2018年9月矽谷房市行情報告

好久沒有準時寫文章了！

九月份的周末都在看房，weekdays也是到處跑，剛好這陣子手上的買家南灣、東灣都有看，而上個周末(9/29~9/30)兩天，我整整看了20間房子。 Sunnyvale 兩房全數被我看完了，94087的house、Cambrian、Almaden地區也大概七成看過，Milpitas, N Fremont, Newark & S Union City新房、舊房我也是持續關注，

市場上買家還在，但卻因為市場上選擇多而放慢腳步。觀察不少地區，相較於今年3~5月的房價，依照區域有別，已經有10~15%跌幅。

房價漲跌向來就是供需面的互相影響，最快跌價的就是大型興建Town house/ Condo社區，因為此類型戶數多，如果遇到鄰居也在賣房子，甚至建商還有餘屋，銷售速度放緩，價格當然也有影響。

此外，大街上、高速公路旁、路沖、電塔、鐵道旁，此類型稱為「有硬傷」或「嫌惡設施」的房子在現在的市場上，影響尤大。除了電塔、鐵道、高速公路第一排我是特別堅持買方不要碰以外，能接受大街跟路沖者，只要地點好、學區好，反而是有撿便宜的機會。當然，如果有選擇，我們還是先從巷弄裡撿便宜就好。

相對保值的地方，就是學區跟交通房，不過學區房也不一定是鐵不跌，像是今年Great school 分數大改制，許多以往API高的好學區，分數紛紛調降，而市場上買家只對Redfin/zillow學區上的評分比較有感，所以以前老經紀(我老闆說的) 口中所謂的好區，舉例像是West San Jose 95129/95130 熱度非常明顯地不如往昔了。

價格相較今年最高點，有明顯跌幅的區域還真不少，在此就不一一列舉。當市場上一路往前衝時，大家奮不顧身搶房，現在房價過了最高點，買家心理的期待會變成「還會不會再跌？」每次我遇到這問題，就很希望大家去問問自己的算命師XD，如果你有高明的人指點，請他幫我回答這題。至於屋況、市場估價、檢查報告、賣方資訊、後續裝修、出租服務等等，我通通能回答。

歸納近期市況：

第一、買賣雙方正在拉鋸，多數賣方都必須讓步才能順利售出

也有開超低價吸引買家出offer的，比周邊成交價少個10~20%的「開價」還真不少，也有因此就收不到開高價的offer，只好又把價格調上去，最近Listing Agent不好做，賣房賣得戰戰兢兢，開太高沒人看，開太低又加不上去，~~所以不要再殺commission了~~

九月幫客戶買到的兩間房子，都是低於今年春天甚至去年冬天的行情的價格

第二、市場上買家還在，但是持續觀望，下手一定想殺價

買家有剛需，看房行程未間斷，但如果目標不堅定，實在是難以下手。在這樣的市況下，如果我是買家，我一定也會有同樣的猶豫心態。不過殺價殺不殺得成，買不買的到，還是要回歸開價跟屋況，屋況新、開價低，多數還是要往上加的。

第三、投資客還是虎視眈眈，市場游資很充裕

還是有客戶天天LINE我：「這間不錯」「這間怎麼還沒賣掉？」投資客不如真實剛需的買家，現在要下手，難免猶豫不決。投資型客戶的煩惱是身邊有籌碼、可是股市太高也不知道放哪去。現在想入場投資，必須待長期持有，且一定要慎選地點啊。

(矽谷的租金報酬真的不好，扣除所有持有成本，如果有3%就算很高啦! 矽谷房價已高，不可能有高報酬！真的不是我不幫你找房…)

第四、利率持續攀升，房價小幅修正

舉例來說，之前100萬的貸款如果是30年固定利率4%，月繳$4774，現在貸款90萬，固定利率4.75%月繳金額為$4695，房價雖減但是利率不斷升，持有成本也不一定會變低

第五、市場上餘屋量越來越多，價格紛亂