認識 Maggie Chien

灣區專職經紀人

Maggie曾在台灣當過九年的財經記者，蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案，在矽谷從2015年開始取得Realtor執照、2019年取得Broker執照，專職當房產經紀，沒換過工作，這六年來看房歷年達千間以上，讀過破千個報告，買過100+間房，目前管理二十個單位。

在矽谷買房子，是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容，下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告，而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房，房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助，後續交屋，都是我擔任賣房經紀人時的職責。

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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756


I am a California realtor/broker associate in the Silicon Valley, currently working with Keller Williams Realty.

I have always had a passion for Real Estate.  As an Editor/Journalist in Taiwan, I had written hundreds of news articles covering Real Estate and Interior Design.  After moving to the SF Bay Area in 2014, I followed my passion and embarked on a successful career as a Real Estate agent/broker.

For my buying clients, I understand home ownership is a big part of the American Dream and I will help you to achieve this goal with logic and data:

–          Find/compare/verify the house of your need

–          Review all property inspection reports, seller disclosures, permit history, HOA docs, etc. with you

–          Explain all contractual documents to help you make the strongest offer with confidence

–          Share a buyer’s only checklist with you prior to making an offer

For my selling clients, I understand it can be a very stressful process determining when to sell, how to price and market the house.  I will greatly reduce your burden by:

–          Thorough analysis on market condition, timing and price

–          Prepare all documents and escrow account

–          Touch up/renovate the house with my team of contractors

–          Showcase the house with professional staging

–          Advertise and conduct open house

–          Review and select the strongest offer with confidence

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南灣房價走低 晚三個月買價差近60萬 投資者伺機入場

數位編輯孫愛薇／矽谷報導 2022-08-21 02:15


南灣路邊一處插著房屋售出的牌子。（數位編輯孫愛薇／攝影）


今年灣區房地產市場變化巨大，從年初的房價高漲，市場熱絡，出現加價超過50萬的現象，至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫，整個市場反轉，買氣快速急凍，市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家，現在又開始伺機而動。

目前租屋在半島Menlo Park的安太太，從疫情中期開始進場看房子，對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態，她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子，雖然一直在市場中看房，卻一直競標失敗。她表示，雖然現在價格下來的一點，但是好的房子很多也先已下市，所以還是再繼續尋找心中理想的房子。

剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示，就是看準市場走低，趁機入場，之前一直加價的買家市場，手上的頭期款真的無法跟著加價，現在市場下來了，正好可以入場，終於買下來美後的第一套房，但後續電器的購買跟房屋的修繕，是另外一場戰鬥。

孫太太表示，希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易，作為投資房使用，有明顯感受到市場上的庫存房增加，但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月，到8月已經有人潮回來，每次open house至少都有兩到三組同時在看房，6月時看房幾乎都只有自己一組人。

房仲簡明葳(Maggie Chien)表示，「今年6月到7月的市場反轉，手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格，這五組客人大多看了半年到兩年，一直到6、7月才下標到心儀的房子。」

最近幾周股市回穩，利率自6月中後漸進下調，買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復，房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。

在瞬息萬變的灣區房場市場中，市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉，急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房，仍舊搶手，剛性需求的買家，仍在市場上準備逢低買進，原本年初沒有辦法買到理想房的買家，這段時間成為他們進場的機會。

兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房，只差了三個月的購買時間，價格差近60萬，價差之高大，引發關注。

位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近，兩間距離是幾乎只差幾間房，根據Redfin資料顯示，一間在今年5月時購買，三房兩衛浴有室內室外都有整理過，購買價在270萬，另外一間四房三衛浴在8月時購買，買價只有210萬，只差距短短三個月的購買時間，兩間房的購買價格價差接近60萬元。

一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異，但因為這兩間房距離非常近，購買時間也很近，甚至後者的室內空間與房間數較多，卻買到更低60萬的價格，引發網友討論，目前房地產急跌的狀況是否已經到底，也討論到如果再跌是否會引發次貸危機，當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

Fremont 類獨立屋的學區房上市🏡

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000

☝️沒時間的先看關鍵字

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫，車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮)，學區7/7/8考試成績是10/10/10。

