快樂的故事寫多了，今天來寫一個有一點慘的經驗，不過最後是遇上了貴人，順利交屋了。
買家是向曾經幾次跟listing agent 下offer的，dual agent的經驗不是太好，沒有顧及買家權益，透過朋友介紹找上了我，後來我們買了新房。
因為這買家已經有下過offer的經驗，貸款我也沒多問，只有老老實實地再把所有的disclosure/ offer 一起花時間讀過一次，確認自己的責任已盡，便向建商下了offer。
沒想到的事情太多，這買家的Pre Approval Letter是一家南灣還算有名的貸款經紀(Loan brokerage)開出來的。
- 當初開Pre Approval Letter時連credit 都沒有check，之前有其他貸款還款卻未註銷
- 沒想到買家自己從台灣轉來的down payment是用網路轉帳，小額小額陸續轉
- 沒想到買家夫妻帳戶分開，沒有共同名字，多數的錢都在不是貸款人身上，銀行要算reserve的時候根本不足
買新房有prefer lender，為了credit可以拿，我們就用了prefer lender，建商趕著交屋，我們也趕著做貸款。 最後不斷銀行端找出了問題，一樣一樣需要補充說明、補足金額，加上一個非常嚴謹的underwriter，貸款做不出來了！！
經手60幾間房子，不一定每一個客戶的貸款都很順利，但是遇到貸款被完全拒絕還是第一次，失敗的經驗讓我自責，也從中學到教訓，希望寫出來跟大家分享，避免錯誤再次發生。
現在我還是希望與客人第一次都能見面聊聊，除了了解彼此的期待與買房流程簡介以外，我同時都會推薦一個以上資深的貸款經紀讓客人比較利率、貸款費問，並且仔細詢問銀行對於金流的要求。
請務必配合貸款經紀，讓銀行先查核信用分數，接下來所有的Down Payment來源，不管是在哪一個國家、是否涉及父母贈與、如何轉帳、如何交付都要follow 貸款經紀的指示，避免將來出錯，輕者賠償延長貸款時間的費用，最大的損失是會賠償3%押金。
這客戶的房子是順利交屋了，遇到問題時，不管如何先把貸款做下來，順利交屋再說，有更好的利率再做refinance。如果利率有跌，還算幸運。如果利率一路漲，加上賠給seller的錢橫豎都是損失。
買房是人生大事，攸關大筆金額請務必謹慎以對。還是重申，我不是貸款經紀，相關問題，請諮詢有執照的資深貸款經紀。另外，我們地產經紀轉介紹貸款經紀，是不能拿取任何佣金或rebate，kickback這是違法的，我們轉介的人，看重的是經驗老道且合作順利的經紀。貸款順利、買 (賣)屋順利是我與貸款經紀要努力為你做的事。
貸款試算器 https://www.mortgagecalculator.org/
以前寫過的文章，貸款名詞解釋