矽谷房產筆記/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

 

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為2018年的賣房/換房做準備

你在矽谷有房好賣?!

在2016年夏天才買到房子的我,真心佩服為早早持有矽谷房地產的人,無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@,在矽谷有房可住,有房地產稅要繳雖然有點辛苦,誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈,有房在手,還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我,他們要搬到外州,想賣房了,我也曾寫過文章

還在文章提到:「矽谷的房子只會越來越貴,除非你真的死心踏地不再回到矽谷,對這裡完全不抱期待,那你再找我賣房子。如果你現在賣了房,賣在史上高點,但是,之後的走勢依然看好,我覺得以後很難再買回來了,尤其當初你買到房子的價格,現在看來是多美好,光是房屋稅,就比現在入場搶房的人少太多了。

我到現在還是同一個理念,然而我去年下半年經手了三次賣屋,又是全然不同的故事,因為想賣房的人,不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說:想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換,投資房賣在高點獲利了結,想搬到外州換房子,這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察,高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等,只要精心包裝,上市之後還是會造成搶購,如果你有投資想獲利出場,此時不賣何時賣?

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

暫不離題,如果你真的在2018年有賣房的想法,可以著手準備了。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:今年每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說,我們還是上市吧,結果周末Open House 2天來人數超過200人,當下有4個Offer出了128萬元,最後Counter結果以132萬元順利成交,還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging,我們Open House兩星期,最後成交價89.5萬元,賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元,買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換,還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒,所以我們沒有辦法做Staging,超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰,最後也是順利成交,Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月,方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer,準時Close,屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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為2018年的買房做準備

轉眼又到年終,一個房市瘋狂的年度將盡,也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…,不論種種原因,我們又過了一關,又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來,如果你有買房計畫,可以透過下列一些方式,先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況:概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds,記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow,每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格,包括基本稅務上知識解釋,當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市:每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析,包括帶著客人下標買房的offer數,自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等,房市已經熱了好幾年,2017更是達到巔峰,2018選擇買房絕對是買在高點,但是在灣區,一定是越早買越好。就目前趨勢看來,股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀,2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter:開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款,銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement,還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost,並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等,選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是,買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的,利率只能在offer被接受開始進入貸款期內,才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數:每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分,信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠,至於如何維持信用分數,建議應平均使用信用卡,舉例來說有三張各$1000額度的信用卡,請不要一張刷到$900,最好是每張刷$300,盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸,或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀:大致確定買房價格帶與學區後,也可以找一個有經驗的經紀人,從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步,再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備,可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間:時間的掌握點很重要,為了避免急著買到房子,或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子,我們要概抓一下時間,首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去,需要多少時間給房東通知,又要繳多少房租,預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」,什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房:REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體,也有篩選功能,了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格,應該是明年開春的房價基礎,可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作,可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間,一個粉紅色的女孩房,好美。

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四個在矽谷選擇買新房的理由

九月我寫了這篇文章矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房 

現在我跟許多買家們繼續排著隊,等待買新房 (指的是建商全新開發、沒人住過的房子)

這篇我要寫一下為什麼最近我很推薦客人買新房,以及市場推案概況,原因有幾項,也許等待是值得的。以下內文,只要點入建案名,都可以直接連結到建案網頁。

第一、價格固定:搶房搶破頭,2017年在矽谷南灣買房,尤其是首購族的60~120萬價格範圍內,競標總價多是要高於周邊近兩個月成交價的5~10%才能標到房,如果Listing agent 很盡責地無限counter,很多人可能會投標數次卻沒有買到。最後結果總是會超出預算,甚至可能被price out 退出市場,與其這樣,不如看好幾個社區,老老實實排隊等release,還有新房可以住。

Centre Pointe 11/4 現場release 盛況

第二、時間寬裕:大部分在南灣的建商會在建好地基之後就銷售,至少都還有大半年時間可以等待資金到位跟調整貸款,先把家人的gift funds轉到美國,放上兩個月以上,只要保持信用良好,不在貸款期間換工作,都會順利成交。

第三、邊等新房邊看房:排隊買新房並且一邊投標下中古屋的offer是沒有牴觸的,既然pre Approval都已經被pull credit了,那就一邊排隊買新房等待機會吧。多數建商也可以接受現有的pre approval letter買房。如果可以接受中古房的屋況,雙管齊下會更早買到房子。

