疫情下的 矽谷房市概況 7

It’s all about confidence. 我有一個地產名嘴好朋友,我們常常交換心得,其中她讓我印象最深刻的一句話,就是房地產好壞,看的都是信心。


上周末、昨天、今天都有看房,明顯感受到買家信心回到市場,房市回溫,跟這天氣一樣熱熱熱,市面上剛剛上市的房子,如果開價得宜、房子沒太大問題,這幾天開始已經都能感受到multiple offers的熱度。


目前的市況,很明顯地感受到從SIP初期瞬間冷掉的房市人氣,即將遞延到今年夏天。市場上也可以看到不少三月下市的房子,重新上市就有好offer的情況。


因為SIP而關在家的時候,更讓人對於居家條件的需求再度改變。房市轉熱,買家可是要冷靜思考自己所需要的空間是什麼,不要瞎搶。


舉例來說,如果Work From Home成為趨勢,房間數多、多一個辦公室可以在家工作最好,最好還要能鎖上門,避免開會時寵物跟小人物入鏡頭 ><


在家關久了夫妻對看很討厭,多一個客廳能多一台電視也好。如果不愛看電視,多一個空間大家冷靜一下,所以有個living room可能不夠了,再來一個Family room更貼近需求。


大家都開始自己煮菜,廚房如果有中島就更好了,能盡情地把中島拿來做水餃、做麵包、擀麵,反正空間越多越好用,如果只有電爐可能不夠看,房子要有瓦斯爐對有些人來說可能突然變得很重要,如果小Condo一定要有陽台,能種種花草BBQ也是不賴。


我則是覺得我家車庫好像不夠大,很想改成大一點的健身房,也很想改造洗衣房,增加更多收納功能,因為囤貨沒地方塞,老房子也沒Pantry,其實收納空間明顯不足啊。


搶房已經開始,SIP卻還沒結束,你看的房子是真正安靜嗎? 還是現在只是車流量少?你沒注意到。 SIP還沒結束,塞車可能不是問題,如果開放上班,你能忍受住遠一點、或是公司可以讓你常常Work From Home嗎? 冷靜想想,你需要什麼樣的房子與空間。

以上是一點點最近看房的心得與大家分享。

圖片出處為最近喜歡的品牌櫃子Treku 剛剛趁打折買了他們家的電視櫃,滿意 🙂

2020年4月矽谷房市行情報告

SIP延長至五月底,但是觀察市場,最近買氣相對於三月好像回溫不少。

來看看數據,三、四月的成交數據是南灣二、三月的交易數據跟買氣,因為疫情的關係,今年Santa Clara County的四月的交易總額創了2013年以來的新低點,各行各業瞬間停業,我想這交易量瞬間滑落是可預期的。

首先是整個Santa Clara County的加價率與銷售所需時間,我第一眼看到表格時,覺得咦? 市場有這樣好嗎? 後來想想,我覺得去化天數的縮短在這裡並不是很精確,因為很多沒賣掉的房子都取消或暫時下市了,MLS也關閉了計算天數功能,說三月的買氣意即四月的數據變好(尤其是去化天數減低),並不是很公道,所以這次的數據,大家參考加價率就好,除了加價率有參考指標,價量方面,交易量瞬崩也是精確的,但是交易價格依然沒有顯著的跌幅。

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings





感覺看這一份數據會比較準,過去十年每月成交總金額,往年三到十月都是交易量相對高的時候,尤其最高交易總數額常常在四到七月,今年的四月的交易總額創了2013年以來的新低點。

Time frame is from Jan 2010 to Dec 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’Property Type is ‘Residential’Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’Results calculated from 155,208 listings

過去五年Santa Clara County成交間數

Time frame is from Jan 2015 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’Property Type is ‘Residential’Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’Results calculated from 76,108 listings

上面的成交間數相較去年同期量縮了38%

那平均房價跟平均成交價跟中位數呢?

