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矽谷房產筆記／矽谷房市名產　免費售後回租

▲▼位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。（圖／簡明葳提供）

▲位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文／簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後，才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍，今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城，9月有一間房子上市，要求買家修繕，並且提供免費售後回租7年，還有人買單了，在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場，今年市場溫度有增無減，市場上供不應求的市況，可說是讓買家人心惶惶，深怕買不起房。然而這樣的賣方市場，加上售後回租的優惠，儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋，如果資金有限，「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後，需要大概21天的準備期，包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。（圖／簡明葳提供）

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候，若有眾人出價，即可談判免費售後回租。一般來說，從收到合約到買家貸款完成，所需約30天，如果還能再跟買家要求售後回租，可以再加60天，賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家，雖然這90天因為時間緊迫，讓人難免感到壓力，卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點，在短期買賣的交易過程裡，可能的情形就是賣房買高、賣低買低，至少能在市場的波段中，減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到，在房地產市場瘋狂的矽谷，近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。（圖／簡明葳提供）

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始，如果買家使用的是自住房貸款(註1)，多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易，賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約，租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約，內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客，一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期，新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子，若有任何屋況產生問題，就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間，也可能發生糾紛，新屋主與租客之間的糾紛，地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上，房地產經紀人還是會盡可能協商，達成後續順利交屋的目的。

註1：美國的自住房貸款利率比投資房低，如果不是買家親自住在房子裡，是不能承作自住房貸款。

 

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為2018年的賣房/換房做準備

你在矽谷有房好賣？！

在2016年夏天才買到房子的我，真心佩服為早早持有矽谷房地產的人，無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@，在矽谷有房可住，有房地產稅要繳雖然有點辛苦，誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈，有房在手，還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我，他們要搬到外州，想賣房了，我也曾寫過文章

還在文章提到：「矽谷的房子只會越來越貴，除非你真的死心踏地不再回到矽谷，對這裡完全不抱期待，那你再找我賣房子。如果你現在賣了房，賣在史上高點，但是，之後的走勢依然看好，我覺得以後很難再買回來了，尤其當初你買到房子的價格，現在看來是多美好，光是房屋稅，就比現在入場搶房的人少太多了。」

我到現在還是同一個理念，然而我去年下半年經手了三次賣屋，又是全然不同的故事，因為想賣房的人，不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說：想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換，投資房賣在高點獲利了結，想搬到外州換房子，這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察，高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等，只要精心包裝，上市之後還是會造成搶購，如果你有投資想獲利出場，此時不賣何時賣？

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

暫不離題，如果你真的在2018年有賣房的想法，可以著手準備了。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：今年每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說，我們還是上市吧，結果周末Open House 2天來人數超過200人，當下有4個Offer出了128萬元，最後Counter結果以132萬元順利成交，還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging，我們Open House兩星期，最後成交價89.5萬元，賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元，買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換，還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒，所以我們沒有辦法做Staging，超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰，最後也是順利成交，Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月，方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer，準時Close，屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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為2018年的買房做準備

轉眼又到年終，一個房市瘋狂的年度將盡，也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…，不論種種原因，我們又過了一關，又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來，如果你有買房計畫，可以透過下列一些方式，先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況：概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds，記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow，每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格，包括基本稅務上知識解釋，當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市：每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析，包括帶著客人下標買房的offer數，自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等，房市已經熱了好幾年，2017更是達到巔峰，2018選擇買房絕對是買在高點，但是在灣區，一定是越早買越好。就目前趨勢看來，股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀，2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter：開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款，銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement，還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost，並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等，選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是，買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的，利率只能在offer被接受開始進入貸款期內，才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數：每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分，信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠，至於如何維持信用分數，建議應平均使用信用卡，舉例來說有三張各$1000額度的信用卡，請不要一張刷到$900，最好是每張刷$300，盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸，或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀：大致確定買房價格帶與學區後，也可以找一個有經驗的經紀人，從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步，再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備，可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間：時間的掌握點很重要，為了避免急著買到房子，或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子，我們要概抓一下時間，首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去，需要多少時間給房東通知，又要繳多少房租，預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」，什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房：REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體，也有篩選功能，了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格，應該是明年開春的房價基礎，可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作，可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間，一個粉紅色的女孩房，好美。

