灣區房地產201509月最新數據報告

Here is the latest market analysis by Maggie Chien.  I just finished house market research about South bay, part of east bay and also Berryessa.  Time frame is from Sep 2014 to Aug 2015.  Postal City is Palo alto, Mountain View, Sunnyvale, Cupertino, Fremont, Milpitas, Berryessa.  Property Type is Residential.  Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Town house’.

一個月又過了,我為各位奉上九月初最新的市場資訊,不過八月成交狀況顯示的其實是六到七月的買氣,其中加價率可以解釋為購買力,部分區域雖然看見衰退,但是Palo alto (14.5%)、Mountian (12.6%)、Cupertino (11%)還是至少要加價一成才買的到房子,部分區域加價率稍有滑落,像是Sunnyvale從11%左右降至9%,Fremnot 小幅跌落1%降至加價率4.5%,Milpitas降至3.5%,Berryessa顯示持平狀態,加價率維持在5~6%之間。

加價率的調整,與市場需求、房價已高有很大的關係,這是最基本的經濟供需法則,市場上仍有買家相挺,但是如果有積極看屋者就知道,好房子實在不多,心裡滿意的,口袋都跟不上腳步,買得起的,都需要大力整裝一番,如果客人有實力,我乾脆建議他們買的便宜一點的爛房子,低於市價10%,把那個10%拿來裝修房屋,也可以選擇自己滿意的配備,不過當然不是每一個客人都有這種時間成本的。

以下為南灣、東灣部分地區平均在市場上的天數與加價率最新數字,僅有住宅類且不分產品,若需特殊區域、產品分析,請與我聯繫。

通常特殊市場分析,我經常用到是在出價之前,提供我的客戶該城市、該社區、或該屋近1 mile 以內類似產品的數據分析等,同學區、同性質產品近期銷售最新市況,合理出價,不是瞞天喊價。

Palo Alto Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Palo Alto Avg DOM & Sale to List Price Ratio.

Palo Alto↑、Mountain View ↓成交天數維持低檔,6~7月加價率維持高水平,好屋難求、買盤強勁。

Mountain View Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Mountain View Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Sunnyvale Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Sunnyvale Avg DOM & Sale to List Price Ratio

Sunnyvale & Cupertino 成交日期近三個月明顯拉長,↑Sunnyvale 加價率持續萎縮,Cupertino↓下圖 加價率見到彈升。

Cupertino Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Cupertino Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Berryessa Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Berryessa Avg DOM & Sale to List Price Ratio

Berryessa 維持穩定,這地區因為產品好壞非常兩極,唯不少Owner occupied的房子,影響銷售天數頗大。

Milpitas Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Milpitas Avg DOM & Sale to List Price Ratio

Fremnot & Milpitas地區成交天數維持穩定,加價率受到7/21地震影響,可能會稍微影響買氣。

Fremont Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Fremont Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2015年6 月,矽谷Sunnyvale房價再創新高

六月已經結束,我將Sunnyvale 行情整理一番。

數據全數來自MLS統計資料,我在這裡僅做Single Family的分析供參考,若須Condo, Townhouse資料,請找我洽詢,無論何種產品,我都將提供完整的數據分析,加價技巧,助您買房。

Sunnyvale House行情均價 $1,468,772 . 成交價格1.47million,成交量較前三個月縮減。平均成交天數13天。

成交量持續萎縮,但是買房出價動能依然強,

尤其在94087因為不少 Cupertino Union 與Cherry Chase好學區,加價幅度不減。

Sale price to list price ratio is 117.3% in Jun.

Time frame is from Jul 2014 to Jun 2015 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 630 listings
Time frame is from Jul 2014 to Jun 2015
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 630 listings

(點圖可以放大)

94087 (Sunnyvale, 因為有Homestead high, Cupertino好學區支撐,加價比率較高,民眾搶屋很積極)

”Sale price to list price ratio” is 117.3% in Jun, lower than 118.1% in May, higher than 116.3% in Apr.  Compare to 120.5~121.8% during Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.

