標籤: Maggie chien
寫在搶房的這個初春
朋友傳訊息告訴我,她的朋友最近在搶房,搶得很失落。
我也知道我的客戶已經覺得出的這份offer在跟自己拉鋸,是放手一搏地好,沒想到價錢排在後面,連counter offer都沒有,是有多麼難過。
我只能說,我懂。Offer前後也下了百幾個了,心情難免還是會一起跟著七上八下,努力push buyer下了best offer,卻經常音訊全無,或是listing agent過了幾小時說:「很抱歉,太多更好的offer了。」
市場走向有點出乎意料,如果買不到,請你不要洩氣,接下來會有更多房源上市,而且你總是能有多種選擇。
如果真的買不到,買房計畫又非常急迫
第一,可以檢視一下自己的目標,跟你的經紀人談一談,是不是需要轉向其他相對邊陲的區域。第二、留在原本理想的區域,但是下修一下標準,像是學區降低一點點標準,學區還是以高中最重要,小學、中學不妨寬心以待,或是以小孩子目前最需要的學校為準,保留換房的可能性,或是少一間房、少半間或一間廁所,坪數需求降低都是方法,或是經紀人總是有些招數能使,這就需看這經紀人的功力了。
如果真的捨不得降低標準,也一定有人選擇再等一等。我一直強調,不會有只漲不跌的市場,現在正是史上高點,沒有人能說得準未來漲幅,雖然今年矽谷房市看不到跌價的可能,但是真沒人能保證明年會如何。
買?不買?!
如果你真選擇了暫時等待,一定更精算自己的財務金流,最好能忍一忍,住進更便宜的出租房更好,千萬不要因為不用繳房貸跟房屋稅,就把錢給花光了。
Offer數這樣多,激起了買家鬥志
就市況來說,我知道最近有些人為了買房,買到失去理智,甚至激發起鬥志,有人試著跟親友借貸、有人在美國借錢,其他國家還錢、有人拿401K借款,無所不用其極,就是不想因為那幾萬美元,失去買到心目中理想房子的機會。 買房雖是人生大事,但是財務槓桿必須精算,現階段全部清倉,我想不見得是一項最好的選擇。
買房也須顧及未來生活品質
無論怎麼買,一定要預留至少未來半年的房貸與買房時的closing cost預算精算好,甚至要預留一點能自由分配的存款,才能在避免家庭緊急狀況或是未來真的不幸遇到被裁員、失業等狀況時,造成捉襟見肘的窘境。
願大家不要因為買不到房,變成無理、無禮的人、甚至影響跟家人的感情、或與經紀人建立起的信任。我想你的Agent已經盡力了。然而,這個市場,是需要大家冷靜一點點…。

告別祝福滿滿的2016
各位朋友 謝謝您們2016年給我的支持與鼓勵,新年交替之際,總是有滿滿的感觸
今天不聊行情、不談市場,今天說說我今年的感想,以下這些話對一個人或一個家庭說可能太肉麻,我要當眾跟大家說,那個誰誰誰,是的,我就是在說你/你們那一個可愛的家。
先謝謝你們的信任,這是一份人與人之間的無價之寶,當您願意撥空與我聯繫,我們有緣碰上一面聊聊天,就是一份很大的祝福,無論有沒有委託成功,有沒有成交,也許是朋友推薦,也許是網路上看到我部落格文章的客人,當我們能見上第一面,聊聊灣區房地產與生命中彼此的大小事,這些最基本的互動,就牽起了我們之間的緣分。
房子是不動產,卻因為乘載著眾人的記憶,讓這建築物有了溫度,每一個房子有其歷史、每一組客戶又有自己的故事,當我踏入這一行的時候,我的名片背後寫著「這個家的故事,我們一起寫」,這句話讓我的房仲生涯跟自己前一份工作有了鏈結,因為前一份工作看了許多黑心房仲的故事,讓我更堅持自己的使命,我必須誠實、守信、做個專業並且堅守道德的房地產經紀人。
謝謝今年成交的客戶,有時候顧及隱私,我沒法在網路上公開每一個家庭買房子的故事,然而這一家人、這一個家的樣子,這一個房子改裝前的格局,我都已經清清楚楚地記在腦子裡。
矽谷的房價如此高,下定決心要買房是如此不容易的事情,謝謝你們願意攜手與我合作,大家一起看房,我為你們把關、聯繫、促成交易,你們要嘛憂著心、要嘛拿出賭博般的豪氣,守著電話、等著開標、加價、減價,從確認貸款額度到成交之後交付鑰匙,這一個旅程有人花了十幾天,有人花上兩三年…,買房後的整修與分租等大小事項,當然又是我們另一篇的故事,也是緣分的延續。
我常笑著跟客人說,一次買房、終身服務,有問題找Maggie (我想我都有做到吧 ^^)
寫了這麼多,宗旨還是感謝,謝謝今年你們的選擇,讓我成為買房之旅上夥伴,希望來年還有機會幫助你們的親朋好友買房子,以後幫助你們換更好的房子。
