2020 7-8月矽谷房市行情報告

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九月啦!! 每次到了九月,天氣涼了一點,看到萬聖節的飾品店又開,好像就覺得要迎接萬聖節、感恩節、聖誕節,然後今年要走到尾聲。

應該很多人都跟我一樣,希望今年日子過得快一點,疫苗也快一點出現吧。唉…疫情、野火、哪裡也不能去,國外不能飛,國內度假不敢去,RV 又貴又嫌麻煩,經驗也不是很豐富,Tesla沒有買到或賣太早 :),怎麼感覺百業蕭條,可是股票跟房市還是沒跌,總之今年就是一個奇異的年,有點難過的年,不知道大家是不是跟我一樣的心聲。

謝謝大家聽我Murmur完畢,來看看過去兩個月的房市走勢,交易量維持穩定,平均成交價在七八月間創下了最高點,平均成交中位價也回到2018年高點水平,以下有我擷取自MLS的圖表給大家參考。

首先是Santa Clara County交易量圖

Time frame is from Sep 2019 to Aug 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Results calculated from approximately 17,000 listings

Santa Clara County Number of Homes For Sale vs Sold,交易量看起來很穩定,我特別去查了MLS Santa Clara County交易間數 2017年總間數是15206,2018年為 13949間、2019年是13367間、2020目前一到八月成交間數為7757間,相較於2019年同期9013間還是相對少一些,但是從listing 間數來看,2019年一到八月總共有17825間房上市,2020年一到八月總共才12281間房上市,難怪一間美房難尋,然後房價暫時沒見跌勢。

再來下面這張是

▲Santa Clara County 平均成交價與成交所需天數

然後,有點驚嚇卻不意外地 平均成交價在2020疫情期間創下歷史新高點平均成交價中位數則是回到2018年最高點水位

▲平均成交價在2020疫情期間創下歷史新高點

平均成交價中位數則是回到2018年最高點水位

我們以為的矽谷房價最高點就在2018了,結果總是還有更高點。我也做出租管理,最近碰到一個租客跟我說,他們等了十年,以為房價會跌,但是都沒有跌,疫情期間原本以為房價能跌一點,沒想到五月以後又以這樣的速度彈回來。

說到這裡,一定又會有人問,房價還會繼續漲嗎? 現在可以下手嗎?每次我都回答,問我房價走勢跟要不要買房子你不如去算命,人生重大決定你來決定,最近則是比較多想換房的客戶,今年我也處理好幾件換房的客戶,一買一賣順利搞定,即使疫情來襲,我們還是關關難過關關過,順利完成了這任務。要不要買房、賣房、換房你決定,剩下的就交給我。

今年我買房最果斷的客戶在兩個星期內買到房子,我們曾經在一天看了十間房子,能如此迅速也需要一點運氣,還要很大的決心,他的果斷讓他至少市值已經增加幾萬塊了。

但是話說回來,買房不是要賺錢,買房是安家也安心,在自己的負擔能力裡面紮根在矽谷,然後努力工作。能在矽谷買房是很幸運的,大量且穩定的工作需求,吸引全球人才到此學習、工作,誰來矽谷不是被高薪吸引過來的? 美國少見的幾個區域一邊住還能一邊賺增值,住兩年三年就能賺錢我不敢說,因為你還要仲介費5%,住五年以上扣掉中介費還能打平的的區域,整個美國也不常見吧。

以下我們看看各區域的加價率與成交所需天數

Time frame is from Sep 2019 to Aug 2020

Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’


▲Almaden Valley, Blossom Valley, South San Jose
Results calculated from approximately 1,600 listings

▲ Cupertino, Results calculated from approximately 320 listings

▲ Cambrian, Campbell, Willow Glen
Results calculated from approximately 2,100 listings

▲Sunnyvale Results calculated from approximately 720 listings

▲Santa Clara (City) Results calculated from approximately 760 listings
▲ Berryessa Results calculated from approximately 630 listings

▲Palo Alto Results calculated from approximately 400 listings
▲Mountain View Results calculated from approximately 440 listings
▲ Santa Teresa area Results calculated from approximately 280 listings

特此公告今年暫時不接新客戶了,如果您在9/1日之前聯繫過我或是我的老客戶,我一樣服務到底,所有問題隨時傳訊息打電話,找Maggie買房子是一次買房 終身服務的 🙂

