認識 Maggie Chien

灣區專職經紀人

Maggie曾在台灣當過九年的財經記者,蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案,在矽谷從2015年開始取得Realtor執照、2019年取得Broker執照,專職當房產經紀,沒換過工作,這八年來看房歷年超過2000間,讀過上千份報告,買過150+間房,目前管理20幾個單位。

在矽谷買房子,是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容,下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告,而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房,房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助,後續交屋,都是我擔任賣房經紀人時的職責。 Maggie怎麼幫你賣房系列文章

查看交易過的客戶們給我的最新評價與真實買賣資歷

追蹤我的粉絲頁看看客戶買房與賣房的故事

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756


I am a California realtor/broker associate in the Silicon Valley, currently working with Keller Williams Realty.

I have always had a passion for Real Estate.  As an Editor/Journalist in Taiwan, I had written hundreds of news articles covering Real Estate and Interior Design.  After moving to the SF Bay Area in 2014, I followed my passion and embarked on a successful career as a Real Estate agent/broker.

For my buying clients, I understand home ownership is a big part of the American Dream and I will help you to achieve this goal with logic and data:

–          Find/compare/verify the house of your need

–          Review all property inspection reports, seller disclosures, permit history, HOA docs, etc. with you

–          Explain all contractual documents to help you make the strongest offer with confidence

–          Share a buyer’s only checklist with you prior to making an offer

For my selling clients, I understand it can be a very stressful process determining when to sell, how to price and market the house.  I will greatly reduce your burden by:

–          Thorough analysis on market condition, timing and price

–          Prepare all documents and escrow account

–          Touch up/renovate the house with my team of contractors

–          Showcase the house with professional staging

–          Advertise and conduct open house

–          Review and select the strongest offer with confidence

Cell Phone  408-505-3003

FB/email  chienmingwei@gmail.com

Wechat  maggiechien002

LINE  chienmingwei

Like my fans page to follow the latest real estate news:Maggie Chien

Check my review and call for a free consultation today

灣區近年的人口變化 2010-2022

加州財政部上週發布了新的縣人口數據變化

可以看整個灣區出人口變化、國內和國外淨移民以及自然原因對人口的影響(出生和死亡)。

2022 年的數字(到 22 年 7 月 1 日)則是初步估計。

下表這些數據可以看出來這幾年Bay area湧進大量就業人口,但是因為疫情關係,遷出人口出現明顯變化

其中遷出最多人口數是舊金山、以及近郊的衛星城市 (San Marin& San Mateo),我有幫客戶代租代管舊金山的房子,房子就在大學旁,過去兩年期間明顯感受到因為Work From Home跟在家視訊上學的關係,租屋需求量少了許多。整個城市明顯感受到不再擁擠 (我自己覺得這樣的城市感覺舒服多了),不過大量人口的遷出,也造成辦公樓、出租公寓跟商業地產出現營運危機,S.F.’s largest landlord defaults on massive loan. What does it mean for the future of city’s real estate? 舊金山最大房東Veritas之前繳不出房貸的新聞已經傳出,可以看出舊金山的商用房地產會有新一波挑戰。

看到這裡,你應該跟很多buyer一樣會問我;「Maggie 人搬走這麼多,房價怎麼沒有大跌?人搬走這麼多,房市有沒有影響?」

你有沒有發現,搬遷原因多數是賣房原因,不過很多搬走的人其實在灣區並沒有房地產,有房產的人就算搬走也不一定會賣房,因為租金還是高水平,找租客並不難。又搬走+又賣房的人以後如果想搬回灣區也不太容易了。

每一次客戶找我諮詢賣房的時候,如果不是換房,我一定會問清楚,你確定你不要再回灣區了?如果你無法100%肯定永遠不回來(尤其是科技業相關工作的人),我們再考慮賣房

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

聊聊學區房

有了孩子之後,更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。

大家希望孩子在最好的環境成長,但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我:「早知道我就不讓孩子念這裡,孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家,小學區分數只有3分,這位媽媽說:「孩子念得很開心。」

