為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

FOR SALE 2508 Heron Ct SAN JOSE

2508 Heron Ct SAN JOSE, CA 95133

 

Berryessa近幾年瘋漲,BRAT話題以外當然就是生活機能便捷。

我在95133有一個兩房、兩套半衛浴的房出售,一樓有一個具隱密性卻開闊的玄關,放的下好幾個鞋櫃跟暗藏一個大容量Storage,雙車位的設計讓小家庭方便停車。
二樓格局是開闊的客、餐廳空間與半開放式廚房,還帶有洗衣間跟客用廁所,功能齊全。三樓是私領域,一個大主臥房有浴缸,Walk-in Closet與獨立廁所,另一間次臥房也有連通的衛浴還開窗。
因為該戶別位於社區邊間,每一個空間都有開窗,還能看到美麗的樹梢,不僅美觀,還增添幾分私密性,全棟採雙層窗設計,裡面非常安靜,歡迎預約賞屋。

Perfect for first time buyer with a small family or roommates. Due to the design layout, there’s one neighboring unit which shields the direct highway noise! Unit is much quieter from the inside as a result. Come take a listen for yourself! End unit with high ceiling gives you abundant natural lighting. Well designed floor plan with spacious living and dining area. Dual-zone AC & Heating. Two suite style bedrooms with in-room bathrooms. Master bedroom has a walk in closet. Full size washer and dryer closet space. Kitchen with granite counter top and back splash. Stainless steel appliances. Quick access to Hwy 680 & 101. 0.3 mile to Penitencia Creek VTA light rail station and the Penitencia Creek Trail. 5 mins to Safeway, CVS and Villasport Athletic Club. Short distance to the playground and BBQ area. Freshly painted exterior by the HOA. HOA $243.

https://www.redfin.com/CA/San-Jose/2508-Heron-Ct-95133/home/12181410

1758 Cross Way #255 【Pending in 6 days】

 

1758 Cross Way #255SAN JOSE, CA 95125

 

 

A boutique community with only 10 units and 100% homeowner-occupied. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! This bright and airy unit with large windows is only eight years old. It’s an end unit, townhouse style condominium, with a large living room and a patio with tree-lined views. Three bedrooms upstairs offers plenty of privacy. Beautiful lighter colored hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. Near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. In-unit full size laundry, dual pane windows, central Heating/AC. This unit is at a lower elevation than the Hwy 87 noise barrier, so it’s much quieter than expected. Come take a listen for yourself! Park at #13, #15, #19 while open house.

Contact me 408-505-3003 for a private house tour! 

 

1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

【SOLD】

 

Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.

 

FOR SALE/ 809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

OPEN HOSE 12/09, 12/10 1PM~4PM

809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

An end unit in the desired Monte Vista community. Open floor plan with dual pane windows and abundant natural light. Two bedrooms located on either side of the spacious living room and dining area. Indoor laundry with full sized washer and dryer. Gated garage with 2 car spaces. Easy access to highway 280 & 87. Close to the proposed Google Village, Diridon Station, SJ Airport, SAP Center, 24 Hour Fitness, San Pedro Square Market, Safeway, Target, Trade Joe’s and Whole foods. Directly across from the Del Monte dog park for the dog lovers!

 

為2018年的賣房/換房做準備

你在矽谷有房好賣?!

在2016年夏天才買到房子的我,真心佩服為早早持有矽谷房地產的人,無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@,在矽谷有房可住,有房地產稅要繳雖然有點辛苦,誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈,有房在手,還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我,他們要搬到外州,想賣房了,我也曾寫過文章

還在文章提到:「矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

我到現在還是同一個理念,然而我去年下半年經手了三次賣屋,又是全然不同的故事,因為想賣房的人,不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說:想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換,投資房賣在高點獲利了結,想搬到外州換房子,這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察,高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等,只要精心包裝,上市之後還是會造成搶購,如果你有投資想獲利出場,此時不賣何時賣?

