過去一年來,矽谷房市怎了?

註:10/17 再次更新,文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告,主因還是市場有點紛亂,並沒有明確的方向,所以不具參考指標。拉長期一點看,才會明顯感受也確立市場真的是跌價了,平均來說,成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據,目前只更新到八月,再下方的MLS數據才有到九月份的,我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據,2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer,38.2%上市的房子要降價求售,開價就是賣價 (這是平均值,在市場上買房子還是要參照周邊行情),中位數房價119萬美金,相較去年同期減少8.1%;市場上有一千三百多套房子在賣,相較去年同期多了6.1%, 共有875間賣掉;相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據,2018第四季、2019第三季,平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出,已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold 
(銷售中的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings
過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold 
(新上市的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後,2019年從2月到8月也不斷攀升,超過20%的Listing會降價求售。

Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪,剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎?加州地產協會數據只有抓Detached Single family,我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

過去一年Santa Clara 銷售價格中位數
(Sale Prices Over Time, Median)
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了,Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數,大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%,其次才是換屋的中青年人,加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州,比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%,2009只有19%,2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了,達到10年來最低,僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家,過去幾年賣房子非常容易,好賣、快賣、大賣,根本不用做什麼事就等offer上門,現在則是買方市場,反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作,同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留,多轉為觀望心態,或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少,disclosure 也發出去不少,但是受到市場跌幅,下offer數減少了。

看完這些,你覺得市場很糟糕嗎? 其實也沒有!

市場還是有一些樂觀因素, 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率,僅有2.1%~3.1%之間,是歷史上最低,加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升,2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點,顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告,2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個,新建房數只有18萬3111間,也能充分說明為什麼租金能不斷上揚,具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據,RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據,矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較,以及針對2020的預測。

2018年實際數據相較於 2019年的預測與目前數據
加州地產協會針對2020年加州房地產相關數據的預測

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告,也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價,用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點,告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑,不過淺顯易懂,我有專業工班跟多家Staging company合作喔!)

不斷強調數據數據數據!還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房,去年12月買到的客戶轉介的,去年下著雨看房的客戶撿便宜,(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶,也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧,我們第三個offer買到了!

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬,今年三月104萬,我們買99萬,屋主以前也是broker,同時是社區board成員,一直說這小區財務很穩定,他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休, 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村,準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯,質感很好,都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間,通常一個社區有兩間以上在賣,有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高,畢竟離高速公路還是有點近,晚上無法開窗,難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人,也沒做staging,本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到,想說去看看這間不起眼的也好,沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用),建材質感很好,房子好乾淨,就連walk through時也是一塵不染,浴室玻璃都沒有水垢喔,報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點,跌了18% ,這個社區算多,現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象,其實看房數很多,Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房,只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外,學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers,昨天同事就說Lynbrook 200萬房,有7個offer)

市面上放得比較久的房子,多數是學區不好或屋況差,也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低,如果沒有非賣不可的原因,在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房,九月的時候要出租,前三個星期總共有近50組人想約看房,只是知道是半年租期之後,多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼,這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了,上市的房源有些蠻不吸引人的,房價會不會繼續跌呢?繼續觀察中。

買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理,買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣,我們在台灣有共同的朋友,然後灣區相遇,去年就跟我說要看房買房,我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後,積極看房。

平均一個禮拜看5間房,據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房,客戶自己的爸爸也是房地產專家,跟懂房子的人一起看房總是很爽快,所以我也真沒去計算我們看過幾間,不過我記得這是第三個offer。

一開始我們鎖定Cambian & Almaden,看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞,於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係,我們必須挑選move in ready的房子,前兩次offer都少了幾萬,這一次客人很猛,油門要催到底,不過我比較謹慎,也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下,幫客戶少了三萬投標,最後counter再加一萬,而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬,loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好,這個賣家分別給了兩次walk through,尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子,用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等,雖然remodel房子是為了賣房,卻也選用中上的建材,不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候,還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

現在的市場很難買也很好買?!