每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一,如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程,誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家,我們只能幫孩子從大方向來看看,利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。

如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的,以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房,我們能一起討論預算內的最佳選擇,由我幫你設定郵件,定期發送房源。

學區劃分

在美國的教育系統裡,學區跟隨著地址劃分,細微至每一個街廓。

幾個特殊的概念

第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區,如果房子就在邊界,請打電話到學區辦公室確認。

第二、房子就在學校旁,讀得也不一定就是那一所學校,學區不是用距離遠近劃分。

第三、學區的畫分跟行政區不一樣,房子門牌是Sunnyvale,Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。

所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢,新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。

第四、學區可能會改變,但是機率極小。

https://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/ 輸入地址即可找到所屬學區

學區分數要看細項評分

大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數,甚至Redfin刷房的時候,下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分,但是要注意,這8分是一項綜合指標的平均,其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等,2018年之後又加上最重要的指標Equity,要 特別提醒,就算這個學校考試成績很好,也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異(低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等)學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外,師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等,都能在GreatSchool.Org看到。

高中的評分細項跟國小國中不同

如果是高中評分,還有其他多項指標

College Readiness:升大學的準備,包括畢業率、學生成績高於C的比例,11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率

College Success:讀大學課程的畢業生比例

Advanced Courses:多少學生參加大學預修 (AP) 課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。

Courses & Programs:(AP) 課程教學、學習科目

U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中(Best High Schools Rankings)排名,也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況

許多客戶在買房的時候,多數會以分數成績當作參考,除了GreatSchool.OrgU.S. News 排名網站參考,若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊,有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚,多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區(學校)。

註1 考英文跟數學的註解,In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.

註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.

註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams

後記:我的孩子才一歲半,最近開始送他去Daycare,我看了十幾所地方,看到後來霧煞煞,最後好像是在看房子,選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標,這是孩子的第一周,我只能讓他適應看看,如果無法適應,再看如何調整或換學校。

買了房子不像Daycare能隨時換,不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷,但是並不是好學區,第一次買的房子,當初還沒想到要生孩子,更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區,換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠,選擇自己買下San Jose的房子保值,並且在Cupertino好學區租房,靈活的思維才不會限制了選擇。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經紀 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Zillow 看看交易紀錄與評價

2022矽谷房市回顧

2022對我來說,是一個極度忙碌的一年,前三季一方面忙著小孩,一方面隨著客戶們到處征戰搶房。一直到秋天之後,利率攀高,才有一點喘息的空間。

2022第4季隨著利率攀升,裁員聲浪不斷,股市起起伏伏,買、賣家的心情也忐忑不安,買家期待房價跌落,卻又猶豫不敢入場,加上利率高漲,原本的購買力道萎縮,不止信心不足,實際上的購買力也受到打擊,賣家如果還沒接受修正的事實,或是不願意惜售,也只能下市等待時機。

2022房市究竟怎麼了? 我感覺跟2018年走勢很相似。我用MLS 最新數據來輔佐說明。

如果從上一次的修正談起,2017-2018年房價漲至最高點,2018年初開始逐漸加息,2018年5月我在Open House時,明顯感受到相較於2018年4月,Open House來人數減少、Offer數銳減,2018年中瞬間急凍的房市持續修正到2020年的Covid-19爆發之後的數個月,直到Work from Home後大家重新檢視房屋需求,2020年春天起漲,房市一路熱絡至2022第二季。

然而2018年到2019年房價也沒有大幅跌落,一年半的房市整理期,房價從2018到2019年總平均修正約5%,如果「刻意」取2018高點到2019最低點,修正率約20%,我看2023跟2019應該是很類似的走勢。不過要是單論區域總是有些例外,學區好、環境好、屋況好的房子總是眾人追捧,跌價還是有限。

