股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 3

昨天同事說:「客户今天告诉我,如果湾区情况变糟,她就回国了,房子随风去了」

聽到這句話,我也莫名激動,因為我也感覺到同事很沮喪,在這個時間賣房子,壓力一定比山大,除了賣家急、買家反覆、暫時無法Open House、看房量會減少、還有市場的不確定因素,太多太多了。

我馬上對她精神喊話,如果賣房不是現在唯一的選擇,可以選擇下市也不要隨便賣,這是我們賣房經紀的職責。

客戶慌張,我們要比他們冷靜,做出判斷。大部分的客戶一定都有一點周轉金能撐一下,從歷史經驗看來,灣區的房子最糟糕也就是一兩年的整理,更何況同事正在銷售的是一間學區房。

要不要現在出場,當然是客戶的選擇,但是我們能協助判斷,給客戶提出一些選擇,討論後再決定。

昨晚也有人諮詢我趁機換房的打算。 我也實話實說:「賣低買低、賣高買高,能做到賣高買低的的僅在非常非常少數」

然而房子又不只是看價格而已,最近在家工作的人,應該更能體會到居家環境安全、舒適、採光好、格局配置得宜等的重要性。

如果以後在家工作成為趨勢,市場的喜好在格局使用上與地點的選擇,勢必又會有一場調整。

大家加油,我們一起努力面對這樣的挑戰。要相信美國政府的能力,相信科技,相信自己的身體,不要出門、多洗手,珍惜跟家人相處的時光,也許趁機修養一下身心,一同祈求疫情盡快逆轉。

對了,我們能提供個案目前市售價評估,但是暫時不討論房價起伏了,如果您不是要認真馬上投入市場,一直問後續漲幅並無意義。

房地產經紀人是人不是神,誰也不知道後續走勢,我們只能在當下為客戶盡力而為。我們提供選擇,而如何選擇?必須由您來決定。

再次重申,此時請不要恐慌!!🏡希望大家都健康平安❤️

聖荷西首座遊民短住中心開幕

聖荷西首座遊民 短住中心開幕了,大概地址位於1411 Mabury Road San Jose

聖荷西遊民短住社區 落腳貝律耶沙 州眾議員朱感生看好

記者江碩涵/聖荷西報導 2020年02月28日

原文轉載自世界日報網站

加州眾議員朱感生表示,希望社會能夠給予新機構更多機會。(記者江碩涵/攝影)聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,該區也是北聖荷西較多華人群居的聚落。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,這一帶也是北聖荷西較多華人群居的聚落。加州眾議員朱感生(Kansen Chu)表示,三年工作期以來,與聖荷西市府一起和當地社區開了九次會議,溝通協調許久,希望社會能夠給予新機構更多機會,也能讓這樣有助於社會的機構不斷拓展至每個角落,幫助更多遊民重生。

朱感生27日參與「遊民迷你屋社區」開張活動。他表示,該片土地遼闊、又是政府擁有,鄰近捷運站,遊民未來要找工作以及重新回到社會都有相當大的幫助,且這個社區也只能讓原本就是聖荷西的居民入住,因此這些人本來就在聖荷西民眾日常生活中,機構只是協助他們更容易、更快速回歸正軌,因此要給予肯定。

灣區地產經紀人簡明葳(Maggie Chien)表示,「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘,並不是緊鄰著其他住宅區,不過居民可能多少仍會擔憂住家旁就有遊民機構,機構剛開始的幾個月內可能會對當地區域房市多少有些短暫的影響。

長遠來看,她認為只要遊民社區運作順利、沒有太大的問題,加上這是市政府第一個示範的機構,應該會花較多心力維護和把關,相信久了以後,居民也能理解該機構對社會的幫助,對社區不會造成太長遠的影響,長期來看有個好的遊民機構,對社會仍有正向幫助。

住在貝律耶沙附近的居民王麥可說,原本就不太常去捷運貝律耶沙那一帶,多半還是在大華超市附近出沒,知道捷運貝律耶沙附近有遊民社區後,覺得可能在安全上會有些顧慮和考量,以後會盡量避免去那個區塊;不過還是要看政府怎麼運作這個社區,若運作得安全,之後應該不會有影響。「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘。(記者江碩涵/攝影)

矽谷首購買哪裡?

