在矽谷、聖荷西、舊金山租屋

最近是租屋旺季,在北加州的經紀人,多半是專職買賣,租賃比較少,如果您有意願租屋,可以打電話408-505-3003 問我有沒有合適房源,目前我有Palo Alto的精裝大房以及95118 的3房學區房要租。

如果這些不適合你,我提供以下資訊供您參考,您可以自己找房。

(一)租屋網站
http://www.bay123.com/forum-40-1.html
https://sfbay.craigslist.org/
https://www.trulia.com/rent/
FB group:灣區生活互助會、湾区租房-找室友总群、湾区买房卖房租房自由版

決定租屋之前
第一:請先上網查詢附近治安報告Crime Rate
第二:也要查一左右鄰居有沒有 Sex offender information
第三:晚上一定要到社區周圍繞一繞,因為你晚上留在家時間其實更長,確認沒有讓人驚喜的鄰居再決定要不要租。
第四:學區查詢 http://www.schoolandhousing.com/ 這個網站90%準確,可以再到各個學區網站確認學校分區。

屋主或管理者多會要求
一、信用報告、信用分數
如果您有意願租屋,應該先填寫租屋申請表格(屋主或房屋經理人會提供),他們一定會要求$25~40元不等的支票要求調查您的信用,這一切都是合法的。如果被調查信用,也會影響信用分數,需要謹慎。

二、必要時需要提供存款證明
如果在美國沒有金融往來紀錄、信用分數,此時可以提供存款證明,或是告知願意提高一點點押金或是先預繳一點租金,表明出租意願與誠信。

三、押金到底要繳多少呢?
請注意!加州租屋最高押金一般收取1個月,若有附上家具押金最高會收取2個月。

簽訂合約時才需要繳押金,如果租金明顯低於行情且不看任何資料卻先要求支付訂金一定是詐騙,千萬小心。

祝福大家都能在矽谷安居。

矽谷的房子不要賣!除非…

【矽谷的房子不要賣!除非…】

每一組計畫搬到外州的客戶,詢問我要不要賣掉房子,我95%會說:「不需要」,把矽谷的房留下來,未來可是你的養老金。

外州相同水平的房子,經常只有矽谷半價不到甚至更低,如果是工作遷移,薪水一定也不會差距太多,你在矽谷買得起房子,或持有一間房子,一定在外州也能相對輕鬆地負擔起另一間房子。

況且,矽谷外來的菁英很多,把房子出租,只要租金合理屋況不差都不太難,管理上也沒你想像地那麼麻煩,Zillow, Trulia, Craigslist, Bay123都是很好宣傳的地方,或是找個房地產經紀人代管。

然而,搬遷到外州,如果不是對當地已經非常熟悉,或者是有孩子,必須立即決定買房,也可以先租房半年、一年再考慮買房。

外州房子也會漲價,但是漲幅不如矽谷迅速,半年基本上不太會有大幅度漲幅,找一個當地熟悉環境的房地產經紀人,再好好討論買房計畫。

我附上灣區30年房價走勢,矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。

如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

#祝福搬到外州的矽谷人一切順利

P. S 如果你有繼續留在矽谷的換房計畫,當然又是另當別論,先買後賣?先賣後買?每一家子都有不同的財務狀況、不同的期待與方法,這需要見面討論。

寫在搶房的這個初春

朋友傳訊息告訴我,她的朋友最近在搶房,搶得很失落。

 

我也知道我的客戶已經覺得出的這份offer在跟自己拉鋸,是放手一搏地好,沒想到價錢排在後面,連counter offer都沒有,是有多麼難過。

 

 

我只能說,我懂。Offer前後也下了百幾個了,心情難免還是會一起跟著七上八下,努力push buyer下了best offer,卻經常音訊全無,或是listing agent過了幾小時說:「很抱歉,太多更好的offer了。」

 

市場走向有點出乎意料,如果買不到,請你不要洩氣,接下來會有更多房源上市,而且你總是能有多種選擇。

 

 

如果真的買不到,買房計畫又非常急迫

 

第一,可以檢視一下自己的目標,跟你的經紀人談一談,是不是需要轉向其他相對邊陲的區域。第二、留在原本理想的區域,但是下修一下標準,像是學區降低一點點標準,學區還是以高中最重要,小學、中學不妨寬心以待,或是以小孩子目前最需要的學校為準,保留換房的可能性,或是少一間房、少半間或一間廁所,坪數需求降低都是方法,或是經紀人總是有些招數能使,這就需看這經紀人的功力了。

 

如果真的捨不得降低標準,也一定有人選擇再等一等。我一直強調,不會有只漲不跌的市場,現在正是史上高點,沒有人能說得準未來漲幅,雖然今年矽谷房市看不到跌價的可能,但是真沒人能保證明年會如何。

 

買?不買?!