2021 年有計畫買、賣房屋、換房的新朋友,我們今年12月再約時間聊一聊囉。房市分析會照樣寫,所有服務一樣照舊,只是2020年目前不再接新客戶,如果需要幫忙轉介其他專業經紀,一樣可以私訊我,謝謝。

Maggie是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

疫情下的 矽谷房市概況 8

這一兩週,房市回溫,尤其體現在有土地的房子上,只要開價合宜,屋況不會太差,兩個星期內都會賣掉。 而這幾天據說放了一陣子的小Condo也開始搶了。

買氣累積了幾個月,現在必須消化,但是市面上真的很值得用搶的房子其實不是很多,做好你的貸款準備、心理準備,用沒有contingency的clean offer 在這個市場上也能擁有一點勝算,不一定是高價取勝。

常常有客人告訴我,想買房。但是第一步的貸款文件都沒準備好,往往就這樣錯過了不錯的房子,我們可以電話聊聊你的需求,再來看看需要哪一方面的準備或加強。

前幾天有一個電話諮詢,大概的問題與需求有幾個關鍵字。

80萬、買南灣、學區不要太差、先出租、大學城旁或大公司旁、投資用、兩年後賣掉賺價差。

我很老實地回答這組潛在的客戶,現在不是投資的時候,疫情風暴未止,雖然很多人不再談論疫情,疫情人數卻一直上升,且因為SIP 跟許多大公司都讓員工在家工作,有些人可能搬出矽谷之外找尋更大的房子,或是大學城因為遠距教學,空屋情況頗多,買房出租可能會遇到空租的問題。

這對買家因為個人需求只想持有兩年,兩年後賣房的基本開銷是6%房價,沒有人能保證房價漲幅超過6%,兩年後你可能白忙一場。

我針對他們兩人的現況給予之後再買房的建議。房市的投資要放長期,像2016∼2018的漲法可能不會在短期內出現,#我認為疫情穩定之後#矽谷就業再次回籠才會有

今年的買氣與旺季期間,完全被疫情打得沒有規矩可循,但是可以預期的今年七月應該不會是淡季,過去在國慶日前後總是市場會冷淡些,今年出不了城,咱們就繼續看房吧。

想買自住房的,房子一直還會有,我之前就說過,不會有好deal,但是也不需急追。不是拿不到deal,而是市場已經跟1~2個月前不一樣,至於那些吹噓說自己這一兩週拿到好deal的,如果去看看屋況跟周邊行情吧,多數其實就是一個市場價,因為大部分的屋主是很熟悉市場動態的。

今年的買房過程可以拉長一點,但是你必須把自己準備好,財務、心理都是。好房錯過就不再☝️😊我持續每一星期看房,幫你關注矽谷房地產市場。

#耐心等好房 #耐心等好房

圖:昨日看某間房看到的後院🌳😍

https://www.zillow.com/profile/Maggie-Chien/

289 Dondero Way San Jose

我的Listing 剛剛上市了。 289 Dondero Way SJ3B/ 2B /1516 Sq.Ft. Lot 6295Sq. Ft. Asking $998,000-這間不可多得的房子,幾乎沒缺點可以挑剔,採光、環境、學區樣樣好。地點距離高速公路與商場都不遠,卻座落在一個寧靜的街上,鄰居素質整齊,距離游泳池、圖書館、農夫市集都很近。房子本身前院屬低維護院子、後院則有小孩遊戲設施、有草皮可供奔跑、再擺一組戶外桌椅、烤爐 空間依然綽綽有餘。
這間目前是三房、兩衛浴 (浴室都有開窗喔)的格局,樓下有一個客廳、樓上有Family Room,現在SIP期間用來當作工作室最適合不過,County Record 是四房,如果想要把房間加回去也很容易,還有機會增加房屋的價值。
如果有興趣看房再請您私訊我、或電話4085053003 找Maggie。有興趣賣房、換房也很歡迎您找我聊一聊,看看我們怎麼在這段特殊期間幫客人買賣矽谷房地產。

Lovely house nestled in a quiet Rancho Santa Teresa neighborhood. Updated and well maintained 3 bed/2 bath 1516 sq ft. Cathedral ceiling combined with large windows provides an airy space filled with natural light. Optional 4th bedroom currently used as a large den on the 2nd floor. County record shows 4 bedrooms. Cherry wood kitchen cabinetry with granite slab countertop, stainless steel appliances and a brand new stove. 2 completely updated bathrooms with bathtubs and windows for easy ventilation. Large 2-car garage with extra storage space. Low-Maintenance yard. Play structure in the backyard is included in the sale without warranty. Great schools: Santa Teresa Elementary School, Bernal Intermediate School, Santa Teresa High School 10-min walk to local farmers market, library, restaurants and Rancho Santa Teresa Swim & Racquet Club. 4 mins drive to Safeway and 6 mins to Costco! Easy access to Hwy 85/87/101.

