過去兩年來房貸利率高漲，從2022年之後利息連漲11次，來到2001年之後的最新高點。直到2024年九月到十一月，FED才稍微調降利率，客戶去年買房利率水平在5.5-7.5%間。同時股市S&P 500 & Nasdaq數字不斷創新高，矽谷多家公司股票更是屢創高價，造就不少數百萬級、千萬級美金工程師跟科技業工作者。
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先看2024全美國市場，全美Single Family銷售房價中位數目前約落在40多萬，第三季為$418,700，如果以2024年跟2023年第三季同期比較，房價漲幅大概為3.1%，如果跟2019年Pandemic之前相比，漲幅則高達49.5%。2024年美國賣房子(US Median Days on Market-Speed of Sale) 需要28-33天，還是比2022-2023年快了一些。
而首次買房者平均年齡則是來到38歲。全美銷售棟數在2024五月來到40萬棟，相較於2023最高峰43-44萬棟還是少了些。另外，因為利率高漲，Cash Buyer出現大概佔有28%，全美大概有39%房子沒有貸款。值得一提的是，因為大環境的自然災害日益嚴重，還有建築成本不斷增加，保險費也是節節高漲，成為房屋持有者的額外負擔。
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看回矽谷，2024年全美中位數最高價落在矽谷南灣，Santa Clara County房價中位數是190萬，年漲幅9%，Single Family中價位是$1109/呎，因為房價增漲，豪宅500萬美金以上的成交量在2024賣了349間，來到史上新高。整個Santa Clara county又以Los Altos Hills平均成交中位數最高，約563.5萬美元 (最高銷售金額約1400萬美元)，其次則依序是Los Altos、Saratoga、Palo Alto、Cupertino等，有興趣可以參考下圖。
房價來到新高，房子銷售平均去化天數只需要22天，矽谷賣房子只要定價合宜，通常房子能在1-2周就賣掉。自2020年以來，一直是20-27天就能將房子賣出(進入合約 ESCROW階段)。2024年新房上市量(Active Listing)相較於2023年的1.2萬棟，2024稍微增加至1.49萬棟，相較於2022年1.6萬棟、2021年2萬餘棟還是相對少。銷售量(售出並成交)相較於2023年的1萬棟，2024稍微增加至1.18萬棟，相較於2022年1.3萬棟、2021年1.8萬餘棟還是相對少。
買房加價比例有67%，平均加價率則是5%。全現金買家比例27%，跟全美28%相去不遠。賣房成交量最大還是落在春天的五月，另一個高峰則在十月，相較於2022-2023年秋冬，2024年秋季明顯熱絡，個人認為銷售熱潮會延續到2025。
如果以City為單位細看，面積最大的San Jose是成交最熱絡的地方，其中又以Blossom Valley 522間、Willow Glen 508間、Cambrian 458間最多，Sunnyvale也賣了492棟。
銷售單價最高則是Palo Alto $1917/呎、Los Altos $1845/呎、Cupertino $1675/呎、Mountain View $1620/呎 、Los altos hills $1605/呎
比較少看到這個統計↓，分享一下，獨立房房屋的「尺寸」中位數 (單位是呎)
矽谷加價買房已經成常態，去年平均加價率最高的是Sunnyvale 12.5%、Santa Clara (city) 12%、Berryessa (95131-95132一帶) 10.5%、Cambrian9.2%、Campbell 9.2%
整體房子銷售平均去化天數只需要22天，其中又以San Jose Cambrian (95124) 12天、Sunnyvale 12天、Blossom valley 13天等，多數都在20天內能賣出房子。
Tri-Valley & South Alameda市場數據
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面對高利率環境下，全美房市沒有大跌，矽谷房市更是因為「股市、通膨、信心、供不應求」房價不斷攀升。
每年年初都會有特別多新的買家問我，現在是不是買房好時機？同時也會有賣家問我，什麼時候賣能賣得最好？2023年我給自己買了房，主要原因是自家剛需加上「剛好有空」，如果我早半年一年買，利率一定好很多。2023年底我也給自己賣了房，主要原因是資產調配，但是如果再等一年賣，我一定會賣更高價。我已經做過超過 200個 (如果包括建商新房不顯示在MLS) 成交個案，必須很老實說，我自己也很難買在利率最低、房價最好的時候 (那時候忙客人就來不及了，這是職業傷害嗎？XD) 只能告訴自己，永遠沒有最好、最賺的時候，只有最適合我們當下的最佳選擇，相信「一切都是最好的安排」。
祝福大家的2025 都能心安、平安、健康。
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