Maggie chien – 第 6 頁 – Maggie Chien-CA Licensed Broker

2018年的矽谷房市分析報告

先跟大家說聲新年快樂！

希望大家都有一個很棒的聖誕節&新年假期，我也回來上班啦，如果有關於矽谷房地產交易需求，可以開始跟我聯繫！

在此先整理一下2018年房市概況，再聊聊2019年的計畫

(想看之前所有房市分析請點擊這裡)

看數據之前，相信大家都感受到市場不再熱絡，在利率不斷攀升、全球經濟放緩以及中美貿易戰影響股市震盪的背景下，漲不停的房市終見喘息。

面對房市的修正，對於長期持有的買家、投資人都是一個機會，買家有更多選擇，投機客、Flipper縮縮手，也盼望這樣的調整讓市場更健康。

2018年9月矽谷房市行情報告一文，我就提到現在價格好談，後來我在10月~12月成交的房子，除了新裝修的房子還是熱門，其他一般condition的房子，幾乎都是低於listing Price成交，客戶在2018年6月進contract的全新房，我們也去跟建商談了價錢，建商也同意降價了。

2018年的房市走勢，1~5月隨著2017年的漲勢價格持續攀升至頂點，建商、社區行情依然不斷創下新高，後續因為利息調整，6月的open house我們就見到冷清的現象，7~9月還算平穩，美國國慶之後甚至還有一波熱潮，後來隨著股市震盪，10~12月都是修正的格局持續至今。

目前的市況因為房屋選擇變多，買家回歸理性，大致可以分為三種情形。第一、屋況條件好、地點好，依然深受歡迎，價格修正不到5%。第二、地點好、屋況普通的房子，買家評估只要能簡易修繕，價差能接受，多半也都會成交，價格修正約10%。第三、屋況不好、地點不夠好的房子則常常有買家棄標，必須back on the market 或甚至下市不賣了，價格修正率多達20%。

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綜觀去年南灣交易量，本文數據均以2019年1月2日 MLS統計數據為準

2018年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為14119間，銷售了10847間。

比較2017年同期(2018年1月2日 MLS統計數據)

2017年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間，銷售了11898間。

2018買氣的確不如2017，但是數據僅供參考，因為這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

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此外，從我在MLS很常擷取下來使用的 Average DOM & Sale to list price Ration也能明顯的看出加價率減低、成交天數增加，顯示市場熱度不再瘋狂，買家回歸理性。先來看看我最熟悉的Sunnyvale，平均加價率幾乎是0%

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings以上這一篇是以Sunnyvale為例，南灣其他城市也都是類似的走向

Santa Clara

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 500 listings

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listings

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ’18 – Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 730 listings

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings以上數據能看出市況走向，但是每一個社區、每一個學區的成交價都與位置地點有別而有極大差異，如果要下offer，還是要做好精準的comparable.

矽谷房市的熱絡度跟股市一直是正相關，高點整理對於股市是健康的，觀察市況，想買房、換房的人一直都沒有少，但是股市震盪導致信心不足，預期2019應該會是維持高檔整理、交易量減少的現象。

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
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我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

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FOR SALE 2508 Heron Ct SAN JOSE

2508 Heron Ct SAN JOSE, CA 95133

Berryessa近幾年瘋漲，BRAT話題以外當然就是生活機能便捷。

我在95133有一個兩房、兩套半衛浴的房出售，一樓有一個具隱密性卻開闊的玄關，放的下好幾個鞋櫃跟暗藏一個大容量Storage，雙車位的設計讓小家庭方便停車。

二樓格局是開闊的客、餐廳空間與半開放式廚房，還帶有洗衣間跟客用廁所，功能齊全。三樓是私領域，一個大主臥房有浴缸，Walk-in Closet與獨立廁所，另一間次臥房也有連通的衛浴還開窗。

因為該戶別位於社區邊間，每一個空間都有開窗，還能看到美麗的樹梢，不僅美觀，還增添幾分私密性，全棟採雙層窗設計，裡面非常安靜，歡迎預約賞屋。

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https://www.redfin.com/CA/San-Jose/2508-Heron-Ct-95133/home/12181410

關於 HOA 的Litigation

HOA 其實就是Homeowner’s Association 有人翻譯為管委會，有人翻譯為管理會，而當你購買房子的時候，如果不是Single Family，通常多有HOA組織，且附帶的是厚厚的一大疊HOA文件，在下Offer之前，這些文件可是要仔細閱讀。另外，文末提到的HOA Fee的多寡也是更重要的一環。

動輒數百頁的HOA文件裡，主要記錄著HOA開會紀錄、HOA既定規矩(CC&R)與各式各樣新的規則(Rule & Regulation)必須遵守，當然HOA財務狀況(Budget)、HOA Reserve study等等，都是檢視這一家HOA是否正常運作或是未來營運狀況有沒有隱憂的可能性，有經驗的經紀人都會教你如何判別。