http://www.289dondero.com/

疫情下的 矽谷房市概況 7

It’s all about confidence. 我有一個地產名嘴好朋友,我們常常交換心得,其中她讓我印象最深刻的一句話,就是房地產好壞,看的都是信心。


上周末、昨天、今天都有看房,明顯感受到買家信心回到市場,房市回溫,跟這天氣一樣熱熱熱,市面上剛剛上市的房子,如果開價得宜、房子沒太大問題,這幾天開始已經都能感受到multiple offers的熱度。


目前的市況,很明顯地感受到從SIP初期瞬間冷掉的房市人氣,即將遞延到今年夏天。市場上也可以看到不少三月下市的房子,重新上市就有好offer的情況。


因為SIP而關在家的時候,更讓人對於居家條件的需求再度改變。房市轉熱,買家可是要冷靜思考自己所需要的空間是什麼,不要瞎搶。


舉例來說,如果Work From Home成為趨勢,房間數多、多一個辦公室可以在家工作最好,最好還要能鎖上門,避免開會時寵物跟小人物入鏡頭 ><


在家關久了夫妻對看很討厭,多一個客廳能多一台電視也好。如果不愛看電視,多一個空間大家冷靜一下,所以有個living room可能不夠了,再來一個Family room更貼近需求。


大家都開始自己煮菜,廚房如果有中島就更好了,能盡情地把中島拿來做水餃、做麵包、擀麵,反正空間越多越好用,如果只有電爐可能不夠看,房子要有瓦斯爐對有些人來說可能突然變得很重要,如果小Condo一定要有陽台,能種種花草BBQ也是不賴。


我則是覺得我家車庫好像不夠大,很想改成大一點的健身房,也很想改造洗衣房,增加更多收納功能,因為囤貨沒地方塞,老房子也沒Pantry,其實收納空間明顯不足啊。


搶房已經開始,SIP卻還沒結束,你看的房子是真正安靜嗎? 還是現在只是車流量少?你沒注意到。 SIP還沒結束,塞車可能不是問題,如果開放上班,你能忍受住遠一點、或是公司可以讓你常常Work From Home嗎? 冷靜想想,你需要什麼樣的房子與空間。

以上是一點點最近看房的心得與大家分享。

圖片出處為最近喜歡的品牌櫃子Treku 剛剛趁打折買了他們家的電視櫃,滿意 🙂

媒體受訪:開始有人看房 灣區業者:房市緩慢回溫

居家避疫(shelter in place)措施實施已月餘,一開始實施時,矽谷房產交易瞬間停擺,隨著3月28日加州政府公布房產業改列為必要性服務(Essential Service)後,陸續有人預約看屋,房市緩步交易,官方數據統計,聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約,顯示不少人疫情期間仍有信心買房

美國多重房源系統(MLS, Multiple Listing Service)統計,到23日最新數據,聖他克拉拉縣目前共有1328間房屋上市待售,其中包含獨棟屋、鎮屋及公寓,過去30天內新上市有657間,其餘671間已上市超過30天,過去30天內有232間房屋進入合約中,288間暫時下市或取消銷售。目前1328間待售房屋中,184間曾調降過價格,但有64戶調漲過價格。

房仲表示,居家避疫初期,真的非常冷清,無法帶看房,很多人也不願在疫情時刻買房,自從3月底政府將房地產業列為必要性服務後,在有限制條件下就能看屋,例如看房要簽署文件、同一空間最多只能三人看屋、停止公開看屋活動轉為私下約看屋等。

灣區房產經紀Maggie Chien表示,雖然限制條件增加了,但開始有客戶提出想看房,也有客戶真的下單買屋,房市緩慢加溫中,也有屋主擔心後續房市變化,只要買方提出條件能接受,幾乎都願意在這段期間成交,買方甚至有機會可以撿到便宜。

舉例來說,聖他克拉拉市有間獨棟房屋,面積1348呎,三房兩衛屋況尚可,屋主原本開價117萬9000多元,2月已經成交,後來不知什麼原因交易取消又回到市場上,3月下旬有買方得知該消息後,私下請仲介協調談價格,最後4月7日登錄以100萬元整成交,等於比屋主開價低了將近18萬元。

