南灣房價走低 晚三個月買價差近60萬 投資者伺機入場

數位編輯孫愛薇/矽谷報導 2022-08-21 02:15


南灣路邊一處插著房屋售出的牌子。(數位編輯孫愛薇/攝影)


今年灣區房地產市場變化巨大,從年初的房價高漲,市場熱絡,出現加價超過50萬的現象,至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫,整個市場反轉,買氣快速急凍,市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家,現在又開始伺機而動。

目前租屋在半島Menlo Park的安太太,從疫情中期開始進場看房子,對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態,她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子,雖然一直在市場中看房,卻一直競標失敗。她表示,雖然現在價格下來的一點,但是好的房子很多也先已下市,所以還是再繼續尋找心中理想的房子。

剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示,就是看準市場走低,趁機入場,之前一直加價的買家市場,手上的頭期款真的無法跟著加價,現在市場下來了,正好可以入場,終於買下來美後的第一套房,但後續電器的購買跟房屋的修繕,是另外一場戰鬥。

孫太太表示,希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易,作為投資房使用,有明顯感受到市場上的庫存房增加,但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月,到8月已經有人潮回來,每次open house至少都有兩到三組同時在看房,6月時看房幾乎都只有自己一組人。

房仲簡明葳(Maggie Chien)表示,「今年6月到7月的市場反轉,手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格,這五組客人大多看了半年到兩年,一直到6、7月才下標到心儀的房子。」

最近幾周股市回穩,利率自6月中後漸進下調,買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復,房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。

在瞬息萬變的灣區房場市場中,市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉,急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房,仍舊搶手,剛性需求的買家,仍在市場上準備逢低買進,原本年初沒有辦法買到理想房的買家,這段時間成為他們進場的機會。

兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房,只差了三個月的購買時間,價格差近60萬,價差之高大,引發關注。

位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近,兩間距離是幾乎只差幾間房,根據Redfin資料顯示,一間在今年5月時購買,三房兩衛浴有室內室外都有整理過,購買價在270萬,另外一間四房三衛浴在8月時購買,買價只有210萬,只差距短短三個月的購買時間,兩間房的購買價格價差接近60萬元。

一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異,但因為這兩間房距離非常近,購買時間也很近,甚至後者的室內空間與房間數較多,卻買到更低60萬的價格,引發網友討論,目前房地產急跌的狀況是否已經到底,也討論到如果再跌是否會引發次貸危機,當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

Fremont 類獨立屋的學區房上市🏡

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000

☝️沒時間的先看關鍵字

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫,車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮),學區7/7/8考試成績是10/10/10。

🌳Feels like a single family 🏡

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買房子要有獨特性,這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身,地點方便、學區好,建築規劃很特殊且少見的蓋法,至少我看過不下千間房,這社區是我第一次看到這樣蓋的。

建築體本身只有一樓跟鄰居相連,二樓以上就像是各自獨立的建築體,所以隔音佳,三面採光,室內光線特別好。

這房子地點在Fremont的中心位置,開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth),走路能到Irvington farmer’s market,Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局,開車五分鐘就能上HWY 680,開車十分鐘上HWY 880。

大家應該知道,車庫跟陽台是不計入房屋面積的,這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎),另外還有3呎寬,10呎+深的storage area,樓上樓下都有陽台,這些不計入面積的地方大概就有500多呎,屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。

朝東的陽台,下午不過熱,可以好好享受這陽台

一樓有獨立出入口的套房,要分租或是當客房、辦公室都行,二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間,另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備,3B/3.5B的配置非常實用。

學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ,歡迎參觀賞屋。

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一樓有雙平面超大車庫,多於的空間可當儲藏室,另有一間全套衛浴的套房可以出租增加收入或當客房
二樓有開放式的公共空間與洗衣機烘衣機,PANTRY那裏是洗衣機跟烘衣機的位置
三樓採雙主臥,主臥有一個Walk-in Closet,樓梯間還有開窗,光線充足的TownHome。

Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.

REDFIN LINK

Zillow LINK

專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/

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45378 Tom Blalock St #202,FREMONT, CA 94539

奢華兩房Condo上市|

45378 Tom Blalock St #202,

FREMONT, CA 94539

如果你喜歡奢華型的新建大型社區,不要錯過剛上市的Condo,這間兩房 #邊間 是知名建商 #TollBrother 蓋的#MetroCrossing,地點位於南Fremont的Warm Springs新興發展區,走路10分鐘就到BART站,整個區塊都是新建房,建商越賣越高價,就是對這區域越來越有信心。

這社區有極為奢華的超大游泳池、烤肉區、Jacuzzi、宴會區、club house,還有看泳池半開放式的健身房,整棟樓有電梯、垃圾直接都trash shoot,我禮拜一去房子,看到打掃阿姨正在打掃樓梯間消毒,這些通通都包括在HOA fee$540裡頭了。

