認識Maggie Chien-CA Real Estate Broker

我的中文名字是簡明葳,大家都叫我Maggie,現在在美國矽谷/硅谷(Silicon Valley)擔任房產經紀人 Broker DRE#01973756 。

灣區專職經紀人、我只有一個行業、非兼職、非短期投資客

Maggie曾在台灣當過九年的財經記者,蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案,在矽谷從2015年開始取得Realtor執照、2019年取得Broker執照,這五年來看房歷年達千間以上,職業生涯中的完整的買賣房資歷與經驗,成就我矽谷房仲人生的最強後盾。

在矽谷買房子,是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容,下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告,而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房,房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助,後續交屋,都是我擔任賣房經紀人時的職責。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It's sold within 10 days.
Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It was sold within 10 days.

I am a Broker/ Realtor in the Silicon Valley, currently working for Green Valley Realty USA.

I am an experienced and accomplished editor/journalist who worked at two of Taiwan’s largest newspapers.  Managed a team of writers to cover real estate, interior design in the Taipei metropolitan area.

I have continued my real estate specialty in the bay area, using a journalist’s training to quickly find, compare and verify the house of the client’s needs.   I will gather all facts regarding the property, review all contractual documents, property inspection reports, owner disclosures, etc. with my clients.

For clients looking to list their properties, I will provide a thorough analysis on market timing, price and review all steps leading up to the open house.  After the open house, I will review all offers with the clients to help them choose the strongest offer at the best price.

For post-sales services such interior design, architects, and licensed contractors, I can provide referral to quickly get the project done on-time and on-budget.

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過去一年來,矽谷房市怎了?

好幾個月沒有發行情報告,主因還是市場有點紛亂,並沒有明確的方向,所以不具參考指標。拉長期一點看,才會明顯感受也確立市場真的是跌價了,平均來說,成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據,目前只更新到八月,再下方的MLS數據才有到九月份的,我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據,2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer,38.2%上市的房子要降價求售,開價就是賣價 (這是平均值,在市場上買房子還是要參照周邊行情),中位數房價119萬美金,相較去年同期減少8.1%;市場上有一千三百多套房子在賣,相較去年同期多了6.1%, 共有875間賣掉;相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據,2018第四季、2019第三季,平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出,已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold 
(銷售中的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings
過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold 
(新上市的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後,2019年從2月到8月也不斷攀升,超過20%的Listing會降價求售。

Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪,剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎?加州地產協會數據只有抓Detached Single family,我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

過去一年Santa Clara 銷售價格中位數
(Sale Prices Over Time, Median)
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了,Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數,大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%,其次才是換屋的中青年人,加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州,比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%,2009只有19%,2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了,達到10年來最低,僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家,過去幾年賣房子非常容易,好賣、快賣、大賣,根本不用做什麼事就等offer上門,現在則是買方市場,反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作,同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留,多轉為觀望心態,或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少,disclosure 也發出去不少,但是受到市場跌幅,下offer數減少了。

看完這些,你覺得市場很糟糕嗎? 其實也沒有!

市場還是有一些樂觀因素, 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率,僅有2.1%~3.1%之間,是歷史上最低,加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升,2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點,顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告,2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個,新建房數只有18萬3111間,也能充分說明為什麼租金能不斷上揚,具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據,RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據,矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較,以及針對2020的預測。

2018年實際數據相較於 2019年的預測與目前數據
加州地產協會針對2020年加州房地產相關數據的預測

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告,也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價,用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點,告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑,不過淺顯易懂,我有專業工班跟多家Staging company合作喔!)

不斷強調數據數據數據!還好以上我都有一直做到 🙂

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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房,去年12月買到的客戶轉介的,去年下著雨看房的客戶撿便宜,(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶,也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧,我們第三個offer買到了!

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬,今年三月104萬,我們買99萬,屋主以前也是broker,同時是社區board成員,一直說這小區財務很穩定,他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休, 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村,準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯,質感很好,都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間,通常一個社區有兩間以上在賣,有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高,畢竟離高速公路還是有點近,晚上無法開窗,難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人,也沒做staging,本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到,想說去看看這間不起眼的也好,沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用),建材質感很好,房子好乾淨,就連walk through時也是一塵不染,浴室玻璃都沒有水垢喔,報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點,跌了18% ,這個社區算多,現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象,其實看房數很多,Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房,只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外,學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers,昨天同事就說Lynbrook 200萬房,有7個offer)

市面上放得比較久的房子,多數是學區不好或屋況差,也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低,如果沒有非賣不可的原因,在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房,九月的時候要出租,前三個星期總共有近50組人想約看房,只是知道是半年租期之後,多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼,這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了,上市的房源有些蠻不吸引人的,房價會不會繼續跌呢?繼續觀察中。