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四個在矽谷選擇買新房的理由

九月我寫了這篇文章矽谷房產筆記／在矽谷排隊買新房 

現在我跟許多買家們繼續排著隊，等待買新房 (指的是建商全新開發、沒人住過的房子)

這篇我要寫一下為什麼最近我很推薦客人買新房，以及市場推案概況，原因有幾項，也許等待是值得的。以下內文，只要點入建案名，都可以直接連結到建案網頁。

第一、價格固定：搶房搶破頭，2017年在矽谷南灣買房，尤其是首購族的60~120萬價格範圍內，競標總價多是要高於周邊近兩個月成交價的5~10%才能標到房，如果Listing agent 很盡責地無限counter，很多人可能會投標數次卻沒有買到。最後結果總是會超出預算，甚至可能被price out 退出市場，與其這樣，不如看好幾個社區，老老實實排隊等release，還有新房可以住。

Centre Pointe 11/4 現場release 盛況

第二、時間寬裕：大部分在南灣的建商會在建好地基之後就銷售，至少都還有大半年時間可以等待資金到位跟調整貸款，先把家人的gift funds轉到美國，放上兩個月以上，只要保持信用良好，不在貸款期間換工作，都會順利成交。

第三、邊等新房邊看房：排隊買新房並且一邊投標下中古屋的offer是沒有牴觸的，既然pre Approval都已經被pull credit了，那就一邊排隊買新房等待機會吧。多數建商也可以接受現有的pre approval letter買房。如果可以接受中古房的屋況，雙管齊下會更早買到房子。

第四、格局、地點選擇多：南灣目前新案從70萬元起到140萬元的產品為最多。建商很聰明，現在都是賣Condo/ Town house style condo，高價位或是稍微偏遠的區域才有Town house/ Single Family。

Indigo in South San Jose

目前還在銷售的房子，南至South San Jose的Indigo 4房80萬元到Milpitas Capitol (Great mall parkway) & Montague Expressway 其實就是在BART附近就有好幾個建案，Somont/ Centre Pointe /Elison Park 產品規劃很多元，社區也各有不同特色。Milpitas還有一個Coming soon的 Prynt，我可以幫你約到搶先跟Sales manager見面喔！

Berryessa 有KB HOME的APEX 兩房Condo 85萬元起，Santa Clara City的 Madison Place已經快交屋，明年預計二月將在Santa Clara downtown推出Gateway，我很看好這塊區域的潛力，逢人必推薦。Pulte的 Saverio正在Pre selling…

Sunnyvale大案子就是百餘戶規劃的的The Vale  依照大小與建材等級分為兩大部分ECHO & NEXUS，最新價格從135萬元起，雖然是整治過的工業用地，銷售速度也算順暢。

這裡有土地取得的過程: http://www.mercurynews.com/2016/03/09/sunnyvale-plot-of-land-sells-for-186-million-450-townhomes-could-come-to-site/ 

賣了一陣子的Sandalwood 這周末(11/11)會有新的release，2房從120萬元起一直到4房150萬元左右，剩餘戶數不多，陸續到明年一月、二月會釋出model home。

如果你不喜歡超大型社區，Sunnyvale最新要推出的CLASSICS at Evelyn Place可以給你參考，這裡距離downtown很近，周末有farmers market，Sunnyvale downtown一直在更新，周邊要啥有啥，生活機能很方便，社區總共42戶，從3B2.5B到4B3.5B都有，3房還有有陽台的版本，預計12月開始銷售，屆時又是一場排隊搭帳篷的考驗戰。

至於Mountain View的Radius 還在讓人繼續標售，社區共計206戶，目前還有大約60戶待售，與他人不同是Pulte銷售方式很多元，有些是現場抽籤，有些則是上網競標，Radius採取競標模式銷售，加價率大約10%。 Sales office也沒有, model home也沒有，銷售過程只需電腦競標，這是一個未來的銷售模式？！

 

Mountain view的SierraPoint 12/2日正式開案，規劃相對大面積的3~4房總價1.6M起，學區是Theuerkauf Elementary, Crittenden Middle, Los Altos High School.