🌳Feels like a single family 🏡

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買房子要有獨特性，這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身，地點方便、學區好，建築規劃很特殊且少見的蓋法，至少我看過不下千間房，這社區是我第一次看到這樣蓋的。

建築體本身只有一樓跟鄰居相連，二樓以上就像是各自獨立的建築體，所以隔音佳，三面採光，室內光線特別好。

這房子地點在Fremont的中心位置，開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth)，走路能到Irvington farmer’s market，Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局，開車五分鐘就能上HWY 680，開車十分鐘上HWY 880。

大家應該知道，車庫跟陽台是不計入房屋面積的，這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎)，另外還有3呎寬，10呎+深的storage area，樓上樓下都有陽台，這些不計入面積的地方大概就有500多呎，屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。

朝東的陽台，下午不過熱，可以好好享受這陽台

一樓有獨立出入口的套房，要分租或是當客房、辦公室都行，二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間，另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備，3B/3.5B的配置非常實用。

學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ，歡迎參觀賞屋。

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一樓有雙平面超大車庫，多於的空間可當儲藏室，另有一間全套衛浴的套房可以出租增加收入或當客房
二樓有開放式的公共空間與洗衣機烘衣機，PANTRY那裏是洗衣機跟烘衣機的位置
三樓採雙主臥，主臥有一個Walk-in Closet，樓梯間還有開窗，光線充足的TownHome。

Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.

REDFIN LINK

Zillow LINK

專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/

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45378 Tom Blalock St #202,FREMONT, CA 94539

奢華兩房Condo上市｜

45378 Tom Blalock St #202,

FREMONT, CA 94539

如果你喜歡奢華型的新建大型社區，不要錯過剛上市的Condo，這間兩房 #邊間 是知名建商 #TollBrother 蓋的#MetroCrossing，地點位於南Fremont的Warm Springs新興發展區，走路10分鐘就到BART站，整個區塊都是新建房，建商越賣越高價，就是對這區域越來越有信心。

這社區有極為奢華的超大游泳池、烤肉區、Jacuzzi、宴會區、club house，還有看泳池半開放式的健身房，整棟樓有電梯、垃圾直接都trash shoot，我禮拜一去房子，看到打掃阿姨正在打掃樓梯間消毒，這些通通都包括在HOA fee$540裡頭了。

我們這間是邊間，雖然是高速公路第一排，但是建商用了特殊建材跟超厚玻璃，我在裡面根本沒聽到什麼聲音，光線很好，其實有點像住在台北大樓的感覺 🙂

空間採開放式格局設計，客廳、廚房很開闊，兩邊各有一個房間，主臥也是面積超寬敞、King Size床、梳妝台放完還是空間很大，兩個房間位於房屋兩側，彼此不受干擾，廚房是耐看的白色櫥櫃，儲物空間不少，另外配有storage。車位是前後停車，車庫有汽車充電設備了，街上停車也容易找到車位。自住投資皆宜，用來當作vacation home也很好。

這一區是Fremont重點開發區，除了大家都知道的Tesla，還有很多科技公司像是 Zoox, Seagate, Western Digital, ThermoFisher Scientific, and FM Industries.等等，新成立的Bringhurst Elementary小學也已經招生，未來淺力無窮。

Welcome to this brand-new condo Community with the luxurious community amenities built by Toll Brothers. This 1 YEAR NEW 2B/2B CORNER-UNIT home with 1 story living and 10 feet ceiling. It features an open-concept living space, a chef’s kitchen island with breakfast bar, winter white cabinets, and ample storage space. Large kitchen island with breakfast bar is great for family and friend’s gatherings. Impressive Primary suite with private on suite bath – dual sinks, shower stall, enclosed water closet and Walk-In Closet. Located exclusively at Norwood Junction at Metro Crossing. This 3 to 4-story gated building features just 28 homes, elevator access, gated underground parking garage with 2 assigned spaces with prewired EV outlet and additional storage space. Easy to park on the street when friends are visiting. Enjoy the community swimming pools, gym, club house within walking distance. Newly built Bringhurst Elementary School. Walk to BART station. Still under builders warranty.