好學區的房屋更是價格堅穩,例如美新周刊(US News & World Report)22日公布的「全美100強公立高中」,聖荷西林布魯克高中(Lynbrook High)再度上榜。Maggie Chien分析,這類好學區的房屋現在出售的房源更是相當少,一屋難求,也很難有機會在疫情中撿到便宜,疫情期間更能看出好地段房屋易漲難跌的特性。

房仲林瑪莉分析,現在有不少想趁機撿便宜的客戶在看房子,也有人把握不用搶屋的時候看房,只是整體市場能看的房屋數量少,連帶地交易量少,因此難以預測整體市場漲跌幅,等居家避疫到尾聲,市場逐步恢復交易,房市漲跌幅方向會更明確。

好學區的房屋通常具有價格堅穩、易漲難跌的特性。(記者江碩涵/攝影)

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 4

今天發生了幾件事,依然值得記錄下來。

股市依然慘烈,史上第二大跌幅。

一早Santa Clara County Recorder發出關門通知,全部的人傻眼了,Escrow officer, loan agent以及許多今天要close案子的賣家、買家不知道該怎麼做。

因為降息,銀行、估價師、產權公司(Escrow)現在是處於超級無敵忙的狀況,今天還搞了這怪事,期間甚至還出現一套救急方案,概念就是只要雙方簽字,雙方和議就能先給賣家拿走錢,買家等候市府產權登記再登記過戶。

想到這裡我就無限腦補,覺得危險,如果賣家這段期間拿著產權亂搞怎麼辦? 銀行會同意這樣嗎? 如果延後過戶呢?我的買家還要開始付貸款嗎? 何時開始付房地產稅呢? 而且先給賣家錢,產權保險的責任誰來擔呢?

後來又收到,此路不通

還好,到了六點多,陸續收到最新消息,Santa Clara County Recorders office WILL be accepting e-recordings from title companies starting tomorrow 3/16/2020,根據Compass今天寄出的email顯示,接下來三個星期還有八百多戶要準備過戶,希望能即早解決這問題啊。

另外,有六個縣市規定 Shelter in Place,這可不是封城,但是限制了所有非必要性的活動,公司也下令不準Open House,帶看房屋了。

因為帶原者不一定有症狀,為了保護我們與客戶,所有買賣交易行為先暫停了,不過最近聽到幾個Offer數還是超過五個,有幾個Off market也順利賣掉,我明天也還會下一個Offer,希望會有好消息。

請大家都待在家,不要出門,補充營養多運動,我們一定很快就能度過關卡!

聖荷西首座遊民短住中心開幕

聖荷西首座遊民 短住中心開幕了,大概地址位於1411 Mabury Road San Jose

聖荷西遊民短住社區 落腳貝律耶沙 州眾議員朱感生看好

記者江碩涵/聖荷西報導 2020年02月28日

原文轉載自世界日報網站

加州眾議員朱感生表示,希望社會能夠給予新機構更多機會。(記者江碩涵/攝影)聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,該區也是北聖荷西較多華人群居的聚落。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,這一帶也是北聖荷西較多華人群居的聚落。加州眾議員朱感生(Kansen Chu)表示,三年工作期以來,與聖荷西市府一起和當地社區開了九次會議,溝通協調許久,希望社會能夠給予新機構更多機會,也能讓這樣有助於社會的機構不斷拓展至每個角落,幫助更多遊民重生。

朱感生27日參與「遊民迷你屋社區」開張活動。他表示,該片土地遼闊、又是政府擁有,鄰近捷運站,遊民未來要找工作以及重新回到社會都有相當大的幫助,且這個社區也只能讓原本就是聖荷西的居民入住,因此這些人本來就在聖荷西民眾日常生活中,機構只是協助他們更容易、更快速回歸正軌,因此要給予肯定。

灣區地產經紀人簡明葳(Maggie Chien)表示,「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘,並不是緊鄰著其他住宅區,不過居民可能多少仍會擔憂住家旁就有遊民機構,機構剛開始的幾個月內可能會對當地區域房市多少有些短暫的影響。

長遠來看,她認為只要遊民社區運作順利、沒有太大的問題,加上這是市政府第一個示範的機構,應該會花較多心力維護和把關,相信久了以後,居民也能理解該機構對社會的幫助,對社區不會造成太長遠的影響,長期來看有個好的遊民機構,對社會仍有正向幫助。

住在貝律耶沙附近的居民王麥可說,原本就不太常去捷運貝律耶沙那一帶,多半還是在大華超市附近出沒,知道捷運貝律耶沙附近有遊民社區後,覺得可能在安全上會有些顧慮和考量,以後會盡量避免去那個區塊;不過還是要看政府怎麼運作這個社區,若運作得安全,之後應該不會有影響。「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘。(記者江碩涵/攝影)

矽谷首購買哪裡?

