股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 2

美國對於任何國家的人進來的旅客或乘客,都沒量體溫也不管,現在連聖荷西機場工作人員都中了。防疫有漏洞嗎?怎麼覺得是根本沒有防疫。

因為一連串疏忽、造成疫情,進而造成恐慌導致股市震盪,再加上石油價格暴跌, 經濟連帶受影響,實在是意想不到的發展。

現在大科技公司都在家上班了,矽谷上下班不塞車了,超市有人搶購糧食跟水,餐廳沒有太多人,各行各業要陸續受到影響了,業績如果不好,會不會有契約工失業、裁員潮?會不會有倒店潮? 沒人知道。

現況是,大家在家上班、NBA停止比賽、美國與歐洲斷航(除了英國)、湯姆漢克斯與歐洲官員等染上新冠肺炎、股市熔斷

而房市會怎麼走?

如果疫情持續發展,看房數減少也會連帶影響投標數,房市勢必會做出修正

當然也有不少人此時將股票獲利出盡,轉而投入房市

再說說房仲業目前現況,今天早上Intero某分公司發出訊息,有一個經紀告知公司,之前來到公司的客戶被檢測出得到新冠病毒,公司要求全體員工不得進入公司上班直到收到通知。

我帶客人看房改為Private Showing,盡量不看Open House,如果有買賣房的諮詢,我們用視訊代替直接見面。部分Agent還是繼續上新房做Open House,部分賣方經紀Host Open House戴上口罩,或直接在門口跟大家遠距離打招呼,然而這樣的疫情還是會讓大家恐慌的。

昨天公司幾個Listing (Sunnyvale 跟 95130)還是說有超過 listing price 有數個offer,加價率還不能公告。 Santa Clara也有Single Family 收到12個offer,95128也有一間房收到7個offer。

不過我發現有幾間房子轉為下市,主要還是擔心病毒吧。

兩個月前我們信心十足在搶房

兩個月後面對這史上數一數二的疫情與金融災難

年紀到了這裡,經歷到了這裡,之前SARS在台灣發生、之前的股災,可能我們很多人還年輕買不起房,這一次會是什麼樣的時機點?你怎麼選擇?

把這些細節寫下來,以後都是歷史。

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況

房市熱嗎? 上周末到這周不會太熱了!

因為沒有真正準備好的買家,都轉為觀望了。

但是會不會隨時回來? 沒有人知道

這樣的疫情與股市背景太特殊,就讓我在這歷史之際寫下矽谷房市現況吧。

先分享一下我入行到現在各個小轉折點

2015 年入行時,我在Berryessa KB home host Open house,地點不太好,但是社區新建,還是有一兩個offer,那年冬天幫客戶買到房子,還能議價或加上contingency,根據前輩指出,2012到2015都是相對穩定的房市,2016年想幫自己買房,春夏之際下了幾個offer沒拿到,最後在總統大選前眾人觀望時,我自己入手現在住的房,看回過去四年房價走勢,當初四次加價才拿到是正確的決定。

總統大選後,2017年的房市直飆,一直到2018年五月,我還記得是母親節、Memorial day,同樣回到 Berryessa 幫客戶Open house,房市瞬間急冷,原本三四月還有數十組人的搶房現象,五月底來人數一日剩下十組不到。連續六季的漲幅截止進入後來連續六個季節的整理,整理幅度平均10~15%,直到2020年,矽谷重回搶房熱潮。

前兩個月因為買家回籠,股市高點、利息低點,熱絡到出現數十個offer ( 請到我的粉絲頁往下找,我每一周都在看房,幾乎每一周都有更新,市況是什麼,我就說什麼。) 一直到3月初美國疫情日益嚴重,甚至3月9日出現股市熔斷等,但是這一周股市跟疫情影響,目前賣房受到挑戰,跟幾個listing agent聊天,多數人必須多開一周open house,等待觀望的買家回籠。

2020短短幾個月,股市像雲霄飛車,雖然多數買家轉為觀望,但是房市依然健康,個人認為,金融海嘯後銀行放貸審核謹慎,房市絕對不會垮如2009-2011年,市面上很多 short sale 甚至 foreclosure。

有人說是大好機會,只要病毒疑慮消滅,就能馬上反彈。

有人說不要接刀子,因為衰退是長期的。你怎麼看?

