矽谷房產筆記/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

 

本文同步刊登於ETtoday新聞雲

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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矽谷房產筆記/美國買房新鮮事

▲▼洗碗機需要使用專用洗碗精,才不會讓家裡變成泡泡屋。(圖/簡明葳提供)

▲洗碗機需要使用專用洗碗精,才不會讓家裡變成泡泡屋。圖(右)為洗碗機。

▲洗碗機需要使用專用洗圖文/簡明葳(Maggie Chien)

▲▼美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。(圖/簡明葳提供)

▲美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。

記得今年春天一個晴朗的午後,接到剛剛搬入新家的客戶急忙打來:「Maggie,我剛剛把碗盤放到洗碗機,啟動之後,整個地板都是泡沫,我該怎麼辦?你快點告訴賣家,我們家的洗碗機壞了。」

賣家的洗碗機我們交易日前才確認過,不太可能這麼倒楣吧!「冷靜一下,你放的是一般洗碗的洗碗精嗎?」「洗碗機必須使用專用洗碗精,是低泡沫成分,才不會把家裡變成泡泡屋。 」我的客人在電話另一端跟女朋友放聲大笑收場。

加州矽谷的地理位置與高科技產業關係,是一個移民率非常高的地區,根據2017年資料統計,矽谷總人口數約305萬人,其中高達38%約有100萬人是國外出生的移民。如果只看高科技產業,年齡在25歲到44歲的員工中,67% 是在國外出生的移民。

這些初來乍到的移民,跟著我在房屋買賣交易過程中,也發生了不少新鮮事。舉例來說,美國房子裡有太多新奇的「機關」,除了帶看房子,我也常常需要介紹一些大家不熟悉的家電用品。

關於洗碗機,還有不少鮮事,許多人總是認為洗碗機浪費水,洗不乾淨,許多家庭只把洗碗機來當碗架,其實根據不少報告,洗碗機反而省水。不少客戶經我勸說,才體會洗碗機是史上最大發明之一。

如果家裡沒有洗碗機,夫妻之間常有爭執誰來洗碗,這項偉大的發明,想必是大幅減少了許多家庭糾紛。而在家開Home party是住美國的重要社交活動,狂歡之後的殘局誰來收拾?當然是交給洗碗機。只要將碗盤面菜渣沖乾淨依序放入機器內、啟動開關,就能輕鬆搞定一件家事,所以幾乎戶戶都有洗碗機,但是要記得必須定時清理洗碗機的濾網。寫到這裡,一定會有人驚呼:「洗碗機有濾網?」是的,快去 YouTube 找影片看怎麼清理吧。

除了洗碗機,美國人的廚房還有一個廚餘攪拌器(Garbage Disposal),也有人稱之為「鐵胃」,就裝在廚房洗手檯的排水孔下方,功用是將廚餘攪拌成屑,以便排入汙水道。

▲▼美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。(圖/簡明葳提供)

▲美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。

當我帶看房子的時候,經常有人誤觸開關,一陣轟轟聲響,嚇得買家趕緊關閉開關。其實這個攪拌器使用上也有點技巧,這台機器都能並不能輕鬆應付所有的廚餘,常見的果核、蛋殼、完整的檸檬皮、塑膠袋都要小心不能絞入。

最常見的是經常有人絞入湯匙,開啟後會發出驚人響聲,我的客戶不小心絞入過小孩的玩具,只見磨出一陣白煙,機器故障。而使用上最好一陣子就用鋼盆、桶子裝大量的水沖洗,同時開啟開關,定期清理,也能避免累積過多細小的廚餘而發臭。

此外,不管是買賣房屋、或是將房屋出租,煙霧警報器與一氧化碳偵測器是必備的設置,目前最新的設計已經裝有十年環保電池,但是不少舊型裝置需要定期更換電池,如果沒電時,會不定時會發出滴答聲響,提醒家人需要換裝電池。我曾聽說有人被這聲響嚇壞了,不知這莫名聲響何處來,還誤以為家裡有鬼,其實只要換上電池就好啦!很多人則是將電池直接拆掉不理會,煙霧警報器與一氧化碳偵測器可是救命的安全裝置,還是要謹慎一些。

▲▼煙霧警報器與一氧化碳偵測器是居家必備的安全救命設置,需定期更換電池。(圖/簡明葳提供)