下面這張是過去五年平均成交價↓,看起來房價好像沒跌

Time frame is from Jan 2015 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 76,108 listings

以下這張是平均成交中位數
Time frame is from Jan 2015 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 76,108 listings

接著我們看看各地區數據

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 370 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City isLos Altos
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 340 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Cupertino’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 350 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 750 listings


Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Area Name is ‘5 – Berryessa’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 710 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Area Name is one of 14 – Cambrian’, ’15 – Campbell’, ’10 – Willow Glen’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 2,100 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Area Name is one of ’13 – Almaden Valley’, ’12 – Blossom Valley’, ’11 – South San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,700 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 810 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Milpitas’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 520 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City isFremont’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,900 listings

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若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: mingwei@kw.com
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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Maggie的文章都是自己觀察房市自己寫的,沒有代寫、沒有造假,歡迎轉貼,但是不歡迎同業任意複製改寫、貼上就變成自己文章。

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 6

今天股票跌了,就沿用這題目寫第六集吧。

來看一下Shelter in Place快一個月的矽谷房市概況

2020年3月19日起,全加州發布Shelter in Place在家避難指示,多數人開始在家工作,餐飲業只能限制外帶,矽谷房產交易也幾乎瞬間停擺。直到3月28日,加州政府又公布房地產業為改列為an Essential Service(必須性服務)之後,則是有限制性的讓房地產業正式運作,諸多項規定必須遵守,像是看房要簽下文件、同一空間只能三人一起看房、停止Open House等等。

即使加州政府改列房地產業為改列 Essential Service,我只有零星客戶看房,也沒有要求或建議屋主賣房,主要還是擔心疫情會影響到諸多客戶。假設某屋主染病,所有來看過房子的人,是不是都會擔心害怕?

然而再怎麼嚴峻的時期,還是有人必須找房子住。同事的客戶有人租約剛好到期就是想買房,有人剛離婚想自己買一間房,有人要生寶寶啦,有人想趁機看看有沒有便宜可以撿,現在不買房是正常,想買房則是個人強烈性的剛需。

至於最近的市況如何呢?多數房源下市,根據4/6日MLS資料顯示,目前還有1166間房子(包括獨棟房、Townhouse、Condo)在市面上,其中在過去30天內上市的則有646間房,其餘為更早期上市的房子。在1166間房子中有167戶曾經調降過價格、45戶調漲價格。

過去30天內整個Santa Clara County就有433間房子暫時下市Withdraw、取消Cancel、或合約到期而下市Expired。而過去30天內仍有887間房子成交,這些多是在疫情之前進合約。

至於矽谷房價未來走勢,跟病毒也跟股市一樣難以捉摸,因為目前的交易量太少無法看出端倪,但是就市況的觀察,房價目前並未大跌,屋況好、學區好等房子還是有數個投標組數,惟加價率不如今年一月、二月,我估計疫情過後,也許會出現換屋潮,因為疫情與隔離,會讓使用空間的需求出現變化。

目前加州地產局除了限制看房人數,看房的買方也須簽下同意書Coronavirus Property Viewing Advisory and Declaration才能看房,如果要買房進合約,買賣雙方能選擇性簽下Coronavirus Addendum/Amendment。

因為疫情關係,賣房建議完全清空減少沾染病毒的機會,買房看房則須非常謹慎。目前房地產業同時興起了Virtual Tour,透過線上看房交易,但是效果還是不如實際看房。

3/10日的時候,我寫了第一篇文章,其中最後一段寫了以下內容

「我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期,反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手,從歷史經驗看來,很大的機會不需要搶房,就能買到沒有缺點的好房子。」

看看這一個撿到便宜的案例 3298 Victoria Ave 據說是有人退出了,我們辦公室的同事用cash offer拿下的,真是替他們開心啊,沒想到賣家會接受這樣的價格。但是回去看看過去七天這一個zip code成交的房價,也就這一個佔到便宜。房市目前依然還是穩定的!

這個周末我有帶了兩組客戶看房,幾個Listing agent有提到,看房人數增加了,不過offer數我們還在觀察,Maggie跟你一起無間斷觀察房市中!

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股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 4

今天發生了幾件事,依然值得記錄下來。

股市依然慘烈,史上第二大跌幅。

一早Santa Clara County Recorder發出關門通知,全部的人傻眼了,Escrow officer, loan agent以及許多今天要close案子的賣家、買家不知道該怎麼做。

因為降息,銀行、估價師、產權公司(Escrow)現在是處於超級無敵忙的狀況,今天還搞了這怪事,期間甚至還出現一套救急方案,概念就是只要雙方簽字,雙方和議就能先給賣家拿走錢,買家等候市府產權登記再登記過戶。

想到這裡我就無限腦補,覺得危險,如果賣家這段期間拿著產權亂搞怎麼辦? 銀行會同意這樣嗎? 如果延後過戶呢?我的買家還要開始付貸款嗎? 何時開始付房地產稅呢? 而且先給賣家錢,產權保險的責任誰來擔呢?

