殺價買到好地點

幫客戶買賣過一間又一間的房子,有時候不得不承認,人算不如天算,機緣很重要。

今天交屋的年輕小夫妻聯繫我的時候說:

💑我們不急,十月之前買到就可以

💑我們也會跟其他經紀人聯繫

💑我們想一起看過房,再決定跟哪一個經紀人合作

沒關係、沒問題、通通都可以。

因為是好朋友介紹來的,當然要特別照顧一下。

沒想到第一次體驗完看房子之旅,我給他們安排看新房社區、舊house、舊的Townhouse比較一下各種優缺,之後他們就積極準備pre approval letter,第二次看房就在心中排名前兩名的夢幻區域下標,結果遇到43人搶標。當時我們有實力加,但是我們不追了。

第三次看房看到這間,賣出之後又回到市場上,因為原本買家擔心公司lay off 會受影響,放棄交易,於是我們找到機會殺價,一來一往直接省下幾萬元。

這間房子地點方便又位於巷子裡的巷子裡,少有往來車輛,非常安靜,屋主半年前全新裝修,全棟油漆、換了地板跟廁所,特別的是冷、暖氣+所有管道都是全新的,一般的flipper絕對不會做這件事情,主要是原屋主去年規劃還是想留下這房,只是後來計畫有變,所以出售房產。

買家當初想出價的時候也很糾結,畢竟在市場上剛開始看房,這間房子的機緣又來得太突然,在好幾個朋友跟家人還有我都一致認為這是一個好地點、好deal之後,我們先出個低價探個底,後來seller給我們一個counter offer,buyer決定接受,果斷拿下,恭喜我的客戶。

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最近不管是諮詢的買家或是朋友都常問我,利率高、又裁員,房價要跌了嗎?

去年我在推估今年的市場 https://tinyurl.com/nhbj4rka 的時候就說過,今年上半年一定還是旺,無奈今年雨季特別長,市場供給量仍遠遠不及市場需求,這波買氣會因為天氣繼續延長到下半年。不過如果能考慮自己裝修的人,仍有機會撿便宜的。

利率這麼高,到底誰在買房?我服務的都是剛需自住客人,我最近反問我另外一組客人說:「你們為什麼現在想買房?」

客人說:「我們去年還買不起,過了一年多存了一點錢,想說該買的時候就趕快買,利率高沒關係,只希望少一點人跟我們搶。」

想在矽谷落地生根的買家們,無論風雨依然努力不懈。

中半島陽光好宅

Buyer從諮詢開始就告訴我

。喜歡San Francisco的生活、餐廳、活動,但是又在南灣工作,所以中半島是不二之選。

。房子小一點也沒有關係,還是想要買Single Family

。貸款也需要推薦適合的人選,因為首次買房,雖然公司討論串有人推薦,也需要多聊幾個。

去年底當時第一次溝通的目標很明確,buyer也很快就把pre approval letter給準備好,一次還準備了許多份,是我看見最多的 🙂 超認真!

萬事皆備市場缺的就是房子,於是我們不辭辛勞每個星期都一起看房,大雨滂沱還是繼續前行,有一次下著雨大家都忘了帶傘,一邊滴著雨一邊開著鎖,真是難忘。 (2023年的冬天真的好特別,風大雨大的天氣好多,今天大家開車出去,應該都可以看到遠方白雪皚皚的山頭。)

看房的過程我也不斷提醒buyer水伏流的可能性 https://rb.gy/twemzk 這期間我們看了Crawl space會積水的房子,也看了View很棒的房,可惜地基斷了,也有地點方便大樹林立的巷內,也是地基有大問題不敢下手。 最近買房是買在市場轉折點,所以我們也參與收了30幾份offer的投標,最後買到這間房,buyer自己都有點意外。

這間房子一進去就被方方正正的格局與完美的採光吸引,房子無缺角,光線超完美,每一次要離開都以為沒關燈。地點能散步到餐廳、trader Joe’s等幾家超市、咖啡店、走路到Hillsdale Shopping Center也只要12分鐘,開車上HWY也只要6-7分鐘。

房子雖然舊了一點但是我們把未來要維修的預算列出,我先勸我的客戶開超低價投標,再看看屋主預期,過程中另外一個offer緊咬不放,我們最後拿到屋主優先counter買到。

Pending之後就請師傅丈量窗戶,抓好時程讓buyer能在租約到期之前就能搬家,讓buyer睡不著的貸款過程意外順利,loan agent 12天就把貸款搞定,順利在兩個星期內成交。恭喜我的客戶買上這麼美的陽光好宅。

Early 2023 Data Suggests Buyers Are Beginning to Jump Back In

Early 2023 Data Suggests Buyers Are Beginning to Jump Back In

Compass Report, Early February 2023

December is typically the month that sees the year’s lowest level of deal-making activity – i.e. listings accepting offers (going into contract) – which leads to January usually posting the lowest monthly number of closed sales. (Sales typically close 3 to 6 weeks after going into contract.) In the 11-county, greater Bay Area, accepted-offer activity in December 2022 and closed sales volume in January 2023 generally hit their lowest monthly points in 15 years. 