▲煙霧警報器與一氧化碳偵測器是居家必備的安全救命設置,需定期更換電池。圖(上)圓圓小白點為煙霧警報器與一氧化碳偵測器。

美國因為排水道的特殊設計,可以直接將一般衛生紙丟入馬桶,卻有不少人使用面紙,最後造成嚴重的堵塞,找上通水管工人,一次可要付上幾百塊美金。不少移民習慣在自己的國家的習慣帶到美國,像是把鞋子放在門口、在公共區域晾曬衣服,這也與當地習慣不同,常遭鄰居側目,或是被社區管委會勸告、開罰單。這些異地生活習慣需稍加注意,可以減少許多後續的煩惱與金錢上的損失。

移民的異鄉生活已經不是一件簡單的事,在他鄉成家更是需要面對種種挑戰。買、賣、修房屋的過程裡,處處都有新體驗,讓人感到時而驚嚇、時而有趣,願大家在異鄉打拼的日子裡,面對困難都能從容以對、迎刃而解。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 

FAQ 【為什麼我的agent不幫我下offer?】

【為什麼我的agent不幫我下offer?】
前一陣子在一個論壇看到這項問題,回答問題的人,大概有一半都說:「換掉他」、「換一個人」。
如果在灣區,應該更多人有這項疑問。
目前來說,買房要加價是不爭的事實,如果是正常開價,今年開春以來,加價率10~15%算是均數,如果交通便捷、學區也佳,投標數通常在兩位數之上,加價率也往往超過20%。
那為什麼agent不幫你投標?
因為價格太低了?或是contingency太多了?還有…
這裡沒有歧視的意思,請耐心聽我把話說完。
通常一個買方經紀人在投標之前,都會問清楚disclosure發出去的數量、大概會有幾個人下offer。我通常也會去看看周末open house的來人數,觀察一下多少agent帶看過房子,會知道這房子在市場上有多熱門,當然會精確地做出估價/ 周邊房價成交報告,這些都會影響到出價與加價數。
如果你想出的offer低於行情太多,或是不想加價,甚至是放數個contingencies,基本上得標率超低,甚至0,經紀人當然就不想花太多你跟他與的時間跟精力了。
經紀人不是現實,只是現在的市場上,依然是買家數遠超過於庫存量,我們真的沒有那種好運氣,可以低價買到。
如果你的經紀人不出價,還有一個很重要的理由,就是不想讓買方被賣方討厭。
不管是不是listing price過高,不想加價、或甚至想殺價,也不要第一時間就傻傻遞出一個offer,因為賣方一定會產生不好印象,後續就算買方願意加價,賣方也不見得會考慮。
大家既然雇用了買方經紀人,就是要維護買方的權益,我相信你的經紀人不是不想努力,經紀人肯定比你更想買到房子,如果他不出offer,一定有他的理由,請信任經紀人的專業考量,雙方多多溝通,才能盡速買到好房子。

寫在搶房的這個初春

朋友傳訊息告訴我,她的朋友最近在搶房,搶得很失落。

 

我也知道我的客戶已經覺得出的這份offer在跟自己拉鋸,是放手一搏地好,沒想到價錢排在後面,連counter offer都沒有,是有多麼難過。

 

 

我只能說,我懂。Offer前後也下了百幾個了,心情難免還是會一起跟著七上八下,努力push buyer下了best offer,卻經常音訊全無,或是listing agent過了幾小時說:「很抱歉,太多更好的offer了。」

 

市場走向有點出乎意料,如果買不到,請你不要洩氣,接下來會有更多房源上市,而且你總是能有多種選擇。

 

 

如果真的買不到,買房計畫又非常急迫

 

第一,可以檢視一下自己的目標,跟你的經紀人談一談,是不是需要轉向其他相對邊陲的區域。第二、留在原本理想的區域,但是下修一下標準,像是學區降低一點點標準,學區還是以高中最重要,小學、中學不妨寬心以待,或是以小孩子目前最需要的學校為準,保留換房的可能性,或是少一間房、少半間或一間廁所,坪數需求降低都是方法,或是經紀人總是有些招數能使,這就需看這經紀人的功力了。

 

如果真的捨不得降低標準,也一定有人選擇再等一等。我一直強調,不會有只漲不跌的市場,現在正是史上高點,沒有人能說得準未來漲幅,雖然今年矽谷房市看不到跌價的可能,但是真沒人能保證明年會如何。

 

買?不買?!

 

如果你真選擇了暫時等待,一定更精算自己的財務金流,最好能忍一忍,住進更便宜的出租房更好,千萬不要因為不用繳房貸跟房屋稅,就把錢給花光了。

 

 

 

Offer數這樣多,激起了買家鬥志

 

就市況來說,我知道最近有些人為了買房,買到失去理智,甚至激發起鬥志,有人試著跟親友借貸、有人在美國借錢,其他國家還錢、有人拿401K借款,無所不用其極,就是不想因為那幾萬美元,失去買到心目中理想房子的機會。 買房雖是人生大事,但是財務槓桿必須精算,現階段全部清倉,我想不見得是一項最好的選擇。

 

買房也須顧及未來生活品質

 

無論怎麼買,一定要預留至少未來半年的房貸與買房時的closing cost預算精算好,甚至要預留一點能自由分配的存款,才能在避免家庭緊急狀況或是未來真的不幸遇到被裁員、失業等狀況時,造成捉襟見肘的窘境。

 

 

願大家不要因為買不到房,變成無理、無禮的人、甚至影響跟家人的感情、或與經紀人建立起的信任。我想你的Agent已經盡力了。然而,這個市場,是需要大家冷靜一點點…。

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2017 1~2月矽谷房市行情報告

今天是驚蟄,灣區不打春雷,而是下了冰雹,跟房地產最近的市場一樣猛烈。

發表一下MLS 1~2月的銷售數據,1~2月的數據代表著去年底與今年1月的買氣,過了一個年,市場的腳步已經站穩,價格繼續挑戰新高,今年的買氣跟去年 (2016年3月我的文章) 買氣相比有增無減,矽谷房市已經熱到頂點,價格繼續前進,銷售量則因為淡季,維持著平均水平。市場上嚴重的問題是房源少、需求高,希望未來的兩個月,會有更多可售房屋釋出,平緩一下漲不停的房價。

其實,在去年總統大選選完一個月,我們就嗅到了市場蠢蠢欲動的氣氛,原本觀望的群眾紛紛跨入買房行列,在下offer的時候,更是能感受到市場的溫度,Mountain View, Sunnyvale, Santa Clara的offer數都在10份以上,近20份則是時有所聞,MV不加個20萬買不到、Sunnyvale Single Family好學區則是15%以上加價率才有counter offer的機會,如果是策略性開低價吸引買方目光的房源,時不時有超過30份offer甚至1月時,Santa Clara出現了55份offer的紀錄。

不僅中古屋需要激烈競標,連新房都是讓人等地苦哈哈,新房案源其實不少,只是想買的人更多,因此Mountain View就有建商的新房採取標售方式銷售。

若是新房案源,以往多數採用先建後售,或至少是半成屋之後開始選擇細部建材與設備,可以作半客製化的建築,且是固定價格銷售。這個新建社區則是連Model home都沒蓋,就開始接受排隊銷售,而且銷售方式是「投標」,而非採固定價格銷售。

截至3/5日為止,該案銷售經理就告訴我,上次release 12間,一共收到160份offer,平均加價9萬美金。 價格相對低的Town house平均加價10萬美金,Single family 平均加7萬美金,下一次的release預計在3/18日,到時候再看看會多瘋狂。

我們來看看MLS 1~2月的成交數據吧,請仔細參考數據圖片下方的圖說,有針對區域、產品別的說明。

第一張是南灣近10年平均銷售價格,區域有Sunnyvale, Cupertino, Santa Clara, Berryessa, Campbell, Milpitas

Time frame is from Jan 2007 to Dec 2017 Area Name is one of '5 - Berryessa', '15 - Campbell', '18 - Cupertino', '6 - Milpitas', '8 - Santa Clara', '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from 46,971 listings
Time frame is from Jan 2007 to Dec 2017 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ‘6 – Milpitas’, ‘8 – Santa Clara’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 46,971 listings

接下來是各大城市平均加價率與平均銷售成交日,

我有把某些城市的Single Family 數據獨立出來,以供參考。

Sunnyvale

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings

Cupertino

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 350 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 250 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 250 listings

Santa Clara

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 870 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 870 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 520 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 520 listings

Mountain View

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 560 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 240 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 240 listings

Berryessa

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 490 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 490 listings

Campbell

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '15 - Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '15 - Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 570 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 570 listings

以上是包括矽谷周邊的房市數據分析,若有其他數據或產品的分析等進一步需求,或是有買、賣房子的計畫,歡迎透過下列方式跟我聯繫。

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3/7/2017 Updated! 補上 Evergreen, Blossom Valley, Almaden Valley House的平均成交天數與加價率

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 550 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ‘3 – Evergreen’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 550 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '12 - Blossom Valley' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 670 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’12 – Blossom Valley’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 670 listings

 

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '13 - Almaden Valley' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 360 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’13 – Almaden Valley’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 360 listings

告別祝福滿滿的2016

各位朋友  謝謝您們2016年給我的支持與鼓勵,新年交替之際,總是有滿滿的感觸

今天不聊行情、不談市場,今天說說我今年的感想,以下這些話對一個人或一個家庭說可能太肉麻,我要當眾跟大家說,那個誰誰誰,是的,我就是在說你/你們那一個可愛的家。

先謝謝你們的信任,這是一份人與人之間的無價之寶,當您願意撥空與我聯繫,我們有緣碰上一面聊聊天,就是一份很大的祝福,無論有沒有委託成功,有沒有成交,也許是朋友推薦,也許是網路上看到我部落格文章的客人,當我們能見上第一面,聊聊灣區房地產與生命中彼此的大小事,這些最基本的互動,就牽起了我們之間的緣分。

房子是不動產,卻因為乘載著眾人的記憶,讓這建築物有了溫度,每一個房子有其歷史、每一組客戶又有自己的故事,當我踏入這一行的時候,我的名片背後寫著「這個家的故事,我們一起寫」,這句話讓我的房仲生涯跟自己前一份工作有了鏈結,因為前一份工作看了許多黑心房仲的故事,讓我更堅持自己的使命,我必須誠實、守信、做個專業並且堅守道德的房地產經紀人。

謝謝今年成交的客戶,有時候顧及隱私,我沒法在網路上公開每一個家庭買房子的故事,然而這一家人、這一個家的樣子,這一個房子改裝前的格局,我都已經清清楚楚地記在腦子裡。

矽谷的房價如此高,下定決心要買房是如此不容易的事情,謝謝你們願意攜手與我合作,大家一起看房,我為你們把關、聯繫、促成交易,你們要嘛憂著心、要嘛拿出賭博般的豪氣,守著電話、等著開標、加價、減價,從確認貸款額度到成交之後交付鑰匙,這一個旅程有人花了十幾天,有人花上兩三年…,買房後的整修與分租等大小事項,當然又是我們另一篇的故事,也是緣分的延續。

我常笑著跟客人說,一次買房、終身服務,有問題找Maggie (我想我都有做到吧 ^^)

寫了這麼多,宗旨還是感謝,謝謝今年你們的選擇,讓我成為買房之旅上夥伴,希望來年還有機會幫助你們的親朋好友買房子,以後幫助你們換更好的房子。

祝福大家有個美好的聖誕節假期,新年快樂、心想事成。♥

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若有買房相關問題或看房預約,請直接來電話408-505-3003 Maggie

2016年的矽谷房市分析報告,預計將於1月5日更新,敬請期待

投資房 管理資訊 SJ Multiple Housing Inspection Program

你想在美國買公寓出租嗎?
管理的困難度可能超過你想像。
今天公司開課,討論San Jose「Multiple Housing Inspection Program」
以下所有的Multiple Housing都是指3 units 以上的property, 兩個unit的duplex, single family不在此限。
San Jose除了今年6月上路的Rental Control已經從8%降到5%,還有更多的管理辦法,促使房東要定期保養出租房,修繕管理等等。
Rental Control 5%意即每年租金漲幅不能超過5%,年漲一次,但是建築物若有更新裝修等提高成本處,可向City申請房租漲幅特殊許可。
至於Multiple Housing Inspection Program房屋安全檢查,聯邦政府每隔5年會派人檢查,若有特殊program,還會有特殊檢查。SJ city依照社區分級3~6年就會檢查社區一次,通常會在一個月前通知,檢查項目非常非常繁雜,但主要都是為了租戶的居住安全與權益。
除了常見的廚房、熱水器安全檢查,還有黴菌、逃生設備老舊、每個出租房間都要煙霧與一氧化碳偵測器等,甚至有許多常被忽略的項目。
舉例來說:
(1)門口把手距離地面過高,因為這樣火災發生時,趴在地上的人可能無法打開門把逃生。
(2)打開門,門後不能堆放東西、鞋櫃等,以免發生火災時,門無法全部開啟,妨礙逃生。
(3)老舊油漆、門廊、屋頂需要更新維修
(4)停車場要鋪水泥,如果是泥土地,怕汽油滲到土裡會造成汙染等急需改善事項。
還有許多細項,可到Multiple Housing Inspection Program 可以點擊這裡看市府官網資訊
想投資房地產,請詳細了解每一個城市的管理法規與辦法,雖然租金高漲,想當房東可要先做功課,千萬不要被投報率給迷惑,後續還有很多管理、維修、保養等成本,每一個城市都有不同的需求,都需要將時間與金錢成本計算在內。
有任何投資需求或任何疑問,歡迎與我聯繫。
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