矽谷房產筆記/當看房子變得像逛菜市場

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▲▼全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱,短短兩天就有百組人看屋,連傳單都拿光光。。(圖/簡明葳提供)

▲全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱,短短兩天就有百組人看屋,連傳單都拿光光。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

一個周末、一間擴建也裝修過的房子在矽谷(Silicon Valley)(註1),一個周末會有多少人來賞屋?猜猜看。

七月中旬,我幫客戶專賣了一間獨立屋(Single Family House)(註2),位於聖塔克拉拉市(Santa Clara),開車不到10分鐘,就能抵達未來的蘋果飛碟造型總部,周末兩天開放房屋(Open House)吸引將近百組人看房,40組人要了房屋檢查報告與屋主公開揭示的資料(Disclosure),開價104.9萬元美金的房子,最後超過130萬美元成交,加價率近乎30%。

七月因為美國國慶與放暑假的關係,通常是房市淡季。然而,矽谷房市的熱度未減,同在美國西岸的西雅圖(Seattle),這兩大科技之城,再度改寫美國房地產歷史,矽谷房市已是美國平均房價之冠、西雅圖則創下今年漲幅之最。

有別於美國多數地區的買賣交易流程都是先投標出價,後續買方請來第三方做房屋檢查,再以房屋檢查報告跟屋主重新商議價格,或放棄買屋資格,矽谷買房程序很不一樣。因為矽谷房市供不應求,屬於賣方市場,賣方為了減少買方重新商議價格的機會,或降低買方放棄買屋的風險,賣方會事先提供公開揭示資料同時請第三方做好檢查報告。買方閱讀所有文件之後,能夠接受屋況,再進行後續投標程序。這次我們先談公開揭示資料,下次再討論檢查報告

▲▼無論重新裝修有沒有申請建築許可,在交易過程中都必須要充分揭示。(圖/簡明葳提供)

▲無論重新裝修有沒有申請建築許可,在交易過程中都必須要充分揭示。

公開揭示資料是近20分、厚達50頁表格的總稱(註3)。在交易過程裡,買賣雙方都由經紀人涉及交易,買賣雙方並不會見面,除了親自看房,買方就是透過這份書面資料對屋況有進一步了解,買方也極有可能閱讀之後,因為屋況不理想而放棄投標。

這份資料最重要的內容有兩大制式表格,一是Seller Property Questionnaire,由屋主親自填寫,須在固定格式的表格上親自填寫回答數十題問題,其中包括3年內有沒有人在房屋內死亡、最近裝修項目、噪音、所有權、設定抵押、黴菌、寵物、房屋結構、社區等相關問題。

另一則是Real Estate Transfer Disclosure Statement,屋主需要填表回答屋況。例如:「車庫開關有幾個?」「使用地下水還是自來水?」「房屋有沒有連結到公共下水道?」「有沒有冷氣、暖氣」、「跟鄰居的土地有沒有共用土地」,像是圍籬設在雙方土地邊界上,該房屋「有沒有任何二次施工?」或是「建築物改變格局的時候,有沒有遵循最新建築法規申請許可建造?」這些都需要誠實具體說明,因為所有的表格都是未來當交易產生糾紛時的引證。

除了這兩大必備的表格,依照聯邦政府、加州政府地產局、各在地縣市也有不同要求。像是1978年之前的房屋,屋主就須填寫油漆含鉛警示表(1978 Lead Based Paint Disclosure)、聖荷西(San Jose)的屋主則須提供「聖荷西街樹揭示」(City of San Jose Street Tree Disclosure Form ),以避免未來的屋主任意移除市政府財產。沒錯,綠樹是市政府的財產,不是想砍就能砍的。

這些制式表格也會依據時日新增跟修改,例如2015年加州大缺水,加州政府新規定賣房之前,屋主需換省水馬桶並填寫相關表格(Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice)。近年來,交易過程中的詐騙案件也時有耳聞,賣方提供轉帳須知(Wire Fraud Advisory)以達警示作用。

▲▼加州缺水,連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料(Disclosure)內。(圖/簡明葳提供)

▲加州缺水,連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料(Disclosure)內。

所有的表格都需要誠實寫細心填寫,如果填寫不當,未來很有可能造成法律糾紛,最後都是財務損失。我曾經有個客人,買到一間賣方宣稱所有房屋裝修全無不法的房屋,未料在交屋時,市府的電力公司切換電源時發現電盤、插座違規設置,被市政府開了張數萬元台幣的罰單、並要求限期改善,最後只能請有執照的電工,更新為符合法規的電力設備,這些負擔當然由賣方買單。

交易糾紛千百種,許多問題也有表格無法顧及之處。2015年我的客戶已經買到了房子還支付了訂金,在交屋前日前到該房周邊散散步,那天正是舊金山知名的「Marijuana day」大麻日,卻在那晚發現隔壁鄰居正在抽大麻,當初加州大麻尚未合法,客戶毅然決然退掉房子。表格上並沒有一題是「鄰居有沒有使用非法藥物?」這件事實在難以歸咎買、賣雙方的責任,考量如果要上法院可能是雙輸局面,只能賠上部分押金了事。