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

暫不離題,如果你真的在2018年有賣房的想法,可以著手準備了。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:今年每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說,我們還是上市吧,結果周末Open House 2天來人數超過200人,當下有4個Offer出了128萬元,最後Counter結果以132萬元順利成交,還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging,我們Open House兩星期,最後成交價89.5萬元,賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元,買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換,還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒,所以我們沒有辦法做Staging,超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰,最後也是順利成交,Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月,方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer,準時Close,屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人 

矽谷房產筆記/當看房子變得像逛菜市場

本文同步發表於ETNEWS新聞雲

▲▼全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱,短短兩天就有百組人看屋,連傳單都拿光光。。(圖/簡明葳提供)

▲全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱,短短兩天就有百組人看屋,連傳單都拿光光。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

一個周末、一間擴建也裝修過的房子在矽谷(Silicon Valley)(註1),一個周末會有多少人來賞屋?猜猜看。

七月中旬,我幫客戶專賣了一間獨立屋(Single Family House)(註2),位於聖塔克拉拉市(Santa Clara),開車不到10分鐘,就能抵達未來的蘋果飛碟造型總部,周末兩天開放房屋(Open House)吸引將近百組人看房,40組人要了房屋檢查報告與屋主公開揭示的資料(Disclosure),開價104.9萬元美金的房子,最後超過130萬美元成交,加價率近乎30%。

七月因為美國國慶與放暑假的關係,通常是房市淡季。然而,矽谷房市的熱度未減,同在美國西岸的西雅圖(Seattle),這兩大科技之城,再度改寫美國房地產歷史,矽谷房市已是美國平均房價之冠、西雅圖則創下今年漲幅之最。

有別於美國多數地區的買賣交易流程都是先投標出價,後續買方請來第三方做房屋檢查,再以房屋檢查報告跟屋主重新商議價格,或放棄買屋資格,矽谷買房程序很不一樣。因為矽谷房市供不應求,屬於賣方市場,賣方為了減少買方重新商議價格的機會,或降低買方放棄買屋的風險,賣方會事先提供公開揭示資料同時請第三方做好檢查報告。買方閱讀所有文件之後,能夠接受屋況,再進行後續投標程序。這次我們先談公開揭示資料,下次再討論檢查報告

▲▼無論重新裝修有沒有申請建築許可,在交易過程中都必須要充分揭示。(圖/簡明葳提供)

▲無論重新裝修有沒有申請建築許可,在交易過程中都必須要充分揭示。

公開揭示資料是近20分、厚達50頁表格的總稱(註3)。在交易過程裡,買賣雙方都由經紀人涉及交易,買賣雙方並不會見面,除了親自看房,買方就是透過這份書面資料對屋況有進一步了解,買方也極有可能閱讀之後,因為屋況不理想而放棄投標。

這份資料最重要的內容有兩大制式表格,一是Seller Property Questionnaire,由屋主親自填寫,須在固定格式的表格上親自填寫回答數十題問題,其中包括3年內有沒有人在房屋內死亡、最近裝修項目、噪音、所有權、設定抵押、黴菌、寵物、房屋結構、社區等相關問題。

另一則是Real Estate Transfer Disclosure Statement,屋主需要填表回答屋況。例如:「車庫開關有幾個?」「使用地下水還是自來水?」「房屋有沒有連結到公共下水道?」「有沒有冷氣、暖氣」、「跟鄰居的土地有沒有共用土地」,像是圍籬設在雙方土地邊界上,該房屋「有沒有任何二次施工?」或是「建築物改變格局的時候,有沒有遵循最新建築法規申請許可建造?」這些都需要誠實具體說明,因為所有的表格都是未來當交易產生糾紛時的引證。

除了這兩大必備的表格,依照聯邦政府、加州政府地產局、各在地縣市也有不同要求。像是1978年之前的房屋,屋主就須填寫油漆含鉛警示表(1978 Lead Based Paint Disclosure)、聖荷西(San Jose)的屋主則須提供「聖荷西街樹揭示」(City of San Jose Street Tree Disclosure Form ),以避免未來的屋主任意移除市政府財產。沒錯,綠樹是市政府的財產,不是想砍就能砍的。

這些制式表格也會依據時日新增跟修改,例如2015年加州大缺水,加州政府新規定賣房之前,屋主需換省水馬桶並填寫相關表格(Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice)。近年來,交易過程中的詐騙案件也時有耳聞,賣方提供轉帳須知(Wire Fraud Advisory)以達警示作用。

▲▼加州缺水,連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料(Disclosure)內。(圖/簡明葳提供)

▲加州缺水,連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料(Disclosure)內。

所有的表格都需要誠實寫細心填寫,如果填寫不當,未來很有可能造成法律糾紛,最後都是財務損失。我曾經有個客人,買到一間賣方宣稱所有房屋裝修全無不法的房屋,未料在交屋時,市府的電力公司切換電源時發現電盤、插座違規設置,被市政府開了張數萬元台幣的罰單、並要求限期改善,最後只能請有執照的電工,更新為符合法規的電力設備,這些負擔當然由賣方買單。