偶爾HOA會有訴訟 (Litigation)這個時候就必須了解正在訴訟的項目，多數人一聽到社區有訴訟就倒退幾步，其實新建社區在十年內，因為在建商保固期間，HOA告建商爭取更多維修款並不難見到，多數案例都能拿到建商撥款或再讓外包廠商繼續維修。

目前多數的訴訟都還是有貸款銀行願意承作，像是Bank of the west,、Coast to Coast、Universal Capital Mortgage、 New American Funding 、First Republic Bank 等等，但是每一家銀行規定的條件有別，舉例來說有些銀行願意承作正在打官司的社區，卻只能作Primary Home & Second Home的貸款，而不願意借貸給投資者。有些銀行規定申貸者信用分數達740分以上等等，必須要一家一家問清楚。

不過，也因為買方個案差異性大，風險最小的作法，還是參考社區過去在Litigation期間，是由哪一些銀行願意承貸，問詳細該銀行的現有規定，再來遞Offer，否則在Offer上面放上Loan Contingency 則是保護買賣雙方的權益之一。

當然HOA有訴訟案利率會稍微比市面上的高出0.25%上下，但是只要訴訟一結束，只要有機會拿到更好的利率，就隨時可以找其他家Refinance，有時候甚至會因為在社區Litigation買到房子，還撿到便宜呢！

希望這一則分享能對你看到HOA的Litigation有更多助益。 HOA文件是厚厚一疊卻又乏味，但是其中細節多、查看的技巧也多，下Offer之前，千萬不要簽名不讀就帶過。

對了，HOA Fee依照含括項目有別，當然越低越好，因為自住期間不能抵稅、如果未來有出租的可能性，租屋期間通常是房東負擔HOA Fee的。

目前新建社區如果有豪華設施、中半島地區很常見到HOA超過$400/月以上，如果是老人公寓、高級地段公寓，HOA常見$600~2500/月，南灣 20年以上社區，均價約$300/月，依照社區設施多寡有別，南灣15年以下社區，設施不多，HOA Fee含括的項目也僅有社區維護，多數在150~250/月之間。

關於HOA文件，可以寫上多篇文章，有機會我會慢慢分享。

最近有一個低HOA的Listin在2508 Heron Ct. San Jose，趁機宣傳一下，歡迎預約看房

1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

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2018年1月矽谷房市行情報告

今天(2/2)寫稿日股票稍有修正，股市這幾年歷經的漲勢不斷，稍有修正不也是好事一樁？

股票回檔，房市呢，我們處在全美最熱的房市區，還不見任何跌勢，如果股市真的大幅下修，也許價格還會有回穩的可能，若要見到下跌，可能短期內不容易。

2018年1月是offer寫到手軟，整個月是漲得又驚又快，不然就等著從別人的成交價往上加價。今年開始我的粉絲頁會有我當周我跟同事下offer的最新成交狀況匯報，如果能及時掌握行情，對於周邊下次出價會更有幫助。

在這個賣方市場的時代，屋況差、長黴長菇、地基有問題的房子都還是一堆人投標，更不用說裝修完畢或是屋齡較新的房子了，offer數破表、加價率直飆、沒有超過comps 5%以上是肯定拿不到房子的，也因此買房投標之前買家更要謹慎，算好手上現金多寡，才能不讓保證金被扣走。

最近常跟客戶說，真的很抱歉，最近買房無法幫你省錢，而且保證會買在歷史高點，但是沒有人知道何時是最高點。必須要請你做出選擇，因為買與不買、要不要留在這一個城市，每個人都有不同的人生規劃跟方向。但是當您下定決心要在這裡買房，我是全職經紀人，必能為你全力以赴。

27500175_10155998704410040_7778477410880909413_o — 一月幫客人搶到房子的客人感謝信，買到房子真的很難，買到好deal更難，謝謝客戶的肯定。

來看看2018年1月加價率與成交所需天數，1月數據代表著2017年12月的行情跟買氣。看2017年2月到2018年1月的數據，更能完整看出2017年一整年房市走勢，加價率一路攀升、去化日期一路減少，買氣依然維持高檔水位，在矽谷買房，難度繼續升高。

以下圖示折線為加價率，長條圖為房子上市到銷售所需時間。

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings — Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ **Sunnyvale’**. Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘**Cupertino**‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘**Mountain View’** Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings — Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is **‘Los Altos’** Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 480 listings — Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 480 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 820 listings — Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is – **Berryessa**‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ **Almaden Valley**‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 810 listings — Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ **Evergreen’** Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is **‘ Cambrian’** Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

寫了這篇文章之前，我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年，這一年的矽谷房市熱度有增無減，漲勢是確立的，而供給量仍顯不足，相較於2016年，南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間，成交量持平，成交比率上揚，顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字，將整份房市報告延伸到South San Jose，讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起，包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區，我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少，也可以私下與我聯繫。

