2018年的矽谷房市分析報告

先跟大家說聲新年快樂!

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希望大家都有一個很棒的聖誕節&新年假期,我也回來上班啦,如果有關於矽谷房地產交易需求,可以開始跟我聯繫!

在此先整理一下2018年房市概況,再聊聊2019年的計畫

(想看之前所有房市分析請點擊這裡)

看數據之前,相信大家都感受到市場不再熱絡,在利率不斷攀升、全球經濟放緩以及中美貿易戰影響股市震盪的背景下,漲不停的房市終見喘息。

面對房市的修正,對於長期持有的買家、投資人都是一個機會,買家有更多選擇,投機客、Flipper縮縮手,也盼望這樣的調整讓市場更健康。

2018年9月矽谷房市行情報告一文,我就提到現在價格好談,後來我在10月~12月成交的房子,除了新裝修的房子還是熱門,其他一般condition的房子,幾乎都是低於listing Price成交,客戶在2018年6月進contract的全新房,我們也去跟建商談了價錢,建商也同意降價了。

2018年的房市走勢,1~5月隨著2017年的漲勢價格持續攀升至頂點,建商、社區行情依然不斷創下新高,後續因為利息調整,6月的open house我們就見到冷清的現象,7~9月還算平穩,美國國慶之後甚至還有一波熱潮,後來隨著股市震盪,10~12月都是修正的格局持續至今。

目前的市況因為房屋選擇變多,買家回歸理性,大致可以分為三種情形。第一、屋況條件好、地點好,依然深受歡迎,價格修正不到5%。第二、地點好、屋況普通的房子,買家評估只要能簡易修繕,價差能接受,多半也都會成交,價格修正約10%。第三、屋況不好、地點不夠好的房子則常常有買家棄標,必須back on the market 或甚至下市不賣了,價格修正率多達20%。

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綜觀去年南灣交易量,本文數據均以2019年1月2日 MLS統計數據為準

2018年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為14119間,銷售了10847間

比較2017年同期(2018年1月2日 MLS統計數據)

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間

2018買氣的確不如2017,但是數據僅供參考,因為這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

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此外,從我在MLS很常擷取下來使用的 Average DOM & Sale to list price Ration也能明顯的看出加價率減低、成交天數增加,顯示市場熱度不再瘋狂,買家回歸理性。先來看看我最熟悉的Sunnyvale,平均加價率幾乎是0%

SU
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings

以上這一篇是以Sunnyvale為例,南灣其他城市也都是類似的走向

Santa Clara
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings
m
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 500 listings
CB
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listings
CU
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ’18 – Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings
B
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 730 listings
PA
Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings

以上數據能看出市況走向,但是每一個社區、每一個學區的成交價都與位置地點有別而有極大差異,如果要下offer,還是要做好精準的comparable. 

矽谷房市的熱絡度跟股市一直是正相關,高點整理對於股市是健康的,觀察市況,想買房、換房的人一直都沒有少,但是股市震盪導致信心不足,預期2019應該會是維持高檔整理、交易量減少的現象。




我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

寫了這篇文章之前,我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年,這一年的矽谷房市熱度有增無減,漲勢是確立的,而供給量仍顯不足,相較於2016年,南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間,成交量持平,成交比率上揚,顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字,將整份房市報告延伸到South San Jose,讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區,我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少,也可以私下與我聯繫。

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2018年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間,減少了1300間Listing,銷售了11837間,相較之下,今年Listing選擇少,整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率:淡季已經不再,就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

2017年南灣銷售價格分布($,000):可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585,去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

2017年又是一個瘋狂搶房的一年,而且是史上最為熱絡。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣,是 Sunnyvale以南的區域起,包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential,Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類

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我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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為2018年的買房做準備

轉眼又到年終,一個房市瘋狂的年度將盡,也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…,不論種種原因,我們又過了一關,又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來,如果你有買房計畫,可以透過下列一些方式,先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況:概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds,記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow,每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格,包括基本稅務上知識解釋,當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市:每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析,包括帶著客人下標買房的offer數,自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等,房市已經熱了好幾年,2017更是達到巔峰,2018選擇買房絕對是買在高點,但是在灣區,一定是越早買越好。就目前趨勢看來,股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀,2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter:開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款,銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement,還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost,並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等,選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是,買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的,利率只能在offer被接受開始進入貸款期內,才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數:每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分,信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠,至於如何維持信用分數,建議應平均使用信用卡,舉例來說有三張各$1000額度的信用卡,請不要一張刷到$900,最好是每張刷$300,盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸,或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀:大致確定買房價格帶與學區後,也可以找一個有經驗的經紀人,從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步,再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備,可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間:時間的掌握點很重要,為了避免急著買到房子,或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子,我們要概抓一下時間,首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去,需要多少時間給房東通知,又要繳多少房租,預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」,什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房:REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體,也有篩選功能,了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格,應該是明年開春的房價基礎,可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作,可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間,一個粉紅色的女孩房,好美。

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間寫的,也都親自去看過建案,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

 

2017 8月、9月矽谷房市行情報告

 

八月、九月的市場行情報告,反應的正是今年暑假的市況,我的Broker說,今年的房市是前所未有的熱烈,其實觀察周末看房人潮、下offer數,以及下列表格所呈現的Days to Sell (上市到成交所需天數),包括加價率也維持高檔,市況依然是供不應求,且相較於去年同期的成交量,其實listing數並沒有減少,成交天數減少許多,可見市場買氣非常濃厚。