買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理,買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣,我們在台灣有共同的朋友,然後灣區相遇,去年就跟我說要看房買房,我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後,積極看房。

平均一個禮拜看5間房,據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房,客戶自己的爸爸也是房地產專家,跟懂房子的人一起看房總是很爽快,所以我也真沒去計算我們看過幾間,不過我記得這是第三個offer。

一開始我們鎖定Cambian & Almaden,看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞,於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係,我們必須挑選move in ready的房子,前兩次offer都少了幾萬,這一次客人很猛,油門要催到底,不過我比較謹慎,也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下,幫客戶少了三萬投標,最後counter再加一萬,而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬,loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好,這個賣家分別給了兩次walk through,尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子,用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等,雖然remodel房子是為了賣房,卻也選用中上的建材,不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候,還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

現在的市場很難買也很好買?!

很難買的是無法下定決心的買家,如果猶豫不決,心理預期房市會再下跌,一心想殺到不合乎行情的價格,這樣的客人只好被市場淘汰了,當買家心理還沒完全準備好,什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性,比起去年瘋搶的市場,更有充裕的時間好好看房,且利率回跌,購買成本相對低些。

如果有點耐心,加上財務跟心理都到位,一定會買到非常滿意的房子,今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family,或是在區域性的差異,可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下,買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶,搬家準備迎接節慶!🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私,圖非客戶現在買到的房,而是我倆看房的「足跡」之一。

買房故事分享-飛機上談成的deal

交鑰匙囉!今天的客戶是之前成交的客戶介紹來的,看房之前還跟客戶爸媽聊了快三個小時,孩子第一次買房、第一次買房又是在異地,這種心情我能理解,所以要見客戶爸媽我都很樂意,直接對談不僅能知道雙方需求,也能即時回答問題,增加對彼此的信任。

來來回回看屋不下十趟,之前一直都在看Condo &
Townhouse,後來換了一個區就能買house,沒想到一換區的第一間就是一間開心農場與跟孩子的樂園。走入open house時,listing agent就暗示我之前就收到offer,但是為了一點點價小事前一組買家談不攏。

我們一進去就喜歡,我馬上告訴我客戶:「就是這間了。」我們馬上趁屋主有點心慌亂的時候趕快下offer。

還記得隔天我就要上飛機回台灣,上飛機之前我寫好先送出,在長榮班機上跟listing agent密集來回email聯繫,一邊跟客戶用Line傳訊息談成的,飛機上買到房,也是一個很特別的經驗。

而且價格很合理,這是我第一次遇到銀行說不用估價了!不用估價了!不用估價了,因為太特別了,所以說三次。 Loan agent直說:買得太好啦!

屋後的水果有好幾種檸檬、橘子、柳橙、新鮮無花果、藍莓、覆盆莓、葡萄、鳳梨釋迦等,前院側院則是繡球花跟好大一叢薰衣草,後院還規劃有小孩遊戲區,屋主之前也有孩子,鋪上假草的遊戲區還有柵欄,小孩便能安全遊玩。

因為太多水果了,我們特地要求賣家給我們一次walk through,賣家今晚說他把所有灑水器都設定好了,院子後面的燈也已經埋好,變壓器在車庫,自己裝上就可以啟動院子的燈,肥料跟油漆都留下來,他們仔細交代所有細節,道別走到門口之後,前屋主正在安慰太太,原來是前屋主太太竟然流淚了,她捨不得搬家啊。

我一時反應不過來,後來想想,我應該趕快跑去跟他說:「放心,我們會好好照顧房子的」,我當時只是分心在測試熱水有沒有問題🤣

對了,屋主特地把所有水果都留給我的客戶採,一堆正成熟的果實,一間非常可愛的房子,一份愛的傳遞。

關於地基-山丘買房

想請問各位大師:crawl space的地面有一塊凹陷,下大雨時,凹陷的地方會積水,其他地面都是乾的。這該怎麼辦呢?可以用泥土把那塊凹陷的地方填平嗎?
補了照片,
第一張是沒有把防水塑膠布掀開的外觀,
第二張是掀開來的地面狀況,
第三張是凹陷上方的木頭狀況。不是很漂亮的照片,

以上轉貼友版文章發表我個人看法,原文在Facebook的Construction 建築裝修交流版

我不是地基專家,但是今年幫忙買賣的房屋也有相關問題,所以也針對問題回答,尤其住在山坡地或附近有小山丘起伏的房子,今年應該可以好好檢查一下你的crawl space有沒有水的問題。

去年到今年的雨水多,今年看房子發現不少北加州特別是山區山坡地的房子都發現crawl space有滲水,即使已經沒有下雨很久、房子也沒漏水,但是crawl space還是有積水。

