這個冬天的修房小雜事

家中全室remodel完畢大概9個月了,有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情,跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard: 我家隔壁有顆大紅木,夏末開始我家前院、屋頂都是落葉,直到還是持續有零星落葉,還好夏末快下雨之前,我就請清理gutter的handyman幫我加上網子,可以隨時打開來看那種,未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好,而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況,最近覺得檔大葉子效果不錯,至於會不會淤積,接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多,有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等,大家可以上網查查不同的效用,Home Depot都買的到,施工時注意安全,如果家裡周圍沒有大樹,也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension: 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近,很怕地基因此受潮,於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter:因為所有冷暖氣機都是新的,窗戶也很少開,但是卻發現灰塵問題異常嚴重,之前出門一陣子回來感冒還久咳不止,想來想去不對勁,一拆開暖氣濾網口才發現,原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙,根本沒有過濾空氣的效用,家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金,一個濾網最貴也不過$20~$30,摸摸鼻子自己換上最好的,建議都是一年至少要換一次,濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip,冬天的冷風吹才知道門縫有多大,我家門特殊點,所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold,購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上,很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY,如果有更專業的建議,歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧,最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫,地基外圍也有小小裂縫,應該是house settlement,有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理,再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

出價的藝術

 

出價的藝術

最近的房市雖然不熱,但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利,買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價,幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價?」能給什麼建議,通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps,我會找出附近類似產品成交價格,讓你了解一下周邊行情,甚至我會抓半年到一年的行情,讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析:這房子必須維修多少錢,客戶自身想要做的後續維修需要多少錢?你想做哪一些補強呢?換馬桶、換鏡子換洗手盆,裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等,我們可以概抓一下預算。 如果新房,我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況:最近市場狀況如何,需不需要加價,我們可能會遇到多少「對手」也想下offer,跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場:這房子在市場上多久了,也就是我發listing給你參考時,你會看到一個DOM (days on the market),為什麼放那麼久?是屋況太可怕沒人要?還是市場低迷等,搞清楚原因我們再投標。

第五:獨特性:每一個房子都是獨一無二的,就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因,討論出一個價位,搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved,或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點,就想砍價砍到底,低價送offer不是不可能,讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息,如果賣家價格實在很硬,或是賣家脾氣不太好,砍到人家不爽這offer就GG了,有時還是得將心比心嘛,如果你在賣房收到一個很差的offer,可能直接不回應了!

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi,但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的,絕對不是賣家。

 

 

 

2018年的矽谷房市分析報告

先跟大家說聲新年快樂!

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希望大家都有一個很棒的聖誕節&新年假期,我也回來上班啦,如果有關於矽谷房地產交易需求,可以開始跟我聯繫!

在此先整理一下2018年房市概況,再聊聊2019年的計畫

(想看之前所有房市分析請點擊這裡)

看數據之前,相信大家都感受到市場不再熱絡,在利率不斷攀升、全球經濟放緩以及中美貿易戰影響股市震盪的背景下,漲不停的房市終見喘息。

面對房市的修正,對於長期持有的買家、投資人都是一個機會,買家有更多選擇,投機客、Flipper縮縮手,也盼望這樣的調整讓市場更健康。

2018年9月矽谷房市行情報告一文,我就提到現在價格好談,後來我在10月~12月成交的房子,除了新裝修的房子還是熱門,其他一般condition的房子,幾乎都是低於listing Price成交,客戶在2018年6月進contract的全新房,我們也去跟建商談了價錢,建商也同意降價了。

2018年的房市走勢,1~5月隨著2017年的漲勢價格持續攀升至頂點,建商、社區行情依然不斷創下新高,後續因為利息調整,6月的open house我們就見到冷清的現象,7~9月還算平穩,美國國慶之後甚至還有一波熱潮,後來隨著股市震盪,10~12月都是修正的格局持續至今。

目前的市況因為房屋選擇變多,買家回歸理性,大致可以分為三種情形。第一、屋況條件好、地點好,依然深受歡迎,價格修正不到5%。第二、地點好、屋況普通的房子,買家評估只要能簡易修繕,價差能接受,多半也都會成交,價格修正約10%。第三、屋況不好、地點不夠好的房子則常常有買家棄標,必須back on the market 或甚至下市不賣了,價格修正率多達20%。

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綜觀去年南灣交易量,本文數據均以2019年1月2日 MLS統計數據為準

2018年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為14119間,銷售了10847間

比較2017年同期(2018年1月2日 MLS統計數據)

2017年南灣:San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間,銷售了11898間

2018買氣的確不如2017,但是數據僅供參考,因為這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

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此外,從我在MLS很常擷取下來使用的 Average DOM & Sale to list price Ration也能明顯的看出加價率減低、成交天數增加,顯示市場熱度不再瘋狂,買家回歸理性。先來看看我最熟悉的Sunnyvale,平均加價率幾乎是0%

SU

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings以上這一篇是以Sunnyvale為例,南灣其他城市也都是類似的走向

Santa Clara

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listingsm

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 500 listingsCB

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listingsCU

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ’18 – Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listingsB

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 730 listingsPA

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings以上數據能看出市況走向,但是每一個社區、每一個學區的成交價都與位置地點有別而有極大差異,如果要下offer,還是要做好精準的comparable.