在加州買房,如果投標被賣家所接受,依照合約需在三天之內存入最多可達3%押金,之後再進行貸款流程,買賣房屋的貸款流程、估價程序跟台灣買房差異很大,未來我會專寫一篇買賣流程說明。

然而,我也遇過「很有愛」的屋主,除了官方制式表格,自己親自寫了兩頁當初買房的流程跟背景、三頁關於社區與環境的介紹吸引買方注意,也為交易過程添了幾分人情味。

無論如何,買賣房屋牽扯的大筆金額交易,有交易就容易有糾紛,在買賣房屋之前,身為賣方一定要細心應答,如果有無法回答的問題,一定要請教經紀人再作答,以免未來惹禍上身。很多買方在買房屋之前只關心房價,面對一疊厚厚資料,都是隨便翻過。藉此提醒買方一定要親自閱讀,不能過分仰賴經紀人,不一定每一個經紀人都會仔細讀過,也可能雙方都會有疏漏之處,簽名買房之前,仔細閱讀所有文件以維護自身權益。

▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀,避免後續交易糾紛。

▲▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀,避免後續交易糾紛。(圖/簡明葳提供)

註1:美國並沒有一個城市叫做矽谷,矽谷是泛指舊金山灣周圍的科技廊道,其中包括舊金山(San Francisco)、半島地區(Peninsula)到聖荷西市(San Jose)周邊地區,如今廣義涵蓋到東灣佛利蒙在內的大矽谷地區(Fremont)與奧克蘭(Oakland)等地,以新創公司(Startup)與全球科技公司總部而聞名全球。

註2:美國房地產概分為三大類,獨立屋(Single Family House)指的是獨棟房屋並有土地持分,另外兩種為連棟別墅(Townhouse)與公寓房(Condo),多數不具有「個別 土地持分」,而以「共有」 的形式持分土地,因此需成立住戶委員會並繳交管理費。

註3:加州買賣房屋交易所需的公開揭示資料(Disclosure),需符合加州房地產經紀人協會, California Association of realtors(CAR)規定,不同縣市也有不同要求,交易流程中需要準備下列表格: CAR Real Estate Agency Relationships、CAR Real Estate Transfer Disclosure Statement、CAR Seller Property Questionnaire、CAR Agent Visual Inspection Disclosure 、Consent for Representation of More Than One Buyer/Seller、Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice、Water Heater and Smoke Detector Statement、CAR Lead-Based Paint (before 1978) Hazards Disclosure、CAR Seller’s Affidavit of Residency (FIRPTA)、CAR Market Conditions Advisory、CAR Statewide Buyer and Seller Advisory、Wire Fraud Advisory、Buyer’s Inspection Advisory、Seller Advisory,以及各縣市政府所要求的其他表格,才算是完整的報告。

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB:Maggie Chien-Realtor 矽谷房地產經紀 

矽谷的房子不要賣!除非…

【矽谷的房子不要賣!除非…】

每一組計畫搬到外州的客戶,詢問我要不要賣掉房子,我95%會說:「不需要」,把矽谷的房留下來,未來可是你的養老金。

外州相同水平的房子,經常只有矽谷半價不到甚至更低,如果是工作遷移,薪水一定也不會差距太多,你在矽谷買得起房子,或持有一間房子,一定在外州也能相對輕鬆地負擔起另一間房子。

況且,矽谷外來的菁英很多,把房子出租,只要租金合理屋況不差都不太難,管理上也沒你想像地那麼麻煩,Zillow, Trulia, Craigslist, Bay123都是很好宣傳的地方,或是找個房地產經紀人代管。

然而,搬遷到外州,如果不是對當地已經非常熟悉,或者是有孩子,必須立即決定買房,也可以先租房半年、一年再考慮買房。

外州房子也會漲價,但是漲幅不如矽谷迅速,半年基本上不太會有大幅度漲幅,找一個當地熟悉環境的房地產經紀人,再好好討論買房計畫。

我附上灣區30年房價走勢,矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。

如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

#祝福搬到外州的矽谷人一切順利

P. S 如果你有繼續留在矽谷的換房計畫,當然又是另當別論,先買後賣?先賣後買?每一家子都有不同的財務狀況、不同的期待與方法,這需要見面討論。

GREAT PENTHOUSE CONDO FOR SALE

我有一個很漂亮的頂樓超大Condo預計已經正式上市,本周末6/3 (六)6/4(日)下午1:30~4:30可以看房。地址是464 Clinton St. Redwood City

3房2衛1700多呎,地點在Redwood City,走路就到Caltrain Redwood City Station, Whole Foods, Safeway。

因為是頂樓戶,所以很單純只有兩戶,樓上也沒鄰居了,根本不怕吵。頂樓戶有絕佳景觀,面對的岸山又平又美麗,還有三面陽台包圍,且四面都有採光,大面積落地窗一開窗廉就是美麗的Emerald Hills,開價$84.9萬元,HOA$657/月,HOA包括水、垃圾、外面的insurance and maintenance 如果你感興趣,請聯繫我。

GREAT PENTHOUSE CONDO FOR SALE!!