https://www.redfin.com/CA/Fremont/45378-Tom-Blalock-St-94539/unit-202/home/172860357?813945303=variant&2010988919=variant&utm_source=android_share&utm_medium=share&utm_nooverride=1&utm_content=link&fbclid=IwAR0h_JdktFHKCncOZbo1zCQ8yXJd9mt2kbhPzriDlWUzxtugXce3XoIvBdM
Google-bay-view-campus

Google首座自建園區 | Bay View and Charleston East

周日的早上來欣賞一下Google最新辦公室

新式建築物都有幾項特點，我是谷歌啊，人家有的我當然也要有，於是幾大因素像是環保、低排放量、以人為本、能源循環、節能等都是這建築物強調的特點。這座園區也是第一個Google自建辦公園區，名為Bay View，占地110萬英呎，總共有四棟樓。

Google-bay-view-campus

之前經過Shoreline trail就常常看到這座造型特殊的建築，蓋了五年終於完工啟用，號稱以人為本，永續觀念打造。以人為本方面，這棟建築物有別於傳統(跟別人買的或租的辦公大樓)，建構之前還特別問問在建築物裡面的工作者需要什麼，團隊工作時需要有更好的隔音跟緩衝，所以上層是工作時應用，下面則是偏重聚會的場所。

整棟建築融入日光、空氣、植物，天窗可以自由開啟，通風系統使用 100% 的室外空氣 (一般大樓系統僅使用大約 20-30% 的室外空氣，這是一項了不起的成就)，一、二樓之間由宛如庭院的斜坡連結，還有綠植點綴其中。整棟建築盡可能選用無毒材質，從地毯、磚、油漆、管道、膠合板和家具，美感方便也與Google常駐藝術家合作，選擇與Bay Area有關的藝術品。

特殊的建築材料有「龍麟」太陽能板(註解1) (Bay View’s first-of-its-kind dragonscale solar skin )跟類似地暖的地熱樁Geothermal piles(註解2)。 加上附近風力發電，90%的時候整座園區是無碳能源應用，全年收集雨水的地上池塘和建築廢水處理系統，能提供非飲用水的水源，像是冷卻塔、廁所和灌溉景觀的水源。

這棟建築物就在舊金山灣內，周邊是17.3 英畝的自然景觀，濕草地、林地和沼澤，其中的蓄水池不僅可以收集水進行再利用，還可以提供避免海平面上升保護自然濕地美景的功能。 蓄水池沿線種了新柳樹林能當作動物休憩用，地熱系統將有助於為校園供暖和製冷，交互應用下每年能省 500 萬加侖的水。

註解一：這種太陽能板不太一樣，以往是太陽能板組裝好再裝到建築上，這裡的太陽能板是把組件直接融合於建築物之上，以往的太陽能板多半呈現單一角度，龍麟設計能抓到不同角度的陽光，太陽能可提供園區 40% 電力使用。Dragonscale-solar 的詳盡解說

註解二：地熱樁Geothermal piles這也太酷了，利用土壤的地熱特性來幫助加熱和冷卻建築物。請見Google 自己的文章 Geothermal-system 的詳盡解說

相關閱讀與資料來源

https://realestate.withgoogle.com/bayview/

https://blog.google/inside-google/life-at-google/bay-view-campus-grand-opening/?fbclid=IwAR0KkM-SldHAnplagwZFbTMTGTNhUis_LaVkRLSXbpzgbHrwmDi8WPEhEvM

讀完這些文章，下次看經過Shoreline這棟園區，看的就不只是表面的科技感與整體環境協調性，更了解其獨特並共容的建築設計概念，希望很快有機會能去參觀。

買房故事分享-打戰當天進合同

今天交屋的房子在CAMPBELL，Buyer是之前的客戶介紹過來的，也很坦白地告訴我，找我之前它們已經跟另一個agent看過房，我說沒關係，你們可比較一下，帶看了幾次就告訴我，Maggie我們已經跟另外一個經紀人說我們在跟你合作了。

我很喜歡也感謝這樣誠實的客戶，因為除了Redfin，其他的Agent其實都沒有底薪、沒有任何福利、醫療保險、油錢通通沒有人贊助，全部是自掏腰包，一直到房子close of escrow之後才能領到錢。 這是一個自由的市場，每年有成千上萬的房地產新人加入這行列，你可以選擇跟你喜歡的人買房，但是請不要同時用多位經紀人，不要把在台灣/中國的劣習帶來美國。