矽谷房市的熱絡度跟股市一直是正相關,高點整理對於股市是健康的,觀察市況,想買房、換房的人一直都沒有少,但是股市震盪導致信心不足,預期2019應該會是維持高檔整理、交易量減少的現象。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

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我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

2018年5~8月矽谷房市行情報告

原來我的市況報告已經從月份變成季報(拍額頭)
實在是忙到沒有力氣寫文章啊!!
這應該是我的客戶們可以完全理解,有消息立即通報、有房屋立即帶看、有事情馬上處理…客戶的事情優先,寫文章就先放一邊啦!
尤其是這個八月,我交了五間房,其中三間是中古屋,兩間去年跟著買家一起排隊的房子,可說是去年的業績在今年實現。而中古房交屋過程出了點意外不說,還幫忙另一組客戶找了一家子可愛的租客。雖然日子過得有點混亂,吃飯常常是在路上快速來個麥當勞或越南三明治就解決,但是這數字創下個人紀錄,似乎也忙得不亦樂乎,工作上帶來的成就與助人的感動,已經大大超越收入這選項。
我沒有請助理,凡事親力親為,為的就是希望客戶在細微處都能感受到我的用心服務,當然也要怪自己多多少少有點工作狂,然後放不下心把事情交給別人🙄
好久沒寫文章,今天難得空檔想聊聊市場概況,我日日看房不間斷,當然我不可能天天外出看屋,不過天天刷手機、查MLS看每天上市房則是專職經紀每日必做的工作。
這幾個月觀察市況的結果發現,市場上買家其實還是不少,有剛需但是面對利率高、房源少的結果,總是會稍有猶豫,市場從五月Memorial Day瞬間冰凍以來,七月在國慶日之後稍有回溫,九月也稍有熱絡回升的跡象,但是瘋狂搶購的情況已經不復見。市況緩解下來時,出手不若也不必像今年三月之前積極。
漲多整理是必要的,這一個月以來,建商的新房有適度調整價格,漲幅不如去年激烈,中古屋市價則有點亂,我幫客戶買的房子已經不是用今年的成交價,甚至用去年的價格買到房子,買賣雙方的拉鋸戰在市場上非常明顯,僵持不下的結果,只要有點耐心,這兩個月看來多是買方得勝,當然也有賣方選擇直接下市,再待好時機賣房。
如果有在看房的都知道,房屋一定不會十全十美,總有地方需要調整、修繕,市面上缺點越多的房子以前矇著眼搶購,現在則是好殺價,如果不是太大的缺點,像是電塔第一排、高速第一排等等,還是有機會用好價錢買到好房子的。當然每一間房的屋況、屋主、買家的組合都不一樣,結果也非常多元。
昨天為了一位人在台灣的客戶看了矽谷中心百萬以下兩房,看房人潮有點零星,listing agent甚至不諱言說,有offer就滿意啦,加價率預計不到5%。我也看了幾間高價位的房,看房人數寥寥可數,看來上市時間要繼續拖長,期待有緣人。
如果你已經準備好了,現在正是買房好時機,與其跟大家搶破頭,不如現在冷靜下來好好挑房子,讓我來幫你好好談價格。而有些去年進不去的區域,現在反而是機會晉升好地段!
來看看南灣近半年的平均加價率跟上市所需日(去化所需天數)吧,市況就在數據裡!

PA
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings

Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’19 – Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings

MV
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Mountain View‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings

CU
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Postal City is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings

Cambrian
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’14 – Cambrian‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 830 listings

Santa Clara
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ‘8 – Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 1,000 listings

Campbell
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

Saratoga
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’17 – Saratoga‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 320 listings

Almaden
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’13 – Almaden Valley‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings

WL
Time frame is from Sep 2017 to Aug 2018 Area Name is ’10 – Willow Glen‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 690 listings

我是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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關於 HOA 的Litigation

 

HOA 其實就是Homeowner’s Association 有人翻譯為管委會,有人翻譯為管理會,而當你購買房子的時候,如果不是Single Family,通常多有HOA組織,且附帶的是厚厚的一大疊HOA文件,在下Offer之前,這些文件可是要仔細閱讀。另外,文末提到的HOA Fee的多寡也是更重要的一環。

動輒數百頁的HOA文件裡,主要記錄著HOA開會紀錄、HOA既定規矩(CC&R)與各式各樣新的規則(Rule & Regulation)必須遵守,當然HOA財務狀況(Budget)、HOA Reserve study等等,都是檢視這一家HOA是否正常運作或是未來營運狀況有沒有隱憂的可能性,有經驗的經紀人都會教你如何判別。