第四、格局、地點選擇多:南灣目前新案從70萬元起到140萬元的產品為最多。建商很聰明,現在都是賣Condo/ Town house style condo,高價位或是稍微偏遠的區域才有Town house/ Single Family。

Indigo in South San Jose


目前還在銷售的房子,南至South San JoseIndigo 4房80萬元Milpitas Capitol (Great mall parkway) & Montague Expressway 其實就是在BART附近就有好幾個建案,Somont/ Centre Pointe /Elison Park 產品規劃很多元,社區也各有不同特色。Milpitas還有一個Coming soon的 Prynt,我可以幫你約到搶先跟Sales manager見面喔!

Berryessa KB HOME的APEX 兩房Condo 85萬元起,Santa Clara City的 Madison Place已經快交屋,明年預計二月將在Santa Clara downtown推出Gateway,我很看好這塊區域的潛力,逢人必推薦。Pulte的 Saverio正在Pre selling…

Sunnyvale大案子就是百餘戶規劃的的The Vale  依照大小與建材等級分為兩大部分ECHO & NEXUS,最新價格從135萬元起,雖然是整治過的工業用地,銷售速度也算順暢。

這裡有土地取得的過程: http://www.mercurynews.com/2016/03/09/sunnyvale-plot-of-land-sells-for-186-million-450-townhomes-could-come-to-site/ 

賣了一陣子的Sandalwood 這周末(11/11)會有新的release,2房從120萬元起一直到4房150萬元左右,剩餘戶數不多,陸續到明年一月、二月會釋出model home。

如果你不喜歡超大型社區,Sunnyvale最新要推出的CLASSICS at Evelyn Place可以給你參考,這裡距離downtown很近,周末有farmers market,Sunnyvale downtown一直在更新,周邊要啥有啥,生活機能很方便,社區總共42戶,從3B2.5B到4B3.5B都有,3房還有有陽台的版本,預計12月開始銷售,屆時又是一場排隊搭帳篷的考驗戰。

至於Mountain View的Radius 還在讓人繼續標售,社區共計206戶,目前還有大約60戶待售,與他人不同是Pulte銷售方式很多元,有些是現場抽籤,有些則是上網競標,Radius採取競標模式銷售,加價率大約10%。 Sales office也沒有, model home也沒有,銷售過程只需電腦競標,這是一個未來的銷售模式?!

 

Mountain view的SierraPoint 12/2日正式開案,規劃相對大面積的3~4房總價1.6M起,學區是Theuerkauf Elementary, Crittenden Middle, Los Altos High School.

Classic的新案Permanente Creek 距離Sierra Point非常近,社區都是三層樓Townhomes,但是屬於Condo的地目,總價從 1.3M~1.8M,學區是Monta Loma Elementary , Crittenden Middle, Los Altos High School。

 

1101 West Model Home精華區的1101 West,走入社區感覺像是進了San Francisco的新建房,建材等級較佳,當然價格也是高水平,面El Camino Real使用三層窗以隔絕噪音,多數戶別看El Camino Real樹梢或有後方校園景觀,銷售已近尾聲,剩下的studio開價75萬元,格局並不方正,不好使用。剩下2房樣品屋,位於2樓,預計2018年1月上市供大家標售。

除了南灣這些社區,我也跟客人到Fremont  Union CityHayward. Fremont 新案可就多啦!Condo產品有Pepper tree、距離鐵道很近的Renato而建商Robson home的Single family 從1.2~2M的豪宅都有。 Newark Bay shore 系列,則是大型造鎮開發,價格很實惠,產品種類多,但是生活機能還是不夠好。

三谷地區我也陪同看房,San Ramon有知名的建商造鎮Wallis Ranch,只是8月旁邊曾經火燒山,Gale Ranch我覺得距離高速稍遠,如果喜歡高爾夫,可能會感到興趣,附近有兩個Golf course跟一個driving range。

Pleasanton的新房多是獨棟大戶社區,最近看了面積在當地相對小一點的Andares 社區介於一堆辦公室中間,所以晚上跟周末非常安靜,社區對面就是中學,價格從85萬元起可買三房Town house,如果已經有塞車的心理準備,又想買全10分學區的首購族,這裡是個好選擇。