受ETToday房產雲專訪,聊「矽谷首購買哪裡?」還有在這些熱門區域買房需要注意的部份事項。

高科技人才多!矽谷首購族買房快狠準 房仲教你從「預算」挑好房

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲Rancho Santa Teresa一帶的住宅環境,學區好、交通便利且採買方便。

房產中心/綜合報導

矽谷房地產長期供不應求,10份以上投標搶房的事情時有所聞,但是首購族最常見的問題,就是不知道如何選擇地點跟適合自己的房屋類型。這一次我們先以預算來談,如何在南灣尋覓適合首購族的物件。

一般來說,買房族群在年收入13~18萬美金的矽谷小家庭最為常見,第一次買房總金額會在80~130萬美金之間,如果是單身貴族或家庭只有一個主要收入來源,買房總金額金額則多分布於50~80萬美金。

小家庭多數已經有1~2個小孩,或是正在計畫生寶寶,安全優質的環境與學區會是主要考量,如果80~130萬元,建議可以看2~3房舊公寓,Campbell、Cambrian、west San Jose、一帶有一些學區還不錯的舊式連棟房可以,獨棟房如果在130萬元,屋況可能會差一點或是面積小一點,必須再花錢擴建或裝修,如果只想買獨棟房,South San Jose有幾個不錯的區塊可以在130萬美元以下,買到格局好、屋況也好的房子。

像是Blossom Valley以及Rancho Santa Teresa,查房的時候郵遞區號是95119與95123。Rancho Santa Teresa這一區學區平均分數7分,高中以Santa Teresa High school為主,是附近熱門首選高中,學分9分。這一塊區域有Kaiser醫院,周末有農夫市集。

社區位置鄰近高速公路卻能享有安靜的生活環境,部分房屋後院還有綠意山景,山上的坡道能騎腳踏車或登山運動,採買往來Costco跟在 Blossom Hill路上的Oak ridges mall 也不遠,跨過85就有Blossom Hill車站與一個大型商場,有Target mall、Safeway超市、咖啡店等等商舖俱全。

附近有不少公司的南遷分部在此,距離未來的Google Village開車則在半小時內,社區鄰近高爾夫球場、游泳池與網球場與各大小公園等,簡明葳觀察,這裡的街廓寬廣、綠意盎然,部分房屋有山景,且鄰居多有孩子、所以居民搬遷率頗低,房屋釋出量相對稀有。

如果不講究學區而青睞建商蓋的全新房,Milpitas、北San Jose一直到Berryessa周邊都有新房推案,像是建商Pulte的Capitol 是蓋在農地上,相較於一些新房蓋在汙染過的土地,Capitol是農地改建,頗受青睞,目前銷售一半以上,三房總價87萬美金起、四房總價95萬美金起,社區直接面VTA站跟一些小型商場,近高速公路,CP值很高。

建商Toll brother推出的 Parkside目前第一期賣到剩下小一點的三房產品,總價101萬元起,訴求基地旁5公頃公園規劃以及走路到Milpitas Bart站,是矽谷地區罕見的大公園旁住宅,以後社區居民走天橋就能通到車站,第一期趕工中,未來還有第二期、第三期會推出。

▲▼矽谷房市專用照。(圖/業者提供)

▲農地改建的高CP值社區Capitol,賣得又快又好。

簡明葳提醒,South San Jose 與Cambrian一帶地區雖然範圍廣,但是看房的時候還是要注意,有些地區臨高速公路較近,要注意屋內與後院噪音量,部分街廓可能臨小型變電廠、高壓電塔、電線等,可以盡量避免,而這些早期興建社區因為電纜線都沒有地下化,如果後院都沒有電線桿、沒有電線通過則更是加分。

Santa Teresa一帶則要注意山區前兩排因為土質關係,地基有比較大的機率出現問題。如果偏好建商新房,第一次看房要由經紀人陪同註冊登記,未來才有買方經紀為你把關。

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來,至2019年10月為止,房價價格降幅依照區域有別,從平均10%到部分社區出現15~20%後,市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動,加上股市位於史上高點,還有總統大選行情與低利率的支持下,今年有計畫想賣房的朋友,可以即早開始準備了。

