Maggie 怎麼幫你賣房(一)

又是一個七天緊密行程準備好的Listing。


聊聊明天要上市的Mountain View房子的故事,屋主談到想賣房大概是三個星期之前的事,屋主搬家之後出租一年多,租客因為工作變化的關係提早結束合約,租約原本預計到六月底,沒想到後來六月中就交了鑰匙,迅速與屋主簽了合約,上周一拿到鑰匙。


打了幾個電話才約到當周馬上可以做房屋與白蟻檢查的公司,合作幾次的Staging 公司也超幫忙,幫我喬到周日檔期來擺設家具家飾品,大大感謝。


房屋檢查過程我已經把大部分問題列下來, Handyman 🙂 趕工來協助我的行程,前前後後跟Handyman花了四個半天,他還幫我晚上加班,修了報告上十幾樣小細節。報告上該修的修,沒有檢查到但是我們發現該修的也修,打掃則來了兩次,我自己還幫忙順手刷刷外牆蜘蛛網,玻璃不夠乾淨,順手再擦一擦。

期間還有園丁、修整、為院子鋪上新的Mulch,我也去買了一些植物,幫房子點一些香氣自然的香氛蠟燭,後院Deck太陽曬過會有點燙,我去買了幾雙室外拖鞋…今天攝影師去拍照了,忙了一星期,終於要上市了,YA!


我鼓勵屋主,因為疫情期間找工人不容易,能幫買家修的,我們都修了,而且不是敷衍是細工,我們要讓買方覺得,我們是悉心照顧房子的賣家。

Staging則是我一向的堅持,我的Listing費用不打折,因為已經包括了有品味的Staging家具家飾。曾經有一位學商的朋友告訴我,你Staging成本這麼高,應該要省一下吧,因為這是你的利潤所在。

我後來想想,第一、房地產業之所以為經濟龍頭之一,其實就是因為能與周邊產業一起發展,有錢大家賺,我們的產業才會越來越好。第二、省錢的Staging也有,可是我看不上眼,我自己在台灣採訪過很多設計師與設計家具,我想這件事情我還是無法妥協。 雖然現在已經有Virtual Staging,但是我覺得第三、我們在賣房子的時候,其實常常賣的不是房子本身,而是一個想像、一個夢想。


美好有設計感的家具,能讓買方看房的當下投注想像,這也是為什麼我堅持要用好的攝影師,甚至購買影片。影音均有的影片3D看房的實際功能有點差別,我們正在給予買家編織未來的夢,想像自己未來在房子生活的模樣。

也因為第一印象太重要,拍照我也很要求,曾經有攝影師沒有用廣角,把我的listing房子拍得看起來很小,馬上要求隔天重拍。


除了盡100分的努力美化這些展現於買家面前的形象之外,後方的實際作業也要併行,我有一個很好的Escrow Officer能幫我向社區管理單位訂HOA的文件、開Escrow專戶,發Title Report、還有下定NHD Report;再加上我幫賣家準備好的Disclosure文件、找出之前Remodel 過的Permit紀錄,等等綜合起來,就是完整的Seller Disclosure Package。 而我們的房屋檢查報告,我也已經在上面加註上我們維修好的更新。

兩個星期前,我跟賣家簽約之後,我已經馬上在Redfin放上Coming Soon,已經在我個人加入的Facebook Agent Group、公司的全體信箱、Wechat Group宣傳Coming Soon訊息,房子還沒有上市,已經有三組人看過房子。

細數工作內容,這是賣房子的事前大致準備,會依照屋主的需求、換屋、搬家計畫調整流程。明天就能上市了,上市之後還是會有更多人來看房,接下來的過程,我之後再來寫第二篇。

請您參觀一下我今年的Listing

289 Dondero Way San Jose 95119 專屬網站 http://www.289dondero.com/

1016 Bellante Ln #3 San Jose 95131 專屬網站 http://www.1016bellantelane3.com/

6351 Nepo Dr. San Jose 95119 專屬網站 http://www.6351nepodr.com/

Seller 給我的 Review

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: mingwei@kw.com
  • LINE: chienmingwei
  • Website:https://chien.kw.com/

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Maggie的文章都是自己的房市觀察與個人經驗,沒有代寫、沒有造假,歡迎分享轉貼,但是不歡迎同業任意複製改寫、貼上就變成自己文章。

