信託沒開好帳戶，讓一場交易功虧一簣
以下是 Transaction fell through 失敗案例分享
希望大家永遠不要再遇到類似問題，買、賣房交易時，務必謹慎再謹慎！
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上個月，我遇到一個真實案例。買方早在幾年前就成立了 Living Trust（生前信託），一切看似準備得很周全。但當他賣掉舊房，準備用那筆款項買新屋時，問題才浮現。
由於之前從未以信託名義開過銀行帳戶，在賣屋結束後，賣房的時候要有跟產權一模一樣的名字帳號來收賣屋款，臨時去銀行新開了一個「信託帳戶」，並要求 escrow 把整筆賣屋款匯進去。
結果，因為帳戶開立不到一週、沒有任何交易紀錄，銀行內部的風控系統標註這筆資金為「新帳戶大額匯入」，貸款審核單位（underwriter）因此不接受該筆款項作為首付款來源。最終，這場本來準備充分的交易被迫延遲，甚至整個貸款作廢，買賣雙方都是一大損失。
其實，賣屋款當然是合法的「自有資金」，問題不在錢，而在於「信託帳戶的建立與銀行審核程序」沒有提早準備。信託帳戶若太新、文件未經銀行 trust department 審核，銀行與貸款端都會認為「資金來源不明確」，而拒絕承認。
從這個案例，我想提醒每一位已成立信託的屋主：
信託成立後，要記得開立銀行帳戶。把信託文件交給銀行 trust 部門核准，帳戶才算正式啟用。
將主要資產（房產、投資帳戶）轉入信託名下。包含房產的 Grant Deed、投資或儲蓄帳戶的 title，都要用信託名稱登記。
信託帳戶中的資金要預留時間「seasoned」。若計畫在 2 個月內用於買房首付款，請勿臨時轉入新帳戶。不管是先買後賣，還是先賣後買，要讓貸款經紀知道你的全部金流／帳號來源等資料。
保存好文件鏈（paper trail）。任何大筆匯款或資金移轉，都應保留 escrow 結算報告與匯款證明，以利貸款審核。
買新屋時，先用個人帳戶操作，再轉入信託也可以。
這是許多律師與貸款顧問建議的安全做法。
小結Living Trust 是資產傳承與稅務規劃的重要工具，但若缺乏「後續執行步驟」，就像蓋好一棟屋子卻沒裝門鎖——文件再完美，也無法真正保護資產。成立信託只是第一步，讓它「運作起來」才是關鍵。
最後，還是要說明，我不是法律專業，只是實際操作的提醒，更多詳情請直接諮詢您的信託律師。
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