3B/2B/1738SQFT

GREAT VIEW!! Top floor penthouse apartment with high ceiling, a wrap-around deck and an impressive hill view. WALK to Caltrain Redwood City Station, Whole Foods, Safeway and Sequoia Station plaza. Seller already paid $26,000 for the new roof and new exterior paint, the project will finish by this summer as per the HOA. Newer kitchen cabinets, granite counter top, interior paint. New tile floor installed in 2015. Built in bookcases & cabinets. Ceiling sprinklers. One-car garage spot plus driveway parking and street parking. Large walk-in private storage closet inside the garage area. Beautiful garden & Koi pond in the common area. Laundry facilities (3 washers & 3 dryers) inside the complex, no washer and dryer in the condo. First year needs to be owner occupied.

https://www.redfin.com/CA/Redwood-City/464-Clinton-St-94062/unit-401/home/1797087

Mingwei Business card

全新裝修2房2衛Cupertino學區房

Cupertino Schools: Eisenhower (932), Hyde (908), and Cupertino High (906). Cozy remodeled end unit 2-bedroom 2-bath condo located in desirable location in Santa Clara. Tastefully decorated with new flooring, fresh paint, Quartz countertop with contemporary cabinet, light fixtures and new appliances. Dining area opens to the expansive living room with a wood-burning fireplace. Sliding doors leads out to a gigantic patio. Spacious master suite with two large closets. Close to Valley Fair & Santana Row. Easy access I-280/880 and San Tomas Expy. 2- car tandem designated parking and guest parking just steps away from your front door.

Upcoming Open Houses

Saturday, Oct 1: 1:30-4:30 pm   Sunday, Oct 2: 1:30-4:30 pm

 

 

PALO ALTO 全新裝修豪華房上市

Sold within 3 weeks!

Cash offer $1,142,000.

Congratulations to my seller!

(updated on 6/23/2016)

 

 

Welcome to my new listing!!

各位朋友,這周末我有一個新房源上市,社區位於Palo Alto,念的是Los Altos好學區。全新裝修的開放式空間、大面窗&落地窗,採光極佳、超大主臥,坐在客廳看的就是一面綠景,遠眺社區泳池,而主臥、客廳直接延伸到一個半開放式的大陽台,可放戶外家具供發呆休憩,或是居家BBQ都很方便,歡迎你來Open house參觀。看房請電408-505-3003 Maggie

440 Cesano Ct #113 PALO ALTO, CA 94306

2B,2B, 1400SFT,  asking price $1,149,800

 

Newly remodeled condominium located in a quiet neighborhood on the Los Altos and Palo Alto border. Close to downtown shopping and dining. Gourmet kitchen includes custom cabinetry, granite slab counters and stainless appliance. Spacious Living room & Dining area with sliding door leads to private patio area. Large Master Suite with Den and Walk-in closet. Master bath with dual vanities. Hardwood floor, Central air conditioning, Dual pane windows, 2 designated gated underground parking spaces. Interior Laundry. Excellent Los Altos Schools!!

HOA Dues $503
Community PALO ALTO
MLS# ML81588489
Lot Size 1,650 square feet
Property Type Condominium
County Santa Clara
Built 1981

Upcoming Open Houses

Saturday, Jun 4: 1:30-4:30 pm

Sunday, Jun 5: 1:30-4:30 pm

 

My Listing!! 1089 Tekman Dr SAN JOSE, CA 95122

這是我本周上市的一個Listing,

地點很好,就在Tully Road旁,開車三分鐘就可以上101,算是鬧中取靜的好區。

這個Condo距離Kelley Park/Japanese Friendship Garden日本公園, Sharks Ice, and San Jose Giants Stadium. 開車到獅子城 Lion Supermarket, Grand Century Shopping Center and小西貢 Walmart都在六分鐘左右.

這間房子不像其他1B1B,還有一個餐廳的位置跟小陽台。歡迎來參觀!This home offers a quiet and serene lifestyle. Excellent for first time homeowner or investor. Open-house this weekend, on December 12th/13th, 19th/20th from 1:30-4:30 PM.

Call me if you have any questions!

https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1089-Tekman-Dr-95122/home/1616380

We welcome other sellers!

We make all the necessary research to sell your home at the right price!!!

  1. We order all the required documents for you to sell your home*.
  2. We prepare all the Seller’s disclosures for you to sign.
  3. We design and print color flyer at no extra cost to you.
  4. We pay to advertise open house for your property on major local newspaper or websites or to order virtual tour per your request.
  5. We open house for you every weekend until it sells.
  6. We can help your buyer obtain mortgage and get your home to be sold smoothly.
  7. We review all offers with you together and negotiate to get the possible best deal.
  8. We go through the entire escrow period; help you avoid problems.
  • We coordinate for you with all transaction-related professionals and inspectors.
  • We make sure all legal documents signed by both you and Buyer.
  • We follow through the escrow until it’s closing.
  • We will reimburse house cleaning & yard clean up cost after closing.

*Inspections performed by qualified inspectors will be charged on seller.

**We urge you to list your home on MLS for more prospective buyers/agents seeing your property. Usually 2.5% or 3% of sales price pays buyer’s agent.