祝福大家有個美好的聖誕節假期,新年快樂、心想事成。♥
若有買房相關問題或看房預約,請直接來電話408-505-3003 Maggie
2016年的矽谷房市分析報告,預計將於1月5日更新,敬請期待
投資房 管理資訊 SJ Multiple Housing Inspection Program
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灣區房地產201509月最新數據報告
Here is the latest market analysis by Maggie Chien. I just finished house market research about South bay, part of east bay and also Berryessa. Time frame is from Sep 2014 to Aug 2015. Postal City is Palo alto, Mountain View, Sunnyvale, Cupertino, Fremont, Milpitas, Berryessa. Property Type is Residential. Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Town house’.
一個月又過了,我為各位奉上九月初最新的市場資訊,不過八月成交狀況顯示的其實是六到七月的買氣,其中加價率可以解釋為購買力,部分區域雖然看見衰退,但是Palo alto (14.5%)、Mountian (12.6%)、Cupertino (11%)還是至少要加價一成才買的到房子,部分區域加價率稍有滑落,像是Sunnyvale從11%左右降至9%,Fremnot 小幅跌落1%降至加價率4.5%,Milpitas降至3.5%,Berryessa顯示持平狀態,加價率維持在5~6%之間。
加價率的調整,與市場需求、房價已高有很大的關係,這是最基本的經濟供需法則,市場上仍有買家相挺,但是如果有積極看屋者就知道,好房子實在不多,心裡滿意的,口袋都跟不上腳步,買得起的,都需要大力整裝一番,如果客人有實力,我乾脆建議他們買的便宜一點的爛房子,低於市價10%,把那個10%拿來裝修房屋,也可以選擇自己滿意的配備,不過當然不是每一個客人都有這種時間成本的。
以下為南灣、東灣部分地區平均在市場上的天數與加價率最新數字,僅有住宅類且不分產品,若需特殊區域、產品分析,請與我聯繫。
通常特殊市場分析,我經常用到是在出價之前,提供我的客戶該城市、該社區、或該屋近1 mile 以內類似產品的數據分析等,同學區、同性質產品近期銷售最新市況,合理出價,不是瞞天喊價。

Palo Alto↑、Mountain View ↓成交天數維持低檔,6~7月加價率維持高水平,好屋難求、買盤強勁。
Sunnyvale & Cupertino 成交日期近三個月明顯拉長,↑Sunnyvale 加價率持續萎縮,Cupertino↓下圖 加價率見到彈升。


Berryessa 維持穩定,這地區因為產品好壞非常兩極,唯不少Owner occupied的房子,影響銷售天數頗大。

Fremnot & Milpitas地區成交天數維持穩定,加價率受到7/21地震影響,可能會稍微影響買氣。

2015年6 月,矽谷Sunnyvale房價再創新高
六月已經結束,我將Sunnyvale 行情整理一番。
數據全數來自MLS統計資料,我在這裡僅做Single Family的分析供參考,若須Condo, Townhouse資料,請找我洽詢,無論何種產品,我都將提供完整的數據分析,加價技巧,助您買房。
Sunnyvale House行情均價 $1,468,772 . 成交價格1.47million,成交量較前三個月縮減。平均成交天數13天。
成交量持續萎縮,但是買房出價動能依然強,
尤其在94087因為不少 Cupertino Union 與Cherry Chase好學區,加價幅度不減。
Sale price to list price ratio is 117.3% in Jun.

Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 630 listings
(點圖可以放大)
94087 (Sunnyvale, 因為有Homestead high, Cupertino好學區支撐,加價比率較高,民眾搶屋很積極)
”Sale price to list price ratio” is 117.3% in Jun, lower than 118.1% in May, higher than 116.3% in Apr. Compare to 120.5~121.8% during Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.
”Day to sell” in Jun of single family in 94087, only takes 10 average days to sell. Compare to 9 days in Feb and Mar, 11 days in Apr. The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.
94086
”Sale price to list price ratio” is 109.7% in Jun, lower than 116.1% in May, 116.2% in Apr. . Compare to about 111%,114% in Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.
”Day to sell” in Jun of single family in 94086, only takes 10 average days to sell. Compare to 21 and 11 days in Feb and Mar, 14 days in Apr. The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 3,300 listings
這是近五年Sunnyvale價量,紅色為價、綠色為量,僅做Single Family的統計表。2015年僅統計到6月,因此量約一半,但是我大膽預估,因為高房價(買房躊躇)與周邊房價直漲(賣方賣了不知道該往哪裡住),今年成交量應會減縮,總成交量將低於過去四年的平均值。稍晚再來寫兵家必爭之地Cupertino!
2014年3月~2015年3月 中國人首次成為美房市最大海外買家
(大紀元記者李默迪綜合報導)美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)最新統計數據顯示,購買美國房產的國際客戶中,中國人首超加拿大人,購買量和消費額方面都是美國房市最大的海外買家。
據《華爾街日報》報導,調查涵蓋從2014年3月到2015年3月的時間範圍。所有在美國購買獨立房和公寓的國際客戶中,中國人佔16%,數量最多,而且比2013年的12%又有所增加。其次是加拿大和印度客戶,分別佔14%和8%。
從房產消費額來看,同期內國際客戶在美國的房產消費總額為922億美元,其中中國客戶為286億美元,同樣位居榜首,而且比2013年增加了30%。加拿大和印度分別為112億和79億美元。
《金融時報》報導,同期內,中國人在美國的人均房產消費額為196萬美元,比美國本土人多三倍。
中國客戶平均每套房產消費也是最高,為83.18萬美元,高於國際客戶的平均值(49.96萬美元),其次為加拿大、印度、墨西哥和英國,但他們都低於國際客戶平均值。
中國人喜歡海外購房 原因何在
中國房地產專家艾敬偉(Ai Jingwei,音譯)說,實際上中國人在國內的購房空間很有限,美國經濟和房市復甦後,中國人開始轉向美國購房。
Juwai.com是一個幫助中國客戶購買海外房產的網站,其聯合首席執行官安德魯•泰勒(Andrew Taylor)表示,美國現存房產和在建房都比較有潛力,而且國際客戶的購房政策很自由,所以成為中國買家海外購房的首選。
根據Juwai.com網站對客戶的調查結果,2015年第一季度,中國客戶在美國購房較多的地區是洛杉磯、紐約市、休斯頓、舊金山,以及奧蘭多。
比較各州的情況看,中國人在加州購房最多,佔他們總購房量的30%,其次是華盛頓、紐約、馬塞諸塞州、伊利諾斯州和德州。
中國客戶70%用現金支付房款,高於美國國際客戶的平均值(55%),而美國本土人士的現金支付率只有25%。
《金融時報》文章還提到,其實,從世界範圍來看,中國人也是西方各個大都市最大的房產買家,比如紐約、倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多和奧克蘭等。
中國人大量湧入海外購房,主要是由於中國房產市場低迷,以及西方民主國家優質的教育體系和生活品質、完善的法律,以及買房後所享有的房產權。
但是業內人士認為,海外客戶,特別是中國人,對美國房市的需求的增加,會給美國本土人士帶來一定的負面影響。
MoneyWatch 專欄作家、在房產界有40年從業經歷的丹•巴納比克(Dan Barnabic)表示,美國大都市房產的這種高需求會導致房價不斷攀升,尤其是對美國中產階層人士來說,會超出他們的承受能力,進而使他們無力支付房產。現在一些城市正有這種趨勢,比如舊金山、紐約、丹佛、西雅圖等。
Ming Wei Chien (Maggie)
Cell: 408-505-3003
Email: chienmingwei@gmail.com
BRE #01973756
Green Valley Realty
Office: 408-512-5712 / Fax: 408-512-5717
19620 Stevens Creek Blvd. Ste 280
Cupertino, CA 95014
買房步驟 (一) Pre-Approval Letter
如果想在加州買房,尤其是首購族(First time buyer),除了現金買房,一定要先到自己常往來銀行辦一張Before buying a house, get pre-approval letter first.