從MLS數據上來看,Santa Clara County  (Single Family Home, Condominium, and Townhouse) 2022年平均房價 (包括Single Family Home, Condominium, and Townhouse) $1,733,670,最高點落在4月的$1,894,122,11月$1,625,849,12月則來到$1,513,540,4月代表3月銷售情形,12月則是11月的銷售數據,房價跌幅有20%,相較於11月跌幅有14%,通常感恩節後的銷售數據極少,較不具參考價值。

如果只看Single Family最高點落在4月的$2,307,109,11月$1,924,387,12月則來到$1,752,637,4月代表3月銷售情形,12月則是11月的銷售數據,相較於12月房價跌幅有24%,相較於11月跌幅有16%。

拉長時間來看,請看下表▼,我整理出2017-2022平均房價、較前年之漲幅、旺季平均、旺季較前年之漲幅,以及年度成交間數,讓你對矽谷房市的長期走勢更有概念。

來看看2022年的加價率Sale to List Price Ratio跟平均銷售天數Avg Days on the market 

Avg DOM & Sale to List Price Ratio

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022 County is ‘SCC – Santa Clara County’
Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings。

Santa Clara County 平均銷售所需天數已經從最少的10天到31天。Sale Price to List Price Ratio 也從115.3%跌到98.8%。

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022
Postal City is 'Sunnyvale'
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 960 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022. Postal City is ‘Sunnyvale’.

Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’

Results calculated from approximately 960 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022
Postal City is 'Los Altos'
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 320 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022 Postal City is ‘Los Altos’


Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’


Results calculated from approximately 320 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022
Postal City is 'Palo Alto'
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 470 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022 Postal City is ‘Palo Alto’


Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’


Results calculated from approximately 470 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022
Postal City is 'San Jose'
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 6,900 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022
Postal City is ‘San Jose’


Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’


Results calculated from approximately 6,900 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022

Postal City is ‘Milpitas’

Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’

Results calculated from approximately 530 listings

Time frame is from Jan 2022 to Dec 2022

Postal City is ‘Mountain View’

Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’

Results calculated from approximately 550 listings

相較美國其他區域甚至其他投資產品,矽谷房市依然穩健,我常跟客戶說,越住越增值的地方其實並不多,除了美元資產屬強勢貨幣,矽谷的科技產業至今依然蓬勃,諸多產業比過去更仰賴軟體與科技,許許多多號稱第二個矽谷的地方,GDP依然遠遠落後矽谷。

從整個房地產業的體質來說,矽谷房市則依然健康,主要是美國經過了2007年的次貸危機,貸款嚴謹操作,至少我帶過的客戶,沒有一個是超貸,如果有貸款額度超過80%者,則是一定要購買貸款保險。

左邊是申貸者的信用分數,右邊則是申貸者的負債收入比Debt to Income Ratio(DTI)

有人也會問我,現在不是在裁員、整個經濟要蕭條了嗎? 如果不幸被裁員後,加州法定60天薪水(有些年資較多者,可能會多幾個月的薪水)以及保險(或Ooption),或是能申請失業救助金等,都能短暫度過難關。 有人則樂觀地說裁員潮會帶來創業潮,這是產業築底整理再起的一個好機會。

看完地方數據,來看看加州整個房市走勢跟地產局的看法。加州地產局預測,在2023 年加州住房市場預測報告中指出,2023 年現有單戶住宅銷量將下降 7.2%。銷量將降至 333,450 套,低於他們今年預計的 359,220 套銷量,預計 比 2021 年售出的 444,520 套房屋少 19.2%。繼今年預計增長 5.7% 至 831,460 美元之後,明年整個加州的平均房價中位數將下降 8.8% 至 758,600 美元。

點這裡看看我之前寫過的房市情報分析

整個加州當然要整理,全美國的房價更應該要整理,COVID-19之後,很多地方房價漲到誇張,畢竟泡沫不能一直吹,房價也不能一直漲,現在所有的整理跟短暫的歇息,對買家而言都是好事。

