2021的矽谷房市展望

最近接了一些買房諮詢,很多人很好奇房市怎麼走?我的推估在文章最下面。

我們先來看看過去一整年,Santa Clara County的統計資料。

這裡也有我在疫情期間所發表的文章,尤其是我在疫情期間在股市熔斷、疫情嚴峻的背景之下發表的第一篇文章,就鼓勵客戶積極買房。去年一系列關於買房的文章可以點這裡 股市熔斷+疫情下的矽谷房市就有八篇文章,現在回頭看,都是歷史。去年我幫助了22位客戶買到房子,且多數都在十月之前就成交,那些價錢都已經回不去了,恭喜去年買到房子的客戶

Avg Days On Market & Sale to List Price Ratio
平均銷售所需天數與加價率
加價率在12月出現80%應該是個錯誤,我已經寫訊息問MLS 是否有需要更正。
Time frame is from Jan 2020 to Dec 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 14,000 listings
Sales by Price Range ($,000)  12月平均成交價,成交價突然飆天高應該是個錯誤,我已經寫訊息問MLS 是否有需要更正。
Sales Volume by Area 
整年度不分房型,總銷售金額最高的地區在Sunnvale、其次為Gillroy& Morgan Hill一帶、
再來是Santa Clara,應該是新房銷售最多所致,中古屋成交間數並不多。

Sales by Price Range ($,000)
整個Santa Clara County 還是以買80-100萬美金、120-140萬美金的買房族群為最大宗
Number of Homes For Sale vs Sold
每個月上新房與成交件數,成交數據因為需要貸款的關係,通常會落後一個月 

看完地方數據,再來看看一些經濟數據以及加州地產局的市場預估 有興趣的人可自行下載簡報,或是聽取45分鐘的解說。其中有一些各大城市、還有退休區域的分析,關於2021年的市場預測主要在90-100頁,除了經濟面,人口的移動、疫情的控制、疫苗,氣候變遷包括未來的野火都有可能影響加州的房市,最好跟最糟的情況如何等等,蠻有意思的。

樂觀與悲觀的市場消息
房貸市場還是很健康
借錢的槓桿比例還是維持在正常水準
基本預測
最糟預測
依然正面樂觀,因為我們是金色加州啊 🙂

我們正面臨GDP降低、失業率增加、疫情影響,但是又處於史上低利率環境,矽谷買房族群主要還是以科技產業的員工為主、因為疫情關係,換房與賣房人數相對稀少,造成房市一房難求,如果是屋況不太差的房子,常常房子一上市,如果seller願意收preemptive offer,一周以內就會售出。 如果是開低價、屋況好再加上有便捷的交通或是好學區,10+以上offer是常見,20-30份offer也不罕見。

最近我對房市的感覺,跟2017、2018年初搶房的時候感覺很像,Single family加價率10-15%很常見,搶房要謹慎,回歸需求、理性地分析是否是好地點跟好學區,未來是否容易脫手等。目前市場上的淡旺季現象,已經被疫情打亂,我個人預估,疫情稍緩之後,才會有更多房子回到市面上出售,現在卡住沒換房的人,屆時才會更有動力換房,過完春天,single family可能會更好買一點,而不是數十人搶一房的情況。

目前利率仍低,如果疫情沒好轉,利率增幅應該有限,雖然已經看到一點點回漲跡象。根據我過去的經驗,利率只要3.75%以下,大家都還是在搶房,回到4%的水準,大家才會謹慎考慮一下買房的速度。

至於好地點跟相對新的TH跟condo過去一整年都沒有漲,如果預算有限的買家們,現在是出手的機會了。

而正在考慮換房或賣房的人,現在是優化資產的好時機,如果你曾經不小心買了有一些缺點的投資房,不仿趁機售出,伺機再買房。

總而言之,這是個賣房的好年,買Single family會有點辛苦的一年,TH & Condo則能把握一下,也許有機會買到好價錢。

第一季行程已滿,2021四月起才有辦法接洽新的買房客戶,請多擔待,賣房不受限制,隨時可以聊聊,關於賣房的文章,這裡有懶人包

祝福大家2021年能順利、安心地買到自己喜歡的房子,開心賣到好價錢。

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