我們這間是邊間,雖然是高速公路第一排,但是建商用了特殊建材跟超厚玻璃,我在裡面根本沒聽到什麼聲音,光線很好,其實有點像住在台北大樓的感覺 🙂

空間採開放式格局設計,客廳、廚房很開闊,兩邊各有一個房間,主臥也是面積超寬敞、King Size床、梳妝台放完還是空間很大,兩個房間位於房屋兩側,彼此不受干擾,廚房是耐看的白色櫥櫃,儲物空間不少,另外配有storage。車位是前後停車,車庫有汽車充電設備了,街上停車也容易找到車位。自住投資皆宜,用來當作vacation home也很好。

這一區是Fremont重點開發區,除了大家都知道的Tesla,還有很多科技公司像是 Zoox, Seagate, Western Digital, ThermoFisher Scientific, and FM Industries.等等,新成立的Bringhurst Elementary小學也已經招生,未來淺力無窮。

Welcome to this brand-new condo Community with the luxurious community amenities built by Toll Brothers. This 1 YEAR NEW 2B/2B CORNER-UNIT home with 1 story living and 10 feet ceiling. It features an open-concept living space, a chef’s kitchen island with breakfast bar, winter white cabinets, and ample storage space. Large kitchen island with breakfast bar is great for family and friend’s gatherings. Impressive Primary suite with private on suite bath – dual sinks, shower stall, enclosed water closet and Walk-In Closet. Located exclusively at Norwood Junction at Metro Crossing. This 3 to 4-story gated building features just 28 homes, elevator access, gated underground parking garage with 2 assigned spaces with prewired EV outlet and additional storage space. Easy to park on the street when friends are visiting. Enjoy the community swimming pools, gym, club house within walking distance. Newly built Bringhurst Elementary School. Walk to BART station. Still under builders warranty.

買房故事分享-打戰當天進合同

今天交屋的房子在CAMPBELL,Buyer是之前的客戶介紹過來的,也很坦白地告訴我,找我之前它們已經跟另一個agent看過房,我說沒關係,你們可比較一下,帶看了幾次就告訴我,Maggie我們已經跟另外一個經紀人說我們在跟你合作了。

我很喜歡也感謝這樣誠實的客戶,因為除了Redfin,其他的Agent其實都沒有底薪、沒有任何福利、醫療保險、油錢通通沒有人贊助,全部是自掏腰包,一直到房子close of escrow之後才能領到錢。 這是一個自由的市場,每年有成千上萬的房地產新人加入這行列,你可以選擇跟你喜歡的人買房,但是請不要同時用多位經紀人,不要把在台灣/中國的劣習帶來美國。

我們看房北至Santa Clara遠看到Santa Teresa,這對年輕客戶跟很多人一樣,都有兩種first time buyer 常出現的狀況,剛好可以趁這次聊聊。

第一、都會被Staging/ Flipper過的房子給吸引。

大家都喜歡看美的事物,這是人之常情,但是agent的角色需要把客人拉回現實,有些點值得注意,有些點其實可以忽略,在看房的過程裡,我會一一說明。

第二、我只想買到Pre Approval Letter核可金額減幾十萬的房子。

我覺得我們可能從小都被父母教育不要欠別人錢,盡量不要負債累累,可是我有身邊有太多例子(包括我自己)都是第一間房的時候,沒有好好運用最佳槓桿,最後付出更大的代價,說實在的有點後悔。

還好這年輕的客戶很勇敢,把我的話聽進去了,拉高了一點預算買Single Family,也在預算內買到一個地點好、屋況好的房子。他更勇敢的是,在seller counter我們的時候,正是俄國正式攻打烏克蘭那晚上(我有兩個客戶那天晚上進了合同),因此我們買到的價錢都是低於預期的。

如果你在下offer的時候聽到這個不確定因素,敢買房嗎?我這兩個Buyer心裡是完全ready的,隔天股票大跌幾百點,deposit還是存進去了,另一間下下星期也要close了,現在看來他們真的做了很棒的選擇。跟我買過房子的客戶應該都知道我從不push 客戶,情況跟你說明白,你來決定怎麼做,買房是開開心心的事,happy buyer才有happy agent。

話說回來這間房,地點方便開車三到五分鐘就有一堆plaza跟Westgate Center mall,近express way跟Campbell downtown,又符合buyer理想的新、主臥大,公立小學有7分的需求,如果以後考慮想讓小孩念私校,知名Harker Lower校區走路就到,離Christian Schools也不遠,這房子就算有小孩再住個7-10年沒問題,因為屋齡很新又是邊間,未來要轉手一定也很容易的。恭喜我的客戶啦!!