Day to sell” in Jun of single family in 94087, only takes 10 average days to sell. Compare to 9 days in Feb and Mar, 11 days in Apr.  The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

94086

”Sale price to list price ratio” is 109.7% in Jun, lower than 116.1% in May, 116.2% in Apr. .  Compare to about 111%,114% in Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.

”Day to sell” in Jun of single family in 94086, only takes 10 average days to sell. Compare to 21 and 11 days in Feb and Mar, 14 days in Apr.  The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

Time frame is from Jan 2010 to Jun 2015 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 3,300 listings
Time frame is from Jan 2010 to Jun 2015
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 3,300 listings

這是近五年Sunnyvale價量,紅色為價、綠色為量,僅做Single Family的統計表。2015年僅統計到6月,因此量約一半,但是我大膽預估,因為高房價(買房躊躇)與周邊房價直漲(賣方賣了不知道該往哪裡住),今年成交量應會減縮,總成交量將低於過去四年的平均值。稍晚再來寫兵家必爭之地Cupertino!

2014年3月~2015年3月 中國人首次成為美房市最大海外買家

(大紀元記者李默迪綜合報導)美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)最新統計數據顯示,購買美國房產的國際客戶中,中國人首超加拿大人,購買量和消費額方面都是美國房市最大的海外買家。

據《華爾街日報》報導,調查涵蓋從2014年3月到2015年3月的時間範圍。所有在美國購買獨立房和公寓的國際客戶中,中國人佔16%,數量最多,而且比2013年的12%又有所增加。其次是加拿大和印度客戶,分別佔14%和8%。

從房產消費額來看,同期內國際客戶在美國的房產消費總額為922億美元,其中中國客戶為286億美元,同樣位居榜首,而且比2013年增加了30%。加拿大和印度分別為112億和79億美元。

《金融時報》報導,同期內,中國人在美國的人均房產消費額為196萬美元,比美國本土人多三倍。

中國客戶平均每套房產消費也是最高,為83.18萬美元,高於國際客戶的平均值(49.96萬美元),其次為加拿大、印度、墨西哥和英國,但他們都低於國際客戶平均值。

中國人喜歡海外購房 原因何在

中國房地產專家艾敬偉(Ai Jingwei,音譯)說,實際上中國人在國內的購房空間很有限,美國經濟和房市復甦後,中國人開始轉向美國購房。

Juwai.com是一個幫助中國客戶購買海外房產的網站,其聯合首席執行官安德魯•泰勒(Andrew Taylor)表示,美國現存房產和在建房都比較有潛力,而且國際客戶的購房政策很自由,所以成為中國買家海外購房的首選。

根據Juwai.com網站對客戶的調查結果,2015年第一季度,中國客戶在美國購房較多的地區是洛杉磯、紐約市、休斯頓、舊金山,以及奧蘭多。

比較各州的情況看,中國人在加州購房最多,佔他們總購房量的30%,其次是華盛頓、紐約、馬塞諸塞州、伊利諾斯州和德州。

中國客戶70%用現金支付房款,高於美國國際客戶的平均值(55%),而美國本土人士的現金支付率只有25%。

《金融時報》文章還提到,其實,從世界範圍來看,中國人也是西方各個大都市最大的房產買家,比如紐約、倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多和奧克蘭等。

中國人大量湧入海外購房,主要是由於中國房產市場低迷,以及西方民主國家優質的教育體系和生活品質、完善的法律,以及買房後所享有的房產權。

但是業內人士認為,海外客戶,特別是中國人,對美國房市的需求的增加,會給美國本土人士帶來一定的負面影響。

MoneyWatch 專欄作家、在房產界有40年從業經歷的丹•巴納比克(Dan Barnabic)表示,美國大都市房產的這種高需求會導致房價不斷攀升,尤其是對美國中產階層人士來說,會超出他們的承受能力,進而使他們無力支付房產。現在一些城市正有這種趨勢,比如舊金山、紐約、丹佛、西雅圖等。

Ming Wei Chien (Maggie)
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