Typically, after the long holiday slowdown, the market just begins to wake up in mid-January before accelerating into spring. That being said, inflation has dropped substantially since June and interest rates since November, home prices are well down from last spring, stock markets are up 8% (S&P) to 15% (Nasdaq) YTD as of 2/3/23 (albeit with continuing volatility), and despite escalating layoffs in high tech, early indications in 2023 point to rebounding buyer demand. Open house traffic has jumped, more buyers are requesting listing disclosure packages, and there have been increasing reports of multiple offers and (often unexpected) overbidding of asking price. Based on this preliminary data (much of it still anecdotal*), it appears that buyer demand severely repressed by economic conditions in the 2nd half of 2022 has begun to bounce back. 

A similar rebound began in mid-late summer 2022 for similar reasons – a significant drop in mortgage rates and a large rise in stock markets – which then quickly faded when positive economic developments went into reverse. Market activity then slowed further through the rest of 2022. There are currently considerable hopes for a more lasting economic recovery in 2023.

During the long high-tech and pandemic housing boom – which peaked in April/May 2022 – as each year began, the classic dynamic was for buyers to jump back into the market much more quickly than sellers, creating an immediate imbalance between supply and demand. Too few new listings compared to the quantity of motivated buyers sparked often ferocious bidding wars, leading to considerable home price gains virtually every spring. It is too early to conclude, after the general price declines and steep drops in market activity seen in the 2nd half of 2022, that a sustained recovery in market conditions is now underway, and if it is, how quickly it will develop and its impact on prices in 2023. Many economic conditions remain challenging – with critical indicators still much weaker on a year-over-year basis – and forecasts by economists and analysts vary widely. Hopefully, economic conditions will continue to improve, providing the foundation for the recovery in real estate. In the meantime, preliminary indicators are surprisingly positive, and the CEO of Compass recently stated his belief that Q4 2022 saw the bottom of the market.

The “spring market,”  which can begin as early as February in the Bay Area, is typically the biggest selling season of the year, especially for luxury homes, and more data regarding new listings coming on market, listings going into contract, sales volumes, speed of sale, overbidding and sales prices will soon become available.* * Most “hard” data in real estate is based on closed, which generally reflects deal-making activity in the previous month, when offers were negotiated.  January sales mostly reflect the December 2022 market when new listing activity and buyer demand were at their lowest ebb in years. February and March listing and sales data will begin to better reflect early 2023 conditions.

SANTA CLARA COUNTY REPORT

SAN MATEO COUNTY REPORT

TRI VALLEY & SOUTH ALAMEDA COUNTY

SAN FRANCISCO COUNTY REPORT

https://www.compass.com/agents/ming-wei-chien/

聊聊學區房

有了孩子之後,更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。

大家希望孩子在最好的環境成長,但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我:「早知道我就不讓孩子念這裡,孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家,小學區分數只有3分,這位媽媽說:「孩子念得很開心。」

每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一,如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程,誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家,我們只能幫孩子從大方向來看看,利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。

如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的,以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房,我們能一起討論預算內的最佳選擇,由我幫你設定郵件,定期發送房源。

學區劃分

在美國的教育系統裡,學區跟隨著地址劃分,細微至每一個街廓。

幾個特殊的概念

第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區,如果房子就在邊界,請打電話到學區辦公室確認。

第二、房子就在學校旁,讀得也不一定就是那一所學校,學區不是用距離遠近劃分。

第三、學區的畫分跟行政區不一樣,房子門牌是Sunnyvale,Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。

所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢,新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。

第四、學區可能會改變,但是機率極小。

https://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/ 輸入地址即可找到所屬學區

學區分數要看細項評分

大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數,甚至Redfin刷房的時候,下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分,但是要注意,這8分是一項綜合指標的平均,其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等,2018年之後又加上最重要的指標Equity,要 特別提醒,就算這個學校考試成績很好,也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異(低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等)學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外,師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等,都能在GreatSchool.Org看到。

