小孩寒假結束了，終於有空來寫文章了喔耶 ^^
當agent的人都有一些風險，就是不知道今年會有多少業績？多少客戶？今年可能會遇到什麼樣的人，什麼樣的麻煩事？什麼樣的幸運？各個客戶會有什麼樣的問題？各個客戶的房子會發生什麼問題等。
每年一開始我都不知道今年能跟幾組客人合作，去年利率一直漲，我還跟自己說一個月有成交一間就不錯了，後來業績超乎我的預期，而且一半以上的客戶都是買過的客戶介紹來的，實在讓我很驚喜。
我們家有一份穩定的工程師收入，有一個經濟基礎讓我這九年來對自己的業績不會過度焦慮，也能盡可能地讓大家買房的時候「沒有恐懼」，從來不會push 客人買房。 我會給予估價、給予建議，但是最後「還是客戶要自己做決定。」
會寫這些是因為一年之初總是有好多新客戶諮詢，不管利率是高是低、不管房市是瘋狂還是短暫喘息，大家都會問我：「現在是不是買房好時機？」 「我需不需要再等等？」
我會覺得回歸你的真實需求跟預算，能買什麼樣的房子跟區域，聊一聊會更清楚。每個人都有目標，但是目標必須實際、做得到。
最近在整理買房故事(把臉書買房故事貼到網誌來以便閱讀)跟網誌改版(還在整理中)，赫然發現那些過去好幾年買房的客人帳面都增值了不少，那些客戶也曾經問過我同樣的問題，後來還是證明，幫別人養房不如幫自己存桶金。
而今年更特殊，想換房的諮詢度大增。
我想是因為去年起一下子來到近十幾年來的高利率，很多人想換房都卡住不敢動，阻礙了好多換房行動。再來，2016-2018年買房的人如果鎖的是7Y ARM (前七年固定利率) 低利率也即將到期，馬上就要面臨高利率付款，要不要重做貸款還是乾脆換房？這些需求，都是值得好好討論並規劃的。
展望2024之前，我先來整理一下2023年的房市。
去年房市最大挑戰就是高利率，利率水平從上次高點2007-2008大概6-7%水平後連續降息十次，2009-2022是利率的甜蜜期，印象中最高就4.5%左右，目前我聽過最低的是有人在這期間把30年房貸利率鎖在2.25%，真是大大恭喜，好想念2019-2021那個瘋狂refinance的時代，而2022後半年起到2023連續升息，房貸利率最高來到7.5%，發文的時候目前跌至6.25%上下。
▲也因此去年現金買家大增，來到近9年最高點28%都是全現金買家。
利率漲到新一波高點，房地產市場如何呢？Santa Clara 2023年房價有跌嗎？
▲如果看到中位數，Santa Clara County 從2022年$1,797,750 跌到$1,760,000 跌幅不大僅2%，如果要從每個月負擔回推，其實整體房價還是在漲。
▲如果看銷售速度，2023年平均銷售所需天數為23天，相較於2022/ 2021的20天稍長，但是已經賣得比2019 (33天) 2020 (27天)還快了不少，主要原因還是因為釋出量少
▲下圖是每個月一號上市 (包括即將上市coming soon)數量，可以明顯看出釋出數量僅是2022年的75%左右。
▲至於年度總成交間數，Santa Clara county交易總數從2021年的18557棟、2022年的13199棟銳減至 2023年的 10180棟，釋出量少加上剛需強烈，是房價不墜的主因。
以上則是Santa Clara county各區域近12年房價中位數房價走勢，有些地方在2023年沒有跌價，如果利率沒這麼高，根本就是大漲區。像是Cupertino、Saratoga、Evergreen、South San Jose等。
以上是Santa Clara County，如果你想了解其他區域，可以傳給我email地址我能提供灣區其他地區的去年報表。
2023年房市還有一些特色，一些數字上看不出來的個人觀察
第一：投資客比例大幅減少：如果做出租，灣區的投資報酬率本來就不漂亮，加上利率高會吃掉了利潤，買投資房的比例降了很多，去年我的客戶全部都是買自住房。
第二、買家謹慎而理智：因為利率來到最高點，買房負擔沉重，所以買家們出手更為理智、謹慎出手，平均加價率不如往年。
第三：硬傷房乏人問津：因為買家更為謹慎，所以有大缺點的房子乏人問津，比如說靠近高速公路、地基有問題、路沖、屋況極差等缺點的房子，賣得很慢，大砍價甚至下市的不少。
第四、高利率阻礙非常多的家庭換房：美國人平均七年換一次房子，其實我有很多客戶想換房，但是如果擁有現有貸款的低利率優勢，很多人「捨不得換」，如果一試算未來負擔，壓力更是沉重，這也可以證明為什麼2023年上市數量極少。
第五：買房理由很多是「低利率的時候更難搶。」
看完了2023年房市，你一定會想問我：「房價會跌嗎？」
2023利率這麼高都沒有跌了，你說2024會跌嗎？ 科技股漲成這樣，矽谷這個科技重鎮我看要跌很難。
今年的房市則是著眼利率市場變化，十二月起利率稍降，很多買家又重回市場，淡季不淡，這些買家將繼續在今年春天上場搶房。如果利率降越快，買得越瘋狂。另外可以預期的是，2024房屋上市量一定會增加，買方一定會有更多選擇。
矽谷的市場跟美國其他房地產市場還是蠻不一樣的。
最後我想說的是：「不要過度焦慮買房的事。」如果買房是一件必須完成的事情，那麼想清楚、有目標、有規劃，如果錯過了以前的市場，現在好好把握跟計畫。如果想換房，也是一樣的，擬定好行程表，買、賣盡可能同時，雖然過程會有點辛苦，但是最後你必能享受到安居的幸福。
若您有其他關於矽谷置產問題與買賣房屋的需求
請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析
- 電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
- 電郵: chienmingwei@gmail.com
- LINE: chienmingwei
- https://www.compass.com/agents/ming-wei-chien/
- Zillow Review
全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
發表迴響