Maggie怎麼幫你賣房(三)賣房流程

低利率低庫存的環境下,今年是一個賣房的好年,如果你再也懶得管出租房,或是你已經搬出自住房快兩年,又或者你考慮做1031交換,優化資產,或者是考慮換房(但是要有不好換、買方眾多難搶房的心理準備),賣房之前,您可以先讀一下我在2017年底寫過的文章「為賣房-換房做準備」,如今房市熱銷的情況非常類似。

Do you know the possible tax benefit from selling your primary residence? Thinking about 1031 exchange? Right now, it is a seller’s market in the Bay Area. With near record-low interest rates and low inventory, it is a good time to sell your property.

我寫過一篇文章,是自己在短短七天內就搞定房子準備上市

如果你想換房,我們可以提早做很多準備。

If you are thinking about selling your house in the Bay Area, here is what Maggie’s team can do for you. Please see the listing process below.

以下是賣房前的準備:

#1 上市1-2個月前:先讓我為你做一個presentation,了解我是怎麼賣房子、其中怎麼開價、協助修繕(包括選購remodel材料,選擇油漆顏色、規劃修繕流程等)、還有我們的攝影(3D、video團隊)、Staging、Gardener(需不需要種草、重鋪草、mulch、修樹、剪樹)、與工班修繕(粉刷、Caulking、微裝修),幫你的房子升級到最佳顏值,房子準備好了之後要如何行銷房子,幫助屋主做到最大的曝光值,賣到最好的價錢。

屋主請詳細告知房子有沒有remodel、 有沒有改建過(With or without permit)

Up to two months prior to listing on the market: I will go over my listing service presentation, which explains the entire selling process and the paperwork involved:

  1. Determine the listing price based on the current market condition and recent comparable transactions
  2. Manage a minor remodeling process (as needed)
    1. Review property remodel history (with or without permit) to determine the best bang-for-the-buck upgrades
    1. Advise on material selection: paint color, flooring material, countertop, etc.
    1. Oversee the remodeling process
  3. Staging
    1. Highlight the property to create the best first impression
  4. Landscaping (if applicable)
    1. Lawn/mulch/tree trimming to showcase a well-cared for home
  5. Media creation
    1. Custom website with 3D tour and video advertisement
  6. Maximize views by targeted buyer (by price level, age group, etc.) via social media ad buys

#2 上市前四周:請讓我在上市1個月前看過房子,了解屋況與所需工程,這樣才能把時程安排妥當。

4 weeks prior to listing: in-person meeting at the property to assess the current condition and finalize upgrade/staging/landscaping plans

#3 上市前三周:會開始進行打掃、修繕、粉刷、輕裝修與維修。如果有裝修,需下定材料,安排裝修。

3 weeks prior to listing: getting the property updated/touched-up for staging

#4 上市前兩周:Order Listing sign, 向社區管理單位訂HOA的文件(如果有HOA)、開Escrow專戶,發Title Report、還有下定NHD Report、房屋檢查。在Redfin放上Coming Soon,已經在我個人加入的Facebook Agent Group、公司的全體信箱、Wechat Group宣傳Coming Soon訊息

2 weeks to-go: order the listing sign, order HOA docs (if applicable), open an escrow account, obtain the title report, NHD (natural hazard disclosure) report, house inspection report.  Start social media campaign and notification on Redfin/Zillow

#5上市前一周:安排Staging、房屋檢查、完成屋主Seller Disclosure Package

1 week to-go: Staging: final walk-through (agent visual inspection disclosure), complete the seller disclosure package

#6 上市最後確認:鞋套、洗手液、盆栽、Disclosure&reports上傳完畢、Set up showing的calendar、Host Open House

1 day to go: provide shoe covers, sanitizers, upload disclosures/reports, setup showing calendar/open house calendar

#7 上市期間:Showing回報、巡邏防盜、防Homeless入住、觀察人氣Set up Offer due date

On the market!  Provide on-going showing statistics and determine the offer due date based on showing popularity

#8 Offer due day:Preview offers、Go over offers with the seller、拉價錢、選offer…

Offer due day: Offer comparison/review (% down payment, proof of income, contingencies, check-in with the loan officer, etc.)

#9 貸款期間:確認估價師行程、確認貸款流程順利、撤除Staging

In contract!  Help with the appraisal and loan process, remove staging

#10 Close of Escrow:打掃、最後交屋交鑰匙。

Close of Escrow!  Final cleaning and ensure the property is smoothly handed over to the buying agent

以上是賣房的大概流程,但是買賣過程通常不會完全沒事,時不時會有一些小插曲,這個時候經紀人的買賣房經驗就能派上用場。

While this might not appear to be an overly complex process, the devil is always in the details.  Having an experienced agent who understands the current market, knows how to get the right eyeballs to see the listing, and quickly mitigates any unexpected/unforeseen issues during this whole process will ensure a smooth transaction at a great price!

