聊聊學區房

有了孩子之後,更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。

大家希望孩子在最好的環境成長,但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我:「早知道我就不讓孩子念這裡,孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家,小學區分數只有3分,這位媽媽說:「孩子念得很開心。」

每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一,如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程,誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家,我們只能幫孩子從大方向來看看,利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。

如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的,以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房,我們能一起討論預算內的最佳選擇,由我幫你設定郵件,定期發送房源。

學區劃分

在美國的教育系統裡,學區跟隨著地址劃分,細微至每一個街廓。

幾個特殊的概念

第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區,如果房子就在邊界,請打電話到學區辦公室確認。

第二、房子就在學校旁,讀得也不一定就是那一所學校,學區不是用距離遠近劃分。

第三、學區的畫分跟行政區不一樣,房子門牌是Sunnyvale,Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。

所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢,新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。

第四、學區可能會改變,但是機率極小。

https://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/ 輸入地址即可找到所屬學區

學區分數要看細項評分

大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數,甚至Redfin刷房的時候,下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分,但是要注意,這8分是一項綜合指標的平均,其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等,2018年之後又加上最重要的指標Equity,要 特別提醒,就算這個學校考試成績很好,也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異(低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等)學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外,師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等,都能在GreatSchool.Org看到。

高中的評分細項跟國小國中不同

如果是高中評分,還有其他多項指標

College Readiness:升大學的準備,包括畢業率、學生成績高於C的比例,11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率

College Success:讀大學課程的畢業生比例

Advanced Courses:多少學生參加大學預修 (AP) 課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。

Courses & Programs:(AP) 課程教學、學習科目

U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中(Best High Schools Rankings)排名,也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況

許多客戶在買房的時候,多數會以分數成績當作參考,除了GreatSchool.OrgU.S. News 排名網站參考,若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊,有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚,多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區(學校)。

註1 考英文跟數學的註解,In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.

註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.

註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams

後記:我的孩子才一歲半,最近開始送他去Daycare,我看了十幾所地方,看到後來霧煞煞,最後好像是在看房子,選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標,這是孩子的第一周,我只能讓他適應看看,如果無法適應,再看如何調整或換學校。

買了房子不像Daycare能隨時換,不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷,但是並不是好學區,第一次買的房子,當初還沒想到要生孩子,更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區,換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠,選擇自己買下San Jose的房子保值,並且在Cupertino好學區租房,靈活的思維才不會限制了選擇。

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Zillow 看看交易紀錄與評價

2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO, CA 94303

$$旺財又旺丁的Palo Alto旺旺四寶屋已上市$$

Palo Alto 學區最affrodable的condo來啦,剛剛上市的2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO上高速公路只要三分鐘,位於社區後棟,在房子裡聽不到公路的聲音,社區種了許多樹,有一個大泳池,是個旺財旺丁的旺旺四寶屋。

屋主當初買下這房是為了就近在史丹佛上課做研究,現在高升到德州某醫學院去任教,且他們家從搬進去之前一個大寶,現在已經是三個男娃+一個男寶寶在肚子裡唷。

以下是我們上市的時候,屋主貼給我的節錄

「看到照片,內心又是一陣悸動。工作忙孩子小媽媽肚子又懷孕,跟著Maggie風風火火的看房子。深刻記得當初看到屋子時,沒什麼特別感覺,但站在中庭時,微風徐徐,帶來陣陣涼意。光線從屋前大樹灑下,帶著從上飄落的細長葉片。我當時就覺得這是我養育孩子的好地方,就決定是這裡當我們的起家厝。

事實上這真是個福地,我度過非常愉快的時光。小區甚是封閉,年紀還小的孩子們不用擔心吵到左鄰右舍,不用擔心危險的在前庭跑來跑去,嘻笑玩耍,我相信這是其他社區不可得的。更有幸者,我們2456幾乎都是有小孩子的家庭,容忍度高,還認識了非常多有相同年紀小朋友的家庭,看著一群小孩在中庭玩耍是一種幸福。

孩子們家長們甚至結為好友,如今離開甚感不捨。再次感謝Maggie幫助我們這麼多,更感謝Maggie幫助我們找到這麼好的房子。房子本身當然有其不足之處,但卻是養育孩子最棒的地方。在這裡的時光我感到很幸福。」

本周末我們1-4點有Open House,歡迎賞屋。

有買賣房計畫嗎?