很難買的是無法下定決心的買家,如果猶豫不決,心理預期房市會再下跌,一心想殺到不合乎行情的價格,這樣的客人只好被市場淘汰了,當買家心理還沒完全準備好,什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性,比起去年瘋搶的市場,更有充裕的時間好好看房,且利率回跌,購買成本相對低些。

如果有點耐心,加上財務跟心理都到位,一定會買到非常滿意的房子,今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family,或是在區域性的差異,可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下,買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶,搬家準備迎接節慶!🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私,圖非客戶現在買到的房,而是我倆看房的「足跡」之一。

買房故事分享-飛機上談成的deal

交鑰匙囉!今天的客戶是之前成交的客戶介紹來的,看房之前還跟客戶爸媽聊了快三個小時,孩子第一次買房、第一次買房又是在異地,這種心情我能理解,所以要見客戶爸媽我都很樂意,直接對談不僅能知道雙方需求,也能即時回答問題,增加對彼此的信任。

來來回回看屋不下十趟,之前一直都在看Condo &
Townhouse,後來換了一個區就能買house,沒想到一換區的第一間就是一間開心農場與跟孩子的樂園。走入open house時,listing agent就暗示我之前就收到offer,但是為了一點點價小事前一組買家談不攏。

我們一進去就喜歡,我馬上告訴我客戶:「就是這間了。」我們馬上趁屋主有點心慌亂的時候趕快下offer。

還記得隔天我就要上飛機回台灣,上飛機之前我寫好先送出,在長榮班機上跟listing agent密集來回email聯繫,一邊跟客戶用Line傳訊息談成的,飛機上買到房,也是一個很特別的經驗。

而且價格很合理,這是我第一次遇到銀行說不用估價了!不用估價了!不用估價了,因為太特別了,所以說三次。 Loan agent直說:買得太好啦!

屋後的水果有好幾種檸檬、橘子、柳橙、新鮮無花果、藍莓、覆盆莓、葡萄、鳳梨釋迦等,前院側院則是繡球花跟好大一叢薰衣草,後院還規劃有小孩遊戲區,屋主之前也有孩子,鋪上假草的遊戲區還有柵欄,小孩便能安全遊玩。

因為太多水果了,我們特地要求賣家給我們一次walk through,賣家今晚說他把所有灑水器都設定好了,院子後面的燈也已經埋好,變壓器在車庫,自己裝上就可以啟動院子的燈,肥料跟油漆都留下來,他們仔細交代所有細節,道別走到門口之後,前屋主正在安慰太太,原來是前屋主太太竟然流淚了,她捨不得搬家啊。

我一時反應不過來,後來想想,我應該趕快跑去跟他說:「放心,我們會好好照顧房子的」,我當時只是分心在測試熱水有沒有問題🤣

對了,屋主特地把所有水果都留給我的客戶採,一堆正成熟的果實,一間非常可愛的房子,一份愛的傳遞。

關於地基-山丘買房

想請問各位大師:crawl space的地面有一塊凹陷,下大雨時,凹陷的地方會積水,其他地面都是乾的。這該怎麼辦呢?可以用泥土把那塊凹陷的地方填平嗎?
補了照片,
第一張是沒有把防水塑膠布掀開的外觀,
第二張是掀開來的地面狀況,
第三張是凹陷上方的木頭狀況。不是很漂亮的照片,

以上轉貼友版文章發表我個人看法,原文在Facebook的Construction 建築裝修交流版

我不是地基專家,但是今年幫忙買賣的房屋也有相關問題,所以也針對問題回答,尤其住在山坡地或附近有小山丘起伏的房子,今年應該可以好好檢查一下你的crawl space有沒有水的問題。

去年到今年的雨水多,今年看房子發現不少北加州特別是山區山坡地的房子都發現crawl space有滲水,即使已經沒有下雨很久、房子也沒漏水,但是crawl space還是有積水。

尤其今年3月雨還在下的時候,Millbrae, San Bruno,South SF 地基都滲水了,這是你在夏天買房子根本不會發現的事情

看房子的時候,我們也會觀察一些痕跡,例如:水紋、塑膠布, Millbrae, San Bruno,South SF 等等。

曾經我在South SF 幫客人看房子的時候,我問一個當地非常有名的年輕大經紀(listing很多),我問他說,去年冬天房子有積過水裝sump pump嗎? 他當時正在host open house,很直接說:「沒有,但是我上次有另外一個listing在xxxx那一間就有。」

(結果…….一看報告上明明就有啊!你要賣房子有看報告嗎?有跟seller說這種情形要 disclose嗎?)