1513 Canna Court Mountain View

Maggie新的獨家代理上市

專屬網站 http://www.1513cannact.com/

1513 Canna Court Mountain View 3B/2.5B /1533 Sq.Ft

Ask $1,549,000- Low HOA: $365

Come check out this well-cared for house, remodeled with permit using quality material. End unit with abundant sunlight. This townhouse features an updated open kitchen with a peninsula. Newer cabinetry, countertops and stainless-steel Bosch appliances. Tons of kitchen storage. Two full baths upstairs with a half bath downstairs. Master bath features a heated floor. Central AC. Custom designed patio with composite decking, built-in seating- perfect for entertaining! Mature fruit trees (lemon, lime, orange, blueberry, tangerine). Backyard door provides access to the HUGE green belt which is perfect for kids to play in. Two-car garage with ample storage. Community Features: clubhouse, playground, community pool w/ lounge chairs, greenbelt, and guest parking. Quick access to Central Expressway and Hwy 101 & 85. Bike to Google campus. 5 mins drive to downtown Mountain View. Walk to restaurants, Safeway, swimming school and Stevenson park. Low HOA $365. Not a Superfund site!

位於MV的北Shoreline生活圈,近年受惠於Google的發展,具有非常大的地理優勢,是房價保值增值的最關鍵,騎腳踏車10分鐘到Google,出租也超容易。而自然環境上因為開發相對稍晚,附近街道都採電纜線地下化,所以附近樹高、綠意盎然。相較於很多MV新房建造於Superfund的土地上,這樣的純淨土地,反而讓人住起來更安心。

這次要上市的房子位於Stevenson Park旁的Mountain View Garden社區,社區有游泳池、交誼廳,我們這戶在邊間,超陽光的!!

房型為3房2.5衛,樓下有客廳(有真火fire place)、開放式廚房、有個中島、Bosch廚具與冰箱,餐廳面積夠大,放8人桌都沒問題,如果想在家裡聚會,把French door打開就直通花園,後院一開後門則是超~級~大~一大片大草皮,每日下午就是一群孩子在後院玩耍,住這裡就像住公園,根本不需出門溜小孩,煮完飯再去叫孩子會來吃飯就好,樓上三間房間,主臥衛浴的地板還有鋪上地暖喔。

買Townhouse大家最擔心就是HOA營運狀況,這家HOA財務狀況非常好,Reserve也充足,報告與所有都準備好了,等你看房讀文件。學區為Theuerkauf Elementary School /Crittenden Middle School/ Los Altos High School。

289 Dondero Way San Jose

我的Listing 剛剛上市了。 289 Dondero Way SJ3B/ 2B /1516 Sq.Ft. Lot 6295Sq. Ft. Asking $998,000-這間不可多得的房子,幾乎沒缺點可以挑剔,採光、環境、學區樣樣好。地點距離高速公路與商場都不遠,卻座落在一個寧靜的街上,鄰居素質整齊,距離游泳池、圖書館、農夫市集都很近。房子本身前院屬低維護院子、後院則有小孩遊戲設施、有草皮可供奔跑、再擺一組戶外桌椅、烤爐 空間依然綽綽有餘。
這間目前是三房、兩衛浴 (浴室都有開窗喔)的格局,樓下有一個客廳、樓上有Family Room,現在SIP期間用來當作工作室最適合不過,County Record 是四房,如果想要把房間加回去也很容易,還有機會增加房屋的價值。
如果有興趣看房再請您私訊我、或電話4085053003 找Maggie。有興趣賣房、換房也很歡迎您找我聊一聊,看看我們怎麼在這段特殊期間幫客人買賣矽谷房地產。

Lovely house nestled in a quiet Rancho Santa Teresa neighborhood. Updated and well maintained 3 bed/2 bath 1516 sq ft. Cathedral ceiling combined with large windows provides an airy space filled with natural light. Optional 4th bedroom currently used as a large den on the 2nd floor. County record shows 4 bedrooms. Cherry wood kitchen cabinetry with granite slab countertop, stainless steel appliances and a brand new stove. 2 completely updated bathrooms with bathtubs and windows for easy ventilation. Large 2-car garage with extra storage space. Low-Maintenance yard. Play structure in the backyard is included in the sale without warranty. Great schools: Santa Teresa Elementary School, Bernal Intermediate School, Santa Teresa High School 10-min walk to local farmers market, library, restaurants and Rancho Santa Teresa Swim & Racquet Club. 4 mins drive to Safeway and 6 mins to Costco! Easy access to Hwy 85/87/101.