交易糾紛千百種,許多問題也有表格無法顧及之處。2015年我的客戶已經買到了房子還支付了訂金,在交屋前日前到該房周邊散散步,那天正是舊金山知名的「Marijuana day」大麻日,卻在那晚發現隔壁鄰居正在抽大麻,當初加州大麻尚未合法,客戶毅然決然退掉房子。表格上並沒有一題是「鄰居有沒有使用非法藥物?」這件事實在難以歸咎買、賣雙方的責任,考量如果要上法院可能是雙輸局面,只能賠上部分押金了事。

在加州買房,如果投標被賣家所接受,依照合約需在三天之內存入最多可達3%押金,之後再進行貸款流程,買賣房屋的貸款流程、估價程序跟台灣買房差異很大,未來我會專寫一篇買賣流程說明。

然而,我也遇過「很有愛」的屋主,除了官方制式表格,自己親自寫了兩頁當初買房的流程跟背景、三頁關於社區與環境的介紹吸引買方注意,也為交易過程添了幾分人情味。

無論如何,買賣房屋牽扯的大筆金額交易,有交易就容易有糾紛,在買賣房屋之前,身為賣方一定要細心應答,如果有無法回答的問題,一定要請教經紀人再作答,以免未來惹禍上身。很多買方在買房屋之前只關心房價,面對一疊厚厚資料,都是隨便翻過。藉此提醒買方一定要親自閱讀,不能過分仰賴經紀人,不一定每一個經紀人都會仔細讀過,也可能雙方都會有疏漏之處,簽名買房之前,仔細閱讀所有文件以維護自身權益。

▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀,避免後續交易糾紛。

▲▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀,避免後續交易糾紛。(圖/簡明葳提供)

註1:美國並沒有一個城市叫做矽谷,矽谷是泛指舊金山灣周圍的科技廊道,其中包括舊金山(San Francisco)、半島地區(Peninsula)到聖荷西市(San Jose)周邊地區,如今廣義涵蓋到東灣佛利蒙在內的大矽谷地區(Fremont)與奧克蘭(Oakland)等地,以新創公司(Startup)與全球科技公司總部而聞名全球。

註2:美國房地產概分為三大類,獨立屋(Single Family House)指的是獨棟房屋並有土地持分,另外兩種為連棟別墅(Townhouse)與公寓房(Condo),多數不具有「個別 土地持分」,而以「共有」 的形式持分土地,因此需成立住戶委員會並繳交管理費。

註3:加州買賣房屋交易所需的公開揭示資料(Disclosure),需符合加州房地產經紀人協會, California Association of realtors(CAR)規定,不同縣市也有不同要求,交易流程中需要準備下列表格: CAR Real Estate Agency Relationships、CAR Real Estate Transfer Disclosure Statement、CAR Seller Property Questionnaire、CAR Agent Visual Inspection Disclosure 、Consent for Representation of More Than One Buyer/Seller、Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice、Water Heater and Smoke Detector Statement、CAR Lead-Based Paint (before 1978) Hazards Disclosure、CAR Seller’s Affidavit of Residency (FIRPTA)、CAR Market Conditions Advisory、CAR Statewide Buyer and Seller Advisory、Wire Fraud Advisory、Buyer’s Inspection Advisory、Seller Advisory,以及各縣市政府所要求的其他表格,才算是完整的報告。

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB:Maggie Chien-Realtor 矽谷房地產經紀 

矽谷的房子不要賣!除非…

【矽谷的房子不要賣!除非…】

每一組計畫搬到外州的客戶,詢問我要不要賣掉房子,我95%會說:「不需要」,把矽谷的房留下來,未來可是你的養老金。

外州相同水平的房子,經常只有矽谷半價不到甚至更低,如果是工作遷移,薪水一定也不會差距太多,你在矽谷買得起房子,或持有一間房子,一定在外州也能相對輕鬆地負擔起另一間房子。

況且,矽谷外來的菁英很多,把房子出租,只要租金合理屋況不差都不太難,管理上也沒你想像地那麼麻煩,Zillow, Trulia, Craigslist, Bay123都是很好宣傳的地方,或是找個房地產經紀人代管。

然而,搬遷到外州,如果不是對當地已經非常熟悉,或者是有孩子,必須立即決定買房,也可以先租房半年、一年再考慮買房。

外州房子也會漲價,但是漲幅不如矽谷迅速,半年基本上不太會有大幅度漲幅,找一個當地熟悉環境的房地產經紀人,再好好討論買房計畫。

我附上灣區30年房價走勢,矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。

如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

#祝福搬到外州的矽谷人一切順利

P. S 如果你有繼續留在矽谷的換房計畫,當然又是另當別論,先買後賣?先賣後買?每一家子都有不同的財務狀況、不同的期待與方法,這需要見面討論。