矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人 

矽谷房產筆記/當看房子變得像逛菜市場

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▲▼全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱,短短兩天就有百組人看屋,連傳單都拿光光。。(圖/簡明葳提供)

▲全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱,短短兩天就有百組人看屋,連傳單都拿光光。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

一個周末、一間擴建也裝修過的房子在矽谷(Silicon Valley)(註1),一個周末會有多少人來賞屋?猜猜看。

七月中旬,我幫客戶專賣了一間獨立屋(Single Family House)(註2),位於聖塔克拉拉市(Santa Clara),開車不到10分鐘,就能抵達未來的蘋果飛碟造型總部,周末兩天開放房屋(Open House)吸引將近百組人看房,40組人要了房屋檢查報告與屋主公開揭示的資料(Disclosure),開價104.9萬元美金的房子,最後超過130萬美元成交,加價率近乎30%。

七月因為美國國慶與放暑假的關係,通常是房市淡季。然而,矽谷房市的熱度未減,同在美國西岸的西雅圖(Seattle),這兩大科技之城,再度改寫美國房地產歷史,矽谷房市已是美國平均房價之冠、西雅圖則創下今年漲幅之最。

有別於美國多數地區的買賣交易流程都是先投標出價,後續買方請來第三方做房屋檢查,再以房屋檢查報告跟屋主重新商議價格,或放棄買屋資格,矽谷買房程序很不一樣。因為矽谷房市供不應求,屬於賣方市場,賣方為了減少買方重新商議價格的機會,或降低買方放棄買屋的風險,賣方會事先提供公開揭示資料同時請第三方做好檢查報告。買方閱讀所有文件之後,能夠接受屋況,再進行後續投標程序。這次我們先談公開揭示資料,下次再討論檢查報告

▲▼無論重新裝修有沒有申請建築許可,在交易過程中都必須要充分揭示。(圖/簡明葳提供)

▲無論重新裝修有沒有申請建築許可,在交易過程中都必須要充分揭示。

公開揭示資料是近20分、厚達50頁表格的總稱(註3)。在交易過程裡,買賣雙方都由經紀人涉及交易,買賣雙方並不會見面,除了親自看房,買方就是透過這份書面資料對屋況有進一步了解,買方也極有可能閱讀之後,因為屋況不理想而放棄投標。

這份資料最重要的內容有兩大制式表格,一是Seller Property Questionnaire,由屋主親自填寫,須在固定格式的表格上親自填寫回答數十題問題,其中包括3年內有沒有人在房屋內死亡、最近裝修項目、噪音、所有權、設定抵押、黴菌、寵物、房屋結構、社區等相關問題。

另一則是Real Estate Transfer Disclosure Statement,屋主需要填表回答屋況。例如:「車庫開關有幾個?」「使用地下水還是自來水?」「房屋有沒有連結到公共下水道?」「有沒有冷氣、暖氣」、「跟鄰居的土地有沒有共用土地」,像是圍籬設在雙方土地邊界上,該房屋「有沒有任何二次施工?」或是「建築物改變格局的時候,有沒有遵循最新建築法規申請許可建造?」這些都需要誠實具體說明,因為所有的表格都是未來當交易產生糾紛時的引證。

除了這兩大必備的表格,依照聯邦政府、加州政府地產局、各在地縣市也有不同要求。像是1978年之前的房屋,屋主就須填寫油漆含鉛警示表(1978 Lead Based Paint Disclosure)、聖荷西(San Jose)的屋主則須提供「聖荷西街樹揭示」(City of San Jose Street Tree Disclosure Form ),以避免未來的屋主任意移除市政府財產。沒錯,綠樹是市政府的財產,不是想砍就能砍的。

這些制式表格也會依據時日新增跟修改,例如2015年加州大缺水,加州政府新規定賣房之前,屋主需換省水馬桶並填寫相關表格(Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice)。近年來,交易過程中的詐騙案件也時有耳聞,賣方提供轉帳須知(Wire Fraud Advisory)以達警示作用。

▲▼加州缺水,連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料(Disclosure)內。(圖/簡明葳提供)

▲加州缺水,連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料(Disclosure)內。

所有的表格都需要誠實寫細心填寫,如果填寫不當,未來很有可能造成法律糾紛,最後都是財務損失。我曾經有個客人,買到一間賣方宣稱所有房屋裝修全無不法的房屋,未料在交屋時,市府的電力公司切換電源時發現電盤、插座違規設置,被市政府開了張數萬元台幣的罰單、並要求限期改善,最後只能請有執照的電工,更新為符合法規的電力設備,這些負擔當然由賣方買單。

