2016年4月最新行情/漲勢確立 各自表現

按照慣例,我又來寫MLS最新資料數據分析,四月的數據反映的是三月的房市,上個月我們歷經了平均開價相較去年跳漲10%的日子 應該很多人好奇三月市場的變化

其實從Agent每天在市場打滾的體驗,下的offer數與看房人數多寡,Buyer的出價勇敢度,大概都能感受到灣區房地產的市場溫度,三月我們與同事在出價時,正常的房子offer數都在10份左右,Sunnyvale則都有15份offer,跟天氣一樣,三月房市已經比二月來的溫暖。

除了漲勢再起,成交日也變短。市場如此,Buyer的加價實力不夠可是買不到房子,這幾個月尤其以Sunnyvale & Berryessa 市場更為火熱,買方加價力道十足,不分產品平均加價率漲至今年高點,成交數明顯稅減以下從MLS統計就能看出,就能房價已經高不可攀的Cupertino還是能看到成交天數縮短,加價率在攀升。West San Jose也是差不多的市況,但是我抓的數據只有顯示Single family(沒為什麼,獨厚我的客戶而已,他正在找這裡的House) 請大家見諒 ^^

再次聲明,每個區域、每個Zip Code都有好區跟差一點點的區域,學區、街廓、鄰居素質、是否靠近高速公路、鐵道或重大建設,都與房價息息相關,每間房子在每個人的心中顯示的價值都不一樣,每一個Agent出價之前都應該給客人近期成交數據分析,評估市場與客戶承擔能力,才進行出價。

若有問題歡迎來電、來信討論

 

SU

Apr 2015 to Mar 2016 Sunnyvale

 

BE
Apr 2015 to Mar 2016 Berryessa

 

Santa clara
Apr 2015 to Mar 2016 Santa Clara
CU
Apr 2015 to Mar 2016 Cupertino

 

West SJ house
Apr 2015 to Mar 2016 95129,95130 House only

 

讓我們一起為你的房子寫故事

Mingwei Business card

舊金山灣區 南灣 房地產 201511月最新數據報告

淡季不淡,市況「蠢蠢欲動」

12月已經7日,忙到現在才有空檔寫寫最新的買氣報告。奇怪,不是淡季嗎?可是我還是好忙呀!

沒錯,是淡了一點,冬季買氣絕對不如夏季炙熱,但是市場依然溫暖,昨天(12/6)在South San Jose 幫同事Open House,來了17組共40人,套一句同事說的話,大家已經「蠢蠢欲動。」

前幾天參加一個美國華人經紀人的晚宴,Green Valley Realty受邀參加,我也很榮幸地參與其中,老闆與公司業績前幾名的同事不約而同地認為:「過了感恩節,大家都以為12月是淡季,準備過聖誕節並迎接新年,沒想到升息疑慮未減,房市依然蠢蠢欲動。」雖然11月釋出量少,導致成交量縮,但是數字會說話,好區的成交行情依然不為所動,繼續穩定維持小小的漲幅。

來看看11月的成交市況吧!(2015年11月MLS資料庫,反映2015年10月買氣)

先來看看南灣的綜合買氣,下列數據包括San Jose, Santa Clara, Sunnyvale, Cupertino, Saratoga, Los Gatos。再往下細看各地區分析。

All house
2014/12~2015/11 South Bay House Chart

Nov 2015平均加價率102.7 %  銷售天數達31

以下為主要City的成交市況

這是Sunnyvale只看 House的狀況

19 HOuse
2014/12~2015/11 Sunnyvale House Chart ↑

Sunnyvale House Nov 2015加價率 105.6%但是平均成交天數為13天,跟今年6月賣的一樣快。勝過於7月~10月需要15~19天才能賣掉。

18H
↑ 2014/12~2015/11 Cupertino House Chart

Cupertino 的House 11月平均加價率為103.9%,平均成交天數增加至33天,大家注意一下11月的加價率從10月後到底又微幅上升,市場果真是買盤還在,「跌不下去」,繼~續~漲!

8 House
↑ 2014/12~2015/11 Santa Clara House Chart

Santa Clara受惠於Sunnyvale & Cupertino 擴散效應影響,今年漲得很多,是矽谷地區百萬元還能買到好房子的地方,雖然沒有太多好學區,不過地點優勢,最近也是很多年輕人的新寵。平均加價率維持104.5%,成交天數也不離譜,24天還算是中間值。

5
2014/12~2015/11 Berryessa

Berryessa很好玩,買氣很穩定,大概都是20餘天成交,特別的是又看到除了Cupertino之外加價率回升的一區。

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舊金山灣區學區最好的七城市(大紀元)

這是2015/03月的報導,房價隨時在變,請跟我聯繫,取得最新行情。

(大紀元記者馬天祥舊金山綜合報導)學區房是華人的最愛,全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源,而讓這裡的房地產炙手可熱。這次我們就盤點一下灣區最好的學區之7座城市,提供買房投資的一個重要參考。

皮蒙特(Piedmont)