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南灣房價走低 晚三個月買價差近60萬 投資者伺機入場

數位編輯孫愛薇/矽谷報導 2022-08-21 02:15


南灣路邊一處插著房屋售出的牌子。(數位編輯孫愛薇/攝影)


今年灣區房地產市場變化巨大,從年初的房價高漲,市場熱絡,出現加價超過50萬的現象,至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫,整個市場反轉,買氣快速急凍,市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家,現在又開始伺機而動。

目前租屋在半島Menlo Park的安太太,從疫情中期開始進場看房子,對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態,她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子,雖然一直在市場中看房,卻一直競標失敗。她表示,雖然現在價格下來的一點,但是好的房子很多也先已下市,所以還是再繼續尋找心中理想的房子。

剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示,就是看準市場走低,趁機入場,之前一直加價的買家市場,手上的頭期款真的無法跟著加價,現在市場下來了,正好可以入場,終於買下來美後的第一套房,但後續電器的購買跟房屋的修繕,是另外一場戰鬥。

孫太太表示,希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易,作為投資房使用,有明顯感受到市場上的庫存房增加,但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月,到8月已經有人潮回來,每次open house至少都有兩到三組同時在看房,6月時看房幾乎都只有自己一組人。

房仲簡明葳(Maggie Chien)表示,「今年6月到7月的市場反轉,手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格,這五組客人大多看了半年到兩年,一直到6、7月才下標到心儀的房子。」

最近幾周股市回穩,利率自6月中後漸進下調,買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復,房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。

在瞬息萬變的灣區房場市場中,市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉,急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房,仍舊搶手,剛性需求的買家,仍在市場上準備逢低買進,原本年初沒有辦法買到理想房的買家,這段時間成為他們進場的機會。

兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房,只差了三個月的購買時間,價格差近60萬,價差之高大,引發關注。

位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近,兩間距離是幾乎只差幾間房,根據Redfin資料顯示,一間在今年5月時購買,三房兩衛浴有室內室外都有整理過,購買價在270萬,另外一間四房三衛浴在8月時購買,買價只有210萬,只差距短短三個月的購買時間,兩間房的購買價格價差接近60萬元。

一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異,但因為這兩間房距離非常近,購買時間也很近,甚至後者的室內空間與房間數較多,卻買到更低60萬的價格,引發網友討論,目前房地產急跌的狀況是否已經到底,也討論到如果再跌是否會引發次貸危機,當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

Fremont 類獨立屋的學區房上市🏡

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000

☝️沒時間的先看關鍵字

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫,車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮),學區7/7/8考試成績是10/10/10。

🌳Feels like a single family 🏡

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買房子要有獨特性,這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身,地點方便、學區好,建築規劃很特殊且少見的蓋法,至少我看過不下千間房,這社區是我第一次看到這樣蓋的。

建築體本身只有一樓跟鄰居相連,二樓以上就像是各自獨立的建築體,所以隔音佳,三面採光,室內光線特別好。

這房子地點在Fremont的中心位置,開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth),走路能到Irvington farmer’s market,Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局,開車五分鐘就能上HWY 680,開車十分鐘上HWY 880。

大家應該知道,車庫跟陽台是不計入房屋面積的,這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎),另外還有3呎寬,10呎+深的storage area,樓上樓下都有陽台,這些不計入面積的地方大概就有500多呎,屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。