後來又收到,此路不通

還好,到了六點多,陸續收到最新消息,Santa Clara County Recorders office WILL be accepting e-recordings from title companies starting tomorrow 3/16/2020,根據Compass今天寄出的email顯示,接下來三個星期還有八百多戶要準備過戶,希望能即早解決這問題啊。

另外,有六個縣市規定 Shelter in Place,這可不是封城,但是限制了所有非必要性的活動,公司也下令不準Open House,帶看房屋了。

因為帶原者不一定有症狀,為了保護我們與客戶,所有買賣交易行為先暫停了,不過最近聽到幾個Offer數還是超過五個,有幾個Off market也順利賣掉,我明天也還會下一個Offer,希望會有好消息。

請大家都待在家,不要出門,補充營養多運動,我們一定很快就能度過關卡!

聖荷西首座遊民短住中心開幕

聖荷西首座遊民 短住中心開幕了,大概地址位於1411 Mabury Road San Jose

聖荷西遊民短住社區 落腳貝律耶沙 州眾議員朱感生看好

記者江碩涵/聖荷西報導 2020年02月28日

原文轉載自世界日報網站

加州眾議員朱感生表示,希望社會能夠給予新機構更多機會。(記者江碩涵/攝影)聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,該區也是北聖荷西較多華人群居的聚落。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,這一帶也是北聖荷西較多華人群居的聚落。加州眾議員朱感生(Kansen Chu)表示,三年工作期以來,與聖荷西市府一起和當地社區開了九次會議,溝通協調許久,希望社會能夠給予新機構更多機會,也能讓這樣有助於社會的機構不斷拓展至每個角落,幫助更多遊民重生。

朱感生27日參與「遊民迷你屋社區」開張活動。他表示,該片土地遼闊、又是政府擁有,鄰近捷運站,遊民未來要找工作以及重新回到社會都有相當大的幫助,且這個社區也只能讓原本就是聖荷西的居民入住,因此這些人本來就在聖荷西民眾日常生活中,機構只是協助他們更容易、更快速回歸正軌,因此要給予肯定。

灣區地產經紀人簡明葳(Maggie Chien)表示,「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘,並不是緊鄰著其他住宅區,不過居民可能多少仍會擔憂住家旁就有遊民機構,機構剛開始的幾個月內可能會對當地區域房市多少有些短暫的影響。

長遠來看,她認為只要遊民社區運作順利、沒有太大的問題,加上這是市政府第一個示範的機構,應該會花較多心力維護和把關,相信久了以後,居民也能理解該機構對社會的幫助,對社區不會造成太長遠的影響,長期來看有個好的遊民機構,對社會仍有正向幫助。

住在貝律耶沙附近的居民王麥可說,原本就不太常去捷運貝律耶沙那一帶,多半還是在大華超市附近出沒,知道捷運貝律耶沙附近有遊民社區後,覺得可能在安全上會有些顧慮和考量,以後會盡量避免去那個區塊;不過還是要看政府怎麼運作這個社區,若運作得安全,之後應該不會有影響。「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘。(記者江碩涵/攝影)

矽谷首購買哪裡?

受ETToday房產雲專訪,聊「矽谷首購買哪裡?」還有在這些熱門區域買房需要注意的部份事項。

高科技人才多!矽谷首購族買房快狠準 房仲教你從「預算」挑好房

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲Rancho Santa Teresa一帶的住宅環境,學區好、交通便利且採買方便。

房產中心/綜合報導

矽谷房地產長期供不應求,10份以上投標搶房的事情時有所聞,但是首購族最常見的問題,就是不知道如何選擇地點跟適合自己的房屋類型。這一次我們先以預算來談,如何在南灣尋覓適合首購族的物件。

一般來說,買房族群在年收入13~18萬美金的矽谷小家庭最為常見,第一次買房總金額會在80~130萬美金之間,如果是單身貴族或家庭只有一個主要收入來源,買房總金額金額則多分布於50~80萬美金。

小家庭多數已經有1~2個小孩,或是正在計畫生寶寶,安全優質的環境與學區會是主要考量,如果80~130萬元,建議可以看2~3房舊公寓,Campbell、Cambrian、west San Jose、一帶有一些學區還不錯的舊式連棟房可以,獨棟房如果在130萬元,屋況可能會差一點或是面積小一點,必須再花錢擴建或裝修,如果只想買獨棟房,South San Jose有幾個不錯的區塊可以在130萬美元以下,買到格局好、屋況也好的房子。

像是Blossom Valley以及Rancho Santa Teresa,查房的時候郵遞區號是95119與95123。Rancho Santa Teresa這一區學區平均分數7分,高中以Santa Teresa High school為主,是附近熱門首選高中,學分9分。這一塊區域有Kaiser醫院,周末有農夫市集。

