買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理,買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣,我們在台灣有共同的朋友,然後灣區相遇,去年就跟我說要看房買房,我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後,積極看房。

平均一個禮拜看5間房,據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房,客戶自己的爸爸也是房地產專家,跟懂房子的人一起看房總是很爽快,所以我也真沒去計算我們看過幾間,不過我記得這是第三個offer。

一開始我們鎖定Cambian & Almaden,看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞,於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係,我們必須挑選move in ready的房子,前兩次offer都少了幾萬,這一次客人很猛,油門要催到底,不過我比較謹慎,也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下,幫客戶少了三萬投標,最後counter再加一萬,而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬,loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好,這個賣家分別給了兩次walk through,尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子,用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等,雖然remodel房子是為了賣房,卻也選用中上的建材,不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候,還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

現在的市場很難買也很好買?!

很難買的是無法下定決心的買家,如果猶豫不決,心理預期房市會再下跌,一心想殺到不合乎行情的價格,這樣的客人只好被市場淘汰了,當買家心理還沒完全準備好,什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性,比起去年瘋搶的市場,更有充裕的時間好好看房,且利率回跌,購買成本相對低些。

如果有點耐心,加上財務跟心理都到位,一定會買到非常滿意的房子,今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family,或是在區域性的差異,可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下,買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶,搬家準備迎接節慶!🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私,圖非客戶現在買到的房,而是我倆看房的「足跡」之一。

FOR SALE 2508 Heron Ct SAN JOSE

2508 Heron Ct SAN JOSE, CA 95133

 

Berryessa近幾年瘋漲,BRAT話題以外當然就是生活機能便捷。

我在95133有一個兩房、兩套半衛浴的房出售,一樓有一個具隱密性卻開闊的玄關,放的下好幾個鞋櫃跟暗藏一個大容量Storage,雙車位的設計讓小家庭方便停車。
二樓格局是開闊的客、餐廳空間與半開放式廚房,還帶有洗衣間跟客用廁所,功能齊全。三樓是私領域,一個大主臥房有浴缸,Walk-in Closet與獨立廁所,另一間次臥房也有連通的衛浴還開窗。
因為該戶別位於社區邊間,每一個空間都有開窗,還能看到美麗的樹梢,不僅美觀,還增添幾分私密性,全棟採雙層窗設計,裡面非常安靜,歡迎預約賞屋。

Perfect for first time buyer with a small family or roommates. Due to the design layout, there’s one neighboring unit which shields the direct highway noise! Unit is much quieter from the inside as a result. Come take a listen for yourself! End unit with high ceiling gives you abundant natural lighting. Well designed floor plan with spacious living and dining area. Dual-zone AC & Heating. Two suite style bedrooms with in-room bathrooms. Master bedroom has a walk in closet. Full size washer and dryer closet space. Kitchen with granite counter top and back splash. Stainless steel appliances. Quick access to Hwy 680 & 101. 0.3 mile to Penitencia Creek VTA light rail station and the Penitencia Creek Trail. 5 mins to Safeway, CVS and Villasport Athletic Club. Short distance to the playground and BBQ area. Freshly painted exterior by the HOA. HOA $243.

https://www.redfin.com/CA/San-Jose/2508-Heron-Ct-95133/home/12181410

1758 Cross Way #235 SAN JOSE, CA 95125

【SOLD】

 

Boutique community with only 10 units and 90% homeowner-occupied. This eight-year-old, corner unit, townhouse style condominium is near major freeways (87, 85, 280), mass transit (Tamien VTA/Caltrain station), and Willow Glen Village plaza. 3 Bedrooms/2.5 Bathrooms with bright and airy Living & Dining rooms. 3 assigned carport spaces provide lots of flexibility! In-unit full size laundry, dual pane windows. Beautiful oak hardwood floor throughout. Granite slab kitchen counter top. Security and intercom system wired-in. Gas fireplace with marble and decorative surround. 4 miles to the proposed SJ Google campus, 7 miles to SJ Airport and only 2 miles to downtown Willow Glen. HOA is $328 which includes water and garbage. Award winning Willow Glen schools.

 

2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

寫了這篇文章之前,我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年,這一年的矽谷房市熱度有增無減,漲勢是確立的,而供給量仍顯不足,相較於2016年,南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間,成交量持平,成交比率上揚,顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字,將整份房市報告延伸到South San Jose,讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區,我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少,也可以私下與我聯繫。

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2018年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間,減少了1300間Listing,銷售了11837間,相較之下,今年Listing選擇少,整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率:淡季已經不再,就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2017年南灣銷售價格分布($,000):可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585,去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

2017年又是一個瘋狂搶房的一年,而且是史上最為熱絡。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣,是 Sunnyvale以南的區域起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential,Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類

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我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003 / Maggie

FB/電郵:chienmingwei@gmail.com

微訊:maggiechien002

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FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

2016年的矽谷房市分析報告

2016年就這樣轟轟烈烈地過去了,在預測今年的房價走勢之前,

我們先來回顧一下2016年南灣房市概況,請耐心地看到最後吧!

