2016年的矽谷房市分析報告

2016年就這樣轟轟烈烈地過去了，在預測今年的房價走勢之前，

我們先來回顧一下2016年南灣房市概況，請耐心地看到最後吧！

一、綜合買氣指標：2016年底淡季不淡，買氣仍未疲乏

先來看看2016年南灣主要大城市的房子出售數據與成交數量，詳盡描述於圖說。

南灣的Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse'銷售量約6600件
紅色為出售數據、綠色為售出數據，明顯看出淡旺季之差異，雖然2016年底房源已經不多，買氣不弱，成交量拉升。以上數據為Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品，數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。
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如果我們把往南一點的Central San Jose, Willow Glen, Blossom Valley, Almaden Valley,加進來之後，銷售比差距不大。以上listing約12000多件。

以上房型僅為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品，數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。

二、銷售分析：剛性需求強、首購型產品最搶手

南灣2016年主要銷售產品價格與成交主要族群，都是以80~100萬元的房型(買方)居多，其次為120~140萬元的族群。80萬元是入主矽谷買House的第一關，在通車時間約30~45分鐘內，區域不算太差者，目前均價已經上看百萬元，80萬元大概能買的可能是有點瑕疵的房型。

(一) Listings by Price Range  (在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family，上市的房源價格分布)

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上市的房源 價格分布 

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family，

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family，成交的房源價格分布↓

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成交的房源 價格分布

若以Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  House買家，大家可以看一下為數最多的主要購買價還是80~100萬元以及120~140萬元的買方居多。

三、房價繼續漲，已經連漲五年

Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of '5 - Berryessa', '15 - Campbell', '18 - Cupertino', '16 - Los Gatos/Monte Sereno', '8 - Santa Clara', '17 - Saratoga', '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from 53,595 listings
Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from 53,595 listings

不只House在漲，Condo、Town house漲幅也很高，請看下圖，2016 Condo平均漲幅更勝House

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↑ Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Condominium’ Results calculated from 11,869 listings
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Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Townhouse’ Results calculated from 12,950 listings

四、2017漲不漲？

去年我們已經在擔心，矽谷漲了四年的房價還漲不漲?  就在總統大選前，很多觀望的聲音讓房市交易溫和一些，卻在大選之後因為股市並沒有應聲下跌，反而股市續強，讓市場再度回溫。

市場的法則就是供需，矽谷的房地產市場也很單純，就是太多上市櫃公司員工在這上班，因此跟股市的連動性非常高，股市依然紅熱、矽谷招募外來人才依然熱絡的背景下，就目前來看，矽谷的剛性需求還在，經濟樂觀，今年房價要跌的可能性我個人覺得機會很低

當然，沒有只漲不跌的市場，房價已高的先決條件下，本身就是一個風險，一月分中國大陸開始進行更嚴謹的外匯管制，只是上有政策下有對策，若你是謹慎小心翼翼的人，可以再觀察一下未來川普上台後的市場概況。

老話一句，長期持有、自住，早點買吧，免得老婆一直念！

買房、賣房 請來電 Maggie Chien  408-505-3003

作者: Ming Wei (Maggie) Chien 簡明葳

Maggie曾在台灣當過九年的財經記者，在矽谷從2015年開始取得Realtor執照、2019年取得Broker執照，灣區全職房地產經紀邁入第九年，交易過150+間房，目前管理20幾個單位。

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