社區位置鄰近高速公路卻能享有安靜的生活環境,部分房屋後院還有綠意山景,山上的坡道能騎腳踏車或登山運動,採買往來Costco跟在 Blossom Hill路上的Oak ridges mall 也不遠,跨過85就有Blossom Hill車站與一個大型商場,有Target mall、Safeway超市、咖啡店等等商舖俱全。

附近有不少公司的南遷分部在此,距離未來的Google Village開車則在半小時內,社區鄰近高爾夫球場、游泳池與網球場與各大小公園等,簡明葳觀察,這裡的街廓寬廣、綠意盎然,部分房屋有山景,且鄰居多有孩子、所以居民搬遷率頗低,房屋釋出量相對稀有。

如果不講究學區而青睞建商蓋的全新房,Milpitas、北San Jose一直到Berryessa周邊都有新房推案,像是建商Pulte的Capitol 是蓋在農地上,相較於一些新房蓋在汙染過的土地,Capitol是農地改建,頗受青睞,目前銷售一半以上,三房總價87萬美金起、四房總價95萬美金起,社區直接面VTA站跟一些小型商場,近高速公路,CP值很高。

建商Toll brother推出的 Parkside目前第一期賣到剩下小一點的三房產品,總價101萬元起,訴求基地旁5公頃公園規劃以及走路到Milpitas Bart站,是矽谷地區罕見的大公園旁住宅,以後社區居民走天橋就能通到車站,第一期趕工中,未來還有第二期、第三期會推出。

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲農地改建的高CP值社區Capitol,賣得又快又好。

簡明葳提醒,South San Jose 與Cambrian一帶地區雖然範圍廣,但是看房的時候還是要注意,有些地區臨高速公路較近,要注意屋內與後院噪音量,部分街廓可能臨小型變電廠、高壓電塔、電線等,可以盡量避免,而這些早期興建社區因為電纜線都沒有地下化,如果後院都沒有電線桿、沒有電線通過則更是加分。

Santa Teresa一帶則要注意山區前兩排因為土質關係,地基有比較大的機率出現問題。如果偏好建商新房,第一次看房要由經紀人陪同註冊登記,未來才有買方經紀為你把關。

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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2020 新的開始

每一年的年末與年初,跟大家一樣,總是會有一些想法跟計劃,今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年,每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習,換了公司沒換工作,希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式,提升自我,並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.

Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino

19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014

其餘聯繫方式都沒有變,2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子,賣到最好的價錢!

過去一年來,矽谷房市怎了?

註:10/17 再次更新,文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告,主因還是市場有點紛亂,並沒有明確的方向,所以不具參考指標。拉長期一點看,才會明顯感受也確立市場真的是跌價了,平均來說,成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據,目前只更新到八月,再下方的MLS數據才有到九月份的,我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據,2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer,38.2%上市的房子要降價求售,開價就是賣價 (這是平均值,在市場上買房子還是要參照周邊行情),中位數房價119萬美金,相較去年同期減少8.1%;市場上有一千三百多套房子在賣,相較去年同期多了6.1%, 共有875間賣掉;相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據,2018第四季、2019第三季,平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出,已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold 
(銷售中的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings
過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold 
(新上市的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後,2019年從2月到8月也不斷攀升,超過20%的Listing會降價求售。

Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪,剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎?加州地產協會數據只有抓Detached Single family,我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

過去一年Santa Clara 銷售價格中位數
(Sale Prices Over Time, Median)
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了,Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數,大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%,其次才是換屋的中青年人,加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州,比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%,2009只有19%,2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了,達到10年來最低,僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家,過去幾年賣房子非常容易,好賣、快賣、大賣,根本不用做什麼事就等offer上門,現在則是買方市場,反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作,同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留,多轉為觀望心態,或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少,disclosure 也發出去不少,但是受到市場跌幅,下offer數減少了。

看完這些,你覺得市場很糟糕嗎? 其實也沒有!

市場還是有一些樂觀因素, 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率,僅有2.1%~3.1%之間,是歷史上最低,加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升,2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點,顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告,2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個,新建房數只有18萬3111間,也能充分說明為什麼租金能不斷上揚,具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據,RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據,矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較,以及針對2020的預測。

2018年實際數據相較於 2019年的預測與目前數據
加州地產協會針對2020年加州房地產相關數據的預測

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告,也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價,用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點,告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑,不過淺顯易懂,我有專業工班跟多家Staging company合作喔!)

不斷強調數據數據數據!還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756