木頭房子最怕水,遇到水的問題還是要謹慎處理。

這些水很多是地下水,水都不知道哪裡冒出來的,如果你沒有經驗,你可以問問鄰居有沒有類似問題,有沒有裝sump pump,或是找有執照的plumber多比價一下,裝的是什麼抽水馬達、水管怎麼走、怎麼排,並且問問當地city的人怎麼處理,有什麼最新的規範。

像是很多city最新規定就是crawl space水裝的sump pump要另外排出,不得跟著sewer走。

祝大家治水順利。

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貸款的經驗分享

快樂的故事寫多了,今天來寫一個有一點慘的經驗,不過最後是遇上了貴人,順利交屋了。

買家是向曾經幾次跟listing agent 下offer的,dual agent的經驗不是太好,沒有顧及買家權益,透過朋友介紹找上了我,後來我們買了新房。

因為這買家已經有下過offer的經驗,貸款我也沒多問,只有老老實實地再把所有的disclosure/ offer 一起花時間讀過一次,確認自己的責任已盡,便向建商下了offer。

沒想到的事情太多,這買家的Pre Approval Letter是一家南灣還算有名的貸款經紀(Loan brokerage)開出來的。

  • 當初開Pre Approval Letter時連credit 都沒有check,之前有其他貸款還款卻未註銷
  • 沒想到買家自己從台灣轉來的down payment是用網路轉帳,小額小額陸續轉
  • 沒想到買家夫妻帳戶分開,沒有共同名字,多數的錢都在不是貸款人身上,銀行要算reserve的時候根本不足

買新房有prefer lender,為了credit可以拿,我們就用了prefer lender,建商趕著交屋,我們也趕著做貸款。 最後不斷銀行端找出了問題,一樣一樣需要補充說明、補足金額,加上一個非常嚴謹的underwriter,貸款做不出來了!!

經手60幾間房子,不一定每一個客戶的貸款都很順利,但是遇到貸款被完全拒絕還是第一次,失敗的經驗讓我自責,也從中學到教訓,希望寫出來跟大家分享,避免錯誤再次發生。

現在我還是希望與客人第一次都能見面聊聊,除了了解彼此的期待與買房流程簡介以外,我同時都會推薦一個以上資深的貸款經紀讓客人比較利率、貸款費問,並且仔細詢問銀行對於金流的要求。

請務必配合貸款經紀,讓銀行先查核信用分數,接下來所有的Down Payment來源,不管是在哪一個國家、是否涉及父母贈與、如何轉帳、如何交付都要follow 貸款經紀的指示,避免將來出錯,輕者賠償延長貸款時間的費用,最大的損失是會賠償3%押金。

這客戶的房子是順利交屋了,遇到問題時,不管如何先把貸款做下來,順利交屋再說,有更好的利率再做refinance。如果利率有跌,還算幸運。如果利率一路漲,加上賠給seller的錢橫豎都是損失。

買房是人生大事,攸關大筆金額請務必謹慎以對。還是重申,我不是貸款經紀,相關問題,請諮詢有執照的資深貸款經紀。另外,我們地產經紀轉介紹貸款經紀,是不能拿取任何佣金或rebate,kickback這是違法的,我們轉介的人,看重的是經驗老道且合作順利的經紀。貸款順利、買 (賣)屋順利是我與貸款經紀要努力為你做的事。

貸款試算器 https://www.mortgagecalculator.org/

以前寫過的文章,貸款名詞解釋

First quarter 2019 housing affordability

加州地產經紀人協會最新一季的 購房指數 ( C.A.R.’s Traditional Housing Affordability Index (HAI) ) 出爐,根據加州地產經紀人協會最新數據統計,更多的加州人可以負擔起房子,主要原因是因為利率降低、市場轉淡加上民眾的收入增加所致。

2019年第一季的加州房產數據出爐,32%的家庭能買得起中位數約54.5萬元的房子,相對於2018年第四季的28%以及2018年的31%,有更多家庭能買得起房子。

Thirty-two percent of California households could afford to purchase the $545,820 median-priced home in the first quarter of 2019, up from 28 percent in fourth-quarter 2018 and up from 31 percent a year ago.

2019年第一季的加州房產數據出爐,32%的家庭能買得起中位數54.5萬元的房子,相對於2018年第四季的28%以及2018年的31%,有更多家庭能買得起房子。

A minimum annual income of $114,860 was needed to make monthly payments of $2,870, including principal, interest and taxes on a 30-year fixed-rate mortgage at a 4.62 percent interest rate.

