2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

寫了這篇文章之前,我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年,這一年的矽谷房市熱度有增無減,漲勢是確立的,而供給量仍顯不足,相較於2016年,南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間,成交量持平,成交比率上揚,顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字,將整份房市報告延伸到South San Jose,讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區,我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少,也可以私下與我聯繫。

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2018年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間,減少了1300間Listing,銷售了11837間,相較之下,今年Listing選擇少,整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率:淡季已經不再,就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2017年南灣銷售價格分布($,000):可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585,去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

2017年又是一個瘋狂搶房的一年,而且是史上最為熱絡。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣,是 Sunnyvale以南的區域起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential,Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類

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我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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四個在矽谷選擇買新房的理由

九月我寫了這篇文章矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房 

現在我跟許多買家們繼續排著隊,等待買新房 (指的是建商全新開發、沒人住過的房子)

這篇我要寫一下為什麼最近我很推薦客人買新房,以及市場推案概況,原因有幾項,也許等待是值得的。以下內文,只要點入建案名,都可以直接連結到建案網頁。

第一、價格固定:搶房搶破頭,2017年在矽谷南灣買房,尤其是首購族的60~120萬價格範圍內,競標總價多是要高於周邊近兩個月成交價的5~10%才能標到房,如果Listing agent 很盡責地無限counter,很多人可能會投標數次卻沒有買到。最後結果總是會超出預算,甚至可能被price out 退出市場,與其這樣,不如看好幾個社區,老老實實排隊等release,還有新房可以住。

Centre Pointe 11/4 現場release 盛況

第二、時間寬裕:大部分在南灣的建商會在建好地基之後就銷售,至少都還有大半年時間可以等待資金到位跟調整貸款,先把家人的gift funds轉到美國,放上兩個月以上,只要保持信用良好,不在貸款期間換工作,都會順利成交。

第三、邊等新房邊看房:排隊買新房並且一邊投標下中古屋的offer是沒有牴觸的,既然pre Approval都已經被pull credit了,那就一邊排隊買新房等待機會吧。多數建商也可以接受現有的pre approval letter買房。如果可以接受中古房的屋況,雙管齊下會更早買到房子。

第四、格局、地點選擇多:南灣目前新案從70萬元起到140萬元的產品為最多。建商很聰明,現在都是賣Condo/ Town house style condo,高價位或是稍微偏遠的區域才有Town house/ Single Family。

Indigo in South San Jose


目前還在銷售的房子,南至South San JoseIndigo 4房80萬元Milpitas Capitol (Great mall parkway) & Montague Expressway 其實就是在BART附近就有好幾個建案,Somont/ Centre Pointe /Elison Park 產品規劃很多元,社區也各有不同特色。Milpitas還有一個Coming soon的 Prynt,我可以幫你約到搶先跟Sales manager見面喔!

Berryessa KB HOME的APEX 兩房Condo 85萬元起,Santa Clara City的 Madison Place已經快交屋,明年預計二月將在Santa Clara downtown推出Gateway,我很看好這塊區域的潛力,逢人必推薦。Pulte的 Saverio正在Pre selling…

Sunnyvale大案子就是百餘戶規劃的的The Vale  依照大小與建材等級分為兩大部分ECHO & NEXUS,最新價格從135萬元起,雖然是整治過的工業用地,銷售速度也算順暢。

這裡有土地取得的過程: http://www.mercurynews.com/2016/03/09/sunnyvale-plot-of-land-sells-for-186-million-450-townhomes-could-come-to-site/ 

賣了一陣子的Sandalwood 這周末(11/11)會有新的release,2房從120萬元起一直到4房150萬元左右,剩餘戶數不多,陸續到明年一月、二月會釋出model home。

如果你不喜歡超大型社區,Sunnyvale最新要推出的CLASSICS at Evelyn Place可以給你參考,這裡距離downtown很近,周末有farmers market,Sunnyvale downtown一直在更新,周邊要啥有啥,生活機能很方便,社區總共42戶,從3B2.5B到4B3.5B都有,3房還有有陽台的版本,預計12月開始銷售,屆時又是一場排隊搭帳篷的考驗戰。

至於Mountain View的Radius 還在讓人繼續標售,社區共計206戶,目前還有大約60戶待售,與他人不同是Pulte銷售方式很多元,有些是現場抽籤,有些則是上網競標,Radius採取競標模式銷售,加價率大約10%。 Sales office也沒有, model home也沒有,銷售過程只需電腦競標,這是一個未來的銷售模式?!

 

Mountain view的SierraPoint 12/2日正式開案,規劃相對大面積的3~4房總價1.6M起,學區是Theuerkauf Elementary, Crittenden Middle, Los Altos High School.

