註：10/17 再次更新，文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告，主因還是市場有點紛亂，並沒有明確的方向，所以不具參考指標。拉長期一點看，才會明顯感受也確立市場真的是跌價了，平均來說，成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據，目前只更新到八月，再下方的MLS數據才有到九月份的，我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據，2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer，38.2%上市的房子要降價求售，開價就是賣價 (這是平均值，在市場上買房子還是要參照周邊行情)，中位數房價119萬美金，相較去年同期減少8.1%；市場上有一千三百多套房子在賣，相較去年同期多了6.1%， 共有875間賣掉；相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據，2018第四季、2019第三季，平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出，已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後，2019年從2月到8月也不斷攀升，超過20%的Listing會降價求售。

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了，Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數，大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%，其次才是換屋的中青年人，加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州，比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%，2009只有19%，2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了，達到10年來最低，僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家，過去幾年賣房子非常容易，好賣、快賣、大賣，根本不用做什麼事就等offer上門，現在則是買方市場，反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作，同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留，多轉為觀望心態，或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少，disclosure 也發出去不少，但是受到市場跌幅，下offer數減少了。

看完這些，你覺得市場很糟糕嗎？ 其實也沒有！

市場還是有一些樂觀因素， 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率，僅有2.1%~3.1%之間，是歷史上最低，加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升，2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點，顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告，2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個，新建房數只有18萬3111間，也能充分說明為什麼租金能不斷上揚，具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據，RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據，矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較，以及針對2020的預測。

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告，也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價，用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

向買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點，告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑，不過淺顯易懂，我有專業工班跟多家Staging company合作喔！)

不斷強調數據數據數據！還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

• 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

以下是台灣人在美國買房常見的問題，我整理如下，關於稅務問題，請您與會計師再次確認，我是專職地產經紀。

一、台灣人沒有身分可以買房嗎？可以貸款嗎？

可以，沒有身分也可以買房，但是貸款稍有難度，貸款金額不大且利率高，最好是現金交易。現在有不少銀行提供外國人貸款，貸款額度60%，也就是自付額40%，浮動利率大5-8%。

二、台灣人可以匯款到美國買房嗎？

可以，現金買房最方便，買房的時候直接把錢匯入信託帳號(Escrow Account)即可，注意：詐騙很多，一定要進入該房屋所開的Escrow Company而不能匯給任何其他第三方。

三、需要先銀行開戶把錢匯進來美國嗎？

可開可不開，開戶是為日後管理帳戶、收租金等方便作業，買房可以直接將錢轉入信託帳戶，沒有事先開戶也沒關係。

四、買房需要本人親自看房、簽收文件嗎？

親自看房最建議，但是也有人透過鏡頭看房。簽收文件可以網路作業，如果是現金交易買房，因為不需要透過公證流程，可以使用電子簽名完成買房程序。

五、有收租金要不要繳稅？

當然要繳稅，會計師可以幫忙處理。

六、買房需要什麼費用？每年還需要什麼費用？

買房有貸款，貸款成本包括估價師、銀行手續費大約$2000~$4000，有些銀行因為客戶的信用不佳、或外國人沒有信用可能會收point(%)，常聽到收1個point就是貸款金額的1%，借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況，但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同，買賣雙方所需負擔的Title insurance、City transfer tax大概0.5%，所以如果有貸款，可以用1%計算買房手續費、稅費、規費等。

買了房子之後，每一年都需要繳交加州房地產稅，稅基大概是買房房價的1.2%，每一年如果房屋正常漲幅，稅金還可能從原始的稅基再加2%，如果房價有更大的漲幅，稅金漲幅也可能超過2%。

七、賣房子要不要交所得稅？外國人賣房子跟本國人差異在哪裡

要，如果賣房有賺錢，一定要繳交所得稅。稅率依照所得有別。

除了所得稅，不管有沒有賺錢，賣房的時候，Escrow會先 hold 15~18% 的房價當作預繳稅，注意喔，是房價的15~18%先扣著，不只是賺錢的部分！之後呢，隔年繳完稅金才會將款項退回予售屋者，或是隔年申報完稅，才能交多繳的稅金取回。

八、如果買來當作投資房，稅務上有什麼優惠或限制嗎？

外國人所持有的不動產也可以做1031交換延稅計畫，是延稅不是免稅喔！網路上有很多1031交換文章，這裡我就不多加解釋，我們可以介紹1031交換公司。

九、矽谷買房投資報酬率如何？

矽谷買房因為房價已經高漲，投報率不好，如果是現金投資出租，扣除所有開銷跟Vacancy rate，投報率在2.5%~3.5%之間，會在矽谷房地產投資者都是著眼長期持有，長期的房價走勢可參考此連結

十、爸媽可以贈與孩子美國房地產嗎？爸媽如何與孩子一起持有房地產？

關於贈與、持有產權等問題，我可以轉介會計師、地產律師解答。

若您還有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

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我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756