最低年收入11.4萬元的家庭,必須每個月支付2千870元在房貸、利息與地稅,這2千870元是以30年房貸,貸款利率4.62%計算。

Forty-one percent of home buyers were able to purchase the $450,000 median-priced condo or townhome. An annual income of $94,690 was required to make a monthly payment of $2,370.

41%的買家可以買得起45萬元的連棟式房子(Townhouse)或公寓型(Condo),但是要買得起45萬元的房子,每月在房子上的負擔大概是2千370元。

More Californians could afford to purchase a home in the first quarter of 2019 as lower mortgage interest rates and cooler seasonal home prices combined with higher income levels to improve California housing affordability, the CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.) said today.

根據加州地產經紀人協會最新數據統計,更多的加州人可以負擔起房子,主要原因是因為利率降低、市場轉淡加上民眾的收入增加所致。

The percentage of home buyers who could afford to purchase a median-priced, existing single-family home in California in first-quarter 2019 rose to 32 percent from 28 percent in the fourth quarter of 2018 and from 31 percent in the first quarter a year ago, according to C.A.R.’s Traditional Housing Affordability Index (HAI). The index climbed above 30 percent for the first time in a year. California’s housing affordability index hit a peak of 56 percent in the first quarter of 2012.

根據購房指數(HAI)買得起房子的人由去年第四季的28%增加到今年第一季的32%,上次最高值是2012年第一季的56%。

C.A.R.’s HAI measures the percentage of all households that can afford to purchase a median-priced, single-family home in California. C.A.R. also reports affordability indices for regions and select counties within the state. The index is considered the most fundamental measure of housing well-being for home buyers in the state.

加州地產經紀人協會的購房指數計算基礎,是以買得起中價位的獨棟房(single-family home)計算,每一個地區與縣市各有不同數據,購房指數是加州買房者能力計算的參考指標。

A minimum annual income of $114,860 was needed to qualify for the purchase of a $545,820 statewide median-priced, existing single-family home in the first quarter of 2019. The monthly payment, including taxes and insurance on a 30-year, fixed-rate loan, would be $2,870, assuming a 20 percent down payment and an effective composite interest rate of 4.62 percent. The effective composite interest rate was 4.95 percent in fourth-quarter 2018 and 4.44 percent in first-quarter 2018.

買了一間54.5萬的房子家庭年至少必須在11.4萬元,如果房貸以4.62%計算,每月支付於房貸、利息、與地稅費用2千870元,房貸相較於2018第四季的4.95%較低,但是2018第一季的為4.44%。

Housing affordability for condominiums and townhomes also improved in first-quarter 2019 compared to the previous quarter, with 41 percent of California households earning the minimum income to qualify for the purchase of a $450,000 median-priced condominium/townhome, up from 37 percent in the previous quarter. An annual income of $94,690 was required to make monthly payments of $2,370. Thirty-nine percent of households could afford to buy a condominium/townhome a year ago.

除了買得起獨棟房(single-family home) 的人變多,買得起45萬元的連棟式房子(Townhouse)或公寓型(Condo) 的人也從去年的37%增加到41%。

Compared with California, more than half of the nation’s households (57 percent) could afford to purchase a $254,800 median-priced home, which required a minimum annual income of $53,620 to make monthly payments of $1,340.

Key points from the first-quarter 2019 Housing Affordability report include:

Housing affordability improved from first-quarter 2018 in 28 tracked counties and declined in 16 counties. Affordability in four counties remained flat.

In the San Francisco Bay Area, affordability improved from a year ago in every county. San Francisco County was the least affordable, with just 17 percent of households able to purchase the $1,532,500 median-priced home. Forty-six percent of Solano County households could afford the $430,500 median-priced home, making it the most affordable Bay Area county.

如果在舊金山灣區,能持有房的人也全面增加了。

然而,住舊金山市能買得起房子的比例較低,大概只有17%的家庭買得起中位數153萬左右的中價位獨棟房。Solano County的家庭比較幸福,年收入$90,590能買得起中價位約43萬元房子占比達46%。

Affordability results in the Southern California region were mixed as only Orange and San Diego counties recorded an improvement from a year ago, while San Bernardino and Ventura counties experienced a decline. Affordability was unchanged in Los Angeles and Riverside counties.