最後,大家應該想知道,我怎麼看房市?純屬個人意見,僅供參考。

我覺得矽谷修正幅度不會太大,尤其南灣精華地段,今年春天依然是旺季,有剛需求買家還是會在市面上認真找房,想賣房者如果房屋條件好,請把房子修整好,做好staging,耐心等待好價。想撿便宜者則是建議下半年入場,但是我預估下半年房屋釋出量應該更少,能挑的不多,要有買便宜、買破房來修繕的心理準備,適合有時間、較多現金在手的買家。想買房者2023是個能耐心慢慢看的好年。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (因為詐騙電話太多如未接聽請TEXT)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

Chien Ming Wei 是我的legal name. 我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

https://www.zillow.com/profile/Maggie-Chien/

媒體採訪:爆乳搶客演的?美國房仲揭《日落豪宅》真相 3點與台灣差很大

很多朋友知道我為了想當幾個月的「專職媽媽」,過去幾個月特地休假。其中有兩個月趕上日本第一波解封,在東京待了一個星期,之後就回台灣。 想回台灣,一來是想看看家人,二來是讓我自己跟家人都多陪陪我的小孩(回台灣我才能真正遠離工作,不要忍不住又跑去看房 :P)

雖然我的兒子現在才一歲半,但是我在懷孕期間工作不間斷,生下孩子兩個多月就馬上回到工作岡位開始帶看房,孩子是保母看著,自己能帶的時候卻沒有品質(經常是一邊回客戶訊息,一邊在帶孩子;經常是孩子在哭鬧,我還在跟客戶解釋報告…),可能是第一次當母親,總覺得對孩子有點虧欠,索性客戶都不接了,給自己放個假,與其說是放假,其實帶孩子體力耗費更多、比一天帶看十間房還累,但是孩子帶在身邊,親子之間的感受是踏踏實實的,看著孩子一天一天的進步與成長,這些時間好好地陪孩子,讓我感受到心安自在;雖然帶著孩子忙忙亂亂團團轉,但是望著孩子的天真笑顏,瞬間會忘記自己多疲憊,那一瞬間,實在是全天下最快樂的事了。

媽媽經不小心說太多,這次要分享的是我回台灣接受了訪問,以前採訪別人這麼多年,沒想到第一次被正式採訪還要錄Podcast如此緊張 (抖)。我是回台灣才收到採訪邀約,過程有點匆忙,不過也是一個難得的經驗,很值得分享。

這次是第一集連結,小聊一下我個人踏入矽谷房地圈的過程,台灣矽谷房仲產業的差異等等。

特別說明一下,賣房有賺錢免除資本利得稅50萬元這件事情,必須是稅務居民、產權上有兩人才能,如果一個人只能抵25萬元,稅務是專業領域,能不能使用到這項稅務優惠,請跟您的會計師確認。

2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO, CA 94303

$$旺財又旺丁的Palo Alto旺旺四寶屋已上市$$

Palo Alto 學區最affrodable的condo來啦,剛剛上市的2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO上高速公路只要三分鐘,位於社區後棟,在房子裡聽不到公路的聲音,社區種了許多樹,有一個大泳池,是個旺財旺丁的旺旺四寶屋。

屋主當初買下這房是為了就近在史丹佛上課做研究,現在高升到德州某醫學院去任教,且他們家從搬進去之前一個大寶,現在已經是三個男娃+一個男寶寶在肚子裡唷。

以下是我們上市的時候,屋主貼給我的節錄

「看到照片,內心又是一陣悸動。工作忙孩子小媽媽肚子又懷孕,跟著Maggie風風火火的看房子。深刻記得當初看到屋子時,沒什麼特別感覺,但站在中庭時,微風徐徐,帶來陣陣涼意。光線從屋前大樹灑下,帶著從上飄落的細長葉片。我當時就覺得這是我養育孩子的好地方,就決定是這裡當我們的起家厝。

事實上這真是個福地,我度過非常愉快的時光。小區甚是封閉,年紀還小的孩子們不用擔心吵到左鄰右舍,不用擔心危險的在前庭跑來跑去,嘻笑玩耍,我相信這是其他社區不可得的。更有幸者,我們2456幾乎都是有小孩子的家庭,容忍度高,還認識了非常多有相同年紀小朋友的家庭,看著一群小孩在中庭玩耍是一種幸福。

