標籤: Green Valley Realty

2018年5~8月矽谷房市行情報告

原來我的市況報告已經從月份變成季報(拍額頭)
實在是忙到沒有力氣寫文章啊!!這應該是我的客戶們可以完全理解，有消息立即通報、有房屋立即帶看、有事情馬上處理…客戶的事情優先，寫文章就先放一邊啦！
尤其是這個八月，我交了五間房，其中三間是中古屋，兩間去年跟著買家一起排隊的房子，可說是去年的業績在今年實現。而中古房交屋過程出了點意外不說，還幫忙另一組客戶找了一家子可愛的租客。雖然日子過得有點混亂，吃飯常常是在路上快速來個麥當勞或越南三明治就解決，但是這數字創下個人紀錄，似乎也忙得不亦樂乎，工作上帶來的成就與助人的感動，已經大大超越收入這選項。
我沒有請助理，凡事親力親為，為的就是希望客戶在細微處都能感受到我的用心服務，當然也要怪自己多多少少有點工作狂，然後放不下心把事情交給別人🙄
好久沒寫文章，今天難得空檔想聊聊市場概況，我日日看房不間斷，當然我不可能天天外出看屋，不過天天刷手機、查MLS看每天上市房則是專職經紀每日必做的工作。
這幾個月觀察市況的結果發現，市場上買家其實還是不少，有剛需但是面對利率高、房源少的結果，總是會稍有猶豫，市場從五月Memorial Day瞬間冰凍以來，七月在國慶日之後稍有回溫，九月也稍有熱絡回升的跡象，但是瘋狂搶購的情況已經不復見。市況緩解下來時，出手不若也不必像今年三月之前積極。
漲多整理是必要的，這一個月以來，建商的新房有適度調整價格，漲幅不如去年激烈，中古屋市價則有點亂，我幫客戶買的房子已經不是用今年的成交價，甚至用去年的價格買到房子，買賣雙方的拉鋸戰在市場上非常明顯，僵持不下的結果，只要有點耐心，這兩個月看來多是買方得勝，當然也有賣方選擇直接下市，再待好時機賣房。
如果有在看房的都知道，房屋一定不會十全十美，總有地方需要調整、修繕，市面上缺點越多的房子以前矇著眼搶購，現在則是好殺價，如果不是太大的缺點，像是電塔第一排、高速第一排等等，還是有機會用好價錢買到好房子的。當然每一間房的屋況、屋主、買家的組合都不一樣，結果也非常多元。
昨天為了一位人在台灣的客戶看了矽谷中心百萬以下兩房，看房人潮有點零星，listing agent甚至不諱言說，有offer就滿意啦，加價率預計不到5%。我也看了幾間高價位的房，看房人數寥寥可數，看來上市時間要繼續拖長，期待有緣人。
如果你已經準備好了，現在正是買房好時機，與其跟大家搶破頭，不如現在冷靜下來好好挑房子，讓我來幫你好好談價格。而有些去年進不去的區域，現在反而是機會晉升好地段！
來看看南灣近半年的平均加價率跟上市所需日(去化所需天數)吧，市況就在數據裡！
PA
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’19 – Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings
MV
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Mountain View‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings
CU
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings
Cambrian
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’14 – Cambrian‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 830 listings
Santa Clara
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ‘8 – Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,000 listings
Campbell
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
Saratoga
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’17 – Saratoga‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 320 listings
Almaden
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’13 – Almaden Valley‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings
WL
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’10 – Willow Glen‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 690 listings

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

2016年4月最新行情/漲勢確立 各自表現

按照慣例，我又來寫MLS最新資料數據分析，四月的數據反映的是三月的房市，上個月我們歷經了平均開價相較去年跳漲10%的日子 應該很多人好奇三月市場的變化

其實從Agent每天在市場打滾的體驗，下的offer數與看房人數多寡，Buyer的出價勇敢度，大概都能感受到灣區房地產的市場溫度，三月我們與同事在出價時，正常的房子offer數都在10份左右，Sunnyvale則都有15份offer，跟天氣一樣，三月房市已經比二月來的溫暖。

除了漲勢再起，成交日也變短。市場如此，Buyer的加價實力不夠可是買不到房子，這幾個月尤其以Sunnyvale & Berryessa 市場更為火熱，買方加價力道十足，不分產品平均加價率漲至今年高點，成交數明顯稅減以下從MLS統計就能看出，就能房價已經高不可攀的Cupertino還是能看到成交天數縮短，加價率在攀升。West San Jose也是差不多的市況，但是我抓的數據只有顯示Single family(沒為什麼，獨厚我的客戶而已，他正在找這裡的House) 請大家見諒 ^^