In the Central Valley region, affordability held even from a year ago only in two counties — Fresno and Sacramento — and fell in three counties — Kern, San Benito and Stanislaus. Kings, Madera, Merced, Placer, San Joaquin and Tulare counties recorded improvements.

Housing affordability improved in all four counties in the Central Coast region, which includes Monterey, San Luis Obispo, Santa Barbara and Santa Cruz counties.

During the first quarter of 2019, the most affordable counties in California were Lassen (63 percent), Kings (57 percent) and Siskiyou (53 percent). The minimum annual income needed to qualify for a home in these counties was $47,340 or less.

Mono (10 percent), San Francisco (17 percent), Santa Cruz (17 percent) and San Mateo (18 percent) counties were the least affordable areas in the state. San Francisco and San Mateo counties required the highest minimum qualifying incomes in the state. An annual income of $322,480 was needed to purchase a home in San Francisco County, and an annual income of $323,010 was required in San Mateo County.

舊金山市區、聖馬刁、聖塔克魯斯這些距離灣區不遠的地方,還是名列最難買得起房子的前幾名縣市。目前 Santa Clara County (南灣) 中價位房 $1,220,000,舊金山$1,532,500 ,而San Mateo為 $1,535,000屬全加州最高中位數房價區。

原文來自加州地產經紀人協會 https://www.car.org

幾點說明:

第一、文章裡的利率還是比實際利率計算高很多
第二、全加州幅員太廣、房價差異很大、平均數據只是參考指標

買房不是不可能的事情,也非年收入30萬才能在矽谷買房,我們可以見面聊聊你的想法跟計劃,請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析。

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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

2019年4月矽谷房市行情報告

今年雨水特別多,植物長得特別好,但是灣區最近花粉症很嚴重,我也是眼淚鼻涕直流,相信很多人都有這樣的感覺。每天開車,車子上薄薄一層淡綠色,看起來很像濾鏡,其實就是很惱人的花粉。住在灣區這幾年,花粉症好像越來越嚴重了,前兩三年沒啥事,有時候鼻塞昏沉,今年會流涕與淚的。唉,我好像找到灣區的缺點了 !

據說花粉過敏吃藥有效,可是我是一個不想攝取過多藥物的人,不想研究也不想吃,去了Trader Joe’s 買了當地蜂蜜吃,如果再更嚴重,下周再去買花粉吧!記錄一下每年春天才會有的灣區事,接下來看房市吧。

跟上個月推測的一樣,大部分的城市,市場都有熱絡一點。但是最近半個月,市場上的inventory變多,價格可能會先穩住,上漲太多的機率不太高。我的建議是繼續看繼續下offer,也許你有機會拿到好deal!

不要再問我會不會漲會不會跌了,想長期留在矽谷就趕緊買吧,現在很好挑。每一個月花那麼多錢幫人家養房子會比存在自己的房子好嗎?如果你有換房計畫,先賣後買或先買後賣都能安全操作,我們可以約時間見面討論一下。

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 180,000 listings


Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 890 listings


Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Cupertino’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 310 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Mountain View’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 480 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 430 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Los Altos’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 300 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Menlo Park’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 380 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is ‘5 – Berryessa’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 770 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is ’10 – Willow Glen’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 640 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Milpitas’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 550 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is one of ‘Almaden Valley’, ‘ Blossom Valley’, ‘South San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,900 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is one of Cambrian, Campbell
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,600 listings

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

2019年3月矽谷房市行情報告

先來貼一下各區域的 Average DOM & Sale to list price Ration

買氣跟氣溫一樣,已經逐漸回升,除了Open House 來人量,offer數相較於去年底到今年初,也明顯增加,從下列數據應該可以看出一點買氣回升的端倪。

不過市場還是沒有2017/2018的春天熱!

多數買家觀望心依舊,Disclosure送出去的多,收offer數大概是Disclosure的1/3,送offer還是不會太積極加價,但是幾個offer裡,總還是會有黑馬崛起的。市場正在發熱,我們繼續觀察後續發展。

Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is '18 - Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ’18 – Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is '8 - Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 950 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ‘8 – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 950 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ’14 – Cambrian’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is one of ’13 – Almaden Valley’, ’12 – Blossom Valley’, ’11 – South San Jose’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,900 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 780 listings
Time frame is from Apr 2018 to Mar 2019 Area Name is ‘6 – Milpitas’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings