買房故事分享-飛機上談成的deal

交鑰匙囉!今天的客戶是之前成交的客戶介紹來的,看房之前還跟客戶爸媽聊了快三個小時,孩子第一次買房、第一次買房又是在異地,這種心情我能理解,所以要見客戶爸媽我都很樂意,直接對談不僅能知道雙方需求,也能即時回答問題,增加對彼此的信任。

來來回回看屋不下十趟,之前一直都在看Condo &
Townhouse,後來換了一個區就能買house,沒想到一換區的第一間就是一間開心農場與跟孩子的樂園。走入open house時,listing agent就暗示我之前就收到offer,但是為了一點點價小事前一組買家談不攏。

我們一進去就喜歡,我馬上告訴我客戶:「就是這間了。」我們馬上趁屋主有點心慌亂的時候趕快下offer。

還記得隔天我就要上飛機回台灣,上飛機之前我寫好先送出,在長榮班機上跟listing agent密集來回email聯繫,一邊跟客戶用Line傳訊息談成的,飛機上買到房,也是一個很特別的經驗。

而且價格很合理,這是我第一次遇到銀行說不用估價了!不用估價了!不用估價了,因為太特別了,所以說三次。 Loan agent直說:買得太好啦!

屋後的水果有好幾種檸檬、橘子、柳橙、新鮮無花果、藍莓、覆盆莓、葡萄、鳳梨釋迦等,前院側院則是繡球花跟好大一叢薰衣草,後院還規劃有小孩遊戲區,屋主之前也有孩子,鋪上假草的遊戲區還有柵欄,小孩便能安全遊玩。

因為太多水果了,我們特地要求賣家給我們一次walk through,賣家今晚說他把所有灑水器都設定好了,院子後面的燈也已經埋好,變壓器在車庫,自己裝上就可以啟動院子的燈,肥料跟油漆都留下來,他們仔細交代所有細節,道別走到門口之後,前屋主正在安慰太太,原來是前屋主太太竟然流淚了,她捨不得搬家啊。

我一時反應不過來,後來想想,我應該趕快跑去跟他說:「放心,我們會好好照顧房子的」,我當時只是分心在測試熱水有沒有問題🤣

對了,屋主特地把所有水果都留給我的客戶採,一堆正成熟的果實,一間非常可愛的房子,一份愛的傳遞。

貸款的經驗分享

快樂的故事寫多了,今天來寫一個有一點慘的經驗,不過最後是遇上了貴人,順利交屋了。

買家是向曾經幾次跟listing agent 下offer的,dual agent的經驗不是太好,沒有顧及買家權益,透過朋友介紹找上了我,後來我們買了新房。

因為這買家已經有下過offer的經驗,貸款我也沒多問,只有老老實實地再把所有的disclosure/ offer 一起花時間讀過一次,確認自己的責任已盡,便向建商下了offer。

沒想到的事情太多,這買家的Pre Approval Letter是一家南灣還算有名的貸款經紀(Loan brokerage)開出來的。

  • 當初開Pre Approval Letter時連credit 都沒有check,之前有其他貸款還款卻未註銷
  • 沒想到買家自己從台灣轉來的down payment是用網路轉帳,小額小額陸續轉
  • 沒想到買家夫妻帳戶分開,沒有共同名字,多數的錢都在不是貸款人身上,銀行要算reserve的時候根本不足

買新房有prefer lender,為了credit可以拿,我們就用了prefer lender,建商趕著交屋,我們也趕著做貸款。 最後不斷銀行端找出了問題,一樣一樣需要補充說明、補足金額,加上一個非常嚴謹的underwriter,貸款做不出來了!!

經手60幾間房子,不一定每一個客戶的貸款都很順利,但是遇到貸款被完全拒絕還是第一次,失敗的經驗讓我自責,也從中學到教訓,希望寫出來跟大家分享,避免錯誤再次發生。

現在我還是希望與客人第一次都能見面聊聊,除了了解彼此的期待與買房流程簡介以外,我同時都會推薦一個以上資深的貸款經紀讓客人比較利率、貸款費問,並且仔細詢問銀行對於金流的要求。

請務必配合貸款經紀,讓銀行先查核信用分數,接下來所有的Down Payment來源,不管是在哪一個國家、是否涉及父母贈與、如何轉帳、如何交付都要follow 貸款經紀的指示,避免將來出錯,輕者賠償延長貸款時間的費用,最大的損失是會賠償3%押金。

這客戶的房子是順利交屋了,遇到問題時,不管如何先把貸款做下來,順利交屋再說,有更好的利率再做refinance。如果利率有跌,還算幸運。如果利率一路漲,加上賠給seller的錢橫豎都是損失。

買房是人生大事,攸關大筆金額請務必謹慎以對。還是重申,我不是貸款經紀,相關問題,請諮詢有執照的資深貸款經紀。另外,我們地產經紀轉介紹貸款經紀,是不能拿取任何佣金或rebate,kickback這是違法的,我們轉介的人,看重的是經驗老道且合作順利的經紀。貸款順利、買 (賣)屋順利是我與貸款經紀要努力為你做的事。

貸款試算器 https://www.mortgagecalculator.org/

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