再次聲明，每個區域、每個Zip Code都有好區跟差一點點的區域，學區、街廓、鄰居素質、是否靠近高速公路、鐵道或重大建設，都與房價息息相關，每間房子在每個人的心中顯示的價值都不一樣，每一個Agent出價之前都應該給客人近期成交數據分析，評估市場與客戶承擔能力，才進行出價。

若有問題歡迎來電、來信討論

 

SU

Apr 2015 to Mar 2016 Sunnyvale

 

BE
Apr 2015 to Mar 2016 Berryessa

 

Santa clara
Apr 2015 to Mar 2016 Santa Clara
CU
Apr 2015 to Mar 2016 Cupertino

 

West SJ house
Apr 2015 to Mar 2016 95129,95130 House only

 

讓我們一起為你的房子寫故事

Mingwei Business card

舊金山灣區 南灣 房地產 201511月最新數據報告

淡季不淡，市況「蠢蠢欲動」

12月已經7日，忙到現在才有空檔寫寫最新的買氣報告。奇怪，不是淡季嗎？可是我還是好忙呀！

沒錯，是淡了一點，冬季買氣絕對不如夏季炙熱，但是市場依然溫暖，昨天(12/6)在South San Jose 幫同事Open House，來了17組共40人，套一句同事說的話，大家已經「蠢蠢欲動。」

前幾天參加一個美國華人經紀人的晚宴，Green Valley Realty受邀參加，我也很榮幸地參與其中，老闆與公司業績前幾名的同事不約而同地認為：「過了感恩節，大家都以為12月是淡季，準備過聖誕節並迎接新年，沒想到升息疑慮未減，房市依然蠢蠢欲動。」雖然11月釋出量少，導致成交量縮，但是數字會說話，好區的成交行情依然不為所動，繼續穩定維持小小的漲幅。

來看看11月的成交市況吧！(2015年11月MLS資料庫，反映2015年10月買氣)

先來看看南灣的綜合買氣，下列數據包括San Jose, Santa Clara, Sunnyvale, Cupertino, Saratoga, Los Gatos。再往下細看各地區分析。

All house
2014/12~2015/11 South Bay House Chart

Nov 2015平均加價率102.7 %  銷售天數達31

以下為主要City的成交市況

這是Sunnyvale只看 House的狀況

19 HOuse
2014/12~2015/11 Sunnyvale House Chart ↑

Sunnyvale House Nov 2015加價率 105.6%但是平均成交天數為13天，跟今年6月賣的一樣快。勝過於7月~10月需要15~19天才能賣掉。

18H
↑ 2014/12~2015/11 Cupertino House Chart

Cupertino 的House 11月平均加價率為103.9%，平均成交天數增加至33天，大家注意一下11月的加價率從10月後到底又微幅上升，市場果真是買盤還在，「跌不下去」，繼~續~漲！

8 House
↑ 2014/12~2015/11 Santa Clara House Chart

Santa Clara受惠於Sunnyvale & Cupertino 擴散效應影響，今年漲得很多，是矽谷地區百萬元還能買到好房子的地方，雖然沒有太多好學區，不過地點優勢，最近也是很多年輕人的新寵。平均加價率維持104.5%，成交天數也不離譜，24天還算是中間值。

5
2014/12~2015/11 Berryessa

Berryessa很好玩，買氣很穩定，大概都是20餘天成交，特別的是又看到除了Cupertino之外加價率回升的一區。

你想找房子嗎?

對其他區域有興趣嗎

歡迎利用以下方式與我聯繫

  • FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei

2015年6 月，矽谷Sunnyvale房價再創新高

六月已經結束，我將Sunnyvale 行情整理一番。

數據全數來自MLS統計資料，我在這裡僅做Single Family的分析供參考，若須Condo, Townhouse資料，請找我洽詢，無論何種產品，我都將提供完整的數據分析，加價技巧，助您買房。

Sunnyvale House行情均價 $1,468,772 . 成交價格1.47million，成交量較前三個月縮減。平均成交天數１３天。

成交量持續萎縮，但是買房出價動能依然強，

尤其在94087因為不少 Cupertino Union 與Cherry Chase好學區，加價幅度不減。

Sale price to list price ratio is 117.3% in Jun.

Time frame is from Jul 2014 to Jun 2015 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 630 listings
Time frame is from Jul 2014 to Jun 2015
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 630 listings

(點圖可以放大)

94087 (Sunnyvale, 因為有Homestead high, Cupertino好學區支撐，加價比率較高，民眾搶屋很積極)

”Sale price to list price ratio” is 117.3% in Jun, lower than 118.1% in May, higher than 116.3% in Apr.  Compare to 120.5~121.8% during Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.

