1016 Bellante Ln #3 San Jose

最新Listing 剛剛上市!2B|2B|1371呎 開價$849,000-

屋主住進去旺旺旺要升級買大房啦!這間是在頂層、兩房、兩衛浴、雙平面車位、靜巷、近Bart站、屋況超好、還在建商的保固期內、低HOA、租不如買,歡迎聯繫我看房。

這個listing對我來說意義重大,因為姊的人生第一次Open House就在這大型社區的第一批🙋‍♀️

這個大型社區從七年前開始開發,同一個建商陸續推案,每一次的格局設計都有一點不太一樣,這一次我們獨家代理的是去年交屋的APEX,位於三樓、兩房、兩衛、雙平面車位格局 (不是前後停車喔),頂樓不怕別人吵,想分租一房間出去也不需要共用浴室,房子已經包括將近5萬美金的upgrade,屋況超好,被我們打理得跟全新的一樣,不信你來看看。

對了,Low HOA $286/月

http://www.1016bellantelane3.com/

6351 Nepo Dr. San Jose 95119

Maggie’s Listing in 2020 6351 Nepo Dr. San Jose 95119

Listed on 2/20/2020

Pending on 3/7/3030

Sold For $1,220,000 ( Over 11.3% of asking price $1,120,000 + 60 days free rent back for my clients) on 3/23/2020

Welcome to One of The Best Neighborhoods in Rancho Santa Teresa! This Lovely Home Gets Abundant Natural Light Through Newer Windows and Big Sliding Doors. The Spacious Living and Family Rooms Are Great For Family Functions! There are 3 Bedrooms and 2 Bathrooms On The 1st Floor. The 2nd Floor Has 1 Bedroom, an Additional Living Room and Two Small Rooms. Hill View from The Kitchen and 1st Floor Living Room. Gas stove with self clean oven. Epoxy garage floor. The Gorgeous Hill View Is Complimented by a Low Maintenance Yard With a Wide Variety of Plants. There are Orange, Apple, Pear, Fig, Goji, Mint, Lemon and Tulip. The Seller Updated The House With Many Smart Home Features as well as a Long List of Improvements, Please See The Additional Sellers Disclosure! 5 Mins Drive to Hwy 85, Parks, Tennis & Swim Club, Santa Teresa Golf Club; 10 Mins Drive to Costco, Westfield Oakridge Mall and Gym; 10 Mins Walk to Hiking Trails.

http://www.6351nepodr.com/

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

FOR SALE 2508 Heron Ct SAN JOSE

2508 Heron Ct SAN JOSE, CA 95133

 

Berryessa近幾年瘋漲,BRAT話題以外當然就是生活機能便捷。

我在95133有一個兩房、兩套半衛浴的房出售,一樓有一個具隱密性卻開闊的玄關,放的下好幾個鞋櫃跟暗藏一個大容量Storage,雙車位的設計讓小家庭方便停車。
二樓格局是開闊的客、餐廳空間與半開放式廚房,還帶有洗衣間跟客用廁所,功能齊全。三樓是私領域,一個大主臥房有浴缸,Walk-in Closet與獨立廁所,另一間次臥房也有連通的衛浴還開窗。
因為該戶別位於社區邊間,每一個空間都有開窗,還能看到美麗的樹梢,不僅美觀,還增添幾分私密性,全棟採雙層窗設計,裡面非常安靜,歡迎預約賞屋。

Perfect for first time buyer with a small family or roommates. Due to the design layout, there’s one neighboring unit which shields the direct highway noise! Unit is much quieter from the inside as a result. Come take a listen for yourself! End unit with high ceiling gives you abundant natural lighting. Well designed floor plan with spacious living and dining area. Dual-zone AC & Heating. Two suite style bedrooms with in-room bathrooms. Master bedroom has a walk in closet. Full size washer and dryer closet space. Kitchen with granite counter top and back splash. Stainless steel appliances. Quick access to Hwy 680 & 101. 0.3 mile to Penitencia Creek VTA light rail station and the Penitencia Creek Trail. 5 mins to Safeway, CVS and Villasport Athletic Club. Short distance to the playground and BBQ area. Freshly painted exterior by the HOA. HOA $243.

https://www.redfin.com/CA/San-Jose/2508-Heron-Ct-95133/home/12181410

1758 Cross Way #255 【Pending in 6 days】

 

1758 Cross Way #255SAN JOSE, CA 95125

 

 

A boutique community with only 10 units and 100% homeowner-occupied. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! This bright and airy unit with large windows is only eight years old. It’s an end unit, townhouse style condominium, with a large living room and a patio with tree-lined views. Three bedrooms upstairs offers plenty of privacy. Beautiful lighter colored hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. Near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. In-unit full size laundry, dual pane windows, central Heating/AC. This unit is at a lower elevation than the Hwy 87 noise barrier, so it’s much quieter than expected. Come take a listen for yourself! Park at #13, #15, #19 while open house.

Contact me 408-505-3003 for a private house tour! 

 

1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

【SOLD】

 

Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.

 

FOR SALE/ 809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

OPEN HOSE 12/09, 12/10 1PM~4PM

809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

An end unit in the desired Monte Vista community. Open floor plan with dual pane windows and abundant natural light. Two bedrooms located on either side of the spacious living room and dining area. Indoor laundry with full sized washer and dryer. Gated garage with 2 car spaces. Easy access to highway 280 & 87. Close to the proposed Google Village, Diridon Station, SJ Airport, SAP Center, 24 Hour Fitness, San Pedro Square Market, Safeway, Target, Trade Joe’s and Whole foods. Directly across from the Del Monte dog park for the dog lovers!

 

為2018年的賣房/換房做準備

你在矽谷有房好賣?!

在2016年夏天才買到房子的我,真心佩服為早早持有矽谷房地產的人,無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@,在矽谷有房可住,有房地產稅要繳雖然有點辛苦,誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈,有房在手,還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我,他們要搬到外州,想賣房了,我也曾寫過文章

還在文章提到:「矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

我到現在還是同一個理念,然而我去年下半年經手了三次賣屋,又是全然不同的故事,因為想賣房的人,不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說:想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換,投資房賣在高點獲利了結,想搬到外州換房子,這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察,高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等,只要精心包裝,上市之後還是會造成搶購,如果你有投資想獲利出場,此時不賣何時賣?

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

暫不離題,如果你真的在2018年有賣房的想法,可以著手準備了。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:今年每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說,我們還是上市吧,結果周末Open House 2天來人數超過200人,當下有4個Offer出了128萬元,最後Counter結果以132萬元順利成交,還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging,我們Open House兩星期,最後成交價89.5萬元,賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元,買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換,還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒,所以我們沒有辦法做Staging,超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰,最後也是順利成交,Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月,方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer,準時Close,屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

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微訊:maggiechien002
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請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人