▲矽谷房市沉寂1年半後，開始站上起漲點。（圖／簡明葳提供）

房產中心／綜合報導

在美股再創新高，房貸利率持續維持低檔的市況下，近3個月的矽谷房市，在沉寂了1年半後，2019年10月起，開始出現淡季不淡的跡象，尤其是現在上市的房源極少，矽谷房市蠢蠢欲動，現在入市買房，仍有機會買在另一個起漲點。

矽谷房價自2009金融海嘯後開始築底，2012年後一路漲至2018年夏天，近年最大的急速漲幅，出現在美國總統大選之後的2017年。根據MLS數據統計，聖塔克拉拉市買房平均加價率，從2016年的101%、漲至2017與2018年的105%。

當時矽谷開始出現排隊買房子的盛況、數十份投標數、上市一星期就賣掉的熱潮，最終在 2018年的春夏降溫，買家出現觀望心態，最後市場緩步降溫，積極看房的人數少了，投標數不再超過10份。2019年買房平均加價率跌至98%，幾乎是可以用表價買到房子，甚至可以殺價買房。市場溫度瞬間急凍直到2019年第3季，在這期間，多數的區域出現10~20%不等的跌幅，部分區域的跌幅與金融海嘯時期差距不遠。

矽谷區域房市觀察家簡明葳透露，2019年房市修正不少，雖然說每一間房子都有其獨特的方位與屋況，但是也曾聽聞有人買到一間價差高達18%的房子，該房所在的社區，在2018年3月的房市最高點，同房型、同尺寸成交價116.8萬元美金，2019年3月成交價104萬元，同年10月則可以買99萬元買到，

根據MLS數據統計，聖塔克拉拉市房價獨棟屋成交中位數，一路由2016年的102萬美金、2017年118萬美金、2018年133.5萬美金，至2019年回跌到126萬美金。

▲假日湧現看屋潮。（圖／簡明葳提供）

連排房屋或公寓類型產品成交中位數，一路由2016年的65.2萬美金、2017年72.7萬美金、2018年88萬美金，至2019年，回跌到82.5萬美金。上市房數與成交銷售數比例，也與市場氣氛吻合，2017年幾乎是上市就秒殺的95.8%、在2018年春夏之後的降溫氣氛，因為銷售價格不符合賣家預期，上市房數與成交銷售數比例降至79.5%， 2019年賣方心態已經能接受緩和的市場而有所調整，上市房數與成交銷售數比例漲至83%。

在1年半的房價調整後，2020的矽谷房市有日益走揚的跡象，市場上最新上市房數量極少、周末看房數多，投標數屢創新高，仲介業者表示，一間Williow Glen房子，屋況並不好，還收到10組人投標；另一間Evergreen好學區房子，也收到9份，還有一間小一點的2房產品，則收到5份投標書，都是要加價才能買到。甚至市面上屋況好、而沒有嫌惡設施的房子，幾乎都有5份以上的投標書。2019年12月故意開低價上市的產品，還有吸引破百人搶標的案例。

簡明葳表示，矽谷因為買房人口結構與美國股市有很大的連動，股票好房市就不差，而多數人更是在超高房租的壓力之下，選擇買房自住，同時累積資產。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®，2019年考取BROKER ® 證照，全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格：https://maggiechien.com/

註：10/17 再次更新，文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告，主因還是市場有點紛亂，並沒有明確的方向，所以不具參考指標。拉長期一點看，才會明顯感受也確立市場真的是跌價了，平均來說，成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據，目前只更新到八月，再下方的MLS數據才有到九月份的，我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據，2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer，38.2%上市的房子要降價求售，開價就是賣價 (這是平均值，在市場上買房子還是要參照周邊行情)，中位數房價119萬美金，相較去年同期減少8.1%；市場上有一千三百多套房子在賣，相較去年同期多了6.1%， 共有875間賣掉；相較去年同期減少6.9%。

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而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據，2018第四季、2019第三季，平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出，已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後，2019年從2月到8月也不斷攀升，超過20%的Listing會降價求售。

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了，Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數，大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%，其次才是換屋的中青年人，加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州，比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%，2009只有19%，2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了，達到10年來最低，僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家，過去幾年賣房子非常容易，好賣、快賣、大賣，根本不用做什麼事就等offer上門，現在則是買方市場，反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作，同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留，多轉為觀望心態，或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少，disclosure 也發出去不少，但是受到市場跌幅，下offer數減少了。

