2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

寫了這篇文章之前,我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年,這一年的矽谷房市熱度有增無減,漲勢是確立的,而供給量仍顯不足,相較於2016年,南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間,成交量持平,成交比率上揚,顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字,將整份房市報告延伸到South San Jose,讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區,我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少,也可以私下與我聯繫。

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2018年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間,減少了1300間Listing,銷售了11837間,相較之下,今年Listing選擇少,整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率:淡季已經不再,就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2017年南灣銷售價格分布($,000):可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585,去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

2017年又是一個瘋狂搶房的一年,而且是史上最為熱絡。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣,是 Sunnyvale以南的區域起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential,Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類

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我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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2016年的矽谷房市分析報告

2016年就這樣轟轟烈烈地過去了,在預測今年的房價走勢之前,

我們先來回顧一下2016年南灣房市概況,請耐心地看到最後吧!

一、綜合買氣指標:2016年底淡季不淡,買氣仍未疲乏

先來看看2016年南灣主要大城市的房子出售數據與成交數量,詳盡描述於圖說。

南灣的Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse'銷售量約6600件
紅色為出售數據、綠色為售出數據,明顯看出淡旺季之差異,雖然2016年底房源已經不多,買氣不弱,成交量拉升。以上數據為Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品,數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。
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如果我們把往南一點的Central San Jose, Willow Glen, Blossom Valley, Almaden Valley,加進來之後,銷售比差距不大。以上listing約12000多件。

以上房型僅為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品,數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。

二、銷售分析:剛性需求強、首購型產品最搶手

南灣2016年主要銷售產品價格與成交主要族群,都是以80~100萬元的房型(買方)居多,其次為120~140萬元的族群。80萬元是入主矽谷買House的第一關,在通車時間約30~45分鐘內,區域不算太差者,目前均價已經上看百萬元,80萬元大概能買的可能是有點瑕疵的房型。

(一) Listings by Price Range  (在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family,上市的房源價格分布)

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上市的房源 價格分布 

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family,

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family,成交的房源價格分布↓

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成交的房源 價格分布

若以Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  House買家,大家可以看一下為數最多的主要購買價還是80~100萬元以及120~140萬元的買方居多。

三、房價繼續漲,已經連漲五年

Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of '5 - Berryessa', '15 - Campbell', '18 - Cupertino', '16 - Los Gatos/Monte Sereno', '8 - Santa Clara', '17 - Saratoga', '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from 53,595 listings
Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from 53,595 listings

不只House在漲,Condo、Town house漲幅也很高,請看下圖,2016 Condo平均漲幅更勝House

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↑ Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Condominium’ Results calculated from 11,869 listings
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Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Townhouse’ Results calculated from 12,950 listings

四、2017漲不漲?

去年我們已經在擔心,矽谷漲了四年的房價還漲不漲?  就在總統大選前,很多觀望的聲音讓房市交易溫和一些,卻在大選之後因為股市並沒有應聲下跌,反而股市續強,讓市場再度回溫。

市場的法則就是供需,矽谷的房地產市場也很單純,就是太多上市櫃公司員工在這上班,因此跟股市的連動性非常高,股市依然紅熱、矽谷招募外來人才依然熱絡的背景下,就目前來看,矽谷的剛性需求還在,經濟樂觀,今年房價要跌的可能性我個人覺得機會很低

當然,沒有只漲不跌的市場,房價已高的先決條件下,本身就是一個風險,一月分中國大陸開始進行更嚴謹的外匯管制,只是上有政策下有對策,若你是謹慎小心翼翼的人,可以再觀察一下未來川普上台後的市場概況。

老話一句,長期持有、自住,早點買吧,免得老婆一直念

買房、賣房 請來電 Maggie Chien  408-505-3003

2016年6月,矽谷房價沒有跌!

2016年已經過了一半,先來回顧我這一年寫的行情分析

上個月大半個月的時間都留在 Portland, 因為家人在那裏,我們去度了一段長假,而我不小心在做園藝工作時後手受了傷,縫了好幾針,因此,六月行情快要跟七月行情重疊寫,實在是抱歉啊!

矽谷房市怎麼樣呢?先看看經濟面吧,股市多空交戰近半年,看來空方被剪了毛,多方還在撐,究竟鹿死誰手,看來還在拉鋸。看回房市,有人說:「矽谷的生活在一個彩色大泡泡裡,對於外界是一無所知的!」 這句話部分真實,矽谷人薪水高、消費高、房價高,到處看得到名車、名牌,還有那很貴的房子總是搶來搶去,非要開春搶完之後,直到七月份房地產才會稍稍喘息。(點這裡看去年七月行情)

今年的走勢跟去年很像,一進入開春,加價率跳空漲幅可以達到8~10%,買氣消化完畢,漲勢築底後,六、七月會見到房價停滯,加價率開始下跌(但是並非房價下跌),看房量變少,庫存稍稍變多,部分賣家會在銷售價上調降一些,這些都是這幾年在矽谷很正常的現象

特此說明,加價率下跌並非房價下跌,若要談到房價下跌,也必須要先找出基期,現在看起來,房價還在至高點上,行情形成一個高原線。

每年到了這些時候,買家就會開始猶豫,「房價會不會跌?」「Maggie, 我聽說要跌了!」眾說紛紜的意見跟股市多空交戰的現象很像。

我的責任是幫助客人買到好房子 (歡迎參考 客人給我的評價) 而非幫你預測房價,我想能100%預測漲跌幅的,則應該只有神了。

來看我抓的資料吧!這是MLS系統分區的 加價走勢跟平均銷售天數 (房子需要放多久賣掉)吧!

平均銷售天數都稍微拉長,加價率則是降低!

SU

Sunnyvale

 

Berryessa

Berryessa

CU.png

Cupertino

'4 - Alum Rock', '15 - Campbell', '9 - Central San Jose', '3 - Evergreen', '11 - South San Jose', '10 - Willow Glen'.png

這張抓得範圍廣有Alum Rock, Campbell, Central San Jose, Evergreen, South San Jose, Willow Glen

 

Santa CLara

Santa Clara