客人想知道矽谷投資房投報率,請我試算成本跟收益。
舉例一、現金60萬買 Condo
一間60萬元的Condo現金買家,租金收入以$2,500計算,年收入$27,500 (假設空租一個月)
每年稅金1.2% 是$7,200、管理費$1,500、HOA$4200 (350/月)、每年維修與保險概抓$2000
淨收入為$12,600 投報率大概2%
如果是貸款,沒有cash flow,只能等增值,HOA也吃掉了很多損益。

舉例二、現金100萬買 Single Family
一間100萬元獨立屋現金買家,月租金收入以$3400計算,年收入$39,100(假設空租0.5個月)
每年稅金1.2% 是$12000、管理費$2448、每年維修與保險概抓$3000
淨收入為$21652 投報率大概也是2.1%
Single Family比Condo來得好租,因為供給量相對少,需求量相對高一點。
如果是貸款,沒有cash flow,只能等增值

經常有很多客人考慮投資矽谷房地產,很多投資者問到現金流都卻步,不過上述的數據是盡可能貼近市場的數據,也是保守估計,我同時也考慮到了空租率並且計入。(如果你對租屋市場行情有興趣,可以參考 https://www.zillow.com/homes/for_rent/ Zillow Rental 。)
如何提高租金報酬?
想提高租金報酬也有一些方式
第一、降低空置期間:寫文章的時候是2023年二月,最近矽谷有裁員潮,租屋市場確實比較緩和,租金也不再節節高漲,不過冬天本來就是租屋淡季,我們會盡可能在春天、夏天出租,空租時期會縮短一點,換房人潮較為踴躍。
第二、提早準備出租:房客要離開之前會給30-60天的通知,收到通知就可以開始先貼文找租客,並且盡可能跟現有租客約好開放帶看。
第三、買房的時候要確認房間數跟廁所數夠多:Work from home的人不少,4房一定比3房好租,3房一定比2房好租,廁所也要夠用,房子內套房多最好,如果說房間數多,還有人願意一間一間分租,租金報酬可能會高一點,或是有人經營Airbnb 或是交由像https://zeusliving.com/短租管理,整體收入也能提高。
不過分租管理不易,Airbnb或短租耗損還是比較大,而且會依照季節租金有別,如果像遇到Covid當時疫情大爆發時的暫停旅遊現象,收入就立即短缺,還是有所風險。如果要做短租,也要注意有些HOA不讓短租或有出租限制,購買前要多留意。
喜歡穩定收益的房東,還是會選擇出租給信用好、穩定的家庭。

長期增值數據

上圖則是2020年至今的增減幅度
既然如此,為什麼還是有人要投資矽谷房地產?
願意在矽谷買房投資者,主要還是看上長期增值淺力與保值性,長期增值數據可以參照上上圖,除了房價長期能穩定上漲,租金也是長期穩定上漲。
至於保值性則與就業、產業別、氣候、生活環境、便捷性等都有相關。且多數矽谷買方或投資者,都有家人、朋友或是小孩在此就學等地緣關係,才會選擇置產矽谷。
下面的影片第15分鐘也有提到投資議題。
若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求
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- Zillow Review
全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756