要不要賣房之後,又可以延伸出:要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃,必須要個案討論,才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房,賣房、買房同時作戰,先買後賣、先賣後買都有不同的程序,當你身兼市場上的賣家與買家,這才是一場讓人驚心之役,之後我會再專寫一篇文章,寫買、賣房同時進行的建議,包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房:先開會討論一下每一個房屋持有人,再次確認大家都想一心賣房嗎?想一下必須賣房的理由,不要賣房的替代方案有什麼?賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫,這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人:有經驗的經紀人能應運各種需求,定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市,利用各種行銷利器,風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房,不想讓鄰居、同事等人知道,我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點,必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家,選個安全的Offer,不在交易過程中出錯,賣了好價,準時Close大家都能睡得安心才是王道! 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕:矽谷每一個工頭都好忙,每一個工程都落後,如果是正常類型的房子,想賣出好價錢,屋主必須先投資,換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下,這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好,投標人數就會飆高,價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情:經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二,如果周邊有不少房屋成交,價格落差不會太大,最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border,甚至屋況差異等等,這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算:賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異,賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等,都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務:賣房有賺錢,當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房,五年內住滿兩年,每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說:假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬,今年銷售金額為100萬,價差是55萬,扣除房仲成本、賣房開銷等,售房淨利有50萬元,因為夫妻都在產權上,所以這50萬元是不用繳稅,如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利,就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例,假設很幸運地超過50萬元,假設淨利高達70萬元,扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅,詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定:很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定,其實不少HOA對於賣房子也有相關規定,像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查,房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃,事先有足夠的時間檢查與修繕,加上行銷面的推廣,就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案:如果目前有房,必須借款換屋,有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做,我們討論計畫時,可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎?

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: chienmingwei@gmail.com
  • LINE: chienmingwei

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間一個字一個字打出來的,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/ 謝謝。

2020 新的開始

每一年的年末與年初,跟大家一樣,總是會有一些想法跟計劃,今年我加入了新的公司。 在房仲職業生涯第五年,每一個客戶、一日日的房市觀察都是一種學習,換了公司沒換工作,希望更多元的文化背景交流、最新的科技、更廣大的資料庫與最新的行銷模式,提升自我,並給客戶最全方位的服務。
After nearly 5 years as a realtor, I have decided to join KW Cupertino. By immersing in an environment rich with multicultural coworkers, utilizing the latest technology with big data and integrated search & marketing tools, I will provide my clients with the best possible services.

Maggie 新公司在 Keller Williams Cupertino

19400 Stevens Creek Blvd #200, Cupertino, CA 95014

其餘聯繫方式都沒有變,2020只有一個更專業的Maggie來幫你找到最適合的房子,賣到最好的價錢!

過去一年來,矽谷房市怎了?

註:10/17 再次更新,文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告,主因還是市場有點紛亂,並沒有明確的方向,所以不具參考指標。拉長期一點看,才會明顯感受也確立市場真的是跌價了,平均來說,成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據,目前只更新到八月,再下方的MLS數據才有到九月份的,我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據,2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer,38.2%上市的房子要降價求售,開價就是賣價 (這是平均值,在市場上買房子還是要參照周邊行情),中位數房價119萬美金,相較去年同期減少8.1%;市場上有一千三百多套房子在賣,相較去年同期多了6.1%, 共有875間賣掉;相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據,2018第四季、2019第三季,平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出,已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold 
(銷售中的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings
過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold 
(新上市的房子與售出房子逐月比例)
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後,2019年從2月到8月也不斷攀升,超過20%的Listing會降價求售。

Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪,剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎?加州地產協會數據只有抓Detached Single family,我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

過去一年Santa Clara 銷售價格中位數
(Sale Prices Over Time, Median)
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了,Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數,大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%,其次才是換屋的中青年人,加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州,比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%,2009只有19%,2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了,達到10年來最低,僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家,過去幾年賣房子非常容易,好賣、快賣、大賣,根本不用做什麼事就等offer上門,現在則是買方市場,反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作,同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留,多轉為觀望心態,或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少,disclosure 也發出去不少,但是受到市場跌幅,下offer數減少了。

看完這些,你覺得市場很糟糕嗎? 其實也沒有!