 

如果你真選擇了暫時等待,一定更精算自己的財務金流,最好能忍一忍,住進更便宜的出租房更好,千萬不要因為不用繳房貸跟房屋稅,就把錢給花光了。

 

 

 

Offer數這樣多,激起了買家鬥志

 

就市況來說,我知道最近有些人為了買房,買到失去理智,甚至激發起鬥志,有人試著跟親友借貸、有人在美國借錢,其他國家還錢、有人拿401K借款,無所不用其極,就是不想因為那幾萬美元,失去買到心目中理想房子的機會。 買房雖是人生大事,但是財務槓桿必須精算,現階段全部清倉,我想不見得是一項最好的選擇。

 

買房也須顧及未來生活品質

 

無論怎麼買,一定要預留至少未來半年的房貸與買房時的closing cost預算精算好,甚至要預留一點能自由分配的存款,才能在避免家庭緊急狀況或是未來真的不幸遇到被裁員、失業等狀況時,造成捉襟見肘的窘境。

 

 

願大家不要因為買不到房,變成無理、無禮的人、甚至影響跟家人的感情、或與經紀人建立起的信任。我想你的Agent已經盡力了。然而,這個市場,是需要大家冷靜一點點…。

ce4a9f30cb42bf341ab2aa815aed136a_real-estate-sold-sign-lindsay-sold-sign-clipart-free_1000-750

2016矽谷房市放暑假!

  • 抱歉,我不是神仙

今天是9/1號,剛好把7月+8月的房市表現寫一寫,在還沒看數據之前,先跟大家聊一聊最近市場上的心聲,這兩個月我遇到最多人問我「房價會不會跌?」

我在六月跟七月時跟大家說,目前沒有跌,但是有機會撿便宜,不用加價太多,想買房的請把握機會! 

為什麼呢? 因為暑假大家都去度假了啊!比較少買方在市場上,特別是美國國慶日時,城裡好像少了幾乎快一半的人出城,因此有不少人在七月初下手,買了個好價錢,當時產品不多,但是因為競爭少,加價率不會太高,甚至在市場上太久的房子,可以用listing price 或是低於 listing price買到。

我就有客人用現金搶到低於市價5%且五天成交的個案。

不過8月時市場上又回歸4月份時的熱絡,我們可以在部分城市看到加價率又回升的案例(像是Palo Alto, Cupertino, Santa Clara, Mountain View等,請參考下面房價走勢圖),顯示市場稍微回溫,尤其是精華區、好地段域表現更加明顯。

  • 淡季要來了!

本周的長周末(Labor day weekend)是傳統旺季,照理說,市場上會有大量房子推出,但是至今看來是還好,也呈現往年銷售量到九月就開始收縮的型態,秋冬之後,本來就是矽谷房市淡季,但是也是有機會撿到便宜的季節,房價總是在10~1月份穩定,甚至有時候能用可以用listing price 或是低於 listing price買到,直到2月就開始跳漲10%,已經連續好幾年均是如此,想買自住房的,請把握秋冬的機會,但是能選的房子也會相對減少許多

past 8 years sale volume
Time frame is from Jan 2008 to Dec 2016 Postal City is one of ‘Cupertino’, ‘Mountain View’, ‘Palo Alto’, ‘San Jose’, ‘Santa Clara’, ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 101,567 listings

 

房市從2008到2016年至今,目前漲幅突破100%,目前市場上買方加價力道已經衰退,但是為什麼房價沒有下跌?主要是股市近半年驚驚漲,目前仍處於高點多空交戰,矽谷房市多數為工程師、創業家等買方支撐,股票的價值對於此類型買方顯得相當重要,因此股票若位於高點,房價很難出現大幅轉折。

past 8 years sale price
近八年房價走勢 Time frame is from Jan 2011 to Aug 2016 Postal City is one of ‘Cupertino’, ‘Mountain View’, ‘Palo Alto’, ‘San Jose’, ‘Santa Clara’, ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 67,482 listings

 

 

很多人問我要不要買房,老話一句,如果是長期持有,在矽谷可說是越早買越好,除非你的租金遠低於行情,或是還沒有真正的實際需求,像是結婚、生子等等,早知道早點買,這是矽谷房市的硬道理。

  • 奉勸大家一句,買房之後,請把Redfin, Zillow給關了,因為這一兩年是不會有太多變化的,就算有,未來還是修正之後往上走勢,現在房價多少錢都與你無關,請你要賣的那天再來關心就好。

 

接下來看看區域表現! 加價率與成交日期有短期震盪都屬正常現象,每個月成交產品多元,都會有所影響,主要還是要回歸房價走勢大格局!