我們看房北至Santa Clara遠看到Santa Teresa，這對年輕客戶跟很多人一樣，都有兩種first time buyer 常出現的狀況，剛好可以趁這次聊聊。

第一、都會被Staging/ Flipper過的房子給吸引。

大家都喜歡看美的事物，這是人之常情，但是agent的角色需要把客人拉回現實，有些點值得注意，有些點其實可以忽略，在看房的過程裡，我會一一說明。

第二、我只想買到Pre Approval Letter核可金額減幾十萬的房子。

我覺得我們可能從小都被父母教育不要欠別人錢，盡量不要負債累累，可是我有身邊有太多例子(包括我自己)都是第一間房的時候，沒有好好運用最佳槓桿，最後付出更大的代價，說實在的有點後悔。

還好這年輕的客戶很勇敢，把我的話聽進去了，拉高了一點預算買Single Family，也在預算內買到一個地點好、屋況好的房子。他更勇敢的是，在seller counter我們的時候，正是俄國正式攻打烏克蘭那晚上(我有兩個客戶那天晚上進了合同)，因此我們買到的價錢都是低於預期的。

如果你在下offer的時候聽到這個不確定因素，敢買房嗎？我這兩個Buyer心裡是完全ready的，隔天股票大跌幾百點，deposit還是存進去了，另一間下下星期也要close了，現在看來他們真的做了很棒的選擇。跟我買過房子的客戶應該都知道我從不push 客戶，情況跟你說明白，你來決定怎麼做，買房是開開心心的事，happy buyer才有happy agent。

話說回來這間房，地點方便開車三到五分鐘就有一堆plaza跟Westgate Center mall，近express way跟Campbell downtown，又符合buyer理想的新、主臥大，公立小學有7分的需求，如果以後考慮想讓小孩念私校，知名Harker Lower校區走路就到，離Christian Schools也不遠，這房子就算有小孩再住個7-10年沒問題，因為屋齡很新又是邊間，未來要轉手一定也很容易的。恭喜我的客戶啦！！

33406 Scarlett Ter, UNION CITY, CA 94587

Maggie代理的新房上市囉！

33406 Scarlett Ter, UNION CITY, CA 94587

3B/3.5B/1976 SQ.FT 開價 $1,198,000

這間位在Union City的Townhouse是一間Lucky House，屋主搬入工作順利升遷，準備升小寶寶，去年我幫他們買了一座豪宅，你說是不是好風水啊？🥰

這戶位於社區最內側，距離大馬路遠遠的非常安靜，餐廳、廚房看樹梢，綠意盎然的窗景，給你天天都有好心情。

格局更是沒得挑，樓下有套房，要當辦公室或是分租、客房都行，二樓是開放式大格局，面寬夠寬好應用，旁邊帶一個powder room，方便有客人來能用。

用餐區擺個六人餐桌還有餘，買家具的時候盡量挑大桌沒關係，因為真的寬寬寬，用餐區跟陽台看出去就是一片小樹林，以後也不會有其他建築物，隱私跟景致都極好。三樓則是兩套房，以後就算有了小小孩也還能住上幾年。

很多人跟著我看房都知道，買大社區一定要買有特色的，未來的轉手性才好，這間就是個模範。

Stunning 3 years new townhome in the sought after Monarch community! Spacious 3 bedroom/ 3.5 Bath / 1976 sq ft with park like setting built by D. R. Horton. Best located in the community! This delightful home is perfectly situated in the very back of the community, with views that overlook the Alameda Creek Trail. Second floor open layout includes living/dining area with luxury kitchen, quartz countertops, over size island, with fully upgraded wood flooring and luxury baseboards. Bright dinning area next to outdoor patio creates indoor/outdoor enjoyment. Huge primary suites with walk-in closet and elegant dual vanity primary bath. Whole house with motorized blinds system. Ground floor with guest suite. Homes comes standard with “Smart Home” features, dual zone HVAC, Pre-plumbed for water softener, car charger and solar, PLUS a tankless water heater. Trails, restaurants, shops, and parks around! Easy access to 880, Bart, and high-tech companies around! Dream home / Must see!

