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矽谷房產筆記／矽谷房市名產　免費售後回租

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

▲▼位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。（圖／簡明葳提供）

▲位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文／簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後，才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍，今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城，9月有一間房子上市，要求買家修繕，並且提供免費售後回租7年，還有人買單了，在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場，今年市場溫度有增無減，市場上供不應求的市況，可說是讓買家人心惶惶，深怕買不起房。然而這樣的賣方市場，加上售後回租的優惠，儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋，如果資金有限，「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後，需要大概21天的準備期，包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。（圖／簡明葳提供）

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候，若有眾人出價，即可談判免費售後回租。一般來說，從收到合約到買家貸款完成，所需約30天，如果還能再跟買家要求售後回租，可以再加60天，賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家，雖然這90天因為時間緊迫，讓人難免感到壓力，卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點，在短期買賣的交易過程裡，可能的情形就是賣房買高、賣低買低，至少能在市場的波段中，減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到，在房地產市場瘋狂的矽谷，近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。（圖／簡明葳提供）

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始，如果買家使用的是自住房貸款(註1)，多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易，賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約，租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約，內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客，一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期，新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子，若有任何屋況產生問題，就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間，也可能發生糾紛，新屋主與租客之間的糾紛，地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上，房地產經紀人還是會盡可能協商，達成後續順利交屋的目的。

註1：美國的自住房貸款利率比投資房低，如果不是買家親自住在房子裡，是不能承作自住房貸款。

 

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為2018年的賣房/換房做準備

Maggie Chien 簡明葳1 Comment

你在矽谷有房好賣？！

在2016年夏天才買到房子的我，真心佩服為早早持有矽谷房地產的人，無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@，在矽谷有房可住，有房地產稅要繳雖然有點辛苦，誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈，有房在手，還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我，他們要搬到外州，想賣房了，我也曾寫過文章

還在文章提到：「矽谷的房子只會越來越貴，除非你真的死心踏地不再回到矽谷，對這裡完全不抱期待，那你再找我賣房子。如果你現在賣了房，賣在史上高點，但是，之後的走勢依然看好，我覺得以後很難再買回來了，尤其當初你買到房子的價格，現在看來是多美好，光是房屋稅，就比現在入場搶房的人少太多了。」

我到現在還是同一個理念，然而我去年下半年經手了三次賣屋，又是全然不同的故事，因為想賣房的人，不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說：想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換，投資房賣在高點獲利了結，想搬到外州換房子，這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察，高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等，只要精心包裝，上市之後還是會造成搶購，如果你有投資想獲利出場，此時不賣何時賣？

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

暫不離題，如果你真的在2018年有賣房的想法，可以著手準備了。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：今年每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說，我們還是上市吧，結果周末Open House 2天來人數超過200人，當下有4個Offer出了128萬元，最後Counter結果以132萬元順利成交，還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging，我們Open House兩星期，最後成交價89.5萬元，賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元，買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換，還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒，所以我們沒有辦法做Staging，超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰，最後也是順利成交，Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月，方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer，準時Close，屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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為2018年的買房做準備

Maggie Chien 簡明葳1 Comment

轉眼又到年終，一個房市瘋狂的年度將盡，也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…，不論種種原因，我們又過了一關，又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來，如果你有買房計畫，可以透過下列一些方式，先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況：概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds，記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow，每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格，包括基本稅務上知識解釋，當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市：每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析，包括帶著客人下標買房的offer數，自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等，房市已經熱了好幾年，2017更是達到巔峰，2018選擇買房絕對是買在高點，但是在灣區，一定是越早買越好。就目前趨勢看來，股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀，2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter：開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款，銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement，還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost，並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等，選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是，買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的，利率只能在offer被接受開始進入貸款期內，才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數：每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分，信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠，至於如何維持信用分數，建議應平均使用信用卡，舉例來說有三張各$1000額度的信用卡，請不要一張刷到$900，最好是每張刷$300，盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸，或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀：大致確定買房價格帶與學區後，也可以找一個有經驗的經紀人，從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步，再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備，可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間：時間的掌握點很重要，為了避免急著買到房子，或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子，我們要概抓一下時間，首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去，需要多少時間給房東通知，又要繳多少房租，預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」，什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房：REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體，也有篩選功能，了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格，應該是明年開春的房價基礎，可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作，可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間，一個粉紅色的女孩房，好美。

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四個在矽谷選擇買新房的理由

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

九月我寫了這篇文章矽谷房產筆記／在矽谷排隊買新房 

現在我跟許多買家們繼續排著隊，等待買新房 (指的是建商全新開發、沒人住過的房子)

