2018年的矽谷房市分析報告

先跟大家說聲新年快樂!

happy-new-year.jpg

希望大家都有一個很棒的聖誕節&新年假期,我也回來上班啦,如果有關於矽谷房地產交易需求,可以開始跟我聯繫!

在此先整理一下2018年房市概況,再聊聊2019年的計畫

(想看之前所有房市分析請點擊這裡)

看數據之前,相信大家都感受到市場不再熱絡,在利率不斷攀升、全球經濟放緩以及中美貿易戰影響股市震盪的背景下,漲不停的房市終見喘息。

面對房市的修正,對於長期持有的買家、投資人都是一個機會,買家有更多選擇,投機客、Flipper縮縮手,也盼望這樣的調整讓市場更健康。

2018年9月矽谷房市行情報告一文,我就提到現在價格好談,後來我在10月~12月成交的房子,除了新裝修的房子還是熱門,其他一般condition的房子,幾乎都是低於listing Price成交,客戶在2018年6月進contract的全新房,我們也去跟建商談了價錢,建商也同意降價了。

2018年的房市走勢,1~5月隨著2017年的漲勢價格持續攀升至頂點,建商、社區行情依然不斷創下新高,後續因為利息調整,6月的open house我們就見到冷清的現象,7~9月還算平穩,美國國慶之後甚至還有一波熱潮,後來隨著股市震盪,10~12月都是修正的格局持續至今。

目前的市況因為房屋選擇變多,買家回歸理性,大致可以分為三種情形。第一、屋況條件好、地點好,依然深受歡迎,價格修正不到5%。第二、地點好、屋況普通的房子,買家評估只要能簡易修繕,價差能接受,多半也都會成交,價格修正約10%。第三、屋況不好、地點不夠好的房子則常常有買家棄標,必須back on the market 或甚至下市不賣了,價格修正率多達20%。

———————————————————————————————————————-

綜觀去年南灣交易量,本文數據均以2019年1月2日 MLS統計數據為準

2018年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為14119間,銷售了10847間

比較2017年同期(2018年1月2日 MLS統計數據)

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間

2018買氣的確不如2017,但是數據僅供參考,因為這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

———————————————————————————————————————-

此外,從我在MLS很常擷取下來使用的 Average DOM & Sale to list price Ration也能明顯的看出加價率減低、成交天數增加,顯示市場熱度不再瘋狂,買家回歸理性。先來看看我最熟悉的Sunnyvale,平均加價率幾乎是0%

SU
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings

以上這一篇是以Sunnyvale為例,南灣其他城市也都是類似的走向

Santa Clara
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings
m
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 500 listings
CB
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listings
CU
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ’18 – Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings
B
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 730 listings
PA
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings

以上數據能看出市況走向,但是每一個社區、每一個學區的成交價都與位置地點有別而有極大差異,如果要下offer,還是要做好精準的comparable. 

矽谷房市的熱絡度跟股市一直是正相關,高點整理對於股市是健康的,觀察市況,想買房、換房的人一直都沒有少,但是股市震盪導致信心不足,預期2019應該會是維持高檔整理、交易量減少的現象。




我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003
  • 電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei
  • FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

2018年1月矽谷房市行情報告

今天(2/2)寫稿日股票稍有修正,股市這幾年歷經的漲勢不斷,稍有修正不也是好事一樁?

股票回檔,房市呢,我們處在全美最熱的房市區,還不見任何跌勢,如果股市真的大幅下修,也許價格還會有回穩的可能,若要見到下跌,可能短期內不容易。

2018年1月是offer寫到手軟,整個月是漲得又驚又快,不然就等著從別人的成交價往上加價。今年開始我的粉絲頁 會有我當周我跟同事下offer的最新成交狀況匯報,如果能及時掌握行情,對於周邊下次出價會更有幫助。

在這個賣方市場的時代,屋況差、長黴長菇、地基有問題的房子都還是一堆人投標,更不用說裝修完畢或是屋齡較新的房子了,offer數破表、加價率直飆、沒有超過comps 5%以上是肯定拿不到房子的,也因此買房投標之前買家更要謹慎,算好手上現金多寡,才能不讓保證金被扣走。