交易糾紛千百種,許多問題也有表格無法顧及之處。2015年我的客戶已經買到了房子還支付了訂金,在交屋前日前到該房周邊散散步,那天正是舊金山知名的「Marijuana day」大麻日,卻在那晚發現隔壁鄰居正在抽大麻,當初加州大麻尚未合法,客戶毅然決然退掉房子。表格上並沒有一題是「鄰居有沒有使用非法藥物?」這件事實在難以歸咎買、賣雙方的責任,考量如果要上法院可能是雙輸局面,只能賠上部分押金了事。

在加州買房,如果投標被賣家所接受,依照合約需在三天之內存入最多可達3%押金,之後再進行貸款流程,買賣房屋的貸款流程、估價程序跟台灣買房差異很大,未來我會專寫一篇買賣流程說明。

然而,我也遇過「很有愛」的屋主,除了官方制式表格,自己親自寫了兩頁當初買房的流程跟背景、三頁關於社區與環境的介紹吸引買方注意,也為交易過程添了幾分人情味。

無論如何,買賣房屋牽扯的大筆金額交易,有交易就容易有糾紛,在買賣房屋之前,身為賣方一定要細心應答,如果有無法回答的問題,一定要請教經紀人再作答,以免未來惹禍上身。很多買方在買房屋之前只關心房價,面對一疊厚厚資料,都是隨便翻過。藉此提醒買方一定要親自閱讀,不能過分仰賴經紀人,不一定每一個經紀人都會仔細讀過,也可能雙方都會有疏漏之處,簽名買房之前,仔細閱讀所有文件以維護自身權益。

▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀,避免後續交易糾紛。

▲▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀,避免後續交易糾紛。(圖/簡明葳提供)

註1:美國並沒有一個城市叫做矽谷,矽谷是泛指舊金山灣周圍的科技廊道,其中包括舊金山(San Francisco)、半島地區(Peninsula)到聖荷西市(San Jose)周邊地區,如今廣義涵蓋到東灣佛利蒙在內的大矽谷地區(Fremont)與奧克蘭(Oakland)等地,以新創公司(Startup)與全球科技公司總部而聞名全球。

註2:美國房地產概分為三大類,獨立屋(Single Family House)指的是獨棟房屋並有土地持分,另外兩種為連棟別墅(Townhouse)與公寓房(Condo),多數不具有「個別 土地持分」,而以「共有」 的形式持分土地,因此需成立住戶委員會並繳交管理費。

註3:加州買賣房屋交易所需的公開揭示資料(Disclosure),需符合加州房地產經紀人協會, California Association of realtors(CAR)規定,不同縣市也有不同要求,交易流程中需要準備下列表格: CAR Real Estate Agency Relationships、CAR Real Estate Transfer Disclosure Statement、CAR Seller Property Questionnaire、CAR Agent Visual Inspection Disclosure 、Consent for Representation of More Than One Buyer/Seller、Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice、Water Heater and Smoke Detector Statement、CAR Lead-Based Paint (before 1978) Hazards Disclosure、CAR Seller’s Affidavit of Residency (FIRPTA)、CAR Market Conditions Advisory、CAR Statewide Buyer and Seller Advisory、Wire Fraud Advisory、Buyer’s Inspection Advisory、Seller Advisory,以及各縣市政府所要求的其他表格,才算是完整的報告。

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB:Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人 

2017 6月、7月矽谷房市行情報告

Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人】一直以來,六月中到七月底的矽谷,都是房市淡季,可以點此到去年暑假市場分析,但是2017年七月跟2016年的冬天一樣,這個市場「是反常的」。淡季不淡,房價再創新高,就MLS銷售所需日期與加價率看來,矽谷房市漲不歇,預計下個月,還會有另一波高點出現。

今年七月是我入行以來最忙的一個月,因為房市交易熱絡,我沒出城、沒度假,七月我跟同事一同協力銷售兩間房子,幫助客人買到三間房子,這個夏天,實在是忙翻了!說說我的 Listing吧,位於South San Jose的兩房house,因為還在pending,但是收到9份offer,加價率超越10%,至於Santa Clara的三房新裝修房,也還在pending,但是看屋量高達100組人,總共有40組人要了報告,最後收到14份offer,加價率超越25%。

這兩個月下offer,如果依照五月、六月成交價買房,除非cash offer,不然幾乎是是買不到房子的,就連我幫客人在south San Jose投標買的2房Condo,如果裝修過加上有staging的房子,已經超越社區行情5000、10000還不見得買到,也常見到cash offer殺出,房價漲幅不歇,還是跟市場供需失衡有著重大關係。

看看數據吧!由下列表可以顯示,幾乎南灣每一個大小城市的去化速度依然很快,加價率依然穩健!