市場還是有一些樂觀因素, 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率,僅有2.1%~3.1%之間,是歷史上最低,加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升,2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點,顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告,2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個,新建房數只有18萬3111間,也能充分說明為什麼租金能不斷上揚,具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據,RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據,矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較,以及針對2020的預測。

2018年實際數據相較於 2019年的預測與目前數據
加州地產協會針對2020年加州房地產相關數據的預測

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告,也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價,用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點,告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑,不過淺顯易懂,我有專業工班跟多家Staging company合作喔!)

不斷強調數據數據數據!還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

買房故事分享-百房中之選

今年的房市整理,買家一定要自願且快樂地下offer。

這組客戶超有緣,我們在台灣有共同的朋友,然後灣區相遇,去年就跟我說要看房買房,我們一起觀察房市且等待今年資金到齊之後,積極看房。

平均一個禮拜看5間房,據客戶自己說看了五個月、看了大概破百間房 (有嗎? 有嗎? 我真的忘了)。我還算喜歡看房,客戶自己的爸爸也是房地產專家,跟懂房子的人一起看房總是很爽快,所以我也真沒去計算我們看過幾間,不過我記得這是第三個offer。

一開始我們鎖定Cambian & Almaden,看來看去一樣的預算還是青山綠水的大房型泳池別墅獲青睞,於是Almaden成了我們的首選。

由於工作性質的關係,我們必須挑選move in ready的房子,前兩次offer都少了幾萬,這一次客人很猛,油門要催到底,不過我比較謹慎,也提醒地基需要一點費用加強。勸退之下,幫客戶少了三萬投標,最後counter再加一萬,而估價報告的結果則比我們買價還多2.95萬,loan agent還開玩笑說買到已經賺到。

最近遇到的賣家都很好,這個賣家分別給了兩次walk through,尤其是賣家工程師先生介紹建材真是鉅細靡遺。 三月才剛剛remodel的房子,用了重達700磅的大門、兩個電子壁爐、全新的廚房、電器、窗戶、全新紅木的deck、Andersen Sliding door、電動窗簾等等,雖然remodel房子是為了賣房,卻也選用中上的建材,不是隨便馬虎草率了事。

最後交鑰匙的時候,還留下自己聯繫方式、contractor聯繫方式、保固資料、介紹泳池設備包括濾水器、熱水器等如何使用、交代家裡的線路、建材、剩下的油漆、地板板材、甚至填縫劑通通都留下來給我的客戶了。

現在的市場很難買也很好買?!

很難買的是無法下定決心的買家,如果猶豫不決,心理預期房市會再下跌,一心想殺到不合乎行情的價格,這樣的客人只好被市場淘汰了,當買家心理還沒完全準備好,什麼價格都不夠便宜。

好買的原因則是房市回歸理性,比起去年瘋搶的市場,更有充裕的時間好好看房,且利率回跌,購買成本相對低些。

如果有點耐心,加上財務跟心理都到位,一定會買到非常滿意的房子,今年價格比去年更好談、且同樣預算可以從Condo進階到townhouse、從townhouse進階到single family,或是在區域性的差異,可以買到更好的地點。何不把握機會?

我的客戶就是在這樣的情況下,買到一個全新裝修、Move in ready 且理想中的超值房。再次恭喜我的客戶,搬家準備迎接節慶!🏡🍁🏊‍♀️

為保護客戶隱私,圖非客戶現在買到的房,而是我倆看房的「足跡」之一。

關於地基-山丘買房

想請問各位大師:crawl space的地面有一塊凹陷,下大雨時,凹陷的地方會積水,其他地面都是乾的。這該怎麼辦呢?可以用泥土把那塊凹陷的地方填平嗎?
補了照片,
第一張是沒有把防水塑膠布掀開的外觀,
第二張是掀開來的地面狀況,
第三張是凹陷上方的木頭狀況。不是很漂亮的照片,

以上轉貼友版文章發表我個人看法,原文在Facebook的Construction 建築裝修交流版

我不是地基專家,但是今年幫忙買賣的房屋也有相關問題,所以也針對問題回答,尤其住在山坡地或附近有小山丘起伏的房子,今年應該可以好好檢查一下你的crawl space有沒有水的問題。