最近常跟客戶說,真的很抱歉,最近買房無法幫你省錢,而且保證會買在歷史高點,但是沒有人知道何時是最高點。必須要請你做出選擇,因為買與不買、要不要留在這一個城市,每個人都有不同的人生規劃跟方向。但是當您下定決心要在這裡買房,我是全職經紀人,必能為你全力以赴。

27500175_10155998704410040_7778477410880909413_o
一月幫客人搶到房子的客人感謝信,買到房子真的很難,買到好deal更難,謝謝客戶的肯定。

 

 

 

 

來看看2018年1月加價率與成交所需天數,1月數據代表著2017年12月的行情跟買氣。看2017年2月到2018年1月的數據,更能完整看出2017年一整年房市走勢,加價率一路攀升、去化日期一路減少,買氣依然維持高檔水位,在矽谷買房,難度繼續升高。

以下圖示折線為加價率,長條圖為房子上市到銷售所需時間。

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Sunnyvale’. Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

 

C
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings

 

M
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 480 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 480 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings
AV
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Almaden Valley‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 810 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Evergreen’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
CB
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Cambrian’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

 

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003
  • 電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei
  • FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

寫了這篇文章之前,我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年,這一年的矽谷房市熱度有增無減,漲勢是確立的,而供給量仍顯不足,相較於2016年,南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間,成交量持平,成交比率上揚,顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字,將整份房市報告延伸到South San Jose,讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區,我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少,也可以私下與我聯繫。

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2018年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間,減少了1300間Listing,銷售了11837間,相較之下,今年Listing選擇少,整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率:淡季已經不再,就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2017年南灣銷售價格分布($,000):可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585,去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

2017年又是一個瘋狂搶房的一年,而且是史上最為熱絡。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣,是 Sunnyvale以南的區域起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential,Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類

——————————————————————————————————————

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie

FB/電郵:chienmingwei@gmail.com

微訊:maggiechien002

LINE:chienmingwei

FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

為2018年的買房做準備

轉眼又到年終,一個房市瘋狂的年度將盡,也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…,不論種種原因,我們又過了一關,又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來,如果你有買房計畫,可以透過下列一些方式,先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況:概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds,記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow,每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格,包括基本稅務上知識解釋,當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市:每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析,包括帶著客人下標買房的offer數,自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等,房市已經熱了好幾年,2017更是達到巔峰,2018選擇買房絕對是買在高點,但是在灣區,一定是越早買越好。就目前趨勢看來,股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀,2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter:開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款,銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement,還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost,並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等,選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是,買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的,利率只能在offer被接受開始進入貸款期內,才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數:每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分,信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠,至於如何維持信用分數,建議應平均使用信用卡,舉例來說有三張各$1000額度的信用卡,請不要一張刷到$900,最好是每張刷$300,盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸,或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀:大致確定買房價格帶與學區後,也可以找一個有經驗的經紀人,從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步,再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備,可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間:時間的掌握點很重要,為了避免急著買到房子,或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子,我們要概抓一下時間,首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去,需要多少時間給房東通知,又要繳多少房租,預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」,什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房:REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體,也有篩選功能,了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格,應該是明年開春的房價基礎,可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作,可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間,一個粉紅色的女孩房,好美。

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間寫的,也都親自去看過建案,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

 

四個在矽谷選擇買新房的理由

九月我寫了這篇文章矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房 

現在我跟許多買家們繼續排著隊,等待買新房 (指的是建商全新開發、沒人住過的房子)

這篇我要寫一下為什麼最近我很推薦客人買新房,以及市場推案概況,原因有幾項,也許等待是值得的。以下內文,只要點入建案名,都可以直接連結到建案網頁。

第一、價格固定:搶房搶破頭,2017年在矽谷南灣買房,尤其是首購族的60~120萬價格範圍內,競標總價多是要高於周邊近兩個月成交價的5~10%才能標到房,如果Listing agent 很盡責地無限counter,很多人可能會投標數次卻沒有買到。最後結果總是會超出預算,甚至可能被price out 退出市場,與其這樣,不如看好幾個社區,老老實實排隊等release,還有新房可以住。

Centre Pointe 11/4 現場release 盛況

第二、時間寬裕:大部分在南灣的建商會在建好地基之後就銷售,至少都還有大半年時間可以等待資金到位跟調整貸款,先把家人的gift funds轉到美國,放上兩個月以上,只要保持信用良好,不在貸款期間換工作,都會順利成交。