再次強調,我寫市況,不是為了炒房,而是讓有心買房的人更了解市場,我非房市投機客,也沒有資金在房市當短期投資使用,我做好我的本業,幫助客戶以合理價格順利買賣房屋,讓每一個客戶在交易的過程中安心成家。

以下是2017年六月、七月 MLS矽谷南灣最新交易數據。曲線圖是加價率、折線圖則是成交所需天數,所需日期越短、市場越熱絡。如果你對房市交易、房價有任何的問題,歡迎與我聯繫。

 

 

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

 

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 330 listings

 

SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Mountain View
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings
Palo Alto
PA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings
Berryessa
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

 

LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings
Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 490 listings
Postal City is Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 490 listings

如果您對上述行情有任何問題,或是有買賣房屋需求,歡迎透過下列方式與我聯繫

  • FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei
  • FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

在矽谷、聖荷西、舊金山租屋

最近是租屋旺季,在北加州的經紀人,多半是專職買賣,租賃比較少,如果您有意願租屋,可以打電話408-505-3003 問我有沒有合適房源,目前我有Palo Alto的精裝大房以及95118 的3房學區房要租。

如果這些不適合你,我提供以下資訊供您參考,您可以自己找房。

(一)租屋網站
http://www.bay123.com/forum-40-1.html
https://sfbay.craigslist.org/
https://www.trulia.com/rent/
FB group:灣區生活互助會、湾区租房-找室友总群、湾区买房卖房租房自由版

決定租屋之前
第一:請先上網查詢附近治安報告Crime Rate
第二:也要查一左右鄰居有沒有 Sex offender information
第三:晚上一定要到社區周圍繞一繞,因為你晚上留在家時間其實更長,確認沒有讓人驚喜的鄰居再決定要不要租。
第四:學區查詢 http://www.schoolandhousing.com/ 這個網站90%準確,可以再到各個學區網站確認學校分區。

屋主或管理者多會要求
一、信用報告、信用分數
如果您有意願租屋,應該先填寫租屋申請表格(屋主或房屋經理人會提供),他們一定會要求$25~40元不等的支票要求調查您的信用,這一切都是合法的。如果被調查信用,也會影響信用分數,需要謹慎。

二、必要時需要提供存款證明
如果在美國沒有金融往來紀錄、信用分數,此時可以提供存款證明,或是告知願意提高一點點押金或是先預繳一點租金,表明出租意願與誠信。

三、押金到底要繳多少呢?
請注意!加州租屋最高押金一般收取1個月,若有附上家具押金最高會收取2個月。

簽訂合約時才需要繳押金,如果租金明顯低於行情且不看任何資料卻先要求支付訂金一定是詐騙,千萬小心。

祝福大家都能在矽谷安居。

矽谷的房子不要賣!除非…

【矽谷的房子不要賣!除非…】

每一組計畫搬到外州的客戶,詢問我要不要賣掉房子,我95%會說:「不需要」,把矽谷的房留下來,未來可是你的養老金。

外州相同水平的房子,經常只有矽谷半價不到甚至更低,如果是工作遷移,薪水一定也不會差距太多,你在矽谷買得起房子,或持有一間房子,一定在外州也能相對輕鬆地負擔起另一間房子。

況且,矽谷外來的菁英很多,把房子出租,只要租金合理屋況不差都不太難,管理上也沒你想像地那麼麻煩,Zillow, Trulia, Craigslist, Bay123都是很好宣傳的地方,或是找個房地產經紀人代管。

然而,搬遷到外州,如果不是對當地已經非常熟悉,或者是有孩子,必須立即決定買房,也可以先租房半年、一年再考慮買房。

外州房子也會漲價,但是漲幅不如矽谷迅速,半年基本上不太會有大幅度漲幅,找一個當地熟悉環境的房地產經紀人,再好好討論買房計畫。

我附上灣區30年房價走勢,矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。

如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

#祝福搬到外州的矽谷人一切順利

P. S 如果你有繼續留在矽谷的換房計畫,當然又是另當別論,先買後賣?先賣後買?每一家子都有不同的財務狀況、不同的期待與方法,這需要見面討論。

寫在搶房的這個初春

朋友傳訊息告訴我,她的朋友最近在搶房,搶得很失落。

 

我也知道我的客戶已經覺得出的這份offer在跟自己拉鋸,是放手一搏地好,沒想到價錢排在後面,連counter offer都沒有,是有多麼難過。

 