朝東的陽台,下午不過熱,可以好好享受這陽台

一樓有獨立出入口的套房,要分租或是當客房、辦公室都行,二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間,另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備,3B/3.5B的配置非常實用。

學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ,歡迎參觀賞屋。

#maggiechien#賣房故事#賣房經紀#南灣賣房

#灣區地產經紀#矽谷經紀#矽谷買房經紀#矽谷房仲

#矽谷房市#南灣行情#矽谷賣房#矽谷經紀人

一樓有雙平面超大車庫,多於的空間可當儲藏室,另有一間全套衛浴的套房可以出租增加收入或當客房
二樓有開放式的公共空間與洗衣機烘衣機,PANTRY那裏是洗衣機跟烘衣機的位置
三樓採雙主臥,主臥有一個Walk-in Closet,樓梯間還有開窗,光線充足的TownHome。

Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.

REDFIN LINK

Zillow LINK

專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/

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2022夏日Deal 3-3 Cupertino prime location

Deal 3-3昨天也順利過戶啦!!

這一個超級方便的Cupertino prime location

2100呎的生活空間、這樣的屋況

絕對也是一個大deal!

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買家是灣區名人我不能說太多😊 我很感謝他們有很多選擇最後還是信任我、找我看房,常常自己跑去看open house 之後,還要我來認證把關才能買。

我們之前有機會在市場熱絡的時候買到一個95050的老房子,一條很美的路跟非常漂亮的房子,沒想到listing agent 讓別人加$1000做了雙邊的經紀人,那時覺得她非常惡劣,現在則是覺得唉唷,還好沒買到。

謝謝她讓我們買不到,我們在短短幾個月內等到deal,適時出手,反而買了一個更好的地點,也最適合買家需求的好房。

2022夏日Deal 3-1 客戶說:「Maggie謝謝你阻止我加價」

《Deal 3-1 》

這週跟下週要成交的三間房,每一間都是deal☝️

記得簽名那天客戶說:「Maggie謝謝你阻止我加價」

當初在下offer的時候,buyer怕買不到,還打給我說我想再加一點,被我勸退了。

該加的時候我會叫你加,不該加的時候我們穩住吧。

照片第二張圖說寫錯了,是七*月初成交,不是上月初成交😃

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今天在幫客戶出offer,市場比5-6月熱絡不少。

市場上房子少,許多seller 知道市場冷一點,很多都延遲上市或轉為出租,inventory 少,好房子還是要加價搶的。

45378 Tom Blalock St #202,FREMONT, CA 94539

奢華兩房Condo上市|

45378 Tom Blalock St #202,

FREMONT, CA 94539

如果你喜歡奢華型的新建大型社區,不要錯過剛上市的Condo,這間兩房 #邊間 是知名建商 #TollBrother 蓋的#MetroCrossing,地點位於南Fremont的Warm Springs新興發展區,走路10分鐘就到BART站,整個區塊都是新建房,建商越賣越高價,就是對這區域越來越有信心。

這社區有極為奢華的超大游泳池、烤肉區、Jacuzzi、宴會區、club house,還有看泳池半開放式的健身房,整棟樓有電梯、垃圾直接都trash shoot,我禮拜一去房子,看到打掃阿姨正在打掃樓梯間消毒,這些通通都包括在HOA fee$540裡頭了。

我們這間是邊間,雖然是高速公路第一排,但是建商用了特殊建材跟超厚玻璃,我在裡面根本沒聽到什麼聲音,光線很好,其實有點像住在台北大樓的感覺 🙂

空間採開放式格局設計,客廳、廚房很開闊,兩邊各有一個房間,主臥也是面積超寬敞、King Size床、梳妝台放完還是空間很大,兩個房間位於房屋兩側,彼此不受干擾,廚房是耐看的白色櫥櫃,儲物空間不少,另外配有storage。車位是前後停車,車庫有汽車充電設備了,街上停車也容易找到車位。自住投資皆宜,用來當作vacation home也很好。