Classic的新案Permanente Creek 距離Sierra Point非常近,社區都是三層樓Townhomes,但是屬於Condo的地目,總價從 1.3M~1.8M,學區是Monta Loma Elementary , Crittenden Middle, Los Altos High School。

 

1101 West Model Home精華區的1101 West,走入社區感覺像是進了San Francisco的新建房,建材等級較佳,當然價格也是高水平,面El Camino Real使用三層窗以隔絕噪音,多數戶別看El Camino Real樹梢或有後方校園景觀,銷售已近尾聲,剩下的studio開價75萬元,格局並不方正,不好使用。剩下2房樣品屋,位於2樓,預計2018年1月上市供大家標售。

除了南灣這些社區,我也跟客人到Fremont  Union CityHayward. Fremont 新案可就多啦!Condo產品有Pepper tree、距離鐵道很近的Renato而建商Robson home的Single family 從1.2~2M的豪宅都有。 Newark Bay shore 系列,則是大型造鎮開發,價格很實惠,產品種類多,但是生活機能還是不夠好。

三谷地區我也陪同看房,San Ramon有知名的建商造鎮Wallis Ranch,只是8月旁邊曾經火燒山,Gale Ranch我覺得距離高速稍遠,如果喜歡高爾夫,可能會感到興趣,附近有兩個Golf course跟一個driving range。

Pleasanton的新房多是獨棟大戶社區,最近看了面積在當地相對小一點的Andares 社區介於一堆辦公室中間,所以晚上跟周末非常安靜,社區對面就是中學,價格從85萬元起可買三房Town house,如果已經有塞車的心理準備,又想買全10分學區的首購族,這裡是個好選擇。


新房多、價格範圍也廣,因為地點有異,產品設計也各有優缺像是Indigo雖然物美價廉,但是回家會經過墳墓公園,你會介意嗎?  目前建商說剩下45戶左右,只想賣給真正的home buyer not investor,如果真能實行,是再好不過。

如果你對南灣新房有興趣,要有等待半年到一年的心理準備,東灣大概三個月到半年,三谷地區可能已經有新建房可以立即入住,請注意!看新房第一次踏入銷售中心一定要與我同行,第一次造訪一定要與我一同填寫登記表格。

2018年春天後,還會有很多新房陸續上市,如果你有買房計畫,或有任何關於房地產的疑問請與我聯繫。

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矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。(圖/簡明葳提供)

▲新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。

圖文/簡明葳

矽谷不像台灣的大城市,處處可見高樓大廈,數量稀少的新房炙手可熱,排隊、抽籤、還要追高價,矽谷的新房建案也多屬中小型社區,每個社區大約數十戶,不像台灣許多重劃區或新市鎮,動輒上百戶。於是我跟著客戶們,正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易,矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見,目前的市場上,新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD,Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership,買新房已經漸有只買地上權的概念,不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求,政府對於容積管制又非常嚴謹,目前矽谷新建社區零星分布,開發未完整的區域為數最多,還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等,不過因為新建房具有獨特性,在房屋銷售總數比例上極低,加上全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳,在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。(圖/簡明葳提供)

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺,建商近兩年積極推案,多數建商都採取先建到地基就開始銷售,買家只要經過貸款評核,就可以排隊參加,建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知選房,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

今年買氣極好,也有建商沒搭設銷售中心,買家在網路上看平面圖就上網競標,價高者的標,買價常常高於開價許多,而建商隨著買氣增加,每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。(圖/簡明葳提供)

▲建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

特別的是,在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房,第一次看房就應該要與經紀人一起同行,後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是,新房雖然有建材表,但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差,我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商,還好加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結購上的問題,或是在建商表列之類的,建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。(圖/簡明葳提供)

舊金山灣區 南灣 房地產 201511月最新數據報告

淡季不淡,市況「蠢蠢欲動」

12月已經7日,忙到現在才有空檔寫寫最新的買氣報告。奇怪,不是淡季嗎?可是我還是好忙呀!

沒錯,是淡了一點,冬季買氣絕對不如夏季炙熱,但是市場依然溫暖,昨天(12/6)在South San Jose 幫同事Open House,來了17組共40人,套一句同事說的話,大家已經「蠢蠢欲動。」

前幾天參加一個美國華人經紀人的晚宴,Green Valley Realty受邀參加,我也很榮幸地參與其中,老闆與公司業績前幾名的同事不約而同地認為:「過了感恩節,大家都以為12月是淡季,準備過聖誕節並迎接新年,沒想到升息疑慮未減,房市依然蠢蠢欲動。」雖然11月釋出量少,導致成交量縮,但是數字會說話,好區的成交行情依然不為所動,繼續穩定維持小小的漲幅。

來看看11月的成交市況吧!(2015年11月MLS資料庫,反映2015年10月買氣)

先來看看南灣的綜合買氣,下列數據包括San Jose, Santa Clara, Sunnyvale, Cupertino, Saratoga, Los Gatos。再往下細看各地區分析。

All house
2014/12~2015/11 South Bay House Chart

Nov 2015平均加價率102.7 %  銷售天數達31

以下為主要City的成交市況

這是Sunnyvale只看 House的狀況

19 HOuse
2014/12~2015/11 Sunnyvale House Chart ↑

Sunnyvale House Nov 2015加價率 105.6%但是平均成交天數為13天,跟今年6月賣的一樣快。勝過於7月~10月需要15~19天才能賣掉。

18H
↑ 2014/12~2015/11 Cupertino House Chart

Cupertino 的House 11月平均加價率為103.9%,平均成交天數增加至33天,大家注意一下11月的加價率從10月後到底又微幅上升,市場果真是買盤還在,「跌不下去」,繼~續~漲!

8 House
↑ 2014/12~2015/11 Santa Clara House Chart

Santa Clara受惠於Sunnyvale & Cupertino 擴散效應影響,今年漲得很多,是矽谷地區百萬元還能買到好房子的地方,雖然沒有太多好學區,不過地點優勢,最近也是很多年輕人的新寵。平均加價率維持104.5%,成交天數也不離譜,24天還算是中間值。

5
2014/12~2015/11 Berryessa

Berryessa很好玩,買氣很穩定,大概都是20餘天成交,特別的是又看到除了Cupertino之外加價率回升的一區。

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