Classic的新案Permanente Creek 距離Sierra Point非常近，社區都是三層樓Townhomes，但是屬於Condo的地目，總價從 1.3M~1.8M，學區是Monta Loma Elementary , Crittenden Middle, Los Altos High School。

 

1101 West Model Home精華區的1101 West，走入社區感覺像是進了San Francisco的新建房，建材等級較佳，當然價格也是高水平，面El Camino Real使用三層窗以隔絕噪音，多數戶別看El Camino Real樹梢或有後方校園景觀，銷售已近尾聲，剩下的studio開價75萬元，格局並不方正，不好使用。剩下2房樣品屋，位於2樓，預計2018年1月上市供大家標售。

除了南灣這些社區，我也跟客人到Fremont  Union City、Hayward. Fremont 新案可就多啦！Condo產品有Pepper tree、距離鐵道很近的Renato而建商Robson home的Single family 從1.2~2M的豪宅都有。 Newark Bay shore 系列，則是大型造鎮開發，價格很實惠，產品種類多，但是生活機能還是不夠好。

三谷地區我也陪同看房，San Ramon有知名的建商造鎮Wallis Ranch，只是8月旁邊曾經火燒山，Gale Ranch我覺得距離高速稍遠，如果喜歡高爾夫，可能會感到興趣，附近有兩個Golf course跟一個driving range。

Pleasanton的新房多是獨棟大戶社區，最近看了面積在當地相對小一點的Andares 社區介於一堆辦公室中間，所以晚上跟周末非常安靜，社區對面就是中學，價格從85萬元起可買三房Town house，如果已經有塞車的心理準備，又想買全10分學區的首購族，這裡是個好選擇。

新房多、價格範圍也廣，因為地點有異，產品設計也各有優缺，像是Indigo雖然物美價廉，但是回家會經過墳墓公園，你會介意嗎?  目前建商說剩下45戶左右，只想賣給真正的home buyer not investor，如果真能實行，是再好不過。

如果你對南灣新房有興趣，要有等待半年到一年的心理準備，東灣大概三個月到半年，三谷地區可能已經有新建房可以立即入住，請注意！看新房第一次踏入銷售中心一定要與我同行，第一次造訪一定要與我一同填寫登記表格。

2018年春天後，還會有很多新房陸續上市，如果你有買房計畫，或有任何關於房地產的疑問請與我聯繫。

Mingwei Business card

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矽谷房產筆記／在矽谷排隊買新房

▲▼新建房具有獨特性，全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於相似產品，在市場上仍是供不應求。（圖／簡明葳提供）

▲新建房具有獨特性，全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於相似產品，在市場上仍是供不應求。

圖文／簡明葳

矽谷不像台灣的大城市，處處可見高樓大廈，數量稀少的新房炙手可熱，排隊、抽籤、還要追高價，矽谷的新房建案也多屬中小型社區，每個社區大約數十戶，不像台灣許多重劃區或新市鎮，動輒上百戶。於是我跟著客戶們，正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易，矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見，目前的市場上，新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD，Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership，買新房已經漸有只買地上權的概念，不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求，政府對於容積管制又非常嚴謹，目前矽谷新建社區零星分布，開發未完整的區域為數最多，還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等，不過因為新建房具有獨特性，在房屋銷售總數比例上極低，加上全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳，在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快，排隊、抽籤、競標樣樣來，買家依舊絡繹不絕。（圖／簡明葳提供）

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快，排隊、抽籤、競標樣樣來，買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺，建商近兩年積極推案，多數建商都採取先建到地基就開始銷售，買家只要經過貸款評核，就可以排隊參加，建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知選房，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。

今年買氣極好，也有建商沒搭設銷售中心，買家在網路上看平面圖就上網競標，價高者的標，買價常常高於開價許多，而建商隨著買氣增加，每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。（圖／簡明葳提供）

▲建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。

特別的是，在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房，第一次看房就應該要與經紀人一起同行，後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是，新房雖然有建材表，但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差，我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商，還好加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結購上的問題，或是在建商表列之類的，建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結構上的問題，建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結構上的問題，建商必須負責。（圖／簡明葳提供）

矽谷房產筆記／酒莊怎麼買－到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能，土地上還有特殊建築，兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文／簡明葳

