認識Maggie Chien /矽谷房地產經紀人

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

我的中文名字是簡明葳，大家都叫我Maggie，現在在美國矽谷/硅谷(Silicon Valley)擔任房產經紀人 Realtor BRE#01973756 。我曾在台灣當過九年的財經記者，蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案，在矽谷看房歷年達數百間以上，這幾年的矽谷房地產經紀人經驗，建立了我完整的買房資歷與經驗。

在矽谷買房子，是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容，下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告，而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房，房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助，後續交屋，都是我擔任賣房經紀人時的職責。

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003
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Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It's sold within 10 days.
Listed at 1,048,000, sold for $1,320,000 on 8/14/2017. It was sold within 10 days.

I am a Realtor in the Silicon Valley, currently working for Green Valley Realty.

I am an experienced and accomplished editor/journalist who worked at two of Taiwan’s largest newspapers.  Managed a team of writers to cover real estate, interior design in the Taipei metropolitan area.

I have continued my real estate specialty in the bay area, using a journalist’s training to quickly find, compare and verify the house of the client’s needs.   I will gather all facts regarding the property, review all contractual documents, property inspection reports, owner disclosures, etc. with my clients.

For clients looking to list their properties, I will provide a thorough analysis on market timing, price and review all steps leading up to the open house.  After the open house, I will review all offers with the clients to help them choose the strongest offer at the best price.

For post-sales services such interior design, architects, and licensed contractors, I can provide referral to quickly get the project done on-time and on-budget.

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1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

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Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.

 

2018年1月矽谷房市行情報告

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

今天(2/2)寫稿日股票稍有修正，股市這幾年歷經的漲勢不斷，稍有修正不也是好事一樁？

股票回檔，房市呢，我們處在全美最熱的房市區，還不見任何跌勢，如果股市真的大幅下修，也許價格還會有回穩的可能，若要見到下跌，可能短期內不容易。

2018年1月是offer寫到手軟，整個月是漲得又驚又快，不然就等著從別人的成交價往上加價。今年開始我的粉絲頁 會有我當周我跟同事下offer的最新成交狀況匯報，如果能及時掌握行情，對於周邊下次出價會更有幫助。

在這個賣方市場的時代，屋況差、長黴長菇、地基有問題的房子都還是一堆人投標，更不用說裝修完畢或是屋齡較新的房子了，offer數破表、加價率直飆、沒有超過comps 5%以上是肯定拿不到房子的，也因此買房投標之前買家更要謹慎，算好手上現金多寡，才能不讓保證金被扣走。

最近常跟客戶說，真的很抱歉，最近買房無法幫你省錢，而且保證會買在歷史高點，但是沒有人知道何時是最高點。必須要請你做出選擇，因為買與不買、要不要留在這一個城市，每個人都有不同的人生規劃跟方向。但是當您下定決心要在這裡買房，我是全職經紀人，必能為你全力以赴。

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一月幫客人搶到房子的客人感謝信，買到房子真的很難，買到好deal更難，謝謝客戶的肯定。

 

 

 

 

來看看2018年1月加價率與成交所需天數，1月數據代表著2017年12月的行情跟買氣。看2017年2月到2018年1月的數據，更能完整看出2017年一整年房市走勢，加價率一路攀升、去化日期一路減少，買氣依然維持高檔水位，在矽谷買房，難度繼續升高。

以下圖示折線為加價率，長條圖為房子上市到銷售所需時間。

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Sunnyvale’. Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

 

C
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings

 

M
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 480 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 480 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings
AV
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Almaden Valley‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 810 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Evergreen’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
CB
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Cambrian’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

 

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學區分數降級了？！

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

不知道大家有沒有發現，過了一個年，學區分數有所變動

https://www.greatschools.org/

主要是增加了EQUITY的評鑑，根據Great School 顯示Equity overview意思是指 Is this school offering opportunity for all its students, or leaving some kids behind? Successful schools are working to close the achievement gap.

其實這個項目充滿爭議，平均好還是平均差？

以後到底要怎麼看學區分數，我想參考多元評價與家長評論之外，家長心中自己要有一把尺才好權衡學區的選擇！

 

 

2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

 

寫了這篇文章之前，我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年，這一年的矽谷房市熱度有增無減，漲勢是確立的，而供給量仍顯不足，相較於2016年，南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間，成交量持平，成交比率上揚，顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字，將整份房市報告延伸到South San Jose，讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起，包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區，我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少，也可以私下與我聯繫。

 

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2017年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間，銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間，減少了1300間Listing，銷售了11837間，相較之下，今年Listing選擇少，整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

 

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

 

 

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率：淡季已經不再，就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

 

2017年南灣銷售價格分布($,000)：可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

 

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

 

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585，去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

 

 

2017年又是一個瘋狂搶房的一年，而且是史上最為熱絡，我知道很多買家紛紛盼望房價跌落，但是就供給量、市場氣勢，2018房價要跌的機會，可說是微乎其微。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣，是 Sunnyvale以南的區域起，包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential，Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類。

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FOR SALE/ 809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

OPEN HOSE 12/09, 12/10 1PM~4PM

809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

An end unit in the desired Monte Vista community. Open floor plan with dual pane windows and abundant natural light. Two bedrooms located on either side of the spacious living room and dining area. Indoor laundry with full sized washer and dryer. Gated garage with 2 car spaces. Easy access to highway 280 & 87. Close to the proposed Google Village, Diridon Station, SJ Airport, SAP Center, 24 Hour Fitness, San Pedro Square Market, Safeway, Target, Trade Joe’s and Whole foods. Directly across from the Del Monte dog park for the dog lovers!