PA
Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listings
CU
Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings

 

 

Berryessa
今年漲很大,且近幾個月釋出量最多的Berryessa,加價率穩定未深跌,後續值得關注。 Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 800 listings
SU
Sunnyvale看起來是加價率大幅下跌,其實是市場上出現的產品都很兩光所致,很多1間廁所的,或是在大型apartment社區附近的,誰要加價買啊? 別擔心,下個月加價率肯定又回來了。 Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 880 listings
SC
Santa clara 好區還是要加個10% 才拿的到喔! Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 910 listings

本文為本人Maggie Chien親自撰寫,轉載請註明出處,若有任何房市問題請來電4085053003!

Maggie會熱心為您解答Mingwei Business card

 

PALO ALTO 全新裝修豪華房上市

Sold within 3 weeks!

Cash offer $1,142,000.

Congratulations to my seller!

(updated on 6/23/2016)

 

 

Welcome to my new listing!!

各位朋友,這周末我有一個新房源上市,社區位於Palo Alto,念的是Los Altos好學區。全新裝修的開放式空間、大面窗&落地窗,採光極佳、超大主臥,坐在客廳看的就是一面綠景,遠眺社區泳池,而主臥、客廳直接延伸到一個半開放式的大陽台,可放戶外家具供發呆休憩,或是居家BBQ都很方便,歡迎你來Open house參觀。看房請電408-505-3003 Maggie

440 Cesano Ct #113 PALO ALTO, CA 94306

2B,2B, 1400SFT,  asking price $1,149,800

 

Newly remodeled condominium located in a quiet neighborhood on the Los Altos and Palo Alto border. Close to downtown shopping and dining. Gourmet kitchen includes custom cabinetry, granite slab counters and stainless appliance. Spacious Living room & Dining area with sliding door leads to private patio area. Large Master Suite with Den and Walk-in closet. Master bath with dual vanities. Hardwood floor, Central air conditioning, Dual pane windows, 2 designated gated underground parking spaces. Interior Laundry. Excellent Los Altos Schools!!

HOA Dues $503
Community PALO ALTO
MLS# ML81588489
Lot Size 1,650 square feet
Property Type Condominium
County Santa Clara
Built 1981

Upcoming Open Houses

Saturday, Jun 4: 1:30-4:30 pm

Sunday, Jun 5: 1:30-4:30 pm

 

2016年5月最新行情/老矽谷、百萬房還是搶

真是不好意思,五月初就該更新的市場行情,遲至今日(5/23)才有作為,原因就是我太忙了,身為一個房地產經紀人,忙是好事,也請大家見諒 ^^

眾人五月最關注的房地產話題,不外乎就是聽說舊金山房價下跌了!

舊金山房價下跌,主要以Condo領跌,其餘像是Palo Alto, Atherton 等高價住宅區,因為區域房價過高所致,交易已經放緩。

不過,很常見的工程師家庭的百萬元上下的自住需求房子,在2016年前兩季,依然是持續走揚,今年尤以95132 piedmont high school學區, Sunnyvale 念Cupertino學校的區,加上Homestead high學區漲勢最驚人,年初到五月,漲幅早就超過10%。

而百萬元房價區,Santa clara早在二月初就從去年85~95萬左右突破百萬元關卡,95132今年迅速爬升,學區差異讓房價約從80~100萬元都有,大坪數房子已經破百萬元,周邊的Milpitas向來因為垃圾場的味道讓人止步,但是房價相對親民也讓購買力轉移到該區。等等往下看數據圖走勢,就能更知道我在說什麼。

SU
May 2015 to Apr 2016 Sunnyvale Residential Results calculated from approximately 900 listings
Cupertino 2015/04~2016/04
May 2015 to Apr 2016 /Cupertino/Results calculated from approximately 600 listings

 

Be
May 2015 to Apr 2016/Berryessa/Results calculated from approximately 850 listings
SC
May 2015 to Apr 2016 Santa Clara Residential Results calculated from approximately 1,100 listings
MP
May 2015 to Apr 2016/ Milpitas/ Results calculated from approximately 530 listings

 

 

身為房地產經紀人,親自帶客人看房子是必須的,也是最最最基本的條件,如果應付得來,每一組客人我都是自己帶著看房子,而每天在市場上看房、投標房子,從Open house的人數、房子裡的名片數、就不難看該間房的熱度,下offer的時候,有幾分offer,也能感受出區域的熱度,最後都與MLS的系統相應,這樣的感覺,還是要多看房才能培養。

如果您有任何買賣房屋的需求,針對文章有任何疑問,或對其他區域有興趣,歡迎您與我聯繫。