矽谷房產筆記/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

 

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有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

為2018年的買房做準備

轉眼又到年終,一個房市瘋狂的年度將盡,也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…,不論種種原因,我們又過了一關,又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來,如果你有買房計畫,可以透過下列一些方式,先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況:概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds,記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow,每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格,包括基本稅務上知識解釋,當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市:每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析,包括帶著客人下標買房的offer數,自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等,房市已經熱了好幾年,2017更是達到巔峰,2018選擇買房絕對是買在高點,但是在灣區,一定是越早買越好。就目前趨勢看來,股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀,2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter:開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款,銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement,還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost,並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等,選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是,買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的,利率只能在offer被接受開始進入貸款期內,才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數:每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分,信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠,至於如何維持信用分數,建議應平均使用信用卡,舉例來說有三張各$1000額度的信用卡,請不要一張刷到$900,最好是每張刷$300,盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸,或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀:大致確定買房價格帶與學區後,也可以找一個有經驗的經紀人,從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步,再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備,可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間:時間的掌握點很重要,為了避免急著買到房子,或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子,我們要概抓一下時間,首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去,需要多少時間給房東通知,又要繳多少房租,預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」,什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房:REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體,也有篩選功能,了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格,應該是明年開春的房價基礎,可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作,可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

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如果您有任何買賣房屋的需求。

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間,一個粉紅色的女孩房,好美。

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間寫的,也都親自去看過建案,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

 

2017 8月、9月矽谷房市行情報告

 

八月、九月的市場行情報告,反應的正是今年暑假的市況,我的Broker說,今年的房市是前所未有的熱烈,其實觀察周末看房人潮、下offer數,以及下列表格所呈現的Days to Sell (上市到成交所需天數),包括加價率也維持高檔,市況依然是供不應求,且相較於去年同期的成交量,其實listing數並沒有減少,成交天數減少許多,可見市場買氣非常濃厚。

最近在Sunnyvale看房,很多賣房主都是離開矽谷到外州、退休族群,房價維持高檔,換房者減少,其實不利於房市健康。 每一位將要買房的人,我都會告知,現在可是歷史高點,謹慎入市。但是如果你問我,房價會不會跌,目前經濟大環境很樂觀,矽谷就業機會多,有「信心」買房的客戶群不減,即使升息傳聞不斷,估計現在到明年房市,依然會溫和上漲。

 

 

Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Mountain View‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 360 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Los Altos‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 360 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Palo Alto' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 450 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 450 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is '8 - Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 1,000 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘8 – Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,000 listings

 

Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 830 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 830 listings

 

MI
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 490 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘3 – Evergreen‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

 

矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。(圖/簡明葳提供)

▲新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。

圖文/簡明葳

矽谷不像台灣的大城市,處處可見高樓大廈,數量稀少的新房炙手可熱,排隊、抽籤、還要追高價,矽谷的新房建案也多屬中小型社區,每個社區大約數十戶,不像台灣許多重劃區或新市鎮,動輒上百戶。於是我跟著客戶們,正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易,矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見,目前的市場上,新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD,Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership,買新房已經漸有只買地上權的概念,不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求,政府對於容積管制又非常嚴謹,目前矽谷新建社區零星分布,開發未完整的區域為數最多,還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等,不過因為新建房具有獨特性,在房屋銷售總數比例上極低,加上全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳,在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。(圖/簡明葳提供)

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺,建商近兩年積極推案,多數建商都採取先建到地基就開始銷售,買家只要經過貸款評核,就可以排隊參加,建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知選房,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

今年買氣極好,也有建商沒搭設銷售中心,買家在網路上看平面圖就上網競標,價高者的標,買價常常高於開價許多,而建商隨著買氣增加,每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。(圖/簡明葳提供)

▲建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

特別的是,在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房,第一次看房就應該要與經紀人一起同行,後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是,新房雖然有建材表,但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差,我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商,還好加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結購上的問題,或是在建商表列之類的,建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。(圖/簡明葳提供)

