買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房,去年12月買到的客戶轉介的,去年下著雨看房的客戶撿便宜,(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶,也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧,我們第三個offer買到了!

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬,今年三月104萬,我們買99萬,屋主以前也是broker,同時是社區board成員,一直說這小區財務很穩定,他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休, 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村,準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯,質感很好,都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間,通常一個社區有兩間以上在賣,有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高,畢竟離高速公路還是有點近,晚上無法開窗,難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人,也沒做staging,本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到,想說去看看這間不起眼的也好,沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用),建材質感很好,房子好乾淨,就連walk through時也是一塵不染,浴室玻璃都沒有水垢喔,報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點,跌了18% ,這個社區算多,現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象,其實看房數很多,Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房,只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外,學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers,昨天同事就說Lynbrook 200萬房,有7個offer)

市面上放得比較久的房子,多數是學區不好或屋況差,也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低,如果沒有非賣不可的原因,在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房,九月的時候要出租,前三個星期總共有近50組人想約看房,只是知道是半年租期之後,多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼,這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了,上市的房源有些蠻不吸引人的,房價會不會繼續跌呢?繼續觀察中。

買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理,買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣,我們在台灣有共同的朋友,然後灣區相遇,去年就跟我說要看房買房,我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後,積極看房。

平均一個禮拜看5間房,據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房,客戶自己的爸爸也是房地產專家,跟懂房子的人一起看房總是很爽快,所以我也真沒去計算我們看過幾間,不過我記得這是第三個offer。

一開始我們鎖定Cambian & Almaden,看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞,於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係,我們必須挑選move in ready的房子,前兩次offer都少了幾萬,這一次客人很猛,油門要催到底,不過我比較謹慎,也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下,幫客戶少了三萬投標,最後counter再加一萬,而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬,loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好,這個賣家分別給了兩次walk through,尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子,用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等,雖然remodel房子是為了賣房,卻也選用中上的建材,不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候,還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

現在的市場很難買也很好買?!

很難買的是無法下定決心的買家,如果猶豫不決,心理預期房市會再下跌,一心想殺到不合乎行情的價格,這樣的客人只好被市場淘汰了,當買家心理還沒完全準備好,什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性,比起去年瘋搶的市場,更有充裕的時間好好看房,且利率回跌,購買成本相對低些。

如果有點耐心,加上財務跟心理都到位,一定會買到非常滿意的房子,今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family,或是在區域性的差異,可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下,買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶,搬家準備迎接節慶!🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私,圖非客戶現在買到的房,而是我倆看房的「足跡」之一。

買房故事分享-飛機上談成的deal

交鑰匙囉!今天的客戶是之前成交的客戶介紹來的,看房之前還跟客戶爸媽聊了快三個小時,孩子第一次買房、第一次買房又是在異地,這種心情我能理解,所以要見客戶爸媽我都很樂意,直接對談不僅能知道雙方需求,也能即時回答問題,增加對彼此的信任。

來來回回看屋不下十趟,之前一直都在看Condo &
Townhouse,後來換了一個區就能買house,沒想到一換區的第一間就是一間開心農場與跟孩子的樂園。走入open house時,listing agent就暗示我之前就收到offer,但是為了一點點價小事前一組買家談不攏。

我們一進去就喜歡,我馬上告訴我客戶:「就是這間了。」我們馬上趁屋主有點心慌亂的時候趕快下offer。

還記得隔天我就要上飛機回台灣,上飛機之前我寫好先送出,在長榮班機上跟listing agent密集來回email聯繫,一邊跟客戶用Line傳訊息談成的,飛機上買到房,也是一個很特別的經驗。

而且價格很合理,這是我第一次遇到銀行說不用估價了!不用估價了!不用估價了,因為太特別了,所以說三次。 Loan agent直說:買得太好啦!

屋後的水果有好幾種檸檬、橘子、柳橙、新鮮無花果、藍莓、覆盆莓、葡萄、鳳梨釋迦等,前院側院則是繡球花跟好大一叢薰衣草,後院還規劃有小孩遊戲區,屋主之前也有孩子,鋪上假草的遊戲區還有柵欄,小孩便能安全遊玩。

因為太多水果了,我們特地要求賣家給我們一次walk through,賣家今晚說他把所有灑水器都設定好了,院子後面的燈也已經埋好,變壓器在車庫,自己裝上就可以啟動院子的燈,肥料跟油漆都留下來,他們仔細交代所有細節,道別走到門口之後,前屋主正在安慰太太,原來是前屋主太太竟然流淚了,她捨不得搬家啊。