看房3D連結

買房故事分享-省了25.6萬的故事

機會是留給準備好的人。

省了25.6萬的故事終於可以寫了，房市很瘋狂，我的客戶很謹慎，在我們看了三趟一次7-9間的房子後，一個offer都沒出，沒想到天時地利人和，我們下了一個buyer back out的房子，人家退出我們撿，最後估價值超過買價，連來過的contractor都大喊買得值得 🙂

這個房子上市的時候開價就在我們預算的極限，因為屋況好、面積大，我們自認為買不到而沒有出價，看房時我就遇到過listing agent也打了招呼，同時留了名片，當他們第一名買到不存錢的時候有打給我，我還告訴他，我們客人暫時不考慮，想說應該會有人馬上替補上，沒想到過兩天還在市場上。

這種被第一名買家捨棄的房子、經常第二名、第三名的買家也會突然不敢要，Listing agent告訴我，第一名同時下了兩個offer，也給我看了他們原本的合約，我跟客戶商量以後，決定先以228萬先出手，看準屋主緊張的心態，告訴他們我們不會任意退出合同，價格低一點但是我們守信，最後屋主小小counter我們再加一點就成交。

談判的過程很重要，客戶早先就認真看過市場的房子，知道周邊成交行情也很重要，這種機會來了才能把握住🤗

看這間房的時候我們發現後院鄰居院子很雜亂，buyer在加價的過程裡也有點擔心，Buyer早 中 晚都去附近逛逛，最後在接受counter offer之前 (晚上九點多了）

Buyer還問我：我們還有時間嗎？

我：當然有，我希望你們買房子是沒有任何疑慮的

我們還是一群人跑到房子周邊，試圖想找找鄰居問問情況，剛好遇到鄰居出來看看這麼晚了誰還在外面啊。一聊之後買方就安心多了，也同時問問屋主後院鄰居的背景，解除了所有疑慮才成交的。

恭喜我的客戶，買到便宜買得好啊✌️🎉😊

本文同步刊登於我的臉書專頁 https://www.facebook.com/maggiechienrealty

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買房故事分享-同一條路省8萬

明天交屋的房子在East San Jose，這塊區域很特殊，雖然是95127的zip code，但是屬9分高中學區，環境好、近山區、附近有知名的Alum Rock Park, Penitencia Creek park & trail，高爾夫球場與country club，生活環境很不錯。

一開始找上我的是Buyer的爸爸媽媽，我們在一年多前講了電話，我就先帶著這個年輕客戶看了一些房子，後來因為工作的關係暫時停止看房，直到最近才又開始繼續買房。　

幾周前，這位年輕客戶因為說「不好意思再麻煩Maggie」所以去找了其他仲介要看房，也要下offer了，Buyer的爸爸媽媽也很可愛，突然很緊張，急著打電話給我，讓我給Buyer聊聊並分析一下。

我一看那房子，沒有Crawl space、沒有attic，位置跟地點稍有偏遠，但是採光非常好，很時尚的裝修，分析了好多優缺點是另一個仲介都沒有提到的，於是這位年輕客戶當天下午就告訴我，「Maggie我決定回來繼續請你幫我買房子。」這個Buyer可以說是他爸爸媽媽幫我找回來的客人 😅

Buyer住在N San Jose一帶，非常喜歡戶外運動，騎車爬山都是興趣，預算百多萬，我們從南到北積極看房一周，這間房子位於他熟悉的區域，高中還是Piedmont Hills High，本來就是熱搶區域，上市的隔天一早我們就去看房，看完馬上出了Preemptive offer，看房的時候先跟屋主聊聊，感覺屋主不是一個貪心的人，也願意看Preemptive offer，我也先打聽了「同一條路上」另一個Pending的3B/1B收了16份Offer，賣了12X萬。等那間過幾天close，大家就知道我的客戶著實買到便宜了，我的成交紀錄在Zillow都能查到，大家可以去比較一下。