這一區是Fremont重點開發區,除了大家都知道的Tesla,還有很多科技公司像是 Zoox, Seagate, Western Digital, ThermoFisher Scientific, and FM Industries.等等,新成立的Bringhurst Elementary小學也已經招生,未來淺力無窮。

Welcome to this brand-new condo Community with the luxurious community amenities built by Toll Brothers. This 1 YEAR NEW 2B/2B CORNER-UNIT home with 1 story living and 10 feet ceiling. It features an open-concept living space, a chef’s kitchen island with breakfast bar, winter white cabinets, and ample storage space. Large kitchen island with breakfast bar is great for family and friend’s gatherings. Impressive Primary suite with private on suite bath – dual sinks, shower stall, enclosed water closet and Walk-In Closet. Located exclusively at Norwood Junction at Metro Crossing. This 3 to 4-story gated building features just 28 homes, elevator access, gated underground parking garage with 2 assigned spaces with prewired EV outlet and additional storage space. Easy to park on the street when friends are visiting. Enjoy the community swimming pools, gym, club house within walking distance. Newly built Bringhurst Elementary School. Walk to BART station. Still under builders warranty.

這房子我們有跟艾麗小姐合作宣傳

買房故事分享-打戰當天進合同

今天交屋的房子在CAMPBELL,Buyer是之前的客戶介紹過來的,也很坦白地告訴我,找我之前它們已經跟另一個agent看過房,我說沒關係,你們可比較一下,帶看了幾次就告訴我,Maggie我們已經跟另外一個經紀人說我們在跟你合作了。

我很喜歡也感謝這樣誠實的客戶,因為除了Redfin,其他的Agent其實都沒有底薪、沒有任何福利、醫療保險、油錢通通沒有人贊助,全部是自掏腰包,一直到房子close of escrow之後才能領到錢。 這是一個自由的市場,每年有成千上萬的房地產新人加入這行列,你可以選擇跟你喜歡的人買房,但是請不要同時用多位經紀人,不要把在台灣/中國的劣習帶來美國。

我們看房北至Santa Clara遠看到Santa Teresa,這對年輕客戶跟很多人一樣,都有兩種first time buyer 常出現的狀況,剛好可以趁這次聊聊。

第一、都會被Staging/ Flipper過的房子給吸引。

大家都喜歡看美的事物,這是人之常情,但是agent的角色需要把客人拉回現實,有些點值得注意,有些點其實可以忽略,在看房的過程裡,我會一一說明。

第二、我只想買到Pre Approval Letter核可金額減幾十萬的房子。

我覺得我們可能從小都被父母教育不要欠別人錢,盡量不要負債累累,可是我有身邊有太多例子(包括我自己)都是第一間房的時候,沒有好好運用最佳槓桿,最後付出更大的代價,說實在的有點後悔。

還好這年輕的客戶很勇敢,把我的話聽進去了,拉高了一點預算買Single Family,也在預算內買到一個地點好、屋況好的房子。他更勇敢的是,在seller counter我們的時候,正是俄國正式攻打烏克蘭那晚上(我有兩個客戶那天晚上進了合同),因此我們買到的價錢都是低於預期的。

如果你在下offer的時候聽到這個不確定因素,敢買房嗎?我這兩個Buyer心裡是完全ready的,隔天股票大跌幾百點,deposit還是存進去了,另一間下下星期也要close了,現在看來他們真的做了很棒的選擇。跟我買過房子的客戶應該都知道我從不push 客戶,情況跟你說明白,你來決定怎麼做,買房是開開心心的事,happy buyer才有happy agent。

話說回來這間房,地點方便開車三到五分鐘就有一堆plaza跟Westgate Center mall,近express way跟Campbell downtown,又符合buyer理想的新、主臥大,公立小學有7分的需求,如果以後考慮想讓小孩念私校,知名Harker Lower校區走路就到,離Christian Schools也不遠,這房子就算有小孩再住個7-10年沒問題,因為屋齡很新又是邊間,未來要轉手一定也很容易的。恭喜我的客戶啦!!