Mortgage Pre-Approval (Letter) 這是下標房子一定要的半正式確認函
這是由銀行開出的證明,他從您的工作證明、信用分數、收入等條件,評估貸款條件,貸款評估信函(Pre-approval letter)具體描述可貸款金額、額度等評估。
如此一來,我們在看房子之前,才能衡量收入、自備款與可貸款金額去看這範圍的房子,可以避免錯估自己能力,造成出價(Make an offer)之後 因為貸款金額不足,造成對交易之間的拖延,或因此無法買房。
值得一提的是,常常也有客人,也許因為信用極佳,貸款條件好,可以購買超出預期所設下金額的房子。
我們先把Pre-approval letter做好,我們就可以開始去看房子了!
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如果沒有熟悉的銀行,我們公司也可以幫忙評估,需要您提供下列資料
Before buying a house, get pre-approval letter first.
http://www.realtor.com/advice/finance/get-a-mortgage-preapproval/
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認識 Maggie Chien
灣區專職經紀人
Maggie曾在台灣當過九年的財經記者,蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案,在矽谷從2015年開始取得Realtor執照、2019年取得Broker執照,專職當房產經紀,沒換過工作,這八年來看房歷年超過2000間,讀過上千份報告,買過150+間房,目前管理20幾個單位。
在矽谷買房子,是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容,下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告,而後續的交屋、租屋、修繕、改建等建議跟諮詢都在服務範圍之內。
關於賣房,房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助,後續交屋,都是我擔任賣房經紀人時的職責。 Maggie怎麼幫你賣房系列文章
若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。
請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析
- 電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
- 電郵: chienmingwei@gmail.com
- LINE: chienmingwei
全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
I am a California realtor/broker associate in the Silicon Valley, currently working with Keller Williams Realty.
I have always had a passion for Real Estate. As an Editor/Journalist in Taiwan, I had written hundreds of news articles covering Real Estate and Interior Design. After moving to the SF Bay Area in 2014, I followed my passion and embarked on a successful career as a Real Estate agent/broker.
For my buying clients, I understand home ownership is a big part of the American Dream and I will help you to achieve this goal with logic and data:
– Find/compare/verify the house of your need
– Review all property inspection reports, seller disclosures, permit history, HOA docs, etc. with you
– Explain all contractual documents to help you make the strongest offer with confidence
– Share a buyer’s only checklist with you prior to making an offer
For my selling clients, I understand it can be a very stressful process determining when to sell, how to price and market the house. I will greatly reduce your burden by:
– Thorough analysis on market condition, timing and price
– Prepare all documents and escrow account
– Touch up/renovate the house with my team of contractors
– Showcase the house with professional staging
– Advertise and conduct open house
– Review and select the strongest offer with confidence
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