常常有人問我，到北加州應該到哪裡玩？除了舊金山知名景點外，兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County，高低起伏的山巒，一排排綿延不絕的葡萄樹，如果是八到九月造訪，正是葡萄成熟時，綠意盎然、果實累累，絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地，集結數百家酒莊與葡萄園，鄉村美景為底，酒莊林立，是在台灣難得一見的景致，幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務，有些還必須事先預約，不少人一遊即愛上。微醺之餘，對於房地產有興趣的人，還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節，綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家，也還沒販售過酒莊，但是有幾位酒鬼好友，是多家納帕谷地酒莊的貴賓，血液裡的酒精濃度經常維持高點，已經有自己投資酒莊的慾望，不斷到處看果園、看酒莊，讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精，在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想，只是納帕谷地周邊太知名、太貴，已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷，也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類，土地使用上都是農地，並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物，多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室，價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別，價格從數百萬至數十萬美金不等，差異很大。

而欲販售的酒莊，多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓，還有製酒師合作等後續的經營輔導，部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地，讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地，只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓，賣的只是生意與品牌，酒莊的交易價差更是大，千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見，中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等，都屬酒莊交易的其中一部分，圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大，不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊，使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏，不論是販售果園還是酒莊，如果品質不差，多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說，酒莊看起來很美、聽起來很夢幻，但是隔行如隔山，實則風險很大，後續經營不易，更難的是維持紅酒、生意的穩定度，目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高，才會公開上市。

下次到北加州，別忘了來一趟納帕行，逛酒莊、品酒之外，可以來一趟住酒莊的行程，體驗一下當酒莊主人的感覺，也許哪一天，你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售，如果有景觀，價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

作者簡介

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。

矽谷房產筆記／別急著搶房　讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區，像是水災區、斷層帶等。（圖／簡明葳提供）

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區，像是水災區、斷層帶等。

圖文／簡明葳（Maggie Chien）

不能等到房子歪了、被水淹了，才知道買錯房。在加州，買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 （Seismic Hazard zone）、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人，然而對買家而言，能對不動產所在地有更進一步的了解，是更添一份保障。

根據加州法規，賣方賣房子時，一定要出示自然災害與環境報告（Residential Property Disclosure Reports），這份厚達50頁的報告裡，揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂，或是已經列為特定的水災洪水區，買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害，該報告也明確列出周邊環境報告，像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區，附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽，以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區，也會在自然災害與環境報告中提出，因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。（圖／簡明葳提供）

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區，也會在自然災害與環境報告中提出，因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外，如果該房屋位於新開發地區，如果需要繳交學校、道路使用等特別稅，都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房，卻忽略了這項特別稅，每年最高達千餘元美金之異，絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況，除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure （http://house.ettoday.net/news/982945），買方也能自己請來第三方做屋況檢查，房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規，以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算，作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋，因此白蟻檢查就顯得很重要。（圖／簡明葳提供）

▲加州房屋多為木造屋，因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋，「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形，房子是被哪一種白蟻給吃了，房屋是否有黴菌？以及報告中會提出危險程度較高，建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ，Section 1 是一項明確的數字，表明維修所需費用，這項屋況損害程度的嚴重性，也是買房前的重要指標。

一般來說，三十年屋齡以上的獨立屋，如果 Section 1 如果在2000美金以下，屋況屬於非常好的房子，5千美金以內都還是可以接受的範圍，如果高達8千美金以上，便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋，牆面已經龜裂，連呼吸都覺得困難，白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金，客戶礙於預算關係，又必須向學區妥協，只能咬牙買下屋況較差的房，後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好，一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告，以北加州為例，80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone，地基檢查報告出爐結果，必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象，多半不會再自費檢查，而是等到大型維修時，再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜，很少人會主動修復地基，多數會等到重建或修繕時再一起進行。（圖／簡明葳提供）

▲如果不是房屋嚴重歪斜，很少人會主動修復地基，多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天，搶買獨立屋之前，一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure，如果賣方沒有提供屋況檢查報告，買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件，則必須要在不動產合約上寫明，一旦雙方簽訂，就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱，所有買方在搶房之前一定要有認知，除非是購買建商蓋的全新房，否則買入獨立屋都是幾十年的老房子，即使加州天氣乾燥，大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新，或是經常需要修房的心理準備。（本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二）