第三、邊等新房邊看房:排隊買新房並且一邊投標下中古屋的offer是沒有牴觸的,既然pre Approval都已經被pull credit了,那就一邊排隊買新房等待機會吧。多數建商也可以接受現有的pre approval letter買房。如果可以接受中古房的屋況,雙管齊下會更早買到房子。

第四、格局、地點選擇多:南灣目前新案從70萬元起到140萬元的產品為最多。建商很聰明,現在都是賣Condo/ Town house style condo,高價位或是稍微偏遠的區域才有Town house/ Single Family。

Indigo in South San Jose


目前還在銷售的房子,南至South San JoseIndigo 4房80萬元Milpitas Capitol (Great mall parkway) & Montague Expressway 其實就是在BART附近就有好幾個建案,Somont/ Centre Pointe /Elison Park 產品規劃很多元,社區也各有不同特色。Milpitas還有一個Coming soon的 Prynt,我可以幫你約到搶先跟Sales manager見面喔!

Berryessa KB HOME的APEX 兩房Condo 85萬元起,Santa Clara City的 Madison Place已經快交屋,明年預計二月將在Santa Clara downtown推出Gateway,我很看好這塊區域的潛力,逢人必推薦。Pulte的 Saverio正在Pre selling…

Sunnyvale大案子就是百餘戶規劃的的The Vale  依照大小與建材等級分為兩大部分ECHO & NEXUS,最新價格從135萬元起,雖然是整治過的工業用地,銷售速度也算順暢。

這裡有土地取得的過程: http://www.mercurynews.com/2016/03/09/sunnyvale-plot-of-land-sells-for-186-million-450-townhomes-could-come-to-site/ 

賣了一陣子的Sandalwood 這周末(11/11)會有新的release,2房從120萬元起一直到4房150萬元左右,剩餘戶數不多,陸續到明年一月、二月會釋出model home。

如果你不喜歡超大型社區,Sunnyvale最新要推出的CLASSICS at Evelyn Place可以給你參考,這裡距離downtown很近,周末有farmers market,Sunnyvale downtown一直在更新,周邊要啥有啥,生活機能很方便,社區總共42戶,從3B2.5B到4B3.5B都有,3房還有有陽台的版本,預計12月開始銷售,屆時又是一場排隊搭帳篷的考驗戰。

至於Mountain View的Radius 還在讓人繼續標售,社區共計206戶,目前還有大約60戶待售,與他人不同是Pulte銷售方式很多元,有些是現場抽籤,有些則是上網競標,Radius採取競標模式銷售,加價率大約10%。 Sales office也沒有, model home也沒有,銷售過程只需電腦競標,這是一個未來的銷售模式?!

 

Mountain view的SierraPoint 12/2日正式開案,規劃相對大面積的3~4房總價1.6M起,學區是Theuerkauf Elementary, Crittenden Middle, Los Altos High School.

Classic的新案Permanente Creek 距離Sierra Point非常近,社區都是三層樓Townhomes,但是屬於Condo的地目,總價從 1.3M~1.8M,學區是Monta Loma Elementary , Crittenden Middle, Los Altos High School。

 

1101 West Model Home精華區的1101 West,走入社區感覺像是進了San Francisco的新建房,建材等級較佳,當然價格也是高水平,面El Camino Real使用三層窗以隔絕噪音,多數戶別看El Camino Real樹梢或有後方校園景觀,銷售已近尾聲,剩下的studio開價75萬元,格局並不方正,不好使用。剩下2房樣品屋,位於2樓,預計2018年1月上市供大家標售。

除了南灣這些社區,我也跟客人到Fremont  Union CityHayward. Fremont 新案可就多啦!Condo產品有Pepper tree、距離鐵道很近的Renato而建商Robson home的Single family 從1.2~2M的豪宅都有。 Newark Bay shore 系列,則是大型造鎮開發,價格很實惠,產品種類多,但是生活機能還是不夠好。

三谷地區我也陪同看房,San Ramon有知名的建商造鎮Wallis Ranch,只是8月旁邊曾經火燒山,Gale Ranch我覺得距離高速稍遠,如果喜歡高爾夫,可能會感到興趣,附近有兩個Golf course跟一個driving range。