這篇我要寫一下為什麼最近我很推薦客人買新房，以及市場推案概況，原因有幾項，也許等待是值得的。以下內文，只要點入建案名，都可以直接連結到建案網頁。

第一、價格固定：搶房搶破頭，2017年在矽谷南灣買房，尤其是首購族的60~120萬價格範圍內，競標總價多是要高於周邊近兩個月成交價的5~10%才能標到房，如果Listing agent 很盡責地無限counter，很多人可能會投標數次卻沒有買到。最後結果總是會超出預算，甚至可能被price out 退出市場，與其這樣，不如看好幾個社區，老老實實排隊等release，還有新房可以住。

Centre Pointe 11/4 現場release 盛況

第二、時間寬裕：大部分在南灣的建商會在建好地基之後就銷售，至少都還有大半年時間可以等待資金到位跟調整貸款，先把家人的gift funds轉到美國，放上兩個月以上，只要保持信用良好，不在貸款期間換工作，都會順利成交。

第三、邊等新房邊看房：排隊買新房並且一邊投標下中古屋的offer是沒有牴觸的，既然pre Approval都已經被pull credit了，那就一邊排隊買新房等待機會吧。多數建商也可以接受現有的pre approval letter買房。如果可以接受中古房的屋況，雙管齊下會更早買到房子。

第四、格局、地點選擇多：南灣目前新案從70萬元起到140萬元的產品為最多。建商很聰明，現在都是賣Condo/ Town house style condo，高價位或是稍微偏遠的區域才有Town house/ Single Family。

Indigo in South San Jose

目前還在銷售的房子，南至South San Jose的Indigo 4房80萬元到Milpitas Capitol (Great mall parkway) & Montague Expressway 其實就是在BART附近就有好幾個建案，Somont/ Centre Pointe /Elison Park 產品規劃很多元，社區也各有不同特色。Milpitas還有一個Coming soon的 Prynt，我可以幫你約到搶先跟Sales manager見面喔！

Berryessa 有KB HOME的APEX 兩房Condo 85萬元起，Santa Clara City的 Madison Place已經快交屋，明年預計二月將在Santa Clara downtown推出Gateway，我很看好這塊區域的潛力，逢人必推薦。Pulte的 Saverio正在Pre selling…

Sunnyvale大案子就是百餘戶規劃的的The Vale  依照大小與建材等級分為兩大部分ECHO & NEXUS，最新價格從135萬元起，雖然是整治過的工業用地，銷售速度也算順暢。

這裡有土地取得的過程: http://www.mercurynews.com/2016/03/09/sunnyvale-plot-of-land-sells-for-186-million-450-townhomes-could-come-to-site/ 

賣了一陣子的Sandalwood 這周末(11/11)會有新的release，2房從120萬元起一直到4房150萬元左右，剩餘戶數不多，陸續到明年一月、二月會釋出model home。

如果你不喜歡超大型社區，Sunnyvale最新要推出的CLASSICS at Evelyn Place可以給你參考，這裡距離downtown很近，周末有farmers market，Sunnyvale downtown一直在更新，周邊要啥有啥，生活機能很方便，社區總共42戶，從3B2.5B到4B3.5B都有，3房還有有陽台的版本，預計12月開始銷售，屆時又是一場排隊搭帳篷的考驗戰。

至於Mountain View的Radius 還在讓人繼續標售，社區共計206戶，目前還有大約60戶待售，與他人不同是Pulte銷售方式很多元，有些是現場抽籤，有些則是上網競標，Radius採取競標模式銷售，加價率大約10%。 Sales office也沒有, model home也沒有，銷售過程只需電腦競標，這是一個未來的銷售模式？！

 

Mountain view的SierraPoint 12/2日正式開案，規劃相對大面積的3~4房總價1.6M起，學區是Theuerkauf Elementary, Crittenden Middle, Los Altos High School.

Classic的新案Permanente Creek 距離Sierra Point非常近，社區都是三層樓Townhomes，但是屬於Condo的地目，總價從 1.3M~1.8M，學區是Monta Loma Elementary , Crittenden Middle, Los Altos High School。

 

1101 West Model Home精華區的1101 West，走入社區感覺像是進了San Francisco的新建房，建材等級較佳，當然價格也是高水平，面El Camino Real使用三層窗以隔絕噪音，多數戶別看El Camino Real樹梢或有後方校園景觀，銷售已近尾聲，剩下的studio開價75萬元，格局並不方正，不好使用。剩下2房樣品屋，位於2樓，預計2018年1月上市供大家標售。