觀察前兩個月的市況,剛性需求還是非常強大,但是買家個人的買房階段準備到哪裡,可能會影響接下來的決定,矽谷有太多人的頭期款來自於股票,幸運者已經賣掉股票等待機會。沒有賣掉股票者,只能等待回檔再來決定。

我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期,反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手,從歷史經驗看來,很大的機會不需要搶房,就能買到沒有缺點的好房子。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

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聖荷西首座遊民短住中心開幕

聖荷西首座遊民 短住中心開幕了,大概地址位於1411 Mabury Road San Jose

聖荷西遊民短住社區 落腳貝律耶沙 州眾議員朱感生看好

記者江碩涵/聖荷西報導 2020年02月28日

原文轉載自世界日報網站

加州眾議員朱感生表示,希望社會能夠給予新機構更多機會。(記者江碩涵/攝影)聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,該區也是北聖荷西較多華人群居的聚落。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,這一帶也是北聖荷西較多華人群居的聚落。加州眾議員朱感生(Kansen Chu)表示,三年工作期以來,與聖荷西市府一起和當地社區開了九次會議,溝通協調許久,希望社會能夠給予新機構更多機會,也能讓這樣有助於社會的機構不斷拓展至每個角落,幫助更多遊民重生。

朱感生27日參與「遊民迷你屋社區」開張活動。他表示,該片土地遼闊、又是政府擁有,鄰近捷運站,遊民未來要找工作以及重新回到社會都有相當大的幫助,且這個社區也只能讓原本就是聖荷西的居民入住,因此這些人本來就在聖荷西民眾日常生活中,機構只是協助他們更容易、更快速回歸正軌,因此要給予肯定。

灣區地產經紀人簡明葳(Maggie Chien)表示,「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘,並不是緊鄰著其他住宅區,不過居民可能多少仍會擔憂住家旁就有遊民機構,機構剛開始的幾個月內可能會對當地區域房市多少有些短暫的影響。

長遠來看,她認為只要遊民社區運作順利、沒有太大的問題,加上這是市政府第一個示範的機構,應該會花較多心力維護和把關,相信久了以後,居民也能理解該機構對社會的幫助,對社區不會造成太長遠的影響,長期來看有個好的遊民機構,對社會仍有正向幫助。

住在貝律耶沙附近的居民王麥可說,原本就不太常去捷運貝律耶沙那一帶,多半還是在大華超市附近出沒,知道捷運貝律耶沙附近有遊民社區後,覺得可能在安全上會有些顧慮和考量,以後會盡量避免去那個區塊;不過還是要看政府怎麼運作這個社區,若運作得安全,之後應該不會有影響。「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘。(記者江碩涵/攝影)

矽谷首購買哪裡?

受ETToday房產雲專訪,聊「矽谷首購買哪裡?」還有在這些熱門區域買房需要注意的部份事項。

高科技人才多!矽谷首購族買房快狠準 房仲教你從「預算」挑好房

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲Rancho Santa Teresa一帶的住宅環境,學區好、交通便利且採買方便。

房產中心/綜合報導

矽谷房地產長期供不應求,10份以上投標搶房的事情時有所聞,但是首購族最常見的問題,就是不知道如何選擇地點跟適合自己的房屋類型。這一次我們先以預算來談,如何在南灣尋覓適合首購族的物件。

一般來說,買房族群在年收入13~18萬美金的矽谷小家庭最為常見,第一次買房總金額會在80~130萬美金之間,如果是單身貴族或家庭只有一個主要收入來源,買房總金額金額則多分布於50~80萬美金。

小家庭多數已經有1~2個小孩,或是正在計畫生寶寶,安全優質的環境與學區會是主要考量,如果80~130萬元,建議可以看2~3房舊公寓,Campbell、Cambrian、west San Jose、一帶有一些學區還不錯的舊式連棟房可以,獨棟房如果在130萬元,屋況可能會差一點或是面積小一點,必須再花錢擴建或裝修,如果只想買獨棟房,South San Jose有幾個不錯的區塊可以在130萬美元以下,買到格局好、屋況也好的房子。

像是Blossom Valley以及Rancho Santa Teresa,查房的時候郵遞區號是95119與95123。Rancho Santa Teresa這一區學區平均分數7分,高中以Santa Teresa High school為主,是附近熱門首選高中,學分9分。這一塊區域有Kaiser醫院,周末有農夫市集。

社區位置鄰近高速公路卻能享有安靜的生活環境,部分房屋後院還有綠意山景,山上的坡道能騎腳踏車或登山運動,採買往來Costco跟在 Blossom Hill路上的Oak ridges mall 也不遠,跨過85就有Blossom Hill車站與一個大型商場,有Target mall、Safeway超市、咖啡店等等商舖俱全。

附近有不少公司的南遷分部在此,距離未來的Google Village開車則在半小時內,社區鄰近高爾夫球場、游泳池與網球場與各大小公園等,簡明葳觀察,這裡的街廓寬廣、綠意盎然,部分房屋有山景,且鄰居多有孩子、所以居民搬遷率頗低,房屋釋出量相對稀有。