尤其今年3月雨還在下的時候,Millbrae, San Bruno,South SF 地基都滲水了,這是你在夏天買房子根本不會發現的事情

看房子的時候,我們也會觀察一些痕跡,例如:水紋、塑膠布, Millbrae, San Bruno,South SF 等等。

曾經我在South SF 幫客人看房子的時候,我問一個當地非常有名的年輕大經紀(listing很多),我問他說,去年冬天房子有積過水裝sump pump嗎? 他當時正在host open house,很直接說:「沒有,但是我上次有另外一個listing在xxxx那一間就有。」

(結果…….一看報告上明明就有啊!你要賣房子有看報告嗎?有跟seller說這種情形要 disclose嗎?)

木頭房子最怕水,遇到水的問題還是要謹慎處理。

這些水很多是地下水,水都不知道哪裡冒出來的,如果你沒有經驗,你可以問問鄰居有沒有類似問題,有沒有裝sump pump,或是找有執照的plumber多比價一下,裝的是什麼抽水馬達、水管怎麼走、怎麼排,並且問問當地city的人怎麼處理,有什麼最新的規範。

像是很多city最新規定就是crawl space水裝的sump pump要另外排出,不得跟著sewer走。

祝大家治水順利。

本文同步貼文於我的粉絲專頁 https://www.facebook.com/maggiechienrealty/

交屋/驗屋/Final Walk Through

最近有客戶準備交屋了,這個建商不讓agent參加,我來分享一下交屋、驗屋到底要看什麼?

建商明確表示:We do request that only the persons on the contract attend this walk.  Your friends, agents, family are welcome to come for the closing day but not the home orientation. 思就是其他人都不要來給我囉嗦找碴 ><

其實如果有建商願意讓realtor陪的,我就一定會到場,幫忙檢查房子的功能與外觀之外,每次都還能學到最新的建築法規,如果我不能到場呢,你可以參考一下這裡跟下面兩篇文章鏈結。

基本上新房交屋之前的Home Orientation 都是從外觀開始,如果是Townhouse/ Condo外觀(屋頂、外牆)大多數由HOA維護,如果是新建single family也要遵守社區法規維護外觀,walk through時一定要知道總水閥、瓦斯閥、Cable電話線、郵箱、院子的Sprinkler & Timer位置、垃圾怎麼處理等。

外觀看完之後會從車庫開始、看電盤、(壁掛式)熱水爐、車庫門、門鈴、多數都有Pre wire的電車插頭以便未來使用,車庫通常沒有粉刷,其實也沒關係,看看灰板有沒有做好?看看有沒有裂縫? 有時候大家會很驚訝車庫好簡陋啊,但是美國人就是把車庫保留成像倉庫的模樣,絕大多數都沒有做隔熱層、灰板鋪上也沒有上Primer 或油漆,已經見怪不怪了。

房子總水閥有些在車庫內,有些在房屋外面或社區某個角落,後者比較不便。不管住新房舊房,一定要知道總水閥、分水閥的位置,以後維修才知道在哪裡控制,家裡突然爆水管的時候也才能應急。

當然,確定一些最基本需求像是每一個水龍頭都有熱水、暖氣、洗碗機、烤箱、瓦斯爐能正常運作,每一個窗戶都要試試看,確認能正常開啟

常常幫客戶抓的毛病,像是油漆不均勻、地板不夠平(如果當場發現不平,可以叫建商拿個水平儀來量看看,英文叫做Level)、廚房檯面的Caulking有沒做好、磁磚貼好、櫃子沒裝好、baseboard有沒有歪七扭八等等瑕疵。

如果沒有第一次就看到的小問題也不用擔心,建商都還有一年保固,交屋後也都還有工人在附近,跟現場的manager或打給客服聯繫,很快就會來修了。 如果是天花板、地板不夠平這種大問題,多數都是建議客戶,最好要求建商全部改善後我們才交屋,因為太快搬進來,後續維修也很麻煩。

對了,如果是中古屋final walk through,建議都是staging company搬完家具或賣家已經搬家的時候再去,因為除了之前有寫過的制式檢查流程,牆壁有沒有被搬家工人碰撞、地板有沒有嚴重刮傷,清空房屋之後的walk through會比較有效率!

灣區買中古房都是AS IS condition,賣家也不會全部修到好,而是要跟我們當初看房子、看報告的時候一樣的屋況。至於看房子看報告的屋況怎麼存證,就各自出招了。

最後附上各大網站英文版final walk through文章供參考

Your final walk through checklist

Buying a House? Here’s Your Final Home Walk-Through Checklist

如果我還有什麼沒寫到,你覺得很重要的,再請你私訊告訴我,我很願意分享給大家,讓買房之路更加順利。

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