受ETToday房產雲專訪,聊「矽谷首購買哪裡?」還有在這些熱門區域買房需要注意的部份事項。

高科技人才多!矽谷首購族買房快狠準 房仲教你從「預算」挑好房

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲Rancho Santa Teresa一帶的住宅環境,學區好、交通便利且採買方便。

房產中心/綜合報導

矽谷房地產長期供不應求,10份以上投標搶房的事情時有所聞,但是首購族最常見的問題,就是不知道如何選擇地點跟適合自己的房屋類型。這一次我們先以預算來談,如何在南灣尋覓適合首購族的物件。

一般來說,買房族群在年收入13~18萬美金的矽谷小家庭最為常見,第一次買房總金額會在80~130萬美金之間,如果是單身貴族或家庭只有一個主要收入來源,買房總金額金額則多分布於50~80萬美金。

小家庭多數已經有1~2個小孩,或是正在計畫生寶寶,安全優質的環境與學區會是主要考量,如果80~130萬元,建議可以看2~3房舊公寓,Campbell、Cambrian、west San Jose、一帶有一些學區還不錯的舊式連棟房可以,獨棟房如果在130萬元,屋況可能會差一點或是面積小一點,必須再花錢擴建或裝修,如果只想買獨棟房,South San Jose有幾個不錯的區塊可以在130萬美元以下,買到格局好、屋況也好的房子。

像是Blossom Valley以及Rancho Santa Teresa,查房的時候郵遞區號是95119與95123。Rancho Santa Teresa這一區學區平均分數7分,高中以Santa Teresa High school為主,是附近熱門首選高中,學分9分。這一塊區域有Kaiser醫院,周末有農夫市集。

社區位置鄰近高速公路卻能享有安靜的生活環境,部分房屋後院還有綠意山景,山上的坡道能騎腳踏車或登山運動,採買往來Costco跟在 Blossom Hill路上的Oak ridges mall 也不遠,跨過85就有Blossom Hill車站與一個大型商場,有Target mall、Safeway超市、咖啡店等等商舖俱全。

附近有不少公司的南遷分部在此,距離未來的Google Village開車則在半小時內,社區鄰近高爾夫球場、游泳池與網球場與各大小公園等,簡明葳觀察,這裡的街廓寬廣、綠意盎然,部分房屋有山景,且鄰居多有孩子、所以居民搬遷率頗低,房屋釋出量相對稀有。

如果不講究學區而青睞建商蓋的全新房,Milpitas、北San Jose一直到Berryessa周邊都有新房推案,像是建商Pulte的Capitol 是蓋在農地上,相較於一些新房蓋在汙染過的土地,Capitol是農地改建,頗受青睞,目前銷售一半以上,三房總價87萬美金起、四房總價95萬美金起,社區直接面VTA站跟一些小型商場,近高速公路,CP值很高。

建商Toll brother推出的 Parkside目前第一期賣到剩下小一點的三房產品,總價101萬元起,訴求基地旁5公頃公園規劃以及走路到Milpitas Bart站,是矽谷地區罕見的大公園旁住宅,以後社區居民走天橋就能通到車站,第一期趕工中,未來還有第二期、第三期會推出。

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲農地改建的高CP值社區Capitol,賣得又快又好。

簡明葳提醒,South San Jose 與Cambrian一帶地區雖然範圍廣,但是看房的時候還是要注意,有些地區臨高速公路較近,要注意屋內與後院噪音量,部分街廓可能臨小型變電廠、高壓電塔、電線等,可以盡量避免,而這些早期興建社區因為電纜線都沒有地下化,如果後院都沒有電線桿、沒有電線通過則更是加分。

Santa Teresa一帶則要注意山區前兩排因為土質關係,地基有比較大的機率出現問題。如果偏好建商新房,第一次看房要由經紀人陪同註冊登記,未來才有買方經紀為你把關。

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

2020 新的開始

每一年的年末與年初,跟大家一樣,總是會有一些想法跟計劃,今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年,每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習,換了公司沒換工作,希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式,提升自我,並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.

Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino

19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014

其餘聯繫方式都沒有變,2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子,賣到最好的價錢!