除了南灣這些社區，我也跟客人到Fremont  Union City、Hayward. Fremont 新案可就多啦！Condo產品有Pepper tree、距離鐵道很近的Renato而建商Robson home的Single family 從1.2~2M的豪宅都有。 Newark Bay shore 系列，則是大型造鎮開發，價格很實惠，產品種類多，但是生活機能還是不夠好。

三谷地區我也陪同看房，San Ramon有知名的建商造鎮Wallis Ranch，只是8月旁邊曾經火燒山，Gale Ranch我覺得距離高速稍遠，如果喜歡高爾夫，可能會感到興趣，附近有兩個Golf course跟一個driving range。

Pleasanton的新房多是獨棟大戶社區，最近看了面積在當地相對小一點的Andares 社區介於一堆辦公室中間，所以晚上跟周末非常安靜，社區對面就是中學，價格從85萬元起可買三房Town house，如果已經有塞車的心理準備，又想買全10分學區的首購族，這裡是個好選擇。

新房多、價格範圍也廣，因為地點有異，產品設計也各有優缺，像是Indigo雖然物美價廉，但是回家會經過墳墓公園，你會介意嗎?  目前建商說剩下45戶左右，只想賣給真正的home buyer not investor，如果真能實行，是再好不過。

如果你對南灣新房有興趣，要有等待半年到一年的心理準備，東灣大概三個月到半年，三谷地區可能已經有新建房可以立即入住，請注意！看新房第一次踏入銷售中心一定要與我同行，第一次造訪一定要與我一同填寫登記表格。

2018年春天後，還會有很多新房陸續上市，如果你有買房計畫，或有任何關於房地產的疑問請與我聯繫。

Mingwei Business card

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矽谷房產筆記／在矽谷排隊買新房

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

▲▼新建房具有獨特性，全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於相似產品，在市場上仍是供不應求。（圖／簡明葳提供）

▲新建房具有獨特性，全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於相似產品，在市場上仍是供不應求。

圖文／簡明葳

矽谷不像台灣的大城市，處處可見高樓大廈，數量稀少的新房炙手可熱，排隊、抽籤、還要追高價，矽谷的新房建案也多屬中小型社區，每個社區大約數十戶，不像台灣許多重劃區或新市鎮，動輒上百戶。於是我跟著客戶們，正眼巴巴地盼著各社區在周末釋出新房。

因為土地取得不易，矽谷具有土地產權的獨立房Single Family新屋甚為罕見，目前的市場上，新房的形式多是公寓的Condo與連棟別墅 Town house為大宗。而土地持分方式也從早期的有土地持分叫做 PUD，Planned Unit Development逐漸轉為Condo Ownership，買新房已經漸有只買地上權的概念，不具有實際上的土地持有或變更的權力。

矽谷一地難求，政府對於容積管制又非常嚴謹，目前矽谷新建社區零星分布，開發未完整的區域為數最多，還有不少新建案位於汙染過的土地、高速公路旁、最新的交通建設旁等，不過因為新建房具有獨特性，在房屋銷售總數比例上極低，加上全新建造、設計新穎，雖然價格大概高於同區域、同面積的產品15%、位置欠佳，在市場上仍是供不應求。

▲▼新房銷售近幾年在矽谷速度飛快，排隊、抽籤、競標樣樣來，買家依舊絡繹不絕。（圖／簡明葳提供）

▲新房銷售近幾年在矽谷速度飛快，排隊、抽籤、競標樣樣來，買家依舊絡繹不絕。

尤其買氣極旺，建商近兩年積極推案，多數建商都採取先建到地基就開始銷售，買家只要經過貸款評核，就可以排隊參加，建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知選房，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。

今年買氣極好，也有建商沒搭設銷售中心，買家在網路上看平面圖就上網競標，價高者的標，買價常常高於開價許多，而建商隨著買氣增加，每一次釋出新房也都會依照位置跟人氣增加價格。

▲▼建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。（圖／簡明葳提供）

▲建商每數周就會釋出一批新房，買家必須到現場排隊等候通知，或是到現場參加抽獎，抽到了就有購買權。

特別的是，在矽谷購買新房也建議由房仲帶領、登記看房，第一次看房就應該要與經紀人一起同行，後續經紀人能幫助審查公開揭示內容、合約、並且協助後續簽約、貸款、交屋等動作。

值得注意的是，新房雖然有建材表，但是交屋之後仍會有不少糾紛與落差，我就聽說曾經有人遇到電表跟隔壁接錯的離譜建商，還好加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結購上的問題，或是在建商表列之類的，建商必須負責。