http://www.289dondero.com/

1016 Bellante Ln #3 San Jose

最新Listing 剛剛上市!2B|2B|1371呎 開價$849,000-

屋主住進去旺旺旺要升級買大房啦!這間是在頂層、兩房、兩衛浴、雙平面車位、靜巷、近Bart站、屋況超好、還在建商的保固期內、低HOA、租不如買,歡迎聯繫我看房。

這個listing對我來說意義重大,因為姊的人生第一次Open House就在這大型社區的第一批🙋‍♀️

這個大型社區從七年前開始開發,同一個建商陸續推案,每一次的格局設計都有一點不太一樣,這一次我們獨家代理的是去年交屋的APEX,位於三樓、兩房、兩衛、雙平面車位格局 (不是前後停車喔),頂樓不怕別人吵,想分租一房間出去也不需要共用浴室,房子已經包括將近5萬美金的upgrade,屋況超好,被我們打理得跟全新的一樣,不信你來看看。

對了,Low HOA $286/月

http://www.1016bellantelane3.com/

6351 Nepo Dr. San Jose 95119

Maggie’s Listing in 2020 6351 Nepo Dr. San Jose 95119

Listed on 2/20/2020

Pending on 3/7/3030

Sold For $1,220,000 ( Over 11.3% of asking price $1,120,000 + 60 days free rent back for my clients) on 3/23/2020

Welcome to One of The Best Neighborhoods in Rancho Santa Teresa! This Lovely Home Gets Abundant Natural Light Through Newer Windows and Big Sliding Doors. The Spacious Living and Family Rooms Are Great For Family Functions! There are 3 Bedrooms and 2 Bathrooms On The 1st Floor. The 2nd Floor Has 1 Bedroom, an Additional Living Room and Two Small Rooms. Hill View from The Kitchen and 1st Floor Living Room. Gas stove with self clean oven. Epoxy garage floor. The Gorgeous Hill View Is Complimented by a Low Maintenance Yard With a Wide Variety of Plants. There are Orange, Apple, Pear, Fig, Goji, Mint, Lemon and Tulip. The Seller Updated The House With Many Smart Home Features as well as a Long List of Improvements, Please See The Additional Sellers Disclosure! 5 Mins Drive to Hwy 85, Parks, Tennis & Swim Club, Santa Teresa Golf Club; 10 Mins Drive to Costco, Westfield Oakridge Mall and Gym; 10 Mins Walk to Hiking Trails.

http://www.6351nepodr.com/

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

FOR SALE 2508 Heron Ct SAN JOSE

2508 Heron Ct SAN JOSE, CA 95133

 

Berryessa近幾年瘋漲,BRAT話題以外當然就是生活機能便捷。

我在95133有一個兩房、兩套半衛浴的房出售,一樓有一個具隱密性卻開闊的玄關,放的下好幾個鞋櫃跟暗藏一個大容量Storage,雙車位的設計讓小家庭方便停車。
二樓格局是開闊的客、餐廳空間與半開放式廚房,還帶有洗衣間跟客用廁所,功能齊全。三樓是私領域,一個大主臥房有浴缸,Walk-in Closet與獨立廁所,另一間次臥房也有連通的衛浴還開窗。
因為該戶別位於社區邊間,每一個空間都有開窗,還能看到美麗的樹梢,不僅美觀,還增添幾分私密性,全棟採雙層窗設計,裡面非常安靜,歡迎預約賞屋。

Perfect for first time buyer with a small family or roommates. Due to the design layout, there’s one neighboring unit which shields the direct highway noise! Unit is much quieter from the inside as a result. Come take a listen for yourself! End unit with high ceiling gives you abundant natural lighting. Well designed floor plan with spacious living and dining area. Dual-zone AC & Heating. Two suite style bedrooms with in-room bathrooms. Master bedroom has a walk in closet. Full size washer and dryer closet space. Kitchen with granite counter top and back splash. Stainless steel appliances. Quick access to Hwy 680 & 101. 0.3 mile to Penitencia Creek VTA light rail station and the Penitencia Creek Trail. 5 mins to Safeway, CVS and Villasport Athletic Club. Short distance to the playground and BBQ area. Freshly painted exterior by the HOA. HOA $243.

https://www.redfin.com/CA/San-Jose/2508-Heron-Ct-95133/home/12181410

1758 Cross Way #255 【Pending in 6 days】

 

1758 Cross Way #255SAN JOSE, CA 95125

 

 

A boutique community with only 10 units and 100% homeowner-occupied. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! This bright and airy unit with large windows is only eight years old. It’s an end unit, townhouse style condominium, with a large living room and a patio with tree-lined views. Three bedrooms upstairs offers plenty of privacy. Beautiful lighter colored hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. Near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. In-unit full size laundry, dual pane windows, central Heating/AC. This unit is at a lower elevation than the Hwy 87 noise barrier, so it’s much quieter than expected. Come take a listen for yourself! Park at #13, #15, #19 while open house.

Contact me 408-505-3003 for a private house tour! 

 

1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

【SOLD】

 

Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.