最近在Sunnyvale看房,很多賣房主都是離開矽谷到外州、退休族群,房價維持高檔,換房者減少,其實不利於房市健康。 每一位將要買房的人,我都會告知,現在可是歷史高點,謹慎入市。但是如果你問我,房價會不會跌,目前經濟大環境很樂觀,矽谷就業機會多,有「信心」買房的客戶群不減,即使升息傳聞不斷,估計現在到明年房市,依然會溫和上漲。

 

 

Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Mountain View‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 360 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Los Altos‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 360 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Palo Alto' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 450 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 450 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is '8 - Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 1,000 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘8 – Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,000 listings

 

Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 830 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 830 listings

 

MI
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 490 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Postal City is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Oct 2016 to Sep 2017 Area Name is ‘3 – Evergreen‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

 

矽谷房產筆記/別急著搶房 讀完報告再說

▲▼買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。(圖/簡明葳提供)

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)

不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲▼房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。(圖/簡明葳提供)

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure (http://house.ettoday.net/news/982945),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲▼加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。(圖/簡明葳提供)

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲▼如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。(圖/簡明葳提供)

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。FB: Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人 

2017 6月、7月矽谷房市行情報告

Maggie Chien-Realtor 矽谷專業房地產經理人】一直以來,六月中到七月底的矽谷,都是房市淡季,可以點此到去年暑假市場分析,但是2017年七月跟2016年的冬天一樣,這個市場「是反常的」。淡季不淡,房價再創新高,就MLS銷售所需日期與加價率看來,矽谷房市漲不歇,預計下個月,還會有另一波高點出現。

今年七月是我入行以來最忙的一個月,因為房市交易熱絡,我沒出城、沒度假,七月我跟同事一同協力銷售兩間房子,幫助客人買到三間房子,這個夏天,實在是忙翻了!說說我的 Listing吧,位於South San Jose的兩房house,因為還在pending,但是收到9份offer,加價率超越10%,至於Santa Clara的三房新裝修房,也還在pending,但是看屋量高達100組人,總共有40組人要了報告,最後收到14份offer,加價率超越25%。

這兩個月下offer,如果依照五月、六月成交價買房,除非cash offer,不然幾乎是是買不到房子的,就連我幫客人在south San Jose投標買的2房Condo,如果裝修過加上有staging的房子,已經超越社區行情5000、10000還不見得買到,也常見到cash offer殺出,房價漲幅不歇,還是跟市場供需失衡有著重大關係。

看看數據吧!由下列表可以顯示,幾乎南灣每一個大小城市的去化速度依然很快,加價率依然穩健!

再次強調,我寫市況,不是為了炒房,而是讓有心買房的人更了解市場,我非房市投機客,也沒有資金在房市當短期投資使用,我做好我的本業,幫助客戶以合理價格順利買賣房屋,讓每一個客戶在交易的過程中安心成家。

以下是2017年六月、七月 MLS矽谷南灣最新交易數據。曲線圖是加價率、折線圖則是成交所需天數,所需日期越短、市場越熱絡。如果你對房市交易、房價有任何的問題,歡迎與我聯繫。

 

 

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

 

Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 330 listings
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 330 listings

 

SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 920 listings
SC Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings
Mountain View
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings
Palo Alto
PA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings
Berryessa
Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

 

LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
LA Time frame is from Aug 2016 to Jul 2017 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings
Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 490 listings
Postal City is Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 490 listings

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在矽谷、聖荷西、舊金山租屋

最近是租屋旺季,在北加州的經紀人,多半是專職買賣,租賃比較少,如果您有意願租屋,可以打電話408-505-3003 問我有沒有合適房源,目前我有Palo Alto的精裝大房以及95118 的3房學區房要租。

如果這些不適合你,我提供以下資訊供您參考,您可以自己找房。

(一)租屋網站
http://www.bay123.com/forum-40-1.html
https://sfbay.craigslist.org/
https://www.trulia.com/rent/
FB group:灣區生活互助會、湾区租房-找室友总群、湾区买房卖房租房自由版

決定租屋之前
第一:請先上網查詢附近治安報告Crime Rate
第二:也要查一左右鄰居有沒有 Sex offender information
第三:晚上一定要到社區周圍繞一繞,因為你晚上留在家時間其實更長,確認沒有讓人驚喜的鄰居再決定要不要租。
第四:學區查詢 http://www.schoolandhousing.com/ 這個網站90%準確,可以再到各個學區網站確認學校分區。

屋主或管理者多會要求
一、信用報告、信用分數
如果您有意願租屋,應該先填寫租屋申請表格(屋主或房屋經理人會提供),他們一定會要求$25~40元不等的支票要求調查您的信用,這一切都是合法的。如果被調查信用,也會影響信用分數,需要謹慎。

二、必要時需要提供存款證明
如果在美國沒有金融往來紀錄、信用分數,此時可以提供存款證明,或是告知願意提高一點點押金或是先預繳一點租金,表明出租意願與誠信。

三、押金到底要繳多少呢?
請注意!加州租屋最高押金一般收取1個月,若有附上家具押金最高會收取2個月。

簽訂合約時才需要繳押金,如果租金明顯低於行情且不看任何資料卻先要求支付訂金一定是詐騙,千萬小心。

祝福大家都能在矽谷安居。