▼加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結構上的問題，建商必須負責。

▲▼加州政府規定建商提供十年結構保固，交屋後若有任何結構上的問題，建商必須負責。（圖／簡明葳提供）

矽谷房產筆記／酒莊怎麼買－到加州品酒、逛酒莊

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能，土地上還有特殊建築，兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文／簡明葳

常常有人問我，到北加州應該到哪裡玩？除了舊金山知名景點外，兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County，高低起伏的山巒，一排排綿延不絕的葡萄樹，如果是八到九月造訪，正是葡萄成熟時，綠意盎然、果實累累，絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地，集結數百家酒莊與葡萄園，鄉村美景為底，酒莊林立，是在台灣難得一見的景致，幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務，有些還必須事先預約，不少人一遊即愛上。微醺之餘，對於房地產有興趣的人，還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節，綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家，也還沒販售過酒莊，但是有幾位酒鬼好友，是多家納帕谷地酒莊的貴賓，血液裡的酒精濃度經常維持高點，已經有自己投資酒莊的慾望，不斷到處看果園、看酒莊，讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精，在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想，只是納帕谷地周邊太知名、太貴，已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷，也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類，土地使用上都是農地，並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物，多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室，價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別，價格從數百萬至數十萬美金不等，差異很大。

而欲販售的酒莊，多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓，還有製酒師合作等後續的經營輔導，部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地，讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地，只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓，賣的只是生意與品牌，酒莊的交易價差更是大，千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見，中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等，都屬酒莊交易的其中一部分，圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大，不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊，使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏，不論是販售果園還是酒莊，如果品質不差，多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說，酒莊看起來很美、聽起來很夢幻，但是隔行如隔山，實則風險很大，後續經營不易，更難的是維持紅酒、生意的穩定度，目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高，才會公開上市。

下次到北加州，別忘了來一趟納帕行，逛酒莊、品酒之外，可以來一趟住酒莊的行程，體驗一下當酒莊主人的感覺，也許哪一天，你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售，如果有景觀，價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。（圖／簡明葳提供）

作者簡介

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。

矽谷房產筆記／別急著搶房　讀完報告再說

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▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區，像是水災區、斷層帶等。（圖／簡明葳提供）

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區，像是水災區、斷層帶等。

圖文／簡明葳（Maggie Chien）

不能等到房子歪了、被水淹了，才知道買錯房。在加州，買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 （Seismic Hazard zone）、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人，然而對買家而言，能對不動產所在地有更進一步的了解，是更添一份保障。

根據加州法規，賣方賣房子時，一定要出示自然災害與環境報告（Residential Property Disclosure Reports），這份厚達50頁的報告裡，揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂，或是已經列為特定的水災洪水區，買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害，該報告也明確列出周邊環境報告，像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區，附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽，以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區，也會在自然災害與環境報告中提出，因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。（圖／簡明葳提供）

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區，也會在自然災害與環境報告中提出，因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外，如果該房屋位於新開發地區，如果需要繳交學校、道路使用等特別稅，都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房，卻忽略了這項特別稅，每年最高達千餘元美金之異，絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況，除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure （http://house.ettoday.net/news/982945），買方也能自己請來第三方做屋況檢查，房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規，以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算，作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋，因此白蟻檢查就顯得很重要。（圖／簡明葳提供）

▲加州房屋多為木造屋，因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋，「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形，房子是被哪一種白蟻給吃了，房屋是否有黴菌？以及報告中會提出危險程度較高，建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ，Section 1 是一項明確的數字，表明維修所需費用，這項屋況損害程度的嚴重性，也是買房前的重要指標。

一般來說，三十年屋齡以上的獨立屋，如果 Section 1 如果在2000美金以下，屋況屬於非常好的房子，5千美金以內都還是可以接受的範圍，如果高達8千美金以上，便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋，牆面已經龜裂，連呼吸都覺得困難，白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金，客戶礙於預算關係，又必須向學區妥協，只能咬牙買下屋況較差的房，後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好，一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告，以北加州為例，80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone，地基檢查報告出爐結果，必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象，多半不會再自費檢查，而是等到大型維修時，再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜，很少人會主動修復地基，多數會等到重建或修繕時再一起進行。（圖／簡明葳提供）

▲如果不是房屋嚴重歪斜，很少人會主動修復地基，多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天，搶買獨立屋之前，一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure，如果賣方沒有提供屋況檢查報告，買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件，則必須要在不動產合約上寫明，一旦雙方簽訂，就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱，所有買方在搶房之前一定要有認知，除非是購買建商蓋的全新房，否則買入獨立屋都是幾十年的老房子，即使加州天氣乾燥，大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新，或是經常需要修房的心理準備。（本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二）

作者簡介

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB： Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人