”Day to sell” in Jun of single family in 94087, only takes 10 average days to sell. Compare to 9 days in Feb and Mar, 11 days in Apr.  The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

94086

”Sale price to list price ratio” is 109.7% in Jun, lower than 116.1% in May, 116.2% in Apr. .  Compare to about 111%,114% in Feb and Mar. Buyers don’t add as much money as 1st quarter.

”Day to sell” in Jun of single family in 94086, only takes 10 average days to sell. Compare to 21 and 11 days in Feb and Mar, 14 days in Apr.  The ‘’Day to sell’’ in Jun means the market is still hot.

Time frame is from Jan 2010 to Jun 2015 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 3,300 listings
Time frame is from Jan 2010 to Jun 2015
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’
Results calculated from approximately 3,300 listings

這是近五年Sunnyvale價量，紅色為價、綠色為量，僅做Single Family的統計表。2015年僅統計到6月，因此量約一半，但是我大膽預估，因為高房價(買房躊躇)與周邊房價直漲(賣方賣了不知道該往哪裡住)，今年成交量應會減縮，總成交量將低於過去四年的平均值。稍晚再來寫兵家必爭之地Cupertino!

2014年3月~2015年3月 中國人首次成為美房市最大海外買家

（大紀元記者李默迪綜合報導）美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）最新統計數據顯示，購買美國房產的國際客戶中，中國人首超加拿大人，購買量和消費額方面都是美國房市最大的海外買家。

據《華爾街日報》報導，調查涵蓋從2014年3月到2015年3月的時間範圍。所有在美國購買獨立房和公寓的國際客戶中，中國人佔16%，數量最多，而且比2013年的12%又有所增加。其次是加拿大和印度客戶，分別佔14%和8%。

從房產消費額來看，同期內國際客戶在美國的房產消費總額為922億美元，其中中國客戶為286億美元，同樣位居榜首，而且比2013年增加了30%。加拿大和印度分別為112億和79億美元。

《金融時報》報導，同期內，中國人在美國的人均房產消費額為196萬美元，比美國本土人多三倍。

中國客戶平均每套房產消費也是最高，為83.18萬美元，高於國際客戶的平均值（49.96萬美元），其次為加拿大、印度、墨西哥和英國，但他們都低於國際客戶平均值。

中國人喜歡海外購房 原因何在

中國房地產專家艾敬偉（Ai Jingwei，音譯）說，實際上中國人在國內的購房空間很有限，美國經濟和房市復甦後，中國人開始轉向美國購房。

Juwai.com是一個幫助中國客戶購買海外房產的網站，其聯合首席執行官安德魯•泰勒（Andrew Taylor）表示，美國現存房產和在建房都比較有潛力，而且國際客戶的購房政策很自由，所以成為中國買家海外購房的首選。

根據Juwai.com網站對客戶的調查結果，2015年第一季度，中國客戶在美國購房較多的地區是洛杉磯、紐約市、休斯頓、舊金山，以及奧蘭多。

比較各州的情況看，中國人在加州購房最多，佔他們總購房量的30%，其次是華盛頓、紐約、馬塞諸塞州、伊利諾斯州和德州。

中國客戶70%用現金支付房款，高於美國國際客戶的平均值（55%），而美國本土人士的現金支付率只有25%。

《金融時報》文章還提到，其實，從世界範圍來看，中國人也是西方各個大都市最大的房產買家，比如紐約、倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多和奧克蘭等。

中國人大量湧入海外購房，主要是由於中國房產市場低迷，以及西方民主國家優質的教育體系和生活品質、完善的法律，以及買房後所享有的房產權。

但是業內人士認為，海外客戶，特別是中國人，對美國房市的需求的增加，會給美國本土人士帶來一定的負面影響。

MoneyWatch 專欄作家、在房產界有40年從業經歷的丹•巴納比克（Dan Barnabic）表示，美國大都市房產的這種高需求會導致房價不斷攀升，尤其是對美國中產階層人士來說，會超出他們的承受能力，進而使他們無力支付房產。現在一些城市正有這種趨勢，比如舊金山、紐約、丹佛、西雅圖等。

Ming Wei Chien (Maggie)
Cell: 408-505-3003
Email: chienmingwei@gmail.com
BRE #01973756

Green Valley Realty
Office: 408-512-5712 / Fax: 408-512-5717
19620 Stevens Creek Blvd. Ste 280
Cupertino, CA 95014

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