買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房,去年12月買到的客戶轉介的,去年下著雨看房的客戶撿便宜,(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶,也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧,我們第三個offer買到了!

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬,今年三月104萬,我們買99萬,屋主以前也是broker,同時是社區board成員,一直說這小區財務很穩定,他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休, 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村,準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯,質感很好,都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間,通常一個社區有兩間以上在賣,有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高,畢竟離高速公路還是有點近,晚上無法開窗,難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人,也沒做staging,本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到,想說去看看這間不起眼的也好,沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用),建材質感很好,房子好乾淨,就連walk through時也是一塵不染,浴室玻璃都沒有水垢喔,報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點,跌了18% ,這個社區算多,現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象,其實看房數很多,Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房,只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外,學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers,昨天同事就說Lynbrook 200萬房,有7個offer)

市面上放得比較久的房子,多數是學區不好或屋況差,也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低,如果沒有非賣不可的原因,在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房,九月的時候要出租,前三個星期總共有近50組人想約看房,只是知道是半年租期之後,多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼,這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了,上市的房源有些蠻不吸引人的,房價會不會繼續跌呢?繼續觀察中。

買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理,買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣,我們在台灣有共同的朋友,然後灣區相遇,去年就跟我說要看房買房,我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後,積極看房。

平均一個禮拜看5間房,據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房,客戶自己的爸爸也是房地產專家,跟懂房子的人一起看房總是很爽快,所以我也真沒去計算我們看過幾間,不過我記得這是第三個offer。

一開始我們鎖定Cambian & Almaden,看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞,於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係,我們必須挑選move in ready的房子,前兩次offer都少了幾萬,這一次客人很猛,油門要催到底,不過我比較謹慎,也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下,幫客戶少了三萬投標,最後counter再加一萬,而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬,loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好,這個賣家分別給了兩次walk through,尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子,用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等,雖然remodel房子是為了賣房,卻也選用中上的建材,不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候,還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

現在的市場很難買也很好買?!

很難買的是無法下定決心的買家,如果猶豫不決,心理預期房市會再下跌,一心想殺到不合乎行情的價格,這樣的客人只好被市場淘汰了,當買家心理還沒完全準備好,什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性,比起去年瘋搶的市場,更有充裕的時間好好看房,且利率回跌,購買成本相對低些。

如果有點耐心,加上財務跟心理都到位,一定會買到非常滿意的房子,今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family,或是在區域性的差異,可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下,買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶,搬家準備迎接節慶!🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私,圖非客戶現在買到的房,而是我倆看房的「足跡」之一。

台灣人在美國買房常見問題

以下是台灣人在美國買房常見的問題,我整理如下,關於稅務問題,請您與會計師再次確認,我是專職地產經紀。

一、台灣人沒有身分可以買房嗎?可以貸款嗎?

可以,沒有身分也可以買房,但是貸款稍有難度,貸款金額不大且利率高,最好是現金交易。現在有不少銀行提供外國人貸款,貸款額度60%,也就是自付額40%,利率大概5%左右。

二、台灣人可以匯款到美國買房嗎?

可以,現金買房最方便,買房的時候直接把錢匯入信託帳號(Escrow Account)即可,注意:詐騙很多,一定要進入該房屋所開的Escrow Company而不能匯給任何其他第三方。

三、需要先銀行開戶把錢匯進來美國嗎?

可開可不開,開戶是為日後管理帳戶、收租金等方便作業,買房可以直接將錢轉入信託帳戶,沒有事先開戶也沒關係。

四、買房需要本人親自看房、簽收文件嗎?

親自看房最建議,但是也有人透過鏡頭看房。簽收文件可以網路作業,如果是現金交易買房,因為不需要透過公證流程,可以使用電子簽名完成買房程序。

五、有收租金要不要繳稅?

當然要繳稅,會計師可以幫忙處理。

六、買房需要什麼費用?每年還需要什麼費用?

買房有貸款,貸款成本包括估價師、銀行手續費大約$2000~$4000,有些銀行因為客戶的信用不佳、或外國人沒有信用可能會收point(%),常聽到收1個point就是貸款金額的1%,借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況,但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同,買賣雙方所需負擔的Title insurance、City transfer tax大概0.5%,所以如果有貸款,可以用1%計算買房手續費、稅費、規費等。

買了房子之後,每一年都需要繳交加州房地產稅,稅基大概是買房房價的1.2%,每一年如果房屋正常漲幅,稅金還可能從原始的稅基再加2%,如果房價有更大的漲幅,稅金漲幅也可能超過2%。

七、賣房子要不要交所得稅?外國人賣房子跟本國人差異在哪裡

要,如果賣房有賺錢,一定要繳交所得稅。稅率依照所得有別。

除了所得稅,不管有沒有賺錢,賣房的時候,Escrow會先 hold 15~18% 的房價當作預繳稅,注意喔,是房價的15~18%先扣著,不只是賺錢的部分!之後呢,隔年繳完稅金才會將款項退回予售屋者,或是隔年申報完稅,才能交多繳的稅金取回。

八、如果買來當作投資房,稅務上有什麼優惠或限制嗎?

外國人所持有的不動產也可以做1031交換延稅計畫,是延稅不是免稅喔!網路上有很多1031交換文章,這裡我就不多加解釋,我們可以介紹1031交換公司。

九、矽谷買房投資報酬率如何?

矽谷買房因為房價已經高漲,投報率不好,如果是現金投資出租,扣除所有開銷跟Vacancy rate,投報率在2.5%~3.5%之間,會在矽谷房地產投資者都是著眼長期持有,長期的房價走勢可參考此連結

十、爸媽可以贈與孩子美國房地產嗎?爸媽如何與孩子一起持有房地產?

關於贈與、持有產權等問題,我可以轉介會計師、地產律師解答。

若您還有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話 408-505-3003 (如未接聽請留言)
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我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756