Our Listing Fee Covers : Staging, Website (photos, virtual tour & video), Remodel Project Management, Deep Clean, Touch up, Listing Agent Commission, Buyer Agent Commission and Property Maintenance During Showing Period. Here are some of my listings,

http://www.1513cannact.com

http://www.289dondero.com

http://www.1016bellantelane3.com

Maggie怎麼幫你賣房(一) Maggie 怎麼幫你賣房(二)

2017年底寫過的賣房準備

Maggie is a member of National Board of Realtor, California Association of Realtors, and Silicon Valley Association of Realtors。

You can contact Maggie Via

Cell: 408-505-3003 / Maggie
Email:chienmingwei@gmail.com / mingwei@kw.com
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Maggie’s Review From Buyers and Sellers

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

Maggie 怎麼幫你賣房(一)

又是一個七天緊密行程準備好的Listing。


聊聊明天要上市的Mountain View房子的故事,屋主談到想賣房大概是三個星期之前的事,屋主搬家之後出租一年多,租客因為工作變化的關係提早結束合約,租約原本預計到六月底,沒想到後來六月中就交了鑰匙,迅速與屋主簽了合約,上周一拿到鑰匙。


打了幾個電話才約到當周馬上可以做房屋與白蟻檢查的公司,合作幾次的Staging 公司也超幫忙,幫我喬到周日檔期來擺設家具家飾品,大大感謝。


房屋檢查過程我已經把大部分問題列下來, Handyman 🙂 趕工來協助我的行程,前前後後跟Handyman花了四個半天,他還幫我晚上加班,修了報告上十幾樣小細節。報告上該修的修,沒有檢查到但是我們發現該修的也修,打掃則來了兩次,我自己還幫忙順手刷刷外牆蜘蛛網,玻璃不夠乾淨,順手再擦一擦。

期間還有園丁、修整、為院子鋪上新的Mulch,我也去買了一些植物,幫房子點一些香氣自然的香氛蠟燭,後院Deck太陽曬過會有點燙,我去買了幾雙室外拖鞋…今天攝影師去拍照了,忙了一星期,終於要上市了,YA!


我鼓勵屋主,因為疫情期間找工人不容易,能幫買家修的,我們都修了,而且不是敷衍是細工,我們要讓買方覺得,我們是悉心照顧房子的賣家。

Staging則是我一向的堅持,我的Listing費用不打折,因為已經包括了有品味的Staging家具家飾。曾經有一位學商的朋友告訴我,你Staging成本這麼高,應該要省一下吧,因為這是你的利潤所在。

我後來想想,第一、房地產業之所以為經濟龍頭之一,其實就是因為能與周邊產業一起發展,有錢大家賺,我們的產業才會越來越好。第二、省錢的Staging也有,可是我看不上眼,我自己在台灣採訪過很多設計師與設計家具,我想這件事情我還是無法妥協。 雖然現在已經有Virtual Staging,但是我覺得第三、我們在賣房子的時候,其實常常賣的不是房子本身,而是一個想像、一個夢想。


美好有設計感的家具,能讓買方看房的當下投注想像,這也是為什麼我堅持要用好的攝影師,甚至購買影片。影音均有的影片3D看房的實際功能有點差別,我們正在給予買家編織未來的夢,想像自己未來在房子生活的模樣。

也因為第一印象太重要,拍照我也很要求,曾經有攝影師沒有用廣角,把我的listing房子拍得看起來很小,馬上要求隔天重拍。


除了盡100分的努力美化這些展現於買家面前的形象之外,後方的實際作業也要併行,我有一個很好的Escrow Officer能幫我向社區管理單位訂HOA的文件、開Escrow專戶,發Title Report、還有下定NHD Report;再加上我幫賣家準備好的Disclosure文件、找出之前Remodel 過的Permit紀錄,等等綜合起來,就是完整的Seller Disclosure Package。 而我們的房屋檢查報告,我也已經在上面加註上我們維修好的更新。

兩個星期前,我跟賣家簽約之後,我已經馬上在Redfin放上Coming Soon,已經在我個人加入的Facebook Agent Group、公司的全體信箱、Wechat Group宣傳Coming Soon訊息,房子還沒有上市,已經有三組人看過房子。

細數工作內容,這是賣房子的事前大致準備,會依照屋主的需求、換屋、搬家計畫調整流程。明天就能上市了,上市之後還是會有更多人來看房,接下來的過程,我之後再來寫第二篇。

請您參觀一下我今年的Listing

289 Dondero Way San Jose 95119 專屬網站 http://www.289dondero.com/

1016 Bellante Ln #3 San Jose 95131 專屬網站 http://www.1016bellantelane3.com/

6351 Nepo Dr. San Jose 95119 專屬網站 http://www.6351nepodr.com/

Seller 給我的 Review

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: mingwei@kw.com
  • LINE: chienmingwei
  • Website:https://chien.kw.com/

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Maggie的文章都是自己的房市觀察與個人經驗,沒有代寫、沒有造假,歡迎分享轉貼,但是不歡迎同業任意複製改寫、貼上就變成自己文章。