高中的評分細項跟國小國中不同

如果是高中評分,還有其他多項指標

College Readiness:升大學的準備,包括畢業率、學生成績高於C的比例,11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率

College Success:讀大學課程的畢業生比例

Advanced Courses:多少學生參加大學預修 (AP) 課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。

Courses & Programs:(AP) 課程教學、學習科目

U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中(Best High Schools Rankings)排名,也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況

許多客戶在買房的時候,多數會以分數成績當作參考,除了GreatSchool.OrgU.S. News 排名網站參考,若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊,有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚,多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區(學校)。

註1 考英文跟數學的註解,In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.

註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.

註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams

後記:我的孩子才一歲半,最近開始送他去Daycare,我看了十幾所地方,看到後來霧煞煞,最後好像是在看房子,選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標,這是孩子的第一周,我只能讓他適應看看,如果無法適應,再看如何調整或換學校。

買了房子不像Daycare能隨時換,不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷,但是並不是好學區,第一次買的房子,當初還沒想到要生孩子,更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區,換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠,選擇自己買下San Jose的房子保值,並且在Cupertino好學區租房,靈活的思維才不會限制了選擇。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
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Zillow 看看交易紀錄與評價

2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO, CA 94303

$$旺財又旺丁的Palo Alto旺旺四寶屋已上市$$

Palo Alto 學區最affrodable的condo來啦,剛剛上市的2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO上高速公路只要三分鐘,位於社區後棟,在房子裡聽不到公路的聲音,社區種了許多樹,有一個大泳池,是個旺財旺丁的旺旺四寶屋。

屋主當初買下這房是為了就近在史丹佛上課做研究,現在高升到德州某醫學院去任教,且他們家從搬進去之前一個大寶,現在已經是三個男娃+一個男寶寶在肚子裡唷。

以下是我們上市的時候,屋主貼給我的節錄

「看到照片,內心又是一陣悸動。工作忙孩子小媽媽肚子又懷孕,跟著Maggie風風火火的看房子。深刻記得當初看到屋子時,沒什麼特別感覺,但站在中庭時,微風徐徐,帶來陣陣涼意。光線從屋前大樹灑下,帶著從上飄落的細長葉片。我當時就覺得這是我養育孩子的好地方,就決定是這裡當我們的起家厝。

事實上這真是個福地,我度過非常愉快的時光。小區甚是封閉,年紀還小的孩子們不用擔心吵到左鄰右舍,不用擔心危險的在前庭跑來跑去,嘻笑玩耍,我相信這是其他社區不可得的。更有幸者,我們2456幾乎都是有小孩子的家庭,容忍度高,還認識了非常多有相同年紀小朋友的家庭,看著一群小孩在中庭玩耍是一種幸福。

孩子們家長們甚至結為好友,如今離開甚感不捨。再次感謝Maggie幫助我們這麼多,更感謝Maggie幫助我們找到這麼好的房子。房子本身當然有其不足之處,但卻是養育孩子最棒的地方。在這裡的時光我感到很幸福。」

本周末我們1-4點有Open House,歡迎賞屋。

有買賣房計畫嗎?

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南灣房價走低 晚三個月買價差近60萬 投資者伺機入場

數位編輯孫愛薇/矽谷報導 2022-08-21 02:15


南灣路邊一處插著房屋售出的牌子。(數位編輯孫愛薇/攝影)


今年灣區房地產市場變化巨大,從年初的房價高漲,市場熱絡,出現加價超過50萬的現象,至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫,整個市場反轉,買氣快速急凍,市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家,現在又開始伺機而動。

目前租屋在半島Menlo Park的安太太,從疫情中期開始進場看房子,對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態,她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子,雖然一直在市場中看房,卻一直競標失敗。她表示,雖然現在價格下來的一點,但是好的房子很多也先已下市,所以還是再繼續尋找心中理想的房子。

剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示,就是看準市場走低,趁機入場,之前一直加價的買家市場,手上的頭期款真的無法跟著加價,現在市場下來了,正好可以入場,終於買下來美後的第一套房,但後續電器的購買跟房屋的修繕,是另外一場戰鬥。

孫太太表示,希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易,作為投資房使用,有明顯感受到市場上的庫存房增加,但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月,到8月已經有人潮回來,每次open house至少都有兩到三組同時在看房,6月時看房幾乎都只有自己一組人。

