過去一年來，矽谷房市怎了？

October 13, 2019October 17, 2019 Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

註：10/17 再次更新，文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告，主因還是市場有點紛亂，並沒有明確的方向，所以不具參考指標。拉長期一點看，才會明顯感受也確立市場真的是跌價了，平均來說，成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據，目前只更新到八月，再下方的MLS數據才有到九月份的，我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據，2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer，38.2%上市的房子要降價求售，開價就是賣價 (這是平均值，在市場上買房子還是要參照周邊行情)，中位數房價119萬美金，相較去年同期減少8.1%；市場上有一千三百多套房子在賣，相較去年同期多了6.1%，共有875間賣掉；相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據，2018第四季、2019第三季，平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出，已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

▲**過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold**
**(銷售中的房子與售出房子逐月比例)**
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings

▲ **過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold**
**(新上市的房子與售出房子逐月比例)**
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後，2019年從2月到8月也不斷攀升，超過20%的Listing會降價求售。

▲ **Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率**
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪，剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎？加州地產協會數據只有抓Detached Single family，我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

▲ **過去一年Santa Clara 銷售價格中位數**
**(Sale Prices Over Time, Median)**
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了，Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數，大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%，其次才是換屋的中青年人，加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州，比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%，2009只有19%，2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了，達到10年來最低，僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家，過去幾年賣房子非常容易，好賣、快賣、大賣，根本不用做什麼事就等offer上門，現在則是買方市場，反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作，同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留，多轉為觀望心態，或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少，disclosure 也發出去不少，但是受到市場跌幅，下offer數減少了。

看完這些，你覺得市場很糟糕嗎？其實也沒有！

市場還是有一些樂觀因素，同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率，僅有2.1%~3.1%之間，是歷史上最低，加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升，2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點，顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告，2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個，新建房數只有18萬3111間，也能充分說明為什麼租金能不斷上揚，具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據，RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA) 顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index 今年最新數據，矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較，以及針對2020的預測。

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告，也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價，用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

向買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點，告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑，不過淺顯易懂，我有專業工班跟多家Staging company合作喔！)

不斷強調數據數據數據！還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
電郵: chienmingwei@gmail.com
LINE: chienmingwei

我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

2019年4月矽谷房市行情報告

May 3, 2019 Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

今年雨水特別多，植物長得特別好，但是灣區最近花粉症很嚴重，我也是眼淚鼻涕直流，相信很多人都有這樣的感覺。每天開車，車子上薄薄一層淡綠色，看起來很像濾鏡，其實就是很惱人的花粉。住在灣區這幾年，花粉症好像越來越嚴重了，前兩三年沒啥事，有時候鼻塞昏沉，今年會流涕與淚的。唉，我好像找到灣區的缺點了！

據說花粉過敏吃藥有效，可是我是一個不想攝取過多藥物的人，不想研究也不想吃，去了Trader Joe’s 買了當地蜂蜜吃，如果再更嚴重，下周再去買花粉吧！記錄一下每年春天才會有的灣區事，接下來看房市吧。

跟上個月推測的一樣，大部分的城市，市場都有熱絡一點。但是最近半個月，市場上的inventory變多，價格可能會先穩住，上漲太多的機率不太高。我的建議是繼續看繼續下offer，也許你有機會拿到好deal！

不要再問我會不會漲會不會跌了，想長期留在矽谷就趕緊買吧，現在很好挑。每一個月花那麼多錢幫人家養房子會比存在自己的房子好嗎？如果你有換房計畫，先賣後買或先買後賣都能安全操作，我們可以約時間見面討論一下。

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Property Type is 'Residential'
Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse'
Results calculated from approximately 180,000 listings — Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is **‘Sunnyvale’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 890 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is **‘Cupertino’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 310 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘**Mountain View’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 480 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is **‘Palo Alto’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 430 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Los Altos’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 300 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is **‘Menlo Park’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 380 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is ‘5 – Berryessa’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 770 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is ’10 – **Willow Glen’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 640 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Postal City is ‘Milpitas’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 550 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is one of **‘Almaden Valley’, ‘ Blossom Valley’, ‘South San Jose’**
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,900 listings

Time frame is from May 2018 to Apr 2019
Area Name is one of Cambrian, Campbell
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,600 listings

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
電郵: chienmingwei@gmail.com
LINE: chienmingwei

我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

出價的藝術

January 21, 2019January 23, 2019 Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

出價的藝術

最近的房市雖然不熱，但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利，買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價，幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價？」能給什麼建議，通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps，我會找出附近類似產品成交價格，讓你了解一下周邊行情，甚至我會抓半年到一年的行情，讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析：這房子必須維修多少錢，客戶自身想要做的後續維修需要多少錢？你想做哪一些補強呢？換馬桶、換鏡子換洗手盆，裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等，我們可以概抓一下預算。如果新房，我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況：最近市場狀況如何，需不需要加價，我們可能會遇到多少「對手」也想下offer，跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。

第四、房子與市場：這房子在市場上多久了，也就是我發listing給你參考時，你會看到一個DOM (days on the market)，為什麼放那麼久？是屋況太可怕沒人要？還是市場低迷等，搞清楚原因我們再投標。

第五：獨特性：每一個房子都是獨一無二的，就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因，討論出一個價位，搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved，或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點，就想砍價砍到底，低價送offer不是不可能，讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息，如果賣家價格實在很硬，或是賣家脾氣不太好，砍到人家不爽這offer就GG了，有時還是得將心比心嘛，如果你在賣房收到一個很差的offer，可能直接不回應了！

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi，但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的，絕對不是賣家。

為2018年的買房做準備

November 16, 2017December 26, 2017 Maggie Chien 簡明葳1 Comment

轉眼又到年終，一個房市瘋狂的年度將盡，也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…，不論種種原因，我們又過了一關，又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來，如果你有買房計畫，可以透過下列一些方式，先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況：概算頭期款Down payment (如果有含家人贈與金額Gift Funds，記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow，每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格，包括基本稅務上知識解釋，當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市：每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析，包括帶著客人下標買房的offer數，自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等，房市已經熱了好幾年，2017更是達到巔峰，2018選擇買房絕對是買在高點，但是在灣區，一定是越早買越好。就目前趨勢看來，股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀，2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter：開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款，銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement，還會要求pull你的信用報告等。此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost，並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等，選擇最有利的貸款方案。值得注意的是，買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的，利率只能在offer被接受開始進入貸款期內，才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數：每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分，信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠，至於如何維持信用分數，建議應平均使用信用卡，舉例來說有三張各$1000額度的信用卡，請不要一張刷到$900，最好是每張刷$300，盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸，或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀：大致確定買房價格帶與學區後，也可以找一個有經驗的經紀人，從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步，再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備，可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間：時間的掌握點很重要，為了避免急著買到房子，或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子，我們要概抓一下時間，首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去，需要多少時間給房東通知，又要繳多少房租，預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」，什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房：REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體，也有篩選功能，了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格，應該是明年開春的房價基礎，可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作，可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話 408-505-3003
FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
微訊:maggiechien002
LINE:chienmingwei
FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

Indigo11 — 這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間，一個粉紅色的女孩房，好美。

請同業尊重，每一篇文章都是我花了很多時間寫的，也都親自去看過建案，請勿任意複製貼上，或是簡單改寫！如您要分享，請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

2017 8月、9月矽谷房市行情報告

October 18, 2017November 10, 2017 Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

八月、九月的市場行情報告，反應的正是今年暑假的市況，我的Broker說，今年的房市是前所未有的熱烈，其實觀察周末看房人潮、下offer數，以及下列表格所呈現的Days to Sell (上市到成交所需天數)，包括加價率也維持高檔，市況依然是供不應求，且相較於去年同期的成交量，其實listing數並沒有減少，成交天數減少許多，可見市場買氣非常濃厚。

最近在Sunnyvale看房，很多賣房主都是離開矽谷到外州、退休族群，房價維持高檔，換房者減少，其實不利於房市健康。每一位將要買房的人，我都會告知，現在可是歷史高點，謹慎入市。但是如果你問我，房價會不會跌，目前經濟大環境很樂觀，矽谷就業機會多，有「信心」買房的客戶群不減，即使升息傳聞不斷，估計現在到明年房市，依然會溫和上漲。