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2018年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間，銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間，減少了1300間Listing，銷售了11837間，相較之下，今年Listing選擇少，整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

: Number of New Listings vs Sold (2017)

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率：淡季已經不再，就連冬天所需售房天數都沒有減少

: Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2017年南灣銷售價格分布($,000)：可以看出市場主要買家的預算分布

: Sales by Price Range ($,000)

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

: Sales Volume by Area

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585，去年漲幅為31.66%

: 2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

: 2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

2017年又是一個瘋狂搶房的一年，而且是史上最為熱絡。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣，是 Sunnyvale以南的區域起，包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential，Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類。

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稅改方案對房市造成的影響

這幾天接到很多人的詢問，也有好幾位客人問我對於稅改方案對房市影響跟看法，先聊聊稅改在房地產方面可能會造成的影響。

房地產稅(Property taxes)
新的規定只允許每年扣除高達1萬美元的房地產稅，影響所及，就是房地產稅單超過1萬元的人。

房屋抵押利息扣除(Mortgage interest deduction)
以前，抵押貸款（貸款）的利息為110萬美元可以扣除現在可能改為

1）100萬美元的貸款利息可以扣除
2）50萬美元的貸款利息可以扣除

2017年11月2日以前Close的貸款都不會受影響，但是還不知道未來如果有refinance的人會不會受影響。

以上是指自住房，如果投資房不在此限

賣房子的優惠年限
目前只要過去的5年中居住在家中2年，每一個在產權上的人有25萬元的資本利得免稅額。現在，新提出的規定是在過去的8年中必須住滿5年，才有免稅優惠。

現在能做什麼？

(1)如果你真想換房，也許可以更積極一點

(2)如果你的房地產稅超過1萬一年，可以先付明年的帳單，至於怎麼付房地產稅，請參考我上周發文

請注意！截自目前12/5號發文日，稅改方案還在眾議院和參議院協商，目前沒有真正的確定方案。至於矽谷房市明年的發展，我認為價格依然會繼續穩定上揚，因為回歸基礎點，矽谷房市目前仍為供需失衡狀態，自住型的買方仍遠多於賣方。然而，價格漲幅的多寡，則需看房子釋出量而定。

以上資訊僅供參考，如果您有稅務上相關問題，請諮詢執業CPA。

https://www.cnbc.com/2017/12/04/homeowners-use-these-year-end-tax-moves-to-save-ahead-of-tax-reform.html

今年房地產稅繳了嗎？倒數計時中…

每年我們都被房產稅搞得不清不楚、~~不想面對~~

今天來解釋一下，到底加州房地產稅繳交是怎麼一回事，文章最後會解釋加州房地產稅率以及什麼是補稅單 Supplemental Tax Bill，還有Homeowners’ Exemption，自住房每年房價估值可以減少$7000，每年可以少繳大約$70美金的房地稅

每一年稅務日曆如下：

每一年的7月1日才是房地產稅務年度起算日
第一期應繳的稅款是從7月1日至12月31日
第二期應繳的稅款則從1月1日至6月30日

繳交日如下：

第一期帳單大概是10月寄出，將於11月1日到期付款，而12月10日之後就算是欠款啦！

第二期帳單是於2月1日到期，並於4月10日後開始欠款。

第二期帳單跟個人所得稅（4月15日）截止日期非常接近請不要混淆！

今年繳交地產稅已經可以上網繳，我以Santa Clara County的為例，線上交稅順序如下

有些人會一次繳清，讓今年抵稅額度高一點，關於稅務問題詳情請洽CPA

有些人會使用信用卡付費，雖然有手續費，可是可以賺取信用卡點數，每個人各有所好，但是別忘記繳交就是啦！

images

加州房地產稅率

加州房地產稅是房地合一的稅制，一年分兩期繳納，稅金以買房當時的購買價格當成稅基，再乘上1.2%~1.25%不等的房地產稅率，稅率會有別是因為每一個區域都有地方性、甚至社區性的稅務，有些新開發地區甚至還有高額的Mello–Roos費用要繳，這些費用可不是收到帳單才知道，而是都藏在買房時disclosure裡面，你有讀到了嗎？

補稅單 (Supplemental Tax Bill)：

如果是今年初、去年底買房，可能還會收到supplemental tax bill, 這是我們在買房時，當初是以原屋主買價當基礎的房地產稅已經過低，根據法規，正式過戶之後，房地產稅將以最新買價當成稅基來計算，每年如果房價漲幅，也會隨之調漲，所以收到補稅單的時候，也要一併繳納。

我們在去年8月買房，今年9月才收到正式補稅單。補稅單進度依照每一個縣市有所不一，必要時可以上各縣網站查詢，補稅單範例如下。

Sample-supplemental-tax-bill

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2018年的矽谷房市分析報告

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2018年1月矽谷房市行情報告

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2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

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稅改方案對房市造成的影響

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今年房地產稅繳了嗎？倒數計時中…

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