孩子們家長們甚至結為好友,如今離開甚感不捨。再次感謝Maggie幫助我們這麼多,更感謝Maggie幫助我們找到這麼好的房子。房子本身當然有其不足之處,但卻是養育孩子最棒的地方。在這裡的時光我感到很幸福。」

本周末我們1-4點有Open House,歡迎賞屋。

有買賣房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請傳訊息)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

Fremont買到新房 採光超-級-好

今天交屋的房子在Fremont 、房子新、採光不是好,是超-級-好!!自帶側邊大陽台,位置也是整個社區最好,離馬路遠、距離鄰居也遠,很多窗戶看出去的鄰居不是社區是single family ,視野更開闊。

Buyer雖然在我待產時就諮詢過,但是認真開始看房是近三個月的事情,中間還因為房價漲了一波,急著問我該怎麼辦,我一直告訴他們不急,等你準備好的時候看看市況我們再討論下一步,buyer知道房市這陣子有緩一些,於是開始認真看房,結果這家房子跟我們當初設定的目標完全一樣,地點方便、屋況好、採光好、格局好又很新。

這間房子太漂亮,收到了13個offer,本來buyer自己找到的lender說要45天close,要放loan contingency ,我要下標之前想說天啊,十幾個offer這樣的財務條件怎麼跟別人搶?

於是我果斷幫客戶找了另一間銀行,我心目中的貸款女神15天就幫我們把貸款做下來,搶到了這間房子,buyer很開心,對他們來說也是剛好租約到期,無縫接軌搬新家,恭喜我的可愛小夫妻客人,替你們開心🥰🎉✌️

南灣房價走低 晚三個月買價差近60萬 投資者伺機入場

數位編輯孫愛薇/矽谷報導 2022-08-21 02:15


南灣路邊一處插著房屋售出的牌子。(數位編輯孫愛薇/攝影)


今年灣區房地產市場變化巨大,從年初的房價高漲,市場熱絡,出現加價超過50萬的現象,至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫,整個市場反轉,買氣快速急凍,市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家,現在又開始伺機而動。

目前租屋在半島Menlo Park的安太太,從疫情中期開始進場看房子,對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態,她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子,雖然一直在市場中看房,卻一直競標失敗。她表示,雖然現在價格下來的一點,但是好的房子很多也先已下市,所以還是再繼續尋找心中理想的房子。

剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示,就是看準市場走低,趁機入場,之前一直加價的買家市場,手上的頭期款真的無法跟著加價,現在市場下來了,正好可以入場,終於買下來美後的第一套房,但後續電器的購買跟房屋的修繕,是另外一場戰鬥。

孫太太表示,希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易,作為投資房使用,有明顯感受到市場上的庫存房增加,但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月,到8月已經有人潮回來,每次open house至少都有兩到三組同時在看房,6月時看房幾乎都只有自己一組人。

房仲簡明葳(Maggie Chien)表示,「今年6月到7月的市場反轉,手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格,這五組客人大多看了半年到兩年,一直到6、7月才下標到心儀的房子。」

最近幾周股市回穩,利率自6月中後漸進下調,買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復,房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。

在瞬息萬變的灣區房場市場中,市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉,急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房,仍舊搶手,剛性需求的買家,仍在市場上準備逢低買進,原本年初沒有辦法買到理想房的買家,這段時間成為他們進場的機會。

兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房,只差了三個月的購買時間,價格差近60萬,價差之高大,引發關注。

位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近,兩間距離是幾乎只差幾間房,根據Redfin資料顯示,一間在今年5月時購買,三房兩衛浴有室內室外都有整理過,購買價在270萬,另外一間四房三衛浴在8月時購買,買價只有210萬,只差距短短三個月的購買時間,兩間房的購買價格價差接近60萬元。