新房多、價格範圍也廣,因為地點有異,產品設計也各有優缺像是Indigo雖然物美價廉,但是回家會經過墳墓公園,你會介意嗎?  目前建商說剩下45戶左右,只想賣給真正的home buyer not investor,如果真能實行,是再好不過。

如果你對南灣新房有興趣,要有等待半年到一年的心理準備,東灣大概三個月到半年,三谷地區可能已經有新建房可以立即入住,請注意!看新房第一次踏入銷售中心一定要與我同行,第一次造訪一定要與我一同填寫登記表格。

2018年春天後,還會有很多新房陸續上市,如果你有買房計畫,或有任何關於房地產的疑問請與我聯繫。

Mingwei Business card

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矽谷房產筆記/在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。(圖/簡明葳提供)

▲新建房具有獨特性,全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於相似產品,在市場上仍是供不應求。

圖文/簡明葳

矽谷不像台灣的大城市,處處可見高樓大廈,數量稀少的新房炙手可熱,排隊、抽籤、還要追高價,矽谷的新房建案也多屬中小型社區,每個社區大約數十戶,不像台灣許多重劃區或新市鎮,動輒上百戶。於是我跟著客戶們,正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易,矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見,目前的市場上,新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD,Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership,買新房已經漸有只買地上權的概念,不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求,政府對於容積管制又非常嚴謹,目前矽谷新建社區零星分布,開發未完整的區域為數最多,還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等,不過因為新建房具有獨特性,在房屋銷售總數比例上極低,加上全新建造、設計新穎,雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳,在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。(圖/簡明葳提供)

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快,排隊、抽籤、競標樣樣來,買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺,建商近兩年積極推案,多數建商都採取先建到地基就開始銷售,買家只要經過貸款評核,就可以排隊參加,建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知選房,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

今年買氣極好,也有建商沒搭設銷售中心,買家在網路上看平面圖就上網競標,價高者的標,買價常常高於開價許多,而建商隨著買氣增加,每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。(圖/簡明葳提供)

▲建商每數周就會釋出一批新房,買家必須到現場排隊等候通知,或是到現場參加抽獎,抽到了就有購買權。

特別的是,在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房,第一次看房就應該要與經紀人一起同行,後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是,新房雖然有建材表,但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差,我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商,還好加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結購上的問題,或是在建商表列之類的,建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固,交屋後若有任何結構上的問題,建商必須負責。(圖/簡明葳提供)

矽谷房產筆記/酒莊怎麼買-到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能,土地上還有特殊建築,兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文/簡明葳

常常有人問我,到北加州應該到哪裡玩?除了舊金山知名景點外,兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County,高低起伏的山巒,一排排綿延不絕的葡萄樹,如果是八到九月造訪,正是葡萄成熟時,綠意盎然、果實累累,絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地,集結數百家酒莊與葡萄園,鄉村美景為底,酒莊林立,是在台灣難得一見的景致,幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務,有些還必須事先預約,不少人一遊即愛上。微醺之餘,對於房地產有興趣的人,還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節,綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家,也還沒販售過酒莊,但是有幾位酒鬼好友,是多家納帕谷地酒莊的貴賓,血液裡的酒精濃度經常維持高點,已經有自己投資酒莊的慾望,不斷到處看果園、看酒莊,讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精,在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想,只是納帕谷地周邊太知名、太貴,已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷,也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類,土地使用上都是農地,並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物,多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室,價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別,價格從數百萬至數十萬美金不等,差異很大。

而欲販售的酒莊,多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓,還有製酒師合作等後續的經營輔導,部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地,讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地,只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓,賣的只是生意與品牌,酒莊的交易價差更是大,千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見,中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等,都屬酒莊交易的其中一部分,圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大,不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊,使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏,不論是販售果園還是酒莊,如果品質不差,多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說,酒莊看起來很美、聽起來很夢幻,但是隔行如隔山,實則風險很大,後續經營不易,更難的是維持紅酒、生意的穩定度,目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高,才會公開上市。

下次到北加州,別忘了來一趟納帕行,逛酒莊、品酒之外,可以來一趟住酒莊的行程,體驗一下當酒莊主人的感覺,也許哪一天,你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售,如果有景觀,價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。

矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人