矽谷房產筆記/酒莊怎麼買-到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能,土地上還有特殊建築,兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文/簡明葳

常常有人問我,到北加州應該到哪裡玩?除了舊金山知名景點外,兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County,高低起伏的山巒,一排排綿延不絕的葡萄樹,如果是八到九月造訪,正是葡萄成熟時,綠意盎然、果實累累,絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地,集結數百家酒莊與葡萄園,鄉村美景為底,酒莊林立,是在台灣難得一見的景致,幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務,有些還必須事先預約,不少人一遊即愛上。微醺之餘,對於房地產有興趣的人,還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節,綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家,也還沒販售過酒莊,但是有幾位酒鬼好友,是多家納帕谷地酒莊的貴賓,血液裡的酒精濃度經常維持高點,已經有自己投資酒莊的慾望,不斷到處看果園、看酒莊,讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精,在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想,只是納帕谷地周邊太知名、太貴,已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷,也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類,土地使用上都是農地,並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物,多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室,價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別,價格從數百萬至數十萬美金不等,差異很大。

而欲販售的酒莊,多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓,還有製酒師合作等後續的經營輔導,部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地,讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地,只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓,賣的只是生意與品牌,酒莊的交易價差更是大,千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見,中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等,都屬酒莊交易的其中一部分,圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大,不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊,使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏,不論是販售果園還是酒莊,如果品質不差,多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說,酒莊看起來很美、聽起來很夢幻,但是隔行如隔山,實則風險很大,後續經營不易,更難的是維持紅酒、生意的穩定度,目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高,才會公開上市。

下次到北加州,別忘了來一趟納帕行,逛酒莊、品酒之外,可以來一趟住酒莊的行程,體驗一下當酒莊主人的感覺,也許哪一天,你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售,如果有景觀,價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。

矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人 

2017 6月、7月矽谷房市行情報告

Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人】一直以來,六月中到七月底的矽谷,都是房市淡季,可以點此到去年暑假市場分析,但是2017年七月跟2016年的冬天一樣,這個市場「是反常的」。淡季不淡,房價再創新高,就MLS銷售所需日期與加價率看來,矽谷房市漲不歇,預計下個月,還會有另一波高點出現。

今年七月是我入行以來最忙的一個月,因為房市交易熱絡,我沒出城、沒度假,七月我跟同事一同協力銷售兩間房子,幫助客人買到三間房子,這個夏天,實在是忙翻了!說說我的 Listing吧,位於South San Jose的兩房house,因為還在pending,但是收到9份offer,加價率超越10%,至於Santa Clara的三房新裝修房,也還在pending,但是看屋量高達100組人,總共有40組人要了報告,最後收到14份offer,加價率超越25%。

這兩個月下offer,如果依照五月、六月成交價買房,除非cash offer,不然幾乎是是買不到房子的,就連我幫客人在south San Jose投標買的2房Condo,如果裝修過加上有staging的房子,已經超越社區行情5000、10000還不見得買到,也常見到cash offer殺出,房價漲幅不歇,還是跟市場供需失衡有著重大關係。

看看數據吧!由下列表可以顯示,幾乎南灣每一個大小城市的去化速度依然很快,加價率依然穩健!

再次強調,我寫市況,不是為了炒房,而是讓有心買房的人更了解市場,我非房市投機客,也沒有資金在房市當短期投資使用,我做好我的本業,幫助客戶以合理價格順利買賣房屋,讓每一個客戶在交易的過程中安心成家。

以下是2017年六月、七月 MLS矽谷南灣最新交易數據。曲線圖是加價率、折線圖則是成交所需天數,所需日期越短、市場越熱絡。如果你對房市交易、房價有任何的問題,歡迎與我聯繫。

 

 

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

 

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 330 listings

 

SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Mountain View
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings
Palo Alto
PA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings
Berryessa
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

 

LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings
Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 490 listings
Postal City is Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 490 listings

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