房仲簡明葳(Maggie Chien)表示,「今年6月到7月的市場反轉,手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格,這五組客人大多看了半年到兩年,一直到6、7月才下標到心儀的房子。」

最近幾周股市回穩,利率自6月中後漸進下調,買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復,房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。

在瞬息萬變的灣區房場市場中,市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉,急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房,仍舊搶手,剛性需求的買家,仍在市場上準備逢低買進,原本年初沒有辦法買到理想房的買家,這段時間成為他們進場的機會。

兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房,只差了三個月的購買時間,價格差近60萬,價差之高大,引發關注。

位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近,兩間距離是幾乎只差幾間房,根據Redfin資料顯示,一間在今年5月時購買,三房兩衛浴有室內室外都有整理過,購買價在270萬,另外一間四房三衛浴在8月時購買,買價只有210萬,只差距短短三個月的購買時間,兩間房的購買價格價差接近60萬元。

一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異,但因為這兩間房距離非常近,購買時間也很近,甚至後者的室內空間與房間數較多,卻買到更低60萬的價格,引發網友討論,目前房地產急跌的狀況是否已經到底,也討論到如果再跌是否會引發次貸危機,當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

Fremont 類獨立屋的學區房上市

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫,車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮),學區7/7/8考試成績是10/10/10。

Fremont 類獨立屋的學區房上市🏡

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000

☝️沒時間的先看關鍵字

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫,車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮),學區7/7/8考試成績是10/10/10。

🌳Feels like a single family 🏡

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買房子要有獨特性,這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身,地點方便、學區好,建築規劃很特殊且少見的蓋法,至少我看過不下千間房,這社區是我第一次看到這樣蓋的。

建築體本身只有一樓跟鄰居相連,二樓以上就像是各自獨立的建築體,所以隔音佳,三面採光,室內光線特別好。

這房子地點在Fremont的中心位置,開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth),走路能到Irvington farmer’s market,Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局,開車五分鐘就能上HWY 680,開車十分鐘上HWY 880。

大家應該知道,車庫跟陽台是不計入房屋面積的,這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎),另外還有3呎寬,10呎+深的storage area,樓上樓下都有陽台,這些不計入面積的地方大概就有500多呎,屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。

朝東的陽台,下午不過熱,可以好好享受這陽台

一樓有獨立出入口的套房,要分租或是當客房、辦公室都行,二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間,另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備,3B/3.5B的配置非常實用。

學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ,歡迎參觀賞屋。

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一樓有雙平面超大車庫,多於的空間可當儲藏室,另有一間全套衛浴的套房可以出租增加收入或當客房
二樓有開放式的公共空間與洗衣機烘衣機,PANTRY那裏是洗衣機跟烘衣機的位置
三樓採雙主臥,主臥有一個Walk-in Closet,樓梯間還有開窗,光線充足的TownHome。

Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.

REDFIN LINK

Zillow LINK

專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/

您好我是Maggie Chien矽谷房地產經紀,您可以透過電話預約看房

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2022夏日Deal 3-3 Cupertino prime location

Deal 3-3昨天也順利過戶啦!!

這一個超級方便的Cupertino prime location

2100呎的生活空間、這樣的屋況

絕對也是一個大deal!

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買家是灣區名人我不能說太多😊 我很感謝他們有很多選擇最後還是信任我、找我看房,常常自己跑去看open house 之後,還要我來認證把關才能買。

我們之前有機會在市場熱絡的時候買到一個95050的老房子,一條很美的路跟非常漂亮的房子,沒想到listing agent 讓別人加$1000做了雙邊的經紀人,那時覺得她非常惡劣,現在則是覺得唉唷,還好沒買到。

謝謝她讓我們買不到,我們在短短幾個月內等到deal,適時出手,反而買了一個更好的地點,也最適合買家需求的好房。

2022夏日Deal 3-1 客戶說:「Maggie謝謝你阻止我加價」

《Deal 3-1 》

這週跟下週要成交的三間房,每一間都是deal☝️

記得簽名那天客戶說:「Maggie謝謝你阻止我加價」

當初在下offer的時候,buyer怕買不到,還打給我說我想再加一點,被我勸退了。

該加的時候我會叫你加,不該加的時候我們穩住吧。

照片第二張圖說寫錯了,是七*月初成交,不是上月初成交😃

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今天在幫客戶出offer,市場比5-6月熱絡不少。

市場上房子少,許多seller 知道市場冷一點,很多都延遲上市或轉為出租,inventory 少,好房子還是要加價搶的。

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