我一時反應不過來,後來想想,我應該趕快跑去跟他說:「放心,我們會好好照顧房子的」,我當時只是分心在測試熱水有沒有問題🤣

對了,屋主特地把所有水果都留給我的客戶採,一堆正成熟的果實,一間非常可愛的房子,一份愛的傳遞。

關於地基-山丘買房

想請問各位大師:crawl space的地面有一塊凹陷,下大雨時,凹陷的地方會積水,其他地面都是乾的。這該怎麼辦呢?可以用泥土把那塊凹陷的地方填平嗎?
補了照片,
第一張是沒有把防水塑膠布掀開的外觀,
第二張是掀開來的地面狀況,
第三張是凹陷上方的木頭狀況。不是很漂亮的照片,

以上轉貼友版文章發表我個人看法,原文在Facebook的Construction 建築裝修交流版

我不是地基專家,但是今年幫忙買賣的房屋也有相關問題,所以也針對問題回答,尤其住在山坡地或附近有小山丘起伏的房子,今年應該可以好好檢查一下你的crawl space有沒有水的問題。

去年到今年的雨水多,今年看房子發現不少北加州特別是山區山坡地的房子都發現crawl space有滲水,即使已經沒有下雨很久、房子也沒漏水,但是crawl space還是有積水。

尤其今年3月雨還在下的時候,Millbrae, San Bruno,South SF 地基都滲水了,這是你在夏天買房子根本不會發現的事情

看房子的時候,我們也會觀察一些痕跡,例如:水紋、塑膠布, Millbrae, San Bruno,South SF 等等。

曾經我在South SF 幫客人看房子的時候,我問一個當地非常有名的年輕大經紀(listing很多),我問他說,去年冬天房子有積過水裝sump pump嗎? 他當時正在host open house,很直接說:「沒有,但是我上次有另外一個listing在xxxx那一間就有。」

(結果…….一看報告上明明就有啊!你要賣房子有看報告嗎?有跟seller說這種情形要 disclose嗎?)

木頭房子最怕水,遇到水的問題還是要謹慎處理。

這些水很多是地下水,水都不知道哪裡冒出來的,如果你沒有經驗,你可以問問鄰居有沒有類似問題,有沒有裝sump pump,或是找有執照的plumber多比價一下,裝的是什麼抽水馬達、水管怎麼走、怎麼排,並且問問當地city的人怎麼處理,有什麼最新的規範。

像是很多city最新規定就是crawl space水裝的sump pump要另外排出,不得跟著sewer走。

祝大家治水順利。

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2019年4月矽谷房市行情報告

今年雨水特別多,植物長得特別好,但是灣區最近花粉症很嚴重,我也是眼淚鼻涕直流,相信很多人都有這樣的感覺。每天開車,車子上薄薄一層淡綠色,看起來很像濾鏡,其實就是很惱人的花粉。住在灣區這幾年,花粉症好像越來越嚴重了,前兩三年沒啥事,有時候鼻塞昏沉,今年會流涕與淚的。唉,我好像找到灣區的缺點了 !

據說花粉過敏吃藥有效,可是我是一個不想攝取過多藥物的人,不想研究也不想吃,去了Trader Joe’s 買了當地蜂蜜吃,如果再更嚴重,下周再去買花粉吧!記錄一下每年春天才會有的灣區事,接下來看房市吧。

跟上個月推測的一樣,大部分的城市,市場都有熱絡一點。但是最近半個月,市場上的inventory變多,價格可能會先穩住,上漲太多的機率不太高。我的建議是繼續看繼續下offer,也許你有機會拿到好deal!

不要再問我會不會漲會不會跌了,想長期留在矽谷就趕緊買吧,現在很好挑。每一個月花那麼多錢幫人家養房子會比存在自己的房子好嗎?如果你有換房計畫,先賣後買或先買後賣都能安全操作,我們可以約時間見面討論一下。

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 180,000 listings


Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 890 listings


Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Cupertino’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 310 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Mountain View’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 480 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 430 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Los Altos’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 300 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Menlo Park’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 380 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is ‘5 – Berryessa’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 770 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is ’10 – Willow Glen’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 640 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Milpitas’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 550 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is one of ‘Almaden Valley’, ‘ Blossom Valley’, ‘South San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,900 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is one of Cambrian, Campbell
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,600 listings

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

2019年3月矽谷房市行情報告

先來貼一下各區域的 Average DOM & Sale to list price Ration

買氣跟氣溫一樣,已經逐漸回升,除了Open House 來人量,offer數相較於去年底到今年初,也明顯增加,從下列數據應該可以看出一點買氣回升的端倪。

不過市場還是沒有2017/2018的春天熱!