如果不講究學區而青睞建商蓋的全新房,Milpitas、北San Jose一直到Berryessa周邊都有新房推案,像是建商Pulte的Capitol 是蓋在農地上,相較於一些新房蓋在汙染過的土地,Capitol是農地改建,頗受青睞,目前銷售一半以上,三房總價87萬美金起、四房總價95萬美金起,社區直接面VTA站跟一些小型商場,近高速公路,CP值很高。

建商Toll brother推出的 Parkside目前第一期賣到剩下小一點的三房產品,總價101萬元起,訴求基地旁5公頃公園規劃以及走路到Milpitas Bart站,是矽谷地區罕見的大公園旁住宅,以後社區居民走天橋就能通到車站,第一期趕工中,未來還有第二期、第三期會推出。

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲農地改建的高CP值社區Capitol,賣得又快又好。

簡明葳提醒,South San Jose 與Cambrian一帶地區雖然範圍廣,但是看房的時候還是要注意,有些地區臨高速公路較近,要注意屋內與後院噪音量,部分街廓可能臨小型變電廠、高壓電塔、電線等,可以盡量避免,而這些早期興建社區因為電纜線都沒有地下化,如果後院都沒有電線桿、沒有電線通過則更是加分。

Santa Teresa一帶則要注意山區前兩排因為土質關係,地基有比較大的機率出現問題。如果偏好建商新房,第一次看房要由經紀人陪同註冊登記,未來才有買方經紀為你把關。

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

沉寂後再出發!矽谷房市醒過來

▲▼矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷房市沉寂1年半後,開始站上起漲點。(圖/簡明葳提供)

房產中心/綜合報導

在美股再創新高,房貸利率持續維持低檔的市況下,近3個月的矽谷房市,在沉寂了1年半後,2019年10月起,開始出現淡季不淡的跡象,尤其是現在上市的房源極少,矽谷房市蠢蠢欲動,現在入市買房,仍有機會買在另一個起漲點。

矽谷房價自2009金融海嘯後開始築底,2012年後一路漲至2018年夏天,近年最大的急速漲幅,出現在美國總統大選之後的2017年。根據MLS數據統計,聖塔克拉拉市買房平均加價率,從2016年的101%、漲至2017與2018年的105%。

當時矽谷開始出現排隊買房子的盛況、數十份投標數、上市一星期就賣掉的熱潮,最終在 2018年的春夏降溫,買家出現觀望心態,最後市場緩步降溫,積極看房的人數少了,投標數不再超過10份。2019年買房平均加價率跌至98%,幾乎是可以用表價買到房子,甚至可以殺價買房。市場溫度瞬間急凍直到2019年第3季,在這期間,多數的區域出現10~20%不等的跌幅,部分區域的跌幅與金融海嘯時期差距不遠。

矽谷區域房市觀察家簡明葳透露,2019年房市修正不少,雖然說每一間房子都有其獨特的方位與屋況,但是也曾聽聞有人買到一間價差高達18%的房子,該房所在的社區,在2018年3月的房市最高點,同房型、同尺寸成交價116.8萬元美金,2019年3月成交價104萬元,同年10月則可以買99萬元買到,

根據MLS數據統計,聖塔克拉拉市房價獨棟屋成交中位數,一路由2016年的102萬美金、2017年118萬美金、2018年133.5萬美金,至2019年回跌到126萬美金。

▲▼矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲假日湧現看屋潮。(圖/簡明葳提供)

連排房屋或公寓類型產品成交中位數,一路由2016年的65.2萬美金、2017年72.7萬美金、2018年88萬美金,至2019年,回跌到82.5萬美金。上市房數與成交銷售數比例,也與市場氣氛吻合,2017年幾乎是上市就秒殺的95.8%、在2018年春夏之後的降溫氣氛,因為銷售價格不符合賣家預期,上市房數與成交銷售數比例降至79.5%, 2019年賣方心態已經能接受緩和的市場而有所調整,上市房數與成交銷售數比例漲至83%。

在1年半的房價調整後,2020的矽谷房市有日益走揚的跡象,市場上最新上市房數量極少、周末看房數多,投標數屢創新高,仲介業者表示,一間Williow Glen房子,屋況並不好,還收到10組人投標;另一間Evergreen好學區房子,也收到9份,還有一間小一點的2房產品,則收到5份投標書,都是要加價才能買到。甚至市面上屋況好、而沒有嫌惡設施的房子,幾乎都有5份以上的投標書。2019年12月故意開低價上市的產品,還有吸引破百人搶標的案例。

簡明葳表示,矽谷因為買房人口結構與美國股市有很大的連動,股票好房市就不差,而多數人更是在超高房租的壓力之下,選擇買房自住,同時累積資產。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

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請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

2020 新的開始

每一年的年末與年初,跟大家一樣,總是會有一些想法跟計劃,今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年,每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習,換了公司沒換工作,希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式,提升自我,並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.

Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino

19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014

其餘聯繫方式都沒有變,2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子,賣到最好的價錢!

過去一年來,矽谷房市怎了?

註:10/17 再次更新,文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告,主因還是市場有點紛亂,並沒有明確的方向,所以不具參考指標。拉長期一點看,才會明顯感受也確立市場真的是跌價了,平均來說,成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據,目前只更新到八月,再下方的MLS數據才有到九月份的,我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據,2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer,38.2%上市的房子要降價求售,開價就是賣價 (這是平均值,在市場上買房子還是要參照周邊行情),中位數房價119萬美金,相較去年同期減少8.1%;市場上有一千三百多套房子在賣,相較去年同期多了6.1%, 共有875間賣掉;相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據,2018第四季、2019第三季,平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出,已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold 
(銷售中的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings
過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold 
(新上市的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後,2019年從2月到8月也不斷攀升,超過20%的Listing會降價求售。

Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪,剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎?加州地產協會數據只有抓Detached Single family,我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

過去一年Santa Clara 銷售價格中位數
(Sale Prices Over Time, Median)
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了,Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數,大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%,其次才是換屋的中青年人,加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州,比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%,2009只有19%,2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了,達到10年來最低,僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家,過去幾年賣房子非常容易,好賣、快賣、大賣,根本不用做什麼事就等offer上門,現在則是買方市場,反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作,同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留,多轉為觀望心態,或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少,disclosure 也發出去不少,但是受到市場跌幅,下offer數減少了。

看完這些,你覺得市場很糟糕嗎? 其實也沒有!

市場還是有一些樂觀因素, 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率,僅有2.1%~3.1%之間,是歷史上最低,加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升,2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點,顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告,2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個,新建房數只有18萬3111間,也能充分說明為什麼租金能不斷上揚,具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據,RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據,矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較,以及針對2020的預測。

2018年實際數據相較於 2019年的預測與目前數據
加州地產協會針對2020年加州房地產相關數據的預測

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告,也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價,用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點,告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑,不過淺顯易懂,我有專業工班跟多家Staging company合作喔!)

不斷強調數據數據數據!還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

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買房故事分享- 價差18%

今日交了一間房,去年12月買到的客戶轉介的,去年下著雨看房的客戶撿便宜,(因為屋主剛生小孩啊)。今年這位客戶,也抱著一定要撿到便宜心態買房。 可能意念夠強吧,我們第三個offer買到了!

去年同社區、同房型、同尺寸成交價117萬,今年三月104萬,我們買99萬,屋主以前也是broker,同時是社區board成員,一直說這小區財務很穩定,他都監督且幫忙規畫好了。因為屋主年紀大了要退休, 打算從住了20幾年安安穩穩的房子搬到退休村,準備出售之前換過全新的橡木地板、全新地毯,質感很好,都是中上等級。

這個房子我們要下標之前先看過同社區另一間,通常一個社區有兩間以上在賣,有時候價格會比較好談。 第一間我們不想出太高,畢竟離高速公路還是有點近,晚上無法開窗,難免會有些許白噪音。

買到的這間房子照片拍得不吸引人,也沒做staging,本來客戶連看都不想看的😌。後來照片拍得漂亮的那間差了一點沒有買到,想說去看看這間不起眼的也好,沒想到屋主自住、屋況很好 (之前沒買到卻裝修漂亮的是投資房、出租用),建材質感很好,房子好乾淨,就連walk through時也是一塵不染,浴室玻璃都沒有水垢喔,報告上的幾個小缺點屋主也負責修好了。

相較去年最高點,跌了18% ,這個社區算多,現在市場上Townhouse& Condo的平均跌幅10~15%。

最近市場的確有越來越冷清的跡象,其實看房數很多,Cupertino兩百多萬房都有破百組客戶、San Jose 一般房子前兩周也有50組人看房,只是出offer數不踴躍。 (市場還是有例外,學區好、屋況好、價錢合理的還是有multiple offers,昨天同事就說Lynbrook 200萬房,有7個offer)

市面上放得比較久的房子,多數是學區不好或屋況差,也因此調價格的不少、價格不好的話有些屋主會選擇下市、不賣轉租也是賣家的另一個處理房產的方式。

賣家持有成本低,如果沒有非賣不可的原因,在市場上出租目前都還算容易。我在Campbrain 靠近Campbell代管的出租房,九月的時候要出租,前三個星期總共有近50組人想約看房,只是知道是半年租期之後,多數希望是一年以上租約而作罷。

天氣轉涼,這兩個星期上市的房子量也逐漸減少了,上市的房源有些蠻不吸引人的,房價會不會繼續跌呢?繼續觀察中。