879 Pinewood Dr. San Jose, CA

879 Pinewood Dr. San Jose, CA

4B/2B/1,666Sq Ft Asking $1,680,000

Maggie的新listing上市囉!最新上市的這間位於Strawberry Park Neighborhood 是傳統好區,去Mitsuwa商場買菜用餐走路就到, Westgate & El Paseo shopping centers也是很近,離高速公路也是五分鐘內,街道上大樹林立、且街廓非常寬敞,房子方正、格局整體的布局也好,我自己最喜歡客廳往外看是紅磚院子+大樹、小竹林群的感覺,有一種東方園藝的熟悉感。

我們要賣房子之前把房子重新粉刷成Greek Villa的顏色,地板換上自然色系的SPC防水地板,櫥櫃換成全新的白色櫥櫃,天花板也裝了Recessed lights,屋主很用心挑材料,想留給buyer直接move in ready的屋況。

房子原始格局是三房兩衛浴,房間尺寸很適中,窗戶開很多,兩間廁所都有窗,且之前的屋主已經把車庫convert成一個房間(w city permit),這房間很適合拿來做辦公室、小孩遊戲室或是健身房,如果想convert成車庫或是改建、加建也很容易,前院很大很大很容易加的 🙂

學區Easterbrook Discovery、West Valley Middle、Prospect High,本周末有Open House 10/2-10/3 下午1-4PM 歡迎來看這間舒適陽氣的好房。

本Listing專屬網站http://www.879pinewood.com/

Welcome to the desirable Strawberry Park Neighborhood!  This single-story home features 4 bedrooms and 2 bathrooms with an updated interior!  The living room is adjacent to the dining area on one side and opens to a tree-lined backyard at the other.  Fruit trees and a red-brick patio in the backyard is perfect for entertainment and relaxation.  The home comes with freshly painted interior, new kitchen cabinets/countertops, and new SPC waterproof flooring.  Garage has been converted to a 4th bedroom with permit.  Perfect for a work from home setup!  The large driveway should easily accommodate 2 cars.

Conveniently located near Mitsuwa Marketplace, Westgate & El Paseo shopping centers.  Easy access to highways 280, 17, 85, San Tomas & Lawrence Expressway.  10-minute drive to Valley Fair and Santana Row shopping centers.

http://www.879pinewood.com/

關於Buyer Interest Letters Accompanying Offers

這週以前,買方要下offer的時候,我還是鼓勵客戶寫一封buyer’s letter,因為在提出具體數字的條件下,有時候感性的故事傳達,仍有機會觸動賣方的心,有時候是自我推薦,有時候則是說說自己與房子的連結,或者,只是單純地表達誠意,做個自我介紹,畢竟房子住久了,相對比較感性的人,有時候還是會做出感性的選擇。

但是…,現在情況改變了。

根據加州地產局的最新規定,這些信可能會造成賣方偏見、選擇上過度感性,或是如果信件提起種族、性別、家庭概況等等,可能會造成歧視的問題。

現在賣家如果要避免種族歧視的風險,能選擇拒絕買家出offer時寫信喔!

可以在收offer之前就提出要求,

賣方經紀收到任何offer,一定要present給賣家,如果不想收到買方信件,賣方經紀可以在我們MLS 平台明白表示, “Per seller instruction,
buyer letters that accompany an offer will not be presented to seller. If a buyer letter cannot be separated from the
offer, the entire offer shall be returned to buyer or buyer’s agent.”

如果買方經紀沒看到又一同送出有信的offer,可能會整個offer被退回。

這裡有英文Quick-Guide—Buyer-Interest-Letters-Accompanying-Offers

我知道很多經紀人也有關注我的部落格,大家互相提醒一下囉!!

關於賣房子Maggie 怎麼幫你賣房(一) Maggie怎麼幫你賣房(二)

我的中文名字是簡明葳,大家都叫我Maggie,我有Realtor & Broker DRE#01973756 執照。是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

2020 7-8月矽谷房市行情報告

點這裡去 看看六月行情資訊

九月啦!! 每次到了九月,天氣涼了一點,看到萬聖節的飾品店又開,好像就覺得要迎接萬聖節、感恩節、聖誕節,然後今年要走到尾聲。

應該很多人都跟我一樣,希望今年日子過得快一點,疫苗也快一點出現吧。唉…疫情、野火、哪裡也不能去,國外不能飛,國內度假不敢去,RV 又貴又嫌麻煩,經驗也不是很豐富,Tesla沒有買到或賣太早 :),怎麼感覺百業蕭條,可是股票跟房市還是沒跌,總之今年就是一個奇異的年,有點難過的年,不知道大家是不是跟我一樣的心聲。

謝謝大家聽我Murmur完畢,來看看過去兩個月的房市走勢,交易量維持穩定,平均成交價在七八月間創下了最高點,平均成交中位價也回到2018年高點水平,以下有我擷取自MLS的圖表給大家參考。

首先是Santa Clara County交易量圖

Time frame is from Sep 2019 to Aug 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Results calculated from approximately 17,000 listings

Santa Clara County Number of Homes For Sale vs Sold,交易量看起來很穩定,我特別去查了MLS Santa Clara County交易間數 2017年總間數是15206,2018年為 13949間、2019年是13367間、2020目前一到八月成交間數為7757間,相較於2019年同期9013間還是相對少一些,但是從listing 間數來看,2019年一到八月總共有17825間房上市,2020年一到八月總共才12281間房上市,難怪一間美房難尋,然後房價暫時沒見跌勢。

再來下面這張是

▲Santa Clara County 平均成交價與成交所需天數

然後,有點驚嚇卻不意外地 平均成交價在2020疫情期間創下歷史新高點平均成交價中位數則是回到2018年最高點水位

▲平均成交價在2020疫情期間創下歷史新高點

平均成交價中位數則是回到2018年最高點水位

我們以為的矽谷房價最高點就在2018了,結果總是還有更高點。我也做出租管理,最近碰到一個租客跟我說,他們等了十年,以為房價會跌,但是都沒有跌,疫情期間原本以為房價能跌一點,沒想到五月以後又以這樣的速度彈回來。

說到這裡,一定又會有人問,房價還會繼續漲嗎? 現在可以下手嗎?每次我都回答,問我房價走勢跟要不要買房子你不如去算命,人生重大決定你來決定,最近則是比較多想換房的客戶,今年我也處理好幾件換房的客戶,一買一賣順利搞定,即使疫情來襲,我們還是關關難過關關過,順利完成了這任務。要不要買房、賣房、換房你決定,剩下的就交給我。

今年我買房最果斷的客戶在兩個星期內買到房子,我們曾經在一天看了十間房子,能如此迅速也需要一點運氣,還要很大的決心,他的果斷讓他至少市值已經增加幾萬塊了。

但是話說回來,買房不是要賺錢,買房是安家也安心,在自己的負擔能力裡面紮根在矽谷,然後努力工作。能在矽谷買房是很幸運的,大量且穩定的工作需求,吸引全球人才到此學習、工作,誰來矽谷不是被高薪吸引過來的? 美國少見的幾個區域一邊住還能一邊賺增值,住兩年三年就能賺錢我不敢說,因為你還要仲介費5%,住五年以上扣掉中介費還能打平的的區域,整個美國也不常見吧。

以下我們看看各區域的加價率與成交所需天數

Time frame is from Sep 2019 to Aug 2020

Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’


▲Almaden Valley, Blossom Valley, South San Jose
Results calculated from approximately 1,600 listings

▲ Cupertino, Results calculated from approximately 320 listings

▲ Cambrian, Campbell, Willow Glen
Results calculated from approximately 2,100 listings

▲Sunnyvale Results calculated from approximately 720 listings

▲Santa Clara (City) Results calculated from approximately 760 listings
▲ Berryessa Results calculated from approximately 630 listings

▲Palo Alto Results calculated from approximately 400 listings
▲Mountain View Results calculated from approximately 440 listings
▲ Santa Teresa area Results calculated from approximately 280 listings

特此公告今年暫時不接新客戶了,如果您在9/1日之前聯繫過我或是我的老客戶,我一樣服務到底,所有問題隨時傳訊息打電話,找Maggie買房子是一次買房 終身服務的 🙂

2021 年有計畫買、賣房屋、換房的新朋友,我們今年12月再約時間聊一聊囉。房市分析會照樣寫,所有服務一樣照舊,只是2020年目前不再接新客戶,如果需要幫忙轉介其他專業經紀,一樣可以私訊我,謝謝。

Maggie是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

1513 Canna Court Mountain View

Maggie新的獨家代理上市

專屬網站 http://www.1513cannact.com/

1513 Canna Court Mountain View 3B/2.5B /1533 Sq.Ft

Ask $1,549,000- Low HOA: $365

Come check out this well-cared for house, remodeled with permit using quality material. End unit with abundant sunlight. This townhouse features an updated open kitchen with a peninsula. Newer cabinetry, countertops and stainless-steel Bosch appliances. Tons of kitchen storage. Two full baths upstairs with a half bath downstairs. Master bath features a heated floor. Central AC. Custom designed patio with composite decking, built-in seating- perfect for entertaining! Mature fruit trees (lemon, lime, orange, blueberry, tangerine). Backyard door provides access to the HUGE green belt which is perfect for kids to play in. Two-car garage with ample storage. Community Features: clubhouse, playground, community pool w/ lounge chairs, greenbelt, and guest parking. Quick access to Central Expressway and Hwy 101 & 85. Bike to Google campus. 5 mins drive to downtown Mountain View. Walk to restaurants, Safeway, swimming school and Stevenson park. Low HOA $365. Not a Superfund site!

位於MV的北Shoreline生活圈,近年受惠於Google的發展,具有非常大的地理優勢,是房價保值增值的最關鍵,騎腳踏車10分鐘到Google,出租也超容易。而自然環境上因為開發相對稍晚,附近街道都採電纜線地下化,所以附近樹高、綠意盎然。相較於很多MV新房建造於Superfund的土地上,這樣的純淨土地,反而讓人住起來更安心。

這次要上市的房子位於Stevenson Park旁的Mountain View Garden社區,社區有游泳池、交誼廳,我們這戶在邊間,超陽光的!!

房型為3房2.5衛,樓下有客廳(有真火fire place)、開放式廚房、有個中島、Bosch廚具與冰箱,餐廳面積夠大,放8人桌都沒問題,如果想在家裡聚會,把French door打開就直通花園,後院一開後門則是超~級~大~一大片大草皮,每日下午就是一群孩子在後院玩耍,住這裡就像住公園,根本不需出門溜小孩,煮完飯再去叫孩子會來吃飯就好,樓上三間房間,主臥衛浴的地板還有鋪上地暖喔。

買Townhouse大家最擔心就是HOA營運狀況,這家HOA財務狀況非常好,Reserve也充足,報告與所有都準備好了,等你看房讀文件。學區為Theuerkauf Elementary School /Crittenden Middle School/ Los Altos High School。

疫情下的 矽谷房市概況 8

這一兩週,房市回溫,尤其體現在有土地的房子上,只要開價合宜,屋況不會太差,兩個星期內都會賣掉。 而這幾天據說放了一陣子的小Condo也開始搶了。

買氣累積了幾個月,現在必須消化,但是市面上真的很值得用搶的房子其實不是很多,做好你的貸款準備、心理準備,用沒有contingency的clean offer 在這個市場上也能擁有一點勝算,不一定是高價取勝。

常常有客人告訴我,想買房。但是第一步的貸款文件都沒準備好,往往就這樣錯過了不錯的房子,我們可以電話聊聊你的需求,再來看看需要哪一方面的準備或加強。

前幾天有一個電話諮詢,大概的問題與需求有幾個關鍵字。

80萬、買南灣、學區不要太差、先出租、大學城旁或大公司旁、投資用、兩年後賣掉賺價差。

我很老實地回答這組潛在的客戶,現在不是投資的時候,疫情風暴未止,雖然很多人不再談論疫情,疫情人數卻一直上升,且因為SIP 跟許多大公司都讓員工在家工作,有些人可能搬出矽谷之外找尋更大的房子,或是大學城因為遠距教學,空屋情況頗多,買房出租可能會遇到空租的問題。

這對買家因為個人需求只想持有兩年,兩年後賣房的基本開銷是6%房價,沒有人能保證房價漲幅超過6%,兩年後你可能白忙一場。

我針對他們兩人的現況給予之後再買房的建議。房市的投資要放長期,像2016∼2018的漲法可能不會在短期內出現,#我認為疫情穩定之後#矽谷就業再次回籠才會有

今年的買氣與旺季期間,完全被疫情打得沒有規矩可循,但是可以預期的今年七月應該不會是淡季,過去在國慶日前後總是市場會冷淡些,今年出不了城,咱們就繼續看房吧。

想買自住房的,房子一直還會有,我之前就說過,不會有好deal,但是也不需急追。不是拿不到deal,而是市場已經跟1~2個月前不一樣,至於那些吹噓說自己這一兩週拿到好deal的,如果去看看屋況跟周邊行情吧,多數其實就是一個市場價,因為大部分的屋主是很熟悉市場動態的。

今年的買房過程可以拉長一點,但是你必須把自己準備好,財務、心理都是。好房錯過就不再☝️😊我持續每一星期看房,幫你關注矽谷房地產市場。

#耐心等好房 #耐心等好房

圖:昨日看某間房看到的後院🌳😍

https://www.zillow.com/profile/Maggie-Chien/

媒體受訪:開始有人看房 灣區業者:房市緩慢回溫

居家避疫(shelter in place)措施實施已月餘,一開始實施時,矽谷房產交易瞬間停擺,隨著3月28日加州政府公布房產業改列為必要性服務(Essential Service)後,陸續有人預約看屋,房市緩步交易,官方數據統計,聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約,顯示不少人疫情期間仍有信心買房

美國多重房源系統(MLS, Multiple Listing Service)統計,到23日最新數據,聖他克拉拉縣目前共有1328間房屋上市待售,其中包含獨棟屋、鎮屋及公寓,過去30天內新上市有657間,其餘671間已上市超過30天,過去30天內有232間房屋進入合約中,288間暫時下市或取消銷售。目前1328間待售房屋中,184間曾調降過價格,但有64戶調漲過價格。

房仲表示,居家避疫初期,真的非常冷清,無法帶看房,很多人也不願在疫情時刻買房,自從3月底政府將房地產業列為必要性服務後,在有限制條件下就能看屋,例如看房要簽署文件、同一空間最多只能三人看屋、停止公開看屋活動轉為私下約看屋等。

灣區房產經紀Maggie Chien表示,雖然限制條件增加了,但開始有客戶提出想看房,也有客戶真的下單買屋,房市緩慢加溫中,也有屋主擔心後續房市變化,只要買方提出條件能接受,幾乎都願意在這段期間成交,買方甚至有機會可以撿到便宜。

舉例來說,聖他克拉拉市有間獨棟房屋,面積1348呎,三房兩衛屋況尚可,屋主原本開價117萬9000多元,2月已經成交,後來不知什麼原因交易取消又回到市場上,3月下旬有買方得知該消息後,私下請仲介協調談價格,最後4月7日登錄以100萬元整成交,等於比屋主開價低了將近18萬元。

好學區的房屋更是價格堅穩,例如美新周刊(US News & World Report)22日公布的「全美100強公立高中」,聖荷西林布魯克高中(Lynbrook High)再度上榜。Maggie Chien分析,這類好學區的房屋現在出售的房源更是相當少,一屋難求,也很難有機會在疫情中撿到便宜,疫情期間更能看出好地段房屋易漲難跌的特性。

房仲林瑪莉分析,現在有不少想趁機撿便宜的客戶在看房子,也有人把握不用搶屋的時候看房,只是整體市場能看的房屋數量少,連帶地交易量少,因此難以預測整體市場漲跌幅,等居家避疫到尾聲,市場逐步恢復交易,房市漲跌幅方向會更明確。

好學區的房屋通常具有價格堅穩、易漲難跌的特性。(記者江碩涵/攝影)

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 6

今天股票跌了,就沿用這題目寫第六集吧。

來看一下Shelter in Place快一個月的矽谷房市概況

2020年3月19日起,全加州發布Shelter in Place在家避難指示,多數人開始在家工作,餐飲業只能限制外帶,矽谷房產交易也幾乎瞬間停擺。直到3月28日,加州政府又公布房地產業為改列為an Essential Service(必須性服務)之後,則是有限制性的讓房地產業正式運作,諸多項規定必須遵守,像是看房要簽下文件、同一空間只能三人一起看房、停止Open House等等。

即使加州政府改列房地產業為改列 Essential Service,我只有零星客戶看房,也沒有要求或建議屋主賣房,主要還是擔心疫情會影響到諸多客戶。假設某屋主染病,所有來看過房子的人,是不是都會擔心害怕?

然而再怎麼嚴峻的時期,還是有人必須找房子住。同事的客戶有人租約剛好到期就是想買房,有人剛離婚想自己買一間房,有人要生寶寶啦,有人想趁機看看有沒有便宜可以撿,現在不買房是正常,想買房則是個人強烈性的剛需。

至於最近的市況如何呢?多數房源下市,根據4/6日MLS資料顯示,目前還有1166間房子(包括獨棟房、Townhouse、Condo)在市面上,其中在過去30天內上市的則有646間房,其餘為更早期上市的房子。在1166間房子中有167戶曾經調降過價格、45戶調漲價格。

過去30天內整個Santa Clara County就有433間房子暫時下市Withdraw、取消Cancel、或合約到期而下市Expired。而過去30天內仍有887間房子成交,這些多是在疫情之前進合約。

至於矽谷房價未來走勢,跟病毒也跟股市一樣難以捉摸,因為目前的交易量太少無法看出端倪,但是就市況的觀察,房價目前並未大跌,屋況好、學區好等房子還是有數個投標組數,惟加價率不如今年一月、二月,我估計疫情過後,也許會出現換屋潮,因為疫情與隔離,會讓使用空間的需求出現變化。

目前加州地產局除了限制看房人數,看房的買方也須簽下同意書Coronavirus Property Viewing Advisory and Declaration才能看房,如果要買房進合約,買賣雙方能選擇性簽下Coronavirus Addendum/Amendment。

因為疫情關係,賣房建議完全清空減少沾染病毒的機會,買房看房則須非常謹慎。目前房地產業同時興起了Virtual Tour,透過線上看房交易,但是效果還是不如實際看房。

3/10日的時候,我寫了第一篇文章,其中最後一段寫了以下內容

「我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期,反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手,從歷史經驗看來,很大的機會不需要搶房,就能買到沒有缺點的好房子。」

看看這一個撿到便宜的案例 3298 Victoria Ave 據說是有人退出了,我們辦公室的同事用cash offer拿下的,真是替他們開心啊,沒想到賣家會接受這樣的價格。但是回去看看過去七天這一個zip code成交的房價,也就這一個佔到便宜。房市目前依然還是穩定的!

這個周末我有帶了兩組客戶看房,幾個Listing agent有提到,看房人數增加了,不過offer數我們還在觀察,Maggie跟你一起無間斷觀察房市中!

Stay Safe, Stay Healthy!! 安全健康最重要。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: mingwei@kw.com
  • LINE: chienmingwei
  • Website:https://chien.kw.com/

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

Maggie的文章都是自己觀察房市自己寫的,沒有代寫、沒有造假,歡迎轉貼,但是不歡迎同業任意複製改寫、貼上就變成自己文章。

6351 Nepo Dr. San Jose 95119

Maggie’s Listing in 2020 6351 Nepo Dr. San Jose 95119

Listed on 2/20/2020

Pending on 3/7/3030

Sold For $1,220,000 ( Over 11.3% of asking price $1,120,000 + 60 days free rent back for my clients) on 3/23/2020

Welcome to One of The Best Neighborhoods in Rancho Santa Teresa! This Lovely Home Gets Abundant Natural Light Through Newer Windows and Big Sliding Doors. The Spacious Living and Family Rooms Are Great For Family Functions! There are 3 Bedrooms and 2 Bathrooms On The 1st Floor. The 2nd Floor Has 1 Bedroom, an Additional Living Room and Two Small Rooms. Hill View from The Kitchen and 1st Floor Living Room. Gas stove with self clean oven. Epoxy garage floor. The Gorgeous Hill View Is Complimented by a Low Maintenance Yard With a Wide Variety of Plants. There are Orange, Apple, Pear, Fig, Goji, Mint, Lemon and Tulip. The Seller Updated The House With Many Smart Home Features as well as a Long List of Improvements, Please See The Additional Sellers Disclosure! 5 Mins Drive to Hwy 85, Parks, Tennis & Swim Club, Santa Teresa Golf Club; 10 Mins Drive to Costco, Westfield Oakridge Mall and Gym; 10 Mins Walk to Hiking Trails.

http://www.6351nepodr.com/

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 4

今天發生了幾件事,依然值得記錄下來。

股市依然慘烈,史上第二大跌幅。

一早Santa Clara County Recorder發出關門通知,全部的人傻眼了,Escrow officer, loan agent以及許多今天要close案子的賣家、買家不知道該怎麼做。

因為降息,銀行、估價師、產權公司(Escrow)現在是處於超級無敵忙的狀況,今天還搞了這怪事,期間甚至還出現一套救急方案,概念就是只要雙方簽字,雙方和議就能先給賣家拿走錢,買家等候市府產權登記再登記過戶。

想到這裡我就無限腦補,覺得危險,如果賣家這段期間拿著產權亂搞怎麼辦? 銀行會同意這樣嗎? 如果延後過戶呢?我的買家還要開始付貸款嗎? 何時開始付房地產稅呢? 而且先給賣家錢,產權保險的責任誰來擔呢?

後來又收到,此路不通

還好,到了六點多,陸續收到最新消息,Santa Clara County Recorders office WILL be accepting e-recordings from title companies starting tomorrow 3/16/2020,根據Compass今天寄出的email顯示,接下來三個星期還有八百多戶要準備過戶,希望能即早解決這問題啊。

另外,有六個縣市規定 Shelter in Place,這可不是封城,但是限制了所有非必要性的活動,公司也下令不準Open House,帶看房屋了。

因為帶原者不一定有症狀,為了保護我們與客戶,所有買賣交易行為先暫停了,不過最近聽到幾個Offer數還是超過五個,有幾個Off market也順利賣掉,我明天也還會下一個Offer,希望會有好消息。

請大家都待在家,不要出門,補充營養多運動,我們一定很快就能度過關卡!