一、綜合買氣指標:2016年底淡季不淡,買氣仍未疲乏

先來看看2016年南灣主要大城市的房子出售數據與成交數量,詳盡描述於圖說。

南灣的Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse'銷售量約6600件
紅色為出售數據、綠色為售出數據,明顯看出淡旺季之差異,雖然2016年底房源已經不多,買氣不弱,成交量拉升。以上數據為Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品,數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。

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如果我們把往南一點的Central San Jose, Willow Glen, Blossom Valley, Almaden Valley,加進來之後,銷售比差距不大。以上listing約12000多件。

以上房型僅為Singla Family, Condo, Townhouse等三種居住產品,數據來自2017年1月5日 MLS統計數據。

二、銷售分析:剛性需求強、首購型產品最搶手

南灣2016年主要銷售產品價格與成交主要族群,都是以80~100萬元的房型(買方)居多,其次為120~140萬元的族群。80萬元是入主矽谷買House的第一關,在通車時間約30~45分鐘內,區域不算太差者,目前均價已經上看百萬元,80萬元大概能買的可能是有點瑕疵的房型。

(一) Listings by Price Range  (在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family,上市的房源價格分布)

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上市的房源 價格分布 

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family,

在Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  房型為Singla Family,成交的房源價格分布↓

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成交的房源 價格分布

若以Berryessa, Milpitas, Santa Clara, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale.  House買家,大家可以看一下為數最多的主要購買價還是80~100萬元以及120~140萬元的買方居多。

三、房價繼續漲,已經連漲五年

Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of '5 - Berryessa', '15 - Campbell', '18 - Cupertino', '16 - Los Gatos/Monte Sereno', '8 - Santa Clara', '17 - Saratoga', '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from 53,595 listings
Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from 53,595 listings

不只House在漲,Condo、Town house漲幅也很高,請看下圖,2016 Condo平均漲幅更勝House

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↑ Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Condominium’ Results calculated from 11,869 listings

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Time frame is from Jan 2003 to Dec 2016 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ’16 – Los Gatos/Monte Sereno’, ‘8 – Santa Clara’, ’17 – Saratoga’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Townhouse’ Results calculated from 12,950 listings

四、2017漲不漲?

去年我們已經在擔心,矽谷漲了四年的房價還漲不漲?  就在總統大選前,很多觀望的聲音讓房市交易溫和一些,卻在大選之後因為股市並沒有應聲下跌,反而股市續強,讓市場再度回溫。

市場的法則就是供需,矽谷的房地產市場也很單純,就是太多上市櫃公司員工在這上班,因此跟股市的連動性非常高,股市依然紅熱、矽谷招募外來人才依然熱絡的背景下,就目前來看,矽谷的剛性需求還在,經濟樂觀,今年房價要跌的可能性我個人覺得機會很低

當然,沒有只漲不跌的市場,房價已高的先決條件下,本身就是一個風險,一月分中國大陸開始進行更嚴謹的外匯管制,只是上有政策下有對策,若你是謹慎小心翼翼的人,可以再觀察一下未來川普上台後的市場概況。

老話一句,長期持有、自住,早點買吧,免得老婆一直念

買房、賣房 請來電 Maggie Chien  408-505-3003

2016年6月,矽谷房價沒有跌!

2016年已經過了一半,先來回顧我這一年寫的行情分析

上個月大半個月的時間都留在 Portland, 因為家人在那裏,我們去度了一段長假,而我不小心在做園藝工作時後手受了傷,縫了好幾針,因此,六月行情快要跟七月行情重疊寫,實在是抱歉啊!

矽谷房市怎麼樣呢?先看看經濟面吧,股市多空交戰近半年,看來空方被剪了毛,多方還在撐,究竟鹿死誰手,看來還在拉鋸。看回房市,有人說:「矽谷的生活在一個彩色大泡泡裡,對於外界是一無所知的!」 這句話部分真實,矽谷人薪水高、消費高、房價高,到處看得到名車、名牌,還有那很貴的房子總是搶來搶去,非要開春搶完之後,直到七月份房地產才會稍稍喘息。(點這裡看去年七月行情)

今年的走勢跟去年很像,一進入開春,加價率跳空漲幅可以達到8~10%,買氣消化完畢,漲勢築底後,六、七月會見到房價停滯,加價率開始下跌(但是並非房價下跌),看房量變少,庫存稍稍變多,部分賣家會在銷售價上調降一些,這些都是這幾年在矽谷很正常的現象

特此說明,加價率下跌並非房價下跌,若要談到房價下跌,也必須要先找出基期,現在看起來,房價還在至高點上,行情形成一個高原線。

每年到了這些時候,買家就會開始猶豫,「房價會不會跌?」「Maggie, 我聽說要跌了!」眾說紛紜的意見跟股市多空交戰的現象很像。

我的責任是幫助客人買到好房子 (歡迎參考 客人給我的評價) 而非幫你預測房價,我想能100%預測漲跌幅的,則應該只有神了。

來看我抓的資料吧!這是MLS系統分區的 加價走勢跟平均銷售天數 (房子需要放多久賣掉)吧!

平均銷售天數都稍微拉長,加價率則是降低!

SU

Sunnyvale

 

Berryessa

Berryessa

CU.png

Cupertino

'4 - Alum Rock', '15 - Campbell', '9 - Central San Jose', '3 - Evergreen', '11 - South San Jose', '10 - Willow Glen'.png

這張抓得範圍廣有Alum Rock, Campbell, Central San Jose, Evergreen, South San Jose, Willow Glen

 

Santa CLara

Santa Clara