看完這些，你覺得市場很糟糕嗎？ 其實也沒有！

市場還是有一些樂觀因素， 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率，僅有2.1%~3.1%之間，是歷史上最低，加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升，2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點，顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告，2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個，新建房數只有18萬3111間，也能充分說明為什麼租金能不斷上揚，具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據，RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據，矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較，以及針對2020的預測。

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告，也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價，用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

向買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點，告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑，不過淺顯易懂，我有專業工班跟多家Staging company合作喔！)

不斷強調數據數據數據！還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

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我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

加州地產經紀人協會最新一季的 購房指數 ( C.A.R.’s Traditional Housing Affordability Index (HAI) ) 出爐，根據加州地產經紀人協會最新數據統計，更多的加州人可以負擔起房子，主要原因是因為利率降低、市場轉淡加上民眾的收入增加所致。

2019年第一季的加州房產數據出爐，32%的家庭能買得起中位數約54.5萬元的房子，相對於2018年第四季的28%以及2018年的31%，有更多家庭能買得起房子。

Thirty-two percent of California households could afford to purchase the $545,820 median-priced home in the first quarter of 2019, up from 28 percent in fourth-quarter 2018 and up from 31 percent a year ago.

2019年第一季的加州房產數據出爐，32%的家庭能買得起中位數54.5萬元的房子，相對於2018年第四季的28%以及2018年的31%，有更多家庭能買得起房子。

A minimum annual income of $114,860 was needed to make monthly payments of $2,870, including principal, interest and taxes on a 30-year fixed-rate mortgage at a 4.62 percent interest rate.

最低年收入11.4萬元的家庭，必須每個月支付2千870元在房貸、利息與地稅，這2千870元是以30年房貸，貸款利率4.62%計算。

Forty-one percent of home buyers were able to purchase the $450,000 median-priced condo or townhome. An annual income of $94,690 was required to make a monthly payment of $2,370.

41%的買家可以買得起45萬元的連棟式房子(Townhouse)或公寓型(Condo)，但是要買得起45萬元的房子，每月在房子上的負擔大概是2千370元。

More Californians could afford to purchase a home in the first quarter of 2019 as lower mortgage interest rates and cooler seasonal home prices combined with higher income levels to improve California housing affordability, the CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.) said today.

根據加州地產經紀人協會最新數據統計，更多的加州人可以負擔起房子，主要原因是因為利率降低、市場轉淡加上民眾的收入增加所致。

The percentage of home buyers who could afford to purchase a median-priced, existing single-family home in California in first-quarter 2019 rose to 32 percent from 28 percent in the fourth quarter of 2018 and from 31 percent in the first quarter a year ago, according to C.A.R.’s Traditional Housing Affordability Index (HAI). The index climbed above 30 percent for the first time in a year. California’s housing affordability index hit a peak of 56 percent in the first quarter of 2012.

根據購房指數(HAI)買得起房子的人由去年第四季的28%增加到今年第一季的32%，上次最高值是2012年第一季的56%。

C.A.R.’s HAI measures the percentage of all households that can afford to purchase a median-priced, single-family home in California. C.A.R. also reports affordability indices for regions and select counties within the state. The index is considered the most fundamental measure of housing well-being for home buyers in the state.

加州地產經紀人協會的購房指數計算基礎，是以買得起中價位的獨棟房(single-family home)計算，每一個地區與縣市各有不同數據，購房指數是加州買房者能力計算的參考指標。

A minimum annual income of $114,860 was needed to qualify for the purchase of a $545,820 statewide median-priced, existing single-family home in the first quarter of 2019. The monthly payment, including taxes and insurance on a 30-year, fixed-rate loan, would be $2,870, assuming a 20 percent down payment and an effective composite interest rate of 4.62 percent. The effective composite interest rate was 4.95 percent in fourth-quarter 2018 and 4.44 percent in first-quarter 2018.

買了一間54.5萬的房子家庭年至少必須在11.4萬元，如果房貸以4.62%計算，每月支付於房貸、利息、與地稅費用2千870元，房貸相較於2018第四季的4.95%較低，但是2018第一季的為4.44%。

Housing affordability for condominiums and townhomes also improved in first-quarter 2019 compared to the previous quarter, with 41 percent of California households earning the minimum income to qualify for the purchase of a $450,000 median-priced condominium/townhome, up from 37 percent in the previous quarter. An annual income of $94,690 was required to make monthly payments of $2,370. Thirty-nine percent of households could afford to buy a condominium/townhome a year ago.

除了買得起獨棟房(single-family home) 的人變多，買得起45萬元的連棟式房子(Townhouse)或公寓型(Condo) 的人也從去年的37%增加到41%。

Compared with California, more than half of the nation’s households (57 percent) could afford to purchase a $254,800 median-priced home, which required a minimum annual income of $53,620 to make monthly payments of $1,340.

