今天發生了幾件事，依然值得記錄下來。

股市依然慘烈，史上第二大跌幅。

一早Santa Clara County Recorder發出關門通知，全部的人傻眼了，Escrow officer, loan agent以及許多今天要close案子的賣家、買家不知道該怎麼做。

因為降息，銀行、估價師、產權公司(Escrow)現在是處於超級無敵忙的狀況，今天還搞了這怪事，期間甚至還出現一套救急方案，概念就是只要雙方簽字，雙方和議就能先給賣家拿走錢，買家等候市府產權登記再登記過戶。

想到這裡我就無限腦補，覺得危險，如果賣家這段期間拿著產權亂搞怎麼辦? 銀行會同意這樣嗎? 如果延後過戶呢？我的買家還要開始付貸款嗎? 何時開始付房地產稅呢? 而且先給賣家錢，產權保險的責任誰來擔呢？

後來又收到，此路不通

還好，到了六點多，陸續收到最新消息，Santa Clara County Recorders office WILL be accepting e-recordings from title companies starting tomorrow 3/16/2020，根據Compass今天寄出的email顯示，接下來三個星期還有八百多戶要準備過戶，希望能即早解決這問題啊。

另外，有六個縣市規定 Shelter in Place，這可不是封城，但是限制了所有非必要性的活動，公司也下令不準Open House，帶看房屋了。

因為帶原者不一定有症狀，為了保護我們與客戶，所有買賣交易行為先暫停了，不過最近聽到幾個Offer數還是超過五個，有幾個Off market也順利賣掉，我明天也還會下一個Offer，希望會有好消息。

請大家都待在家，不要出門，補充營養多運動，我們一定很快就能度過關卡！

房市熱嗎? 上周末到這周不會太熱了！

因為沒有真正準備好的買家，都轉為觀望了。

但是會不會隨時回來？ 沒有人知道

這樣的疫情與股市背景太特殊，就讓我在這歷史之際寫下矽谷房市現況吧。

先分享一下我入行到現在各個小轉折點

2015 年入行時，我在Berryessa KB home host Open house，地點不太好，但是社區新建，還是有一兩個offer，那年冬天幫客戶買到房子，還能議價或加上contingency，根據前輩指出，2012到2015都是相對穩定的房市，2016年想幫自己買房，春夏之際下了幾個offer沒拿到，最後在總統大選前眾人觀望時，我自己入手現在住的房，看回過去四年房價走勢，當初四次加價才拿到是正確的決定。

總統大選後，2017年的房市直飆，一直到2018年五月，我還記得是母親節、Memorial day，同樣回到 Berryessa 幫客戶Open house，房市瞬間急冷，原本三四月還有數十組人的搶房現象，五月底來人數一日剩下十組不到。連續六季的漲幅截止進入後來連續六個季節的整理，整理幅度平均10~15%，直到2020年，矽谷重回搶房熱潮。

前兩個月因為買家回籠，股市高點、利息低點，熱絡到出現數十個offer ( 請到我的粉絲頁往下找，我每一周都在看房，幾乎每一周都有更新，市況是什麼，我就說什麼。) 一直到3月初美國疫情日益嚴重，甚至3月9日出現股市熔斷等，但是這一周股市跟疫情影響，目前賣房受到挑戰，跟幾個listing agent聊天，多數人必須多開一周open house，等待觀望的買家回籠。

2020短短幾個月，股市像雲霄飛車，雖然多數買家轉為觀望，但是房市依然健康，個人認為，金融海嘯後銀行放貸審核謹慎，房市絕對不會垮如2009-2011年，市面上很多 short sale 甚至 foreclosure。

有人說是大好機會，只要病毒疑慮消滅，就能馬上反彈。

有人說不要接刀子，因為衰退是長期的。你怎麼看?