去年到今年的雨水多,今年看房子發現不少北加州特別是山區山坡地的房子都發現crawl space有滲水,即使已經沒有下雨很久、房子也沒漏水,但是crawl space還是有積水。

尤其今年3月雨還在下的時候,Millbrae, San Bruno,South SF 地基都滲水了,這是你在夏天買房子根本不會發現的事情

看房子的時候,我們也會觀察一些痕跡,例如:水紋、塑膠布, Millbrae, San Bruno,South SF 等等。

曾經我在South SF 幫客人看房子的時候,我問一個當地非常有名的年輕大經紀(listing很多),我問他說,去年冬天房子有積過水裝sump pump嗎? 他當時正在host open house,很直接說:「沒有,但是我上次有另外一個listing在xxxx那一間就有。」

(結果…….一看報告上明明就有啊!你要賣房子有看報告嗎?有跟seller說這種情形要 disclose嗎?)

木頭房子最怕水,遇到水的問題還是要謹慎處理。

這些水很多是地下水,水都不知道哪裡冒出來的,如果你沒有經驗,你可以問問鄰居有沒有類似問題,有沒有裝sump pump,或是找有執照的plumber多比價一下,裝的是什麼抽水馬達、水管怎麼走、怎麼排,並且問問當地city的人怎麼處理,有什麼最新的規範。

像是很多city最新規定就是crawl space水裝的sump pump要另外排出,不得跟著sewer走。

祝大家治水順利。

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First quarter 2019 housing affordability

加州地產經紀人協會最新一季的 購房指數 ( C.A.R.’s Traditional Housing Affordability Index (HAI) ) 出爐,根據加州地產經紀人協會最新數據統計,更多的加州人可以負擔起房子,主要原因是因為利率降低、市場轉淡加上民眾的收入增加所致。

2019年第一季的加州房產數據出爐,32%的家庭能買得起中位數約54.5萬元的房子,相對於2018年第四季的28%以及2018年的31%,有更多家庭能買得起房子。

Thirty-two percent of California households could afford to purchase the $545,820 median-priced home in the first quarter of 2019, up from 28 percent in fourth-quarter 2018 and up from 31 percent a year ago.

2019年第一季的加州房產數據出爐,32%的家庭能買得起中位數54.5萬元的房子,相對於2018年第四季的28%以及2018年的31%,有更多家庭能買得起房子。

A minimum annual income of $114,860 was needed to make monthly payments of $2,870, including principal, interest and taxes on a 30-year fixed-rate mortgage at a 4.62 percent interest rate.

最低年收入11.4萬元的家庭,必須每個月支付2千870元在房貸、利息與地稅,這2千870元是以30年房貸,貸款利率4.62%計算。

Forty-one percent of home buyers were able to purchase the $450,000 median-priced condo or townhome. An annual income of $94,690 was required to make a monthly payment of $2,370.

41%的買家可以買得起45萬元的連棟式房子(Townhouse)或公寓型(Condo),但是要買得起45萬元的房子,每月在房子上的負擔大概是2千370元。

More Californians could afford to purchase a home in the first quarter of 2019 as lower mortgage interest rates and cooler seasonal home prices combined with higher income levels to improve California housing affordability, the CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.) said today.

根據加州地產經紀人協會最新數據統計,更多的加州人可以負擔起房子,主要原因是因為利率降低、市場轉淡加上民眾的收入增加所致。

The percentage of home buyers who could afford to purchase a median-priced, existing single-family home in California in first-quarter 2019 rose to 32 percent from 28 percent in the fourth quarter of 2018 and from 31 percent in the first quarter a year ago, according to C.A.R.’s Traditional Housing Affordability Index (HAI). The index climbed above 30 percent for the first time in a year. California’s housing affordability index hit a peak of 56 percent in the first quarter of 2012.

根據購房指數(HAI)買得起房子的人由去年第四季的28%增加到今年第一季的32%,上次最高值是2012年第一季的56%。

C.A.R.’s HAI measures the percentage of all households that can afford to purchase a median-priced, single-family home in California. C.A.R. also reports affordability indices for regions and select counties within the state. The index is considered the most fundamental measure of housing well-being for home buyers in the state.