Key points from the first-quarter 2019 Housing Affordability report include:

Housing affordability improved from first-quarter 2018 in 28 tracked counties and declined in 16 counties. Affordability in four counties remained flat.

In the San Francisco Bay Area, affordability improved from a year ago in every county. San Francisco County was the least affordable, with just 17 percent of households able to purchase the $1,532,500 median-priced home. Forty-six percent of Solano County households could afford the $430,500 median-priced home, making it the most affordable Bay Area county.

如果在舊金山灣區，能持有房的人也全面增加了。

然而，住舊金山市能買得起房子的比例較低，大概只有17%的家庭買得起中位數153萬左右的中價位獨棟房。Solano County的家庭比較幸福，年收入$90,590能買得起中價位約43萬元房子占比達46%。

Affordability results in the Southern California region were mixed as only Orange and San Diego counties recorded an improvement from a year ago, while San Bernardino and Ventura counties experienced a decline. Affordability was unchanged in Los Angeles and Riverside counties.

In the Central Valley region, affordability held even from a year ago only in two counties — Fresno and Sacramento — and fell in three counties — Kern, San Benito and Stanislaus. Kings, Madera, Merced, Placer, San Joaquin and Tulare counties recorded improvements.

Housing affordability improved in all four counties in the Central Coast region, which includes Monterey, San Luis Obispo, Santa Barbara and Santa Cruz counties.

During the first quarter of 2019, the most affordable counties in California were Lassen (63 percent), Kings (57 percent) and Siskiyou (53 percent). The minimum annual income needed to qualify for a home in these counties was $47,340 or less.

Mono (10 percent), San Francisco (17 percent), Santa Cruz (17 percent) and San Mateo (18 percent) counties were the least affordable areas in the state. San Francisco and San Mateo counties required the highest minimum qualifying incomes in the state. An annual income of $322,480 was needed to purchase a home in San Francisco County, and an annual income of $323,010 was required in San Mateo County.

舊金山市區、聖馬刁、聖塔克魯斯這些距離灣區不遠的地方，還是名列最難買得起房子的前幾名縣市。目前 Santa Clara County (南灣) 中價位房 $1,220,000，舊金山$1,532,500 ，而San Mateo為 $1,535,000屬全加州最高中位數房價區。

原文來自加州地產經紀人協會 https://www.car.org

幾點說明：

第一、文章裡的利率還是比實際利率計算高很多
第二、全加州幅員太廣、房價差異很大、平均數據只是參考指標

買房不是不可能的事情，也非年收入30萬才能在矽谷買房，我們可以見面聊聊你的想法跟計劃，請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析。

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今年雨水特別多，植物長得特別好，但是灣區最近花粉症很嚴重，我也是眼淚鼻涕直流，相信很多人都有這樣的感覺。每天開車，車子上薄薄一層淡綠色，看起來很像濾鏡，其實就是很惱人的花粉。住在灣區這幾年，花粉症好像越來越嚴重了，前兩三年沒啥事，有時候鼻塞昏沉，今年會流涕與淚的。唉，我好像找到灣區的缺點了 ！

據說花粉過敏吃藥有效，可是我是一個不想攝取過多藥物的人，不想研究也不想吃，去了Trader Joe’s 買了當地蜂蜜吃，如果再更嚴重，下周再去買花粉吧！記錄一下每年春天才會有的灣區事，接下來看房市吧。

跟上個月推測的一樣，大部分的城市，市場都有熱絡一點。但是最近半個月，市場上的inventory變多，價格可能會先穩住，上漲太多的機率不太高。我的建議是繼續看繼續下offer，也許你有機會拿到好deal！

不要再問我會不會漲會不會跌了，想長期留在矽谷就趕緊買吧，現在很好挑。每一個月花那麼多錢幫人家養房子會比存在自己的房子好嗎？如果你有換房計畫，先賣後買或先買後賣都能安全操作，我們可以約時間見面討論一下。

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謝謝上個月成交客戶的最新評價

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這段時間房價來到史上高點，所有的數字都破了紀錄，我也忙到翻過去，加上媒體不斷報導矽谷房市點滴事跡，都在在顯示房市已經熱到頂點。

然而，隨著股市動盪、利率走揚，目前市面上的房子成交所需天數已經拉長，買房加價力道不再、所需成交天數已經拉長，市況已經能從MLS數據窺見一二，從市場買氣來觀察，房市最高點已過，接下來我們要面臨整理期了。

請仔細讀到最下文，有一個今天跑出來的最新數據。