一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異,但因為這兩間房距離非常近,購買時間也很近,甚至後者的室內空間與房間數較多,卻買到更低60萬的價格,引發網友討論,目前房地產急跌的狀況是否已經到底,也討論到如果再跌是否會引發次貸危機,當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。

淡季下手預算內學區房

學區房✅🎯

今天成交的學區房雖然地址是Santa Clara ,但是是妥妥地Cupertino 學區,Buyer一開始看房的目標就很明確,要給孩子最好的學區跟環境,尤其小孩子漸漸大了以後,去了pre school/ kindergarten 越知道自己設定的目標是對的,下offer就更果斷啦。

這間房子雖然是Townhouse ,但是有一側沒有鄰居,東西坐向採光好,又有前院、後院,前幾天final walkthrough 要走的時候我還以為自己沒關燈,結果沒有啦,人家是採光超好☀️☝️ 屋主買房之後把廚房、衛浴設備都更新升級(我還沒看過那麼好看的水龍頭),衣櫃收納架子也做好了,是真正的Move in ready

後院連結雙平面車位,社區戶數不多,屬於中小型社區,社區有草皮、游泳池,往來 Cupertino生活圈買個鹹酥雞(咦?)就是幾分鐘的事。

上市第四天我們就果斷地下offer,跟listing agent 良好溝通,也看了去年成交價當作參考,我們先加個$50湊整數,buyer原本還以為要多加幾萬,沒想到屋主也同樣果斷地收了我們的offer 。

貸款經紀很給力,檔案早早做好等成交,一切都順順利利的,買家還說了好幾次,Maggie 我之後換大房子一定再找你。

謝謝肯定🙏🙏

這麼好的房子,一定讓你們事事順心繼續買大房。

#maggiechien#買房#買房經紀#學區房

#灣區地產經紀#矽谷經紀#矽谷買房經紀#矽谷房仲

#矽谷房市#矽谷經紀人

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

Fremont 類獨立屋的學區房上市🏡

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000

☝️沒時間的先看關鍵字

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫,車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮),學區7/7/8考試成績是10/10/10。

🌳Feels like a single family 🏡

————————————————————————–

買房子要有獨特性,這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身,地點方便、學區好,建築規劃很特殊且少見的蓋法,至少我看過不下千間房,這社區是我第一次看到這樣蓋的。

建築體本身只有一樓跟鄰居相連,二樓以上就像是各自獨立的建築體,所以隔音佳,三面採光,室內光線特別好。

這房子地點在Fremont的中心位置,開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth),走路能到Irvington farmer’s market,Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局,開車五分鐘就能上HWY 680,開車十分鐘上HWY 880。

大家應該知道,車庫跟陽台是不計入房屋面積的,這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎),另外還有3呎寬,10呎+深的storage area,樓上樓下都有陽台,這些不計入面積的地方大概就有500多呎,屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。

朝東的陽台,下午不過熱,可以好好享受這陽台

一樓有獨立出入口的套房,要分租或是當客房、辦公室都行,二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間,另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備,3B/3.5B的配置非常實用。

學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ,歡迎參觀賞屋。

#maggiechien#賣房故事#賣房經紀#南灣賣房

#灣區地產經紀#矽谷經紀#矽谷買房經紀#矽谷房仲

#矽谷房市#南灣行情#矽谷賣房#矽谷經紀人

一樓有雙平面超大車庫,多於的空間可當儲藏室,另有一間全套衛浴的套房可以出租增加收入或當客房
二樓有開放式的公共空間與洗衣機烘衣機,PANTRY那裏是洗衣機跟烘衣機的位置
三樓採雙主臥,主臥有一個Walk-in Closet,樓梯間還有開窗,光線充足的TownHome。

Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.

REDFIN LINK

Zillow LINK

專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/

您好我是Maggie Chien矽谷房地產經紀,您可以透過電話預約看房

或是 查看交易過的客戶們給我的最新評價與真實買賣資歷

追蹤我的粉絲頁看看客戶買房與賣房的故事

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#019737