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2021年10月的矽谷房市行情報告

最近開始下了雨,時間相對算早,不過對於乾巴巴的加州來說,下完雨真是讓人感覺神清氣爽。

去年的秋天我們還在畏懼疫情、摸不透這病毒,當然也沒有節日的群聚,看房時只能一家一家約,沒有Open House…,今年隨著人們逐漸習慣疫情,多數人願意打疫苗也敢群聚,從Pumpkin patch跟萬聖節到處要糖果的熱鬧景象,彷彿又把人拉回往日盛況,灣區的樹梢染了豔紅與橙黃,秋意濃,房市一樣維持熱況,很久沒寫房市數據,趁著十月市場數據出爐,趕緊來寫一篇。

先來看看各城市近一年的平均加價率跟平均銷售天數

Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’19 – Sunnyvale
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,200 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’18 – Cupertino
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,100 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Mountain View
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 800 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 660 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Menlo Park’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 570 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 9,700 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’17 – Saratoga’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 450 listings

沒有每一個城市都抓數據,但是應該可以明顯地看出整體市場從二月過後,就跨入一個新戰場,一路搶房搶到現在並未停歇,一般正常的single family,如果又是好學區,或是開著釣魚價,多數都是10個以上的offer,而一級戰區像是Sunnyvale、Santa Clara、Cupertino、San Jose學區房、Fremont學區房,加價30–50萬也是稀鬆平常。

今年成交價屢創新高,同業都開玩笑說:今年看著價錢不斷飆,下巴一直沒有合攏過。 疫情之後諸多人更重視自己的生活空間,WFH的日子更需要有地方透透氣,因此有土地的房子居高不下,最近加上SB9 跟 SB10法案加持、低利率,房價要跌實在很困難。

還有一件事,就是Covid baby 🙂 不知道是不是自己也生了寶寶,最近好多有小寶寶的客戶找上我,有了孩子以後,需要買房跟換房的需求就更為強烈,這些剛需都在支撐著市場穩步上揚。

說到房價一直漲,你知道今年以來single family漲了多少嗎?

根據MLS 數據,Santa Clara County的single family自從今年五月平均成交價站穩200萬($2,021,052)後,就再也沒回去了,相較於2018年三月平均成交價的最高點$1,741,209 漲幅達13.8%,今年平均最高價則是落在6月的$2,130,954,6月的成交價是4-5月的成交結果,也很符合春天是房價最旺季的說法,有興趣者可以看看下面這張平均成交價表。

而我觀察,現在是從矽谷中心往外蔓延,像是Sunnyvale,老矽谷的起源,今年漲幅跟銷售熱度更勝其他城市。這一個月以來,則看到外圍區正在跟著補漲,雖然有新聞提到美國房市熱度稍減 The housing market will cool off in 2022, but not by much, says Fannie Mae 不過矽谷跟全美其他地區房市實在很不一樣,市場依舊維持低利率跟上市房子遠遠不足的情況下,距離下一次矽谷房市要修正,應該還要一段時間。 我也很不喜歡房價亂漲,因為最近也有想換房子的念頭,不過事實即是如此,就是參照數據與自己的市場觀察來寫文章。

這樣的市場下,買房真的要有點耐心,大家加油了。

相關閱讀:

今年初寫的2021矽谷房市的展望

歷年來寫的房市情報分析

距離上次寫矽谷房市分析剛好一年整整,孩子都四個月了,我也應該上緊發條了😊。

這一年來發文少了一些,關注市場並沒有少,業績也是KW 北加區Top 1%,還是要感謝大家願意信任我,把買賣房屋的大事委託於我,2022年初會再來寫明年房市展望。

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