加州地產經紀人協會的購房指數計算基礎,是以買得起中價位的獨棟房(single-family home)計算,每一個地區與縣市各有不同數據,購房指數是加州買房者能力計算的參考指標。

A minimum annual income of $114,860 was needed to qualify for the purchase of a $545,820 statewide median-priced, existing single-family home in the first quarter of 2019. The monthly payment, including taxes and insurance on a 30-year, fixed-rate loan, would be $2,870, assuming a 20 percent down payment and an effective composite interest rate of 4.62 percent. The effective composite interest rate was 4.95 percent in fourth-quarter 2018 and 4.44 percent in first-quarter 2018.

買了一間54.5萬的房子家庭年至少必須在11.4萬元,如果房貸以4.62%計算,每月支付於房貸、利息、與地稅費用2千870元,房貸相較於2018第四季的4.95%較低,但是2018第一季的為4.44%。

Housing affordability for condominiums and townhomes also improved in first-quarter 2019 compared to the previous quarter, with 41 percent of California households earning the minimum income to qualify for the purchase of a $450,000 median-priced condominium/townhome, up from 37 percent in the previous quarter. An annual income of $94,690 was required to make monthly payments of $2,370. Thirty-nine percent of households could afford to buy a condominium/townhome a year ago.

除了買得起獨棟房(single-family home) 的人變多,買得起45萬元的連棟式房子(Townhouse)或公寓型(Condo) 的人也從去年的37%增加到41%。

Compared with California, more than half of the nation’s households (57 percent) could afford to purchase a $254,800 median-priced home, which required a minimum annual income of $53,620 to make monthly payments of $1,340.

Key points from the first-quarter 2019 Housing Affordability report include:

Housing affordability improved from first-quarter 2018 in 28 tracked counties and declined in 16 counties. Affordability in four counties remained flat.

In the San Francisco Bay Area, affordability improved from a year ago in every county. San Francisco County was the least affordable, with just 17 percent of households able to purchase the $1,532,500 median-priced home. Forty-six percent of Solano County households could afford the $430,500 median-priced home, making it the most affordable Bay Area county.

如果在舊金山灣區,能持有房的人也全面增加了。

然而,住舊金山市能買得起房子的比例較低,大概只有17%的家庭買得起中位數153萬左右的中價位獨棟房。Solano County的家庭比較幸福,年收入$90,590能買得起中價位約43萬元房子占比達46%。

Affordability results in the Southern California region were mixed as only Orange and San Diego counties recorded an improvement from a year ago, while San Bernardino and Ventura counties experienced a decline. Affordability was unchanged in Los Angeles and Riverside counties.

In the Central Valley region, affordability held even from a year ago only in two counties — Fresno and Sacramento — and fell in three counties — Kern, San Benito and Stanislaus. Kings, Madera, Merced, Placer, San Joaquin and Tulare counties recorded improvements.

Housing affordability improved in all four counties in the Central Coast region, which includes Monterey, San Luis Obispo, Santa Barbara and Santa Cruz counties.

During the first quarter of 2019, the most affordable counties in California were Lassen (63 percent), Kings (57 percent) and Siskiyou (53 percent). The minimum annual income needed to qualify for a home in these counties was $47,340 or less.

Mono (10 percent), San Francisco (17 percent), Santa Cruz (17 percent) and San Mateo (18 percent) counties were the least affordable areas in the state. San Francisco and San Mateo counties required the highest minimum qualifying incomes in the state. An annual income of $322,480 was needed to purchase a home in San Francisco County, and an annual income of $323,010 was required in San Mateo County.

舊金山市區、聖馬刁、聖塔克魯斯這些距離灣區不遠的地方,還是名列最難買得起房子的前幾名縣市。目前 Santa Clara County (南灣) 中價位房 $1,220,000,舊金山$1,532,500 ,而San Mateo為 $1,535,000屬全加州最高中位數房價區。

原文來自加州地產經紀人協會 https://www.car.org

幾點說明:

第一、文章裡的利率還是比實際利率計算高很多
第二、全加州幅員太廣、房價差異很大、平均數據只是參考指標

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