 

我只能說,我懂。Offer前後也下了百幾個了,心情難免還是會一起跟著七上八下,努力push buyer下了best offer,卻經常音訊全無,或是listing agent過了幾小時說:「很抱歉,太多更好的offer了。」

 

市場走向有點出乎意料,如果買不到,請你不要洩氣,接下來會有更多房源上市,而且你總是能有多種選擇。

 

 

如果真的買不到,買房計畫又非常急迫

 

第一,可以檢視一下自己的目標,跟你的經紀人談一談,是不是需要轉向其他相對邊陲的區域。第二、留在原本理想的區域,但是下修一下標準,像是學區降低一點點標準,學區還是以高中最重要,小學、中學不妨寬心以待,或是以小孩子目前最需要的學校為準,保留換房的可能性,或是少一間房、少半間或一間廁所,坪數需求降低都是方法,或是經紀人總是有些招數能使,這就需看這經紀人的功力了。

 

如果真的捨不得降低標準,也一定有人選擇再等一等。我一直強調,不會有只漲不跌的市場,現在正是史上高點,沒有人能說得準未來漲幅,雖然今年矽谷房市看不到跌價的可能,但是真沒人能保證明年會如何。

 

買?不買?!

 

如果你真選擇了暫時等待,一定更精算自己的財務金流,最好能忍一忍,住進更便宜的出租房更好,千萬不要因為不用繳房貸跟房屋稅,就把錢給花光了。

 

 

 

Offer數這樣多,激起了買家鬥志

 

就市況來說,我知道最近有些人為了買房,買到失去理智,甚至激發起鬥志,有人試著跟親友借貸、有人在美國借錢,其他國家還錢、有人拿401K借款,無所不用其極,就是不想因為那幾萬美元,失去買到心目中理想房子的機會。 買房雖是人生大事,但是財務槓桿必須精算,現階段全部清倉,我想不見得是一項最好的選擇。

 

買房也須顧及未來生活品質

 

無論怎麼買,一定要預留至少未來半年的房貸與買房時的closing cost預算精算好,甚至要預留一點能自由分配的存款,才能在避免家庭緊急狀況或是未來真的不幸遇到被裁員、失業等狀況時,造成捉襟見肘的窘境。

 

 

願大家不要因為買不到房,變成無理、無禮的人、甚至影響跟家人的感情、或與經紀人建立起的信任。我想你的Agent已經盡力了。然而,這個市場,是需要大家冷靜一點點…。

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投資房 管理資訊 SJ Multiple Housing Inspection Program

你想在美國買公寓出租嗎?
管理的困難度可能超過你想像。
今天公司開課,討論San Jose「Multiple Housing Inspection Program」
以下所有的Multiple Housing都是指3 units 以上的property, 兩個unit的duplex, single family不在此限。
San Jose除了今年6月上路的Rental Control已經從8%降到5%,還有更多的管理辦法,促使房東要定期保養出租房,修繕管理等等。
Rental Control 5%意即每年租金漲幅不能超過5%,年漲一次,但是建築物若有更新裝修等提高成本處,可向City申請房租漲幅特殊許可。
至於Multiple Housing Inspection Program房屋安全檢查,聯邦政府每隔5年會派人檢查,若有特殊program,還會有特殊檢查。SJ city依照社區分級3~6年就會檢查社區一次,通常會在一個月前通知,檢查項目非常非常繁雜,但主要都是為了租戶的居住安全與權益。
除了常見的廚房、熱水器安全檢查,還有黴菌、逃生設備老舊、每個出租房間都要煙霧與一氧化碳偵測器等,甚至有許多常被忽略的項目。
舉例來說:
(1)門口把手距離地面過高,因為這樣火災發生時,趴在地上的人可能無法打開門把逃生。
(2)打開門,門後不能堆放東西、鞋櫃等,以免發生火災時,門無法全部開啟,妨礙逃生。
(3)老舊油漆、門廊、屋頂需要更新維修
(4)停車場要鋪水泥,如果是泥土地,怕汽油滲到土裡會造成汙染等急需改善事項。
還有許多細項,可到Multiple Housing Inspection Program 可以點擊這裡看市府官網資訊
想投資房地產,請詳細了解每一個城市的管理法規與辦法,雖然租金高漲,想當房東可要先做功課,千萬不要被投報率給迷惑,後續還有很多管理、維修、保養等成本,每一個城市都有不同的需求,都需要將時間與金錢成本計算在內。
有任何投資需求或任何疑問,歡迎與我聯繫。
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