被加州奧克蘭(Oakland)包圍的皮蒙特(Piedmont),方圓1.678平方英里,人口才1萬多人。從去年11月中~今年2月份,其房屋上市價格均價252.22萬美元。銷售均價197.5萬美元。去年11月份中旬~今年2月份,房價725美元/平方英尺,比去年同期增32.8%。雖然處在奧克蘭包圍之中,但其犯罪率卻遠低於奧克蘭和加州平均。家庭戶平均單元價值達76萬美元。

皮蒙特德有3所小學,高中和初中各一所。2013年,高中API高達908分。其中,亞裔學生更高達948分。每年其上大學的比例非常多。在加州屬於最好的一類學區。

聖拉蒙和丹威爾(San Ramon、Danville)

丹威爾(Danville)上市均價133.8萬美元,銷售中間價99.5萬美元,比去年同期增加6.4%,但房屋銷售數量減少12.7%。431美元/平方英尺,比去年同期增長2.6%。和Danville相鄰的城市聖拉蒙(San Ramon),房屋上市均價103萬美元,銷售中間價75萬美元。410美元/平方英尺,比去年同期上漲9.3%。

家庭年收入和人均年收入中間值,Danville分別為12.58萬和5萬美元;San Ramon分別為9.58萬和4.23萬美元。

San Ramon Valley聯合學區可說是灣區最好的學區。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API為913分,亞裔為950分。Dougherty Valley高中2013年API為928分,亞裔高達965分。San Ranmon Valley高中為884分。小學和中學除1所外,其他API幾乎都在900分以上。

如果想要到最高分的學區,但是房價又相對便宜的地方,聖拉蒙是7座城市性價比最高的一個。她是一座較新的城市,位屬偏遠,到硅谷或舊金山相比其他城市有劣勢。

帕拉阿圖(Palo Alto)

灣區房價最貴的學區房。今年2月份,上市均價344.5萬美元,銷售中間價213萬美元,每平方英尺平均高達1,444美元,比去年同期增長18.2%。帕拉阿圖的熱門社區包括市中心和老帕拉阿圖,上市均價分別為493.8萬和575.9萬美元。

家庭年均收入達11.75萬美元,人均收入5.6萬美元。每戶平均住宅價值81.18萬美元。帕拉阿圖的學區除了分數高之外,生源皆來自本身城市,沒有招收其他城市的學生,有別於中半島的其他城市。

其兩所高中,Henry M. Gunn High 2013年API高達917分,亞裔學生高達954分。另一所Palo Alto高中2013年API為905分,亞裔學生高達968分。

庫伯蒂諾(Cupertino)

庫伯蒂諾(Cupertino)房產上市中間價為170萬美元,銷售中間價為143.7萬美元,平均每平方英尺827美元,比去年同期增長9.1%。家庭戶均收入10.9萬美元,人均收入4.47萬美元。房屋每單元中間價64.9萬美元。

Cupertino有3所高中深受華人追捧:Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高達956分,亞裔學生為969分,亞裔學生人數較多,佔總學生數的77%以上。Cupertino高中2013年API為906分,Homestead的API2013年為873分,其中亞裔平均為930分。

普萊森頓(Pleasanton)

上市均價144.39萬美元,銷售中間價83.7萬美元。平均每平方英尺470美元,比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位數為10.3萬美元。其公立學校有Amador Valley高中和Foothill高中,學生以白人學生為主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中,2013年API為897分,亞裔為954分。Foothill高中在2013年API為871分,亞裔雖佔不到1/3,但API高達934分。

菲利蒙(Fremont)

菲利蒙(Fremont)房屋上市中間價105.5萬美元,銷售中間價約70.8萬美元。平均平方英尺485美元,比去年同期增長15.5%。家庭年均收入中間數為8.2萬美元,人均收入3.1萬美元。菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中,API成績分別為884、743、951。Mission San Jose高中的亞裔分數更達到968分。另外,私立高中有Fremont Christian School。熱門社區Warm Spring上市均價99.3萬美元,Irvington為84.6萬美元。

洛斯蓋托斯和薩拉托加(Los Gatos、Saratoga)

Saratoga地區今年2月份銷售價格755美元/平方英尺,比去年同期增長6%。房屋上市中間價441.4萬美元,銷售中間價191.5萬美元。家庭年收入中間值為15.5萬美元,人均年收入6.5萬美元。房屋單元均價100萬美元。

2月份前,Los Gatos上市中間價為255.2萬美元,銷售中間價為130萬美元。685美元/平方英尺。家庭戶均收入中間值為11.9萬美元,人均年收入為5.6萬美元。

2013年Saratoga高中API為938分,亞裔為967分。小學和中學非常出色。還擁有一些在加州排名前列的私立中學,如Sacred Heart學校。Los Gatos High以白人學生為主,2013年全校API為883分,亞裔學生僅佔大約1/10,但API較高,2013年達940分。

(以上房價數據來自於Trulia網站,API數據來自於加州教育廳網站)

每一個城市都有相對好的學區可循,若有任何問題,歡迎利用以下方式與我聯繫 

我是Maggie

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2015年6 月,矽谷Sunnyvale房價再創新高

六月已經結束,我將Sunnyvale 行情整理一番。

數據全數來自MLS統計資料,我在這裡僅做Single Family的分析供參考,若須Condo, Townhouse資料,請找我洽詢,無論何種產品,我都將提供完整的數據分析,加價技巧,助您買房。

Sunnyvale House行情均價 $1,468,772 . 成交價格1.47million,成交量較前三個月縮減。平均成交天數13天。

成交量持續萎縮,但是買房出價動能依然強,

尤其在94087因為不少 Cupertino Union 與Cherry Chase好學區,加價幅度不減。

Sale price to list price ratio is 117.3% in Jun.