多數買家觀望心依舊,Disclosure送出去的多,收offer數大概是Disclosure的1/3,送offer還是不會太積極加價,但是幾個offer裡,總還是會有黑馬崛起的。市場正在發熱,我們繼續觀察後續發展。

Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is '18 - Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ’18 – Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is '8 - Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 950 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ‘8 – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 950 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ’14 – Cambrian’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is one of ’13 – Almaden Valley’, ’12 – Blossom Valley’, ’11 – South San Jose’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,900 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 780 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ‘6 – Milpitas’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings

小心沒有permit的房子

小心沒有permit的房子
某年幫一位客戶買房,賣家曾經remodel過卻沒有申請permit,但是已經是年代久遠的事。
投標之前我們也再三確認屋主做了哪一類的remodel,一些櫥櫃的更換,水電管線都沒有變動,廁所只換了vanity,也就安心買了下來。
屋主要求rent back 2個月,但是租約未到已經先行搬走,搬走時還很小氣,馬上打電話先切斷了電,由於Santa Clara是Santa Clara utilities,city 派人來切電,眼看這房子remodel過,不分青紅皂白,就開了張罰單,要求up to code。
我的客戶是第一次買房,賣家也堅稱持有過程中沒有做過任何需要permit而沒有申請的remodel,因為屋子已經成交,罰單必須要由新屋主負責,我跟Listing agent都傻了眼,根本沒遇過類似情況…
接下來就是跑市府問清楚,連市府permit center都詫異,這樣的情形怎麼會發生。為了要解決問題,我們只好當作是我們曾經remodel,先畫圖floor plan、到市府申請許可,期間還有模有樣的必須申請Title 24,就是為了要符合city Plan Submission Requirements 當初為了省錢,我們自己花了很多時間自己畫了圖,交上、申請許可、叫檢查,看看出了什麼問題,之後請工人修復、檢查、修復然後檢查通過,過程花了整整一個月,還好期間非常幸運,不僅櫃台的人通融,讓我用自己的格局圖,就拿到permit,也能call for an inspection,後來檢查員只挑出一些電盤老舊、加裝GFCI等小問題,我們請來licensed electrician,就在第二次檢查,把問題順利解決了 ,一切都算是不幸中的大幸。
到底什麼裝修需要permit?什麼不需要,像是San Jose City有一些標準可供查閱,點擊連結就能看到。但是每一個city都有不同的標準,請先諮詢在地市政府permit center。
分享自身的經驗給大家,就連這種不需要permit的裝修,都有可能會被找麻煩了,何況是動了管線、加建、改建卻沒有permit的建築。買房子的時候,從disclosure中去讀seller提供的屋況與歷史,到city permit center查詢歷史也很重要。賣房子的時候不管有沒有permit的整修,一定都要誠實揭示告知。
我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

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這個冬天的修房小雜事

家中全室remodel完畢大概9個月了,有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情,跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard: 我家隔壁有顆大紅木,夏末開始我家前院、屋頂都是落葉,直到還是持續有零星落葉,還好夏末快下雨之前,我就請清理gutter的handyman幫我加上網子,可以隨時打開來看那種,未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好,而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況,最近覺得檔大葉子效果不錯,至於會不會淤積,接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多,有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等,大家可以上網查查不同的效用,Home Depot都買的到,施工時注意安全,如果家裡周圍沒有大樹,也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension: 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近,很怕地基因此受潮,於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter:因為所有冷暖氣機都是新的,窗戶也很少開,但是卻發現灰塵問題異常嚴重,之前出門一陣子回來感冒還久咳不止,想來想去不對勁,一拆開暖氣濾網口才發現,原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙,根本沒有過濾空氣的效用,家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金,一個濾網最貴也不過$20~$30,摸摸鼻子自己換上最好的,建議都是一年至少要換一次,濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip,冬天的冷風吹才知道門縫有多大,我家門特殊點,所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold,購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上,很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY,如果有更專業的建議,歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧,最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫,地基外圍也有小小裂縫,應該是house settlement,有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理,再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

出價的藝術

 

出價的藝術

最近的房市雖然不熱,但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利,買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價,幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價?」能給什麼建議,通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps,我會找出附近類似產品成交價格,讓你了解一下周邊行情,甚至我會抓半年到一年的行情,讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析:這房子必須維修多少錢,客戶自身想要做的後續維修需要多少錢?你想做哪一些補強呢?換馬桶、換鏡子換洗手盆,裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等,我們可以概抓一下預算。 如果新房,我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況:最近市場狀況如何,需不需要加價,我們可能會遇到多少「對手」也想下offer,跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場:這房子在市場上多久了,也就是我發listing給你參考時,你會看到一個DOM (days on the market),為什麼放那麼久?是屋況太可怕沒人要?還是市場低迷等,搞清楚原因我們再投標。

第五:獨特性:每一個房子都是獨一無二的,就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因,討論出一個價位,搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved,或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點,就想砍價砍到底,低價送offer不是不可能,讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息,如果賣家價格實在很硬,或是賣家脾氣不太好,砍到人家不爽這offer就GG了,有時還是得將心比心嘛,如果你在賣房收到一個很差的offer,可能直接不回應了!

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi,但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的,絕對不是賣家。