2016年的矽谷房市分析報告

2016年就這樣轟轟烈烈地過去了，在預測今年的房價走勢之前，

我們先來回顧一下2016年南灣房市概況，請耐心地看到最後吧！

一、綜合買氣指標：2016年底淡季不淡，買氣仍未疲乏

先來看看2016年南灣主要大城市的房子出售數據與成交數量，詳盡描述於圖說。

南灣的Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse'銷售量約6600件
紅色為出售數據、綠色為售出數據，明顯看出淡旺季之差異，雖然2016年底房源已經不多，買氣不弱，成交量拉升。以上數據為Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品，數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。
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如果我們把往南一點的Central San Jose, Willow Glen, Blossom Valley, Almaden Valley,加進來之後，銷售比差距不大。以上listing約12000多件。

以上房型僅為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品，數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。

二、銷售分析：剛性需求強、首購型產品最搶手

南灣2016年主要銷售產品價格與成交主要族群，都是以80~100萬元的房型(買方)居多，其次為120~140萬元的族群。80萬元是入主矽谷買House的第一關，在通車時間約30~45分鐘內，區域不算太差者，目前均價已經上看百萬元，80萬元大概能買的可能是有點瑕疵的房型。

(一) Listings by Price Range  (在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family，上市的房源價格分布)

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上市的房源 價格分布 

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family，

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family，成交的房源價格分布↓

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成交的房源 價格分布

若以Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  House買家，大家可以看一下為數最多的主要購買價還是80~100萬元以及120~140萬元的買方居多。

三、房價繼續漲，已經連漲五年

Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of '5 - Berryessa', '15 - Campbell', '18 - Cupertino', '16 - Los Gatos/Monte Sereno', '8 - Santa Clara', '17 - Saratoga', '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from 53,595 listings
Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from 53,595 listings

不只House在漲，Condo、Town house漲幅也很高，請看下圖，2016 Condo平均漲幅更勝House

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↑ Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Condominium’ Results calculated from 11,869 listings
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Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Townhouse’ Results calculated from 12,950 listings

四、2017漲不漲？

去年我們已經在擔心，矽谷漲了四年的房價還漲不漲?  就在總統大選前，很多觀望的聲音讓房市交易溫和一些，卻在大選之後因為股市並沒有應聲下跌，反而股市續強，讓市場再度回溫。

市場的法則就是供需，矽谷的房地產市場也很單純，就是太多上市櫃公司員工在這上班，因此跟股市的連動性非常高，股市依然紅熱、矽谷招募外來人才依然熱絡的背景下，就目前來看，矽谷的剛性需求還在，經濟樂觀，今年房價要跌的可能性我個人覺得機會很低

當然，沒有只漲不跌的市場，房價已高的先決條件下，本身就是一個風險，一月分中國大陸開始進行更嚴謹的外匯管制，只是上有政策下有對策，若你是謹慎小心翼翼的人，可以再觀察一下未來川普上台後的市場概況。

老話一句，長期持有、自住，早點買吧，免得老婆一直念！

買房、賣房 請來電 Maggie Chien  408-505-3003

Author: Ming Wei (Maggie) Chien 簡明葳

我的中文名字是簡明葳，大家都叫我Maggie，現在在美國矽谷/硅谷(Silicon Valley)擔任房產經紀人 Broker DRE#01973756 。 我曾在台灣當過九年的財經記者，蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案，在矽谷看房歷年破千間以上，這幾年的矽谷房地產經紀人經驗，建立了我完整的買房資歷與經驗。 在矽谷買房子，是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為你挑選適合妳需求的房子、一同看屋，與你一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容，下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告，而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。 關於賣房，房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助，後續交屋，都是我擔任賣房經紀人時的職責。 我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。 I am a California realtor/broker associate in the Silicon Valley, currently working with Keller Williams Realty. I have always had a passion for Real Estate. As an Editor/Journalist in Taiwan, I had written hundreds of news articles covering Real Estate and Interior Design. After moving to the SF Bay Area in 2014, I followed my passion and embarked on a successful career as a Real Estate agent/broker. For my buying clients, I understand home ownership is a big part of the American Dream and I will help you to achieve this goal with logic and data: - Find/compare/verify the house of your need - Review all property inspection reports, seller disclosures, permit history, HOA docs, etc. with you - Explain all contractual documents to help you make the strongest offer with confidence - Share a buyer's only checklist with you prior to making an offer For my selling clients, I understand it can be a very stressful process determining when to sell, how to price and market the house. I will greatly reduce your burden by: - Thorough analysis on market condition, timing and price - Prepare all documents and escrow account - Touch up/renovate the house with my team of contractors - Showcase the house with professional staging - Advertise and conduct open house - Review and select the strongest offer with confidence Check my review and give me a call for a free consultation today.

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