 

稅改方案對房市造成的影響

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

這幾天接到很多人的詢問，也有好幾位客人問我對於稅改方案對房市影響跟看法，先聊聊稅改在房地產方面可能會造成的影響。

房地產稅(Property taxes)
新的規定只允許每年扣除高達1萬美元的房地產稅，影響所及，就是房地產稅單超過1萬元的人。

房屋抵押利息扣除(Mortgage interest deduction)
以前，抵押貸款（貸款）的利息為110萬美元可以扣除現在可能改為

1）100萬美元的貸款利息可以扣除
2）50萬美元的貸款利息可以扣除

2017年11月2日以前Close的貸款都不會受影響，但是還不知道未來如果有refinance的人會不會受影響。

以上是指自住房，如果投資房不在此限

賣房子的優惠年限
目前只要過去的5年中居住在家中2年，每一個在產權上的人有25萬元的資本利得免稅額。現在，新提出的規定是在過去的8年中必須住滿5年，才有免稅優惠。

現在能做什麼？

(1)如果你真想換房，也許可以更積極一點

(2)如果你的房地產稅超過1萬一年，可以先付明年的帳單，至於怎麼付房地產稅，請參考我上周發文

請注意！截自目前12/5號發文日，稅改方案還在眾議院和參議院協商，目前沒有真正的確定方案。至於矽谷房市明年的發展，我認為價格依然會繼續穩定上揚，因為回歸基礎點，矽谷房市目前仍為供需失衡狀態，自住型的買方仍遠多於賣方。然而，價格漲幅的多寡，則需看房子釋出量而定。

以上資訊僅供參考，如果您有稅務上相關問題，請諮詢執業CPA。

https://www.cnbc.com/2017/12/04/homeowners-use-these-year-end-tax-moves-to-save-ahead-of-tax-reform.html

 

今年房地產稅繳了嗎？倒數計時中…

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

每年我們都被房產稅搞得不清不楚、不想面對

今天來解釋一下，到底加州房地產稅繳交是怎麼一回事，文章最後會解釋加州房地產稅率以及什麼是補稅單 Supplemental Tax Bill。

 

每一年稅務日曆如下：

每一年的7月1日才是房地產稅務年度起算日
第一期應繳的稅款是從7月1日至12月31日
第二期應繳的稅款則從1月1日至6月30日

繳交日如下：

第一期帳單大概是10月寄出，將於11月1日到期付款，而12月10日之後就算是欠款啦！

第二期帳單是於2月1日到期，並於4月10日後開始欠款。

第二期帳單跟個人所得稅（4月15日）截止日期非常接近請不要混淆！

今年繳交地產稅已經可以上網繳，我以Santa Clara County的為例，線上交稅順序如下

https://payments.sccgov.org/propertytax
https://payments.sccgov.org/propertytax

 

輸入地址、或APN碼，找出自己要繳交的房子
輸入地址、或APN碼，找出自己要繳交的房子

 

輸入地址，就會顯示與第一期、第二期帳單金額
輸入地址，就會顯示與第一期、第二期帳單金額，你也可以選擇一次繳清

 

選擇繳款方式
選擇繳款方式

 

有些人會一次繳清，讓今年抵稅額度高一點，關於稅務問題詳情請洽CPA

有些人會使用信用卡付費，雖然有手續費，可是可以賺取信用卡點數，每個人各有所好，但是別忘記繳交就是啦！

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加州房地產稅率

加州房地產稅是房地合一的稅制，一年分兩期繳納，稅金以買房當時的購買價格當成稅基，再乘上1.2%~1.25%不等的房地產稅率，稅率會有別是因為每一個區域都有地方性、甚至社區性的稅務，有些新開發地區甚至還有高額的Mello–Roos費用要繳，這些費用可不是收到帳單才知道，而是都藏在買房時disclosure裡面，你有讀到了嗎？

補稅單 (Supplemental Tax Bill)：

如果是今年初、去年底買房，可能還會收到supplemental tax bill, 這是我們在買房時，當初是以原屋主買價當基礎的房地產稅已經過低，根據法規，正式過戶之後，房地產稅將以最新買價當成稅基來計算，每年如果房價漲幅，也會隨之調漲，所以收到補稅單的時候，也要一併繳納。

我們在去年8月買房，今年9月才收到正式補稅單。補稅單進度依照每一個縣市有所不一，必要時可以上各縣網站查詢，補稅單範例如下。

Sample-supplemental-tax-bill

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