一來屋主不貪心，二來Listing agent也沒去打聽同一條路上別人賣了多少，於是我們力拼另一個cash offer拿下了，省了超過8萬，我們還多了半間廁所。

屋主非常地用心整理這幾年來upgrade list，disclosure給了整整三頁Home Highlights，這房子雖然不是趕潮流的裝修，卻能看出屋主住了１６年的用心維護，是一間move in ready的好房子，買到之後，我這個年輕客戶還告訴我好幾次：「好不真實，我不敢相信我竟然買到房了」。

又是帶著Buyer打了一場完美的戰役，也能對客戶的爸媽有了交代，畢竟孩子一個人在海外，又是一筆龐大的金額交易，我很驕傲地告訴他們，我們買到了一間很棒的房子，也真的幫您的孩子省下了不少錢，這個月預計要成交四間房子，背後的故事都很精彩，之後我再一一分享。🥳🥳

加州買房基本題-財務篇

很久沒有發買房基本知識的題目，我的客戶中，第一次買房的比例很高，所以有些題目基本上我是每幾周都在回答，今年我會趁著有空檔時，多多寫下買房基本知識，讓更多first time buyer有點概念。

通常第一次諮詢的時候，我會建議buyer跟loan agent 聊聊，買房的第一步就是Pre-Approval letter，銀行會針對buyer的收入試算出最高可貸款金額，加上自己準備好的down payment首付款，就是購買總價，有了這基本概念，會比較好鎖定區域跟購買類型。

每月負擔

買房的時候，到底月供是多少錢？

買房之前要先了解每個月的月繳金額會有常聽到的PITI Principal本金、Interest貸款利息、Tax房屋稅、Insurance保險。

貸款本金跟利息的計算方式，可以在利用網路上的Mortgage Calculator試算

每一年都需要繳交加州房地產稅，稅費以買房房價為基礎的1.2%，每一年如果房屋正常漲幅，稅金還可能從原始的稅基再加2%，如果房價有更大的漲幅，稅金漲幅也可能超過2%。

常常會有客戶問我，為什麼我在Zillow跟Redfin看到的是0.7%有時候更少呀？ 我想網路上很多計算方式是用屋主的現在房地產稅帳單跟現在的房價估算出來的，這並不正確，只要產權有異動，就必須重新計算房屋稅，如果想要更精確地知道房屋稅額，可參照NHD Report上面都會有房屋正確稅率跟區域特別費。

至於保險，也就是俗稱的火險，有貸款銀行一定會要求新屋主買保險，畢竟銀行也是出了很多錢XD，當然加州還包括意外險等等，這部分要請保險經紀解釋比較好，保險金依照房價Townhouse大概是$500起，Single Family $800起，因為山火的關係，保險也是年年漲價，不過還好幅度不會太嚇人。

這裡不包括地震險跟水災險喔，地震險是個人意願，水災險則是在特殊洪水區有要求就必須買。

如果買的是Town House或Condo，HOA也要計算入每月負擔。

CLOSING COST

買房除了房價，還有一筆Closing Cost在過戶之前需要付清，如果在東灣買房，因為是buyer負擔Escrow跟Title insurance，概抓1%房價，如果在南灣則概抓0.8%。

而Closing Cost有哪一些呢？

買房有貸款，貸款成本包括估價師費用$700-$1400、銀行手續費(大概有Processing/Underwriting Fees, Document Preparation Fees, Funding Fees, Tax Service, Flood Certificates, etc.)大約$2000~$4000，有些銀行因為客戶的信用不佳、或想buy down the rate、或外國人沒有信用可能會收Point(%)，常聽到收1個point就是貸款金額的1%，借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況，但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同，買方會需負擔的產權保險費Title insurance Owners’ Title Insurance Fee +如果有貸款也需要付 Lender’s Title Insurance Fee，依照房屋所在地則會有 City transfer tax，至於誰該付什麼並沒有硬性規定，我們都遵照地方習慣，誰來付款可以參考這裡http://chicagotitletransfertax.com/

依照房屋購買日期，Escrow會幫我們prorate買賣雙方的Property Tax，Escrow還會收取一些雜支，比如說Notary公證人來你家簽名的費用，遞送文件到County 的跑腿費，代收County收的一些登記費等等

找到一個Closing Cost試算器挺好用的

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