作者簡介

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB： Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人 

2017 6月、7月矽谷房市行情報告

一直以來，六月中到七月底的矽谷，都是房市淡季，可以點此到去年暑假市場分析，但是2017年七月跟2016年的冬天一樣，這個市場「是反常的」。淡季不淡，房價再創新高，就MLS銷售所需日期與加價率看來，矽谷房市漲不歇，預計下個月，還會有另一波高點出現。

今年七月是我入行以來最忙的一個月，因為房市交易熱絡，我沒出城、沒度假，七月我跟同事一同協力銷售兩間房子，幫助客人買到三間房子，這個夏天，實在是忙翻了！說說我的 Listing吧，位於South San Jose的兩房house，因為還在pending，但是收到9份offer，加價率超越10%，至於Santa Clara的三房新裝修房，也還在pending，但是看屋量高達100組人，總共有40組人要了報告，最後收到14份offer，加價率超越25%。

這兩個月下offer，如果依照五月、六月成交價買房，除非cash offer，不然幾乎是是買不到房子的，就連我幫客人在south San Jose投標買的2房Condo，如果裝修過加上有staging的房子，已經超越社區行情5000、10000還不見得買到，也常見到cash offer殺出，房價漲幅不歇，還是跟市場供需失衡有著重大關係。

看看數據吧！由下列表可以顯示，幾乎南灣每一個大小城市的去化速度依然很快，加價率依然穩健！

再次強調，我寫市況，不是為了炒房，而是讓有心買房的人更了解市場，我非房市投機客，也沒有資金在房市當短期投資使用，我做好我的本業，幫助客戶以合理價格順利買賣房屋，讓每一個客戶在交易的過程中安心成家。

以下是2017年六月、七月 MLS矽谷南灣最新交易數據。曲線圖是加價率、折線圖則是成交所需天數，所需日期越短、市場越熱絡。如果你對房市交易、房價有任何的問題，歡迎與我聯繫。

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 330 listings
SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Mountain View
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings
Palo Alto
PA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings
Berryessa
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings
Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 490 listings
Postal City is ‘Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 490 listings

如果您對上述行情有任何問題，或是有買賣房屋需求，歡迎透過下列方式與我聯繫

  • FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei
  • FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

在矽谷、聖荷西、舊金山租屋

最近是租屋旺季，在北加州的經紀人，多半是專職買賣，租賃比較少，如果您有意願租屋，可以打電話408-505-3003 問我有沒有合適房源，目前我有Palo Alto的精裝大房以及95118 的3房學區房要租。

如果這些不適合你，我提供以下資訊供您參考，您可以自己找房。

(一)租屋網站
http://www.bay123.com/forum-40-1.html
https://sfbay.craigslist.org/
https://www.trulia.com/rent/
FB group：灣區生活互助會、湾区租房-找室友总群、湾区买房卖房租房自由版

決定租屋之前
第一：請先上網查詢附近治安報告Crime Rate
第二：也要查一左右鄰居有沒有 Sex offender information
第三：晚上一定要到社區周圍繞一繞，因為你晚上留在家時間其實更長，確認沒有讓人驚喜的鄰居再決定要不要租。
第四：學區查詢 http://www.schoolandhousing.com/ 這個網站90%準確，可以再到各個學區網站確認學校分區。

屋主或管理者多會要求
一、信用報告、信用分數
如果您有意願租屋，應該先填寫租屋申請表格(屋主或房屋經理人會提供)，他們一定會要求$25~40元不等的支票要求調查您的信用，這一切都是合法的。如果被調查信用，也會影響信用分數，需要謹慎。

二、必要時需要提供存款證明
如果在美國沒有金融往來紀錄、信用分數，此時可以提供存款證明，或是告知願意提高一點點押金或是先預繳一點租金，表明出租意願與誠信。

三、押金到底要繳多少呢？
請注意！加州租屋最高押金一般收取1個月，若有附上家具押金最高會收取2個月。

簽訂合約時才需要繳押金，如果租金明顯低於行情且不看任何資料卻先要求支付訂金一定是詐騙，千萬小心。

祝福大家都能在矽谷安居。