 

偶爾HOA會有訴訟 (Litigation)這個時候就必須了解正在訴訟的項目,多數人一聽到社區有訴訟就倒退幾步,其實新建社區在十年內,因為在建商保固期間,HOA告建商爭取更多維修款並不難見到,多數案例都能拿到建商撥款或再讓外包廠商繼續維修。

目前多數的訴訟都還是有貸款銀行願意承作,像是Bank of the west,、Coast to Coast、Universal Capital Mortgage、 New American Funding 、First Republic Bank 等等,但是每一家銀行規定的條件有別,舉例來說有些銀行願意承作正在打官司的社區,卻只能作Primary Home & Second Home的貸款,而不願意借貸給投資者。有些銀行規定申貸者信用分數達740分以上等等,必須要一家一家問清楚。

 

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不過,也因為買方個案差異性大,風險最小的作法,還是參考社區過去在Litigation期間,是由哪一些銀行願意承貸,問詳細該銀行的現有規定,再來遞Offer,否則在Offer上面放上Loan Contingency 則是保護買賣雙方的權益之一。

當然HOA有訴訟案利率會稍微比市面上的高出0.25%上下,但是只要訴訟一結束,只要有機會拿到更好的利率,就隨時可以找其他家Refinance,有時候甚至會因為在社區Litigation買到房子,還撿到便宜呢!

希望這一則分享能對你看到HOA的Litigation有更多助益。 HOA文件是厚厚一疊卻又乏味,但是其中細節多、查看的技巧也多,下Offer之前,千萬不要簽名不讀就帶過。

對了,HOA Fee依照含括項目有別,當然越低越好,因為自住期間不能抵稅、如果未來有出租的可能性,租屋期間通常是房東負擔HOA Fee的。

目前新建社區如果有豪華設施、中半島地區很常見到HOA超過$400/月 以上,如果是老人公寓、高級地段公寓,HOA常見$600~2500/月,南灣 20年以上社區,均價約$300/月,依照社區設施多寡有別,南灣15年以下社區,設施不多,HOA Fee含括的項目也僅有社區維護,多數在150~250/月之間 。

關於HOA文件,可以寫上多篇文章,有機會我會慢慢分享。

最近有一個低HOA的Listin在2508 Heron Ct. San Jose,趁機宣傳一下,歡迎預約看房

 

 

 

 

2018年1月矽谷房市行情報告

今天(2/2)寫稿日股票稍有修正,股市這幾年歷經的漲勢不斷,稍有修正不也是好事一樁?

股票回檔,房市呢,我們處在全美最熱的房市區,還不見任何跌勢,如果股市真的大幅下修,也許價格還會有回穩的可能,若要見到下跌,可能短期內不容易。

2018年1月是offer寫到手軟,整個月是漲得又驚又快,不然就等著從別人的成交價往上加價。今年開始我的粉絲頁 會有我當周我跟同事下offer的最新成交狀況匯報,如果能及時掌握行情,對於周邊下次出價會更有幫助。

在這個賣方市場的時代,屋況差、長黴長菇、地基有問題的房子都還是一堆人投標,更不用說裝修完畢或是屋齡較新的房子了,offer數破表、加價率直飆、沒有超過comps 5%以上是肯定拿不到房子的,也因此買房投標之前買家更要謹慎,算好手上現金多寡,才能不讓保證金被扣走。

最近常跟客戶說,真的很抱歉,最近買房無法幫你省錢,而且保證會買在歷史高點,但是沒有人知道何時是最高點。必須要請你做出選擇,因為買與不買、要不要留在這一個城市,每個人都有不同的人生規劃跟方向。但是當您下定決心要在這裡買房,我是全職經紀人,必能為你全力以赴。

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一月幫客人搶到房子的客人感謝信,買到房子真的很難,買到好deal更難,謝謝客戶的肯定。

 

 

 

 

來看看2018年1月加價率與成交所需天數,1月數據代表著2017年12月的行情跟買氣。看2017年2月到2018年1月的數據,更能完整看出2017年一整年房市走勢,加價率一路攀升、去化日期一路減少,買氣依然維持高檔水位,在矽谷買房,難度繼續升高。

以下圖示折線為加價率,長條圖為房子上市到銷售所需時間。

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 900 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Sunnyvale’. Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 900 listings

 

C
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings

 

M
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Los Altos' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 370 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Los Altos’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 370 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is 'Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 480 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Postal City is ‘Campbell’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 480 listings

 

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings

AV
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Almaden Valley‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 400 listings

Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 810 listings
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Evergreen’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

CB
Time frame is from Feb 2017 to Jan 2018 Area Name is ‘ Cambrian’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

 

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矽谷房產筆記/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

 

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