觀察前兩個月的市況，剛性需求還是非常強大，但是買家個人的買房階段準備到哪裡，可能會影響接下來的決定，矽谷有太多人的頭期款來自於股票，幸運者已經賣掉股票等待機會。沒有賣掉股票者，只能等待回檔再來決定。

我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期，反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手，從歷史經驗看來，很大的機會不需要搶房，就能買到沒有缺點的好房子。

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

▲矽谷房市沉寂1年半後，開始站上起漲點。（圖／簡明葳提供）

房產中心／綜合報導

在美股再創新高，房貸利率持續維持低檔的市況下，近3個月的矽谷房市，在沉寂了1年半後，2019年10月起，開始出現淡季不淡的跡象，尤其是現在上市的房源極少，矽谷房市蠢蠢欲動，現在入市買房，仍有機會買在另一個起漲點。

矽谷房價自2009金融海嘯後開始築底，2012年後一路漲至2018年夏天，近年最大的急速漲幅，出現在美國總統大選之後的2017年。根據MLS數據統計，聖塔克拉拉市買房平均加價率，從2016年的101%、漲至2017與2018年的105%。

當時矽谷開始出現排隊買房子的盛況、數十份投標數、上市一星期就賣掉的熱潮，最終在 2018年的春夏降溫，買家出現觀望心態，最後市場緩步降溫，積極看房的人數少了，投標數不再超過10份。2019年買房平均加價率跌至98%，幾乎是可以用表價買到房子，甚至可以殺價買房。市場溫度瞬間急凍直到2019年第3季，在這期間，多數的區域出現10~20%不等的跌幅，部分區域的跌幅與金融海嘯時期差距不遠。

矽谷區域房市觀察家簡明葳透露，2019年房市修正不少，雖然說每一間房子都有其獨特的方位與屋況，但是也曾聽聞有人買到一間價差高達18%的房子，該房所在的社區，在2018年3月的房市最高點，同房型、同尺寸成交價116.8萬元美金，2019年3月成交價104萬元，同年10月則可以買99萬元買到，

根據MLS數據統計，聖塔克拉拉市房價獨棟屋成交中位數，一路由2016年的102萬美金、2017年118萬美金、2018年133.5萬美金，至2019年回跌到126萬美金。

▲假日湧現看屋潮。（圖／簡明葳提供）

連排房屋或公寓類型產品成交中位數，一路由2016年的65.2萬美金、2017年72.7萬美金、2018年88萬美金，至2019年，回跌到82.5萬美金。上市房數與成交銷售數比例，也與市場氣氛吻合，2017年幾乎是上市就秒殺的95.8%、在2018年春夏之後的降溫氣氛，因為銷售價格不符合賣家預期，上市房數與成交銷售數比例降至79.5%， 2019年賣方心態已經能接受緩和的市場而有所調整，上市房數與成交銷售數比例漲至83%。

在1年半的房價調整後，2020的矽谷房市有日益走揚的跡象，市場上最新上市房數量極少、周末看房數多，投標數屢創新高，仲介業者表示，一間Williow Glen房子，屋況並不好，還收到10組人投標；另一間Evergreen好學區房子，也收到9份，還有一間小一點的2房產品，則收到5份投標書，都是要加價才能買到。甚至市面上屋況好、而沒有嫌惡設施的房子，幾乎都有5份以上的投標書。2019年12月故意開低價上市的產品，還有吸引破百人搶標的案例。

簡明葳表示，矽谷因為買房人口結構與美國股市有很大的連動，股票好房市就不差，而多數人更是在超高房租的壓力之下，選擇買房自住，同時累積資產。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®，2019年考取BROKER ® 證照，全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格：https://maggiechien.com/

自從2018年5月房市買氣轉下以來，至2019年10月為止，房價價格降幅依照區域有別，從平均10%到部分社區出現15~20%後，市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動，加上股市位於史上高點，還有總統大選行情與低利率的支持下，今年有計畫想賣房的朋友，可以即早開始準備了。

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：矽谷每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案：如果目前有房，必須借款換屋，有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做，我們討論計畫時，可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎？

我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

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