Pleasanton的新房多是獨棟大戶社區,最近看了面積在當地相對小一點的Andares 社區介於一堆辦公室中間,所以晚上跟周末非常安靜,社區對面就是中學,價格從85萬元起可買三房Town house,如果已經有塞車的心理準備,又想買全10分學區的首購族,這裡是個好選擇。


新房多、價格範圍也廣,因為地點有異,產品設計也各有優缺像是Indigo雖然物美價廉,但是回家會經過墳墓公園,你會介意嗎?  目前建商說剩下45戶左右,只想賣給真正的home buyer not investor,如果真能實行,是再好不過。

如果你對南灣新房有興趣,要有等待半年到一年的心理準備,東灣大概三個月到半年,三谷地區可能已經有新建房可以立即入住,請注意!看新房第一次踏入銷售中心一定要與我同行,第一次造訪一定要與我一同填寫登記表格。

2018年春天後,還會有很多新房陸續上市,如果你有買房計畫,或有任何關於房地產的疑問請與我聯繫。

Mingwei Business card

電話 408-505-3003
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

 

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間寫的,也都親自去看過建案,請勿任意複製貼上!如您要分享,請註明出處https://maggiechien.com/ 謝謝。

 

 

 


 

 

 

矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。(圖/簡明葳提供)

▲新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。

圖文/簡明葳

矽谷不像台灣的大城市,處處可見高樓大廈,數量稀少的新房炙手可熱,排隊、抽籤、還要追高價,矽谷的新房建案也多屬中小型社區,每個社區大約數十戶,不像台灣許多重劃區或新市鎮,動輒上百戶。於是我跟著客戶們,正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易,矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見,目前的市場上,新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD,Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership,買新房已經漸有只買地上權的概念,不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求,政府對於容積管制又非常嚴謹,目前矽谷新建社區零星分布,開發未完整的區域為數最多,還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等,不過因為新建房具有獨特性,在房屋銷售總數比例上極低,加上全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳,在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。(圖/簡明葳提供)

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺,建商近兩年積極推案,多數建商都採取先建到地基就開始銷售,買家只要經過貸款評核,就可以排隊參加,建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知選房,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

今年買氣極好,也有建商沒搭設銷售中心,買家在網路上看平面圖就上網競標,價高者的標,買價常常高於開價許多,而建商隨著買氣增加,每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。(圖/簡明葳提供)

▲建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

特別的是,在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房,第一次看房就應該要與經紀人一起同行,後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是,新房雖然有建材表,但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差,我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商,還好加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結購上的問題,或是在建商表列之類的,建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。(圖/簡明葳提供)

矽谷房產筆記/酒莊怎麼買-到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能,土地上還有特殊建築,兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文/簡明葳

常常有人問我,到北加州應該到哪裡玩?除了舊金山知名景點外,兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County,高低起伏的山巒,一排排綿延不絕的葡萄樹,如果是八到九月造訪,正是葡萄成熟時,綠意盎然、果實累累,絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地,集結數百家酒莊與葡萄園,鄉村美景為底,酒莊林立,是在台灣難得一見的景致,幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務,有些還必須事先預約,不少人一遊即愛上。微醺之餘,對於房地產有興趣的人,還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節,綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家,也還沒販售過酒莊,但是有幾位酒鬼好友,是多家納帕谷地酒莊的貴賓,血液裡的酒精濃度經常維持高點,已經有自己投資酒莊的慾望,不斷到處看果園、看酒莊,讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精,在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想,只是納帕谷地周邊太知名、太貴,已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷,也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類,土地使用上都是農地,並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物,多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室,價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別,價格從數百萬至數十萬美金不等,差異很大。

而欲販售的酒莊,多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓,還有製酒師合作等後續的經營輔導,部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地,讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地,只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓,賣的只是生意與品牌,酒莊的交易價差更是大,千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見,中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等,都屬酒莊交易的其中一部分,圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大,不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊,使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏,不論是販售果園還是酒莊,如果品質不差,多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說,酒莊看起來很美、聽起來很夢幻,但是隔行如隔山,實則風險很大,後續經營不易,更難的是維持紅酒、生意的穩定度,目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高,才會公開上市。

下次到北加州,別忘了來一趟納帕行,逛酒莊、品酒之外,可以來一趟住酒莊的行程,體驗一下當酒莊主人的感覺,也許哪一天,你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售,如果有景觀,價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。