Time frame is from Jul 2014 to Jun 2015 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 630 listings
Time frame is from Jul 2014 to Jun 2015
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 630 listings

(點圖可以放大)

94087 (Sunnyvale, 因為有Homestead high, Cupertino好學區支撐,加價比率較高,民眾搶屋很積極)

”Sale price to list price ratio” is 117.3% in Jun, lower than 118.1% in May, higher than 116.3% in Apr.  Compare to 120.5~121.8% during Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.

Day to sell” in Jun of single family in 94087, only takes 10 average days to sell. Compare to 9 days in Feb and Mar, 11 days in Apr.  The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

94086

”Sale price to list price ratio” is 109.7% in Jun, lower than 116.1% in May, 116.2% in Apr. .  Compare to about 111%,114% in Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.

”Day to sell” in Jun of single family in 94086, only takes 10 average days to sell. Compare to 21 and 11 days in Feb and Mar, 14 days in Apr.  The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

Time frame is from Jan 2010 to Jun 2015 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 3,300 listings
Time frame is from Jan 2010 to Jun 2015
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 3,300 listings

這是近五年Sunnyvale價量,紅色為價、綠色為量,僅做Single Family的統計表。2015年僅統計到6月,因此量約一半,但是我大膽預估,因為高房價(買房躊躇)與周邊房價直漲(賣方賣了不知道該往哪裡住),今年成交量應會減縮,總成交量將低於過去四年的平均值。稍晚再來寫兵家必爭之地Cupertino!

2014年3月~2015年3月 中國人首次成為美房市最大海外買家

(大紀元記者李默迪綜合報導)美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)最新統計數據顯示,購買美國房產的國際客戶中,中國人首超加拿大人,購買量和消費額方面都是美國房市最大的海外買家。

據《華爾街日報》報導,調查涵蓋從2014年3月到2015年3月的時間範圍。所有在美國購買獨立房和公寓的國際客戶中,中國人佔16%,數量最多,而且比2013年的12%又有所增加。其次是加拿大和印度客戶,分別佔14%和8%。

從房產消費額來看,同期內國際客戶在美國的房產消費總額為922億美元,其中中國客戶為286億美元,同樣位居榜首,而且比2013年增加了30%。加拿大和印度分別為112億和79億美元。

《金融時報》報導,同期內,中國人在美國的人均房產消費額為196萬美元,比美國本土人多三倍。

中國客戶平均每套房產消費也是最高,為83.18萬美元,高於國際客戶的平均值(49.96萬美元),其次為加拿大、印度、墨西哥和英國,但他們都低於國際客戶平均值。

中國人喜歡海外購房 原因何在

中國房地產專家艾敬偉(Ai Jingwei,音譯)說,實際上中國人在國內的購房空間很有限,美國經濟和房市復甦後,中國人開始轉向美國購房。

Juwai.com是一個幫助中國客戶購買海外房產的網站,其聯合首席執行官安德魯•泰勒(Andrew Taylor)表示,美國現存房產和在建房都比較有潛力,而且國際客戶的購房政策很自由,所以成為中國買家海外購房的首選。

根據Juwai.com網站對客戶的調查結果,2015年第一季度,中國客戶在美國購房較多的地區是洛杉磯、紐約市、休斯頓、舊金山,以及奧蘭多。

比較各州的情況看,中國人在加州購房最多,佔他們總購房量的30%,其次是華盛頓、紐約、馬塞諸塞州、伊利諾斯州和德州。

中國客戶70%用現金支付房款,高於美國國際客戶的平均值(55%),而美國本土人士的現金支付率只有25%。

《金融時報》文章還提到,其實,從世界範圍來看,中國人也是西方各個大都市最大的房產買家,比如紐約、倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多和奧克蘭等。

中國人大量湧入海外購房,主要是由於中國房產市場低迷,以及西方民主國家優質的教育體系和生活品質、完善的法律,以及買房後所享有的房產權。

但是業內人士認為,海外客戶,特別是中國人,對美國房市的需求的增加,會給美國本土人士帶來一定的負面影響。

MoneyWatch 專欄作家、在房產界有40年從業經歷的丹•巴納比克(Dan Barnabic)表示,美國大都市房產的這種高需求會導致房價不斷攀升,尤其是對美國中產階層人士來說,會超出他們的承受能力,進而使他們無力支付房產。現在一些城市正有這種趨勢,比如舊金山、紐約、丹佛、西雅圖等。

Ming Wei Chien (Maggie)
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