2021年10月的矽谷房市行情報告

最近開始下了雨,時間相對算早,不過對於乾巴巴的加州來說,下完雨真是讓人感覺神清氣爽。

去年的秋天我們還在畏懼疫情、摸不透這病毒,當然也沒有節日的群聚,看房時只能一家一家約,沒有Open House…,今年隨著人們逐漸習慣疫情,多數人願意打疫苗也敢群聚,從Pumpkin patch跟萬聖節到處要糖果的熱鬧景象,彷彿又把人拉回往日盛況,灣區的樹梢染了豔紅與橙黃,秋意濃,房市一樣維持熱況,很久沒寫房市數據,趁著十月市場數據出爐,趕緊來寫一篇。

先來看看各城市近一年的平均加價率跟平均銷售天數

Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’19 – Sunnyvale
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,200 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’18 – Cupertino
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,100 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Mountain View
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 800 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 660 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Menlo Park’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 570 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 9,700 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’17 – Saratoga’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 450 listings

沒有每一個城市都抓數據,但是應該可以明顯地看出整體市場從二月過後,就跨入一個新戰場,一路搶房搶到現在並未停歇,一般正常的single family,如果又是好學區,或是開著釣魚價,多數都是10個以上的offer,而一級戰區像是Sunnyvale、Santa Clara、Cupertino、San Jose學區房、Fremont學區房,加價30–50萬也是稀鬆平常。

今年成交價屢創新高,同業都開玩笑說:今年看著價錢不斷飆,下巴一直沒有合攏過。 疫情之後諸多人更重視自己的生活空間,WFH的日子更需要有地方透透氣,因此有土地的房子居高不下,最近加上SB9 跟 SB10法案加持、低利率,房價要跌實在很困難。

還有一件事,就是Covid baby 🙂 不知道是不是自己也生了寶寶,最近好多有小寶寶的客戶找上我,有了孩子以後,需要買房跟換房的需求就更為強烈,這些剛需都在支撐著市場穩步上揚。

說到房價一直漲,你知道今年以來single family漲了多少嗎?

根據MLS 數據,Santa Clara County的single family自從今年五月平均成交價站穩200萬($2,021,052)後,就再也沒回去了,相較於2018年三月平均成交價的最高點$1,741,209 漲幅達13.8%,今年平均最高價則是落在6月的$2,130,954,6月的成交價是4-5月的成交結果,也很符合春天是房價最旺季的說法,有興趣者可以看看下面這張平均成交價表。

而我觀察,現在是從矽谷中心往外蔓延,像是Sunnyvale,老矽谷的起源,今年漲幅跟銷售熱度更勝其他城市。這一個月以來,則看到外圍區正在跟著補漲,雖然有新聞提到美國房市熱度稍減 The housing market will cool off in 2022, but not by much, says Fannie Mae 不過矽谷跟全美其他地區房市實在很不一樣,市場依舊維持低利率跟上市房子遠遠不足的情況下,距離下一次矽谷房市要修正,應該還要一段時間。 我也很不喜歡房價亂漲,因為最近也有想換房子的念頭,不過事實即是如此,就是參照數據與自己的市場觀察來寫文章。

這樣的市場下,買房真的要有點耐心,大家加油了。

相關閱讀:

今年初寫的2021矽谷房市的展望

歷年來寫的房市情報分析

距離上次寫矽谷房市分析剛好一年整整,孩子都四個月了,我也應該上緊發條了😊。

這一年來發文少了一些,關注市場並沒有少,業績也是KW 北加區Top 1%,還是要感謝大家願意信任我,把買賣房屋的大事委託於我,2022年初會再來寫明年房市展望。

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879 Pinewood Dr. San Jose, CA

879 Pinewood Dr. San Jose, CA

4B/2B/1,666Sq Ft Asking $1,680,000

Maggie的新listing上市囉!最新上市的這間位於Strawberry Park Neighborhood 是傳統好區,去Mitsuwa商場買菜用餐走路就到, Westgate & El Paseo shopping centers也是很近,離高速公路也是五分鐘內,街道上大樹林立、且街廓非常寬敞,房子方正、格局整體的布局也好,我自己最喜歡客廳往外看是紅磚院子+大樹、小竹林群的感覺,有一種東方園藝的熟悉感。

我們要賣房子之前把房子重新粉刷成Greek Villa的顏色,地板換上自然色系的SPC防水地板,櫥櫃換成全新的白色櫥櫃,天花板也裝了Recessed lights,屋主很用心挑材料,想留給buyer直接move in ready的屋況。

房子原始格局是三房兩衛浴,房間尺寸很適中,窗戶開很多,兩間廁所都有窗,且之前的屋主已經把車庫convert成一個房間(w city permit),這房間很適合拿來做辦公室、小孩遊戲室或是健身房,如果想convert成車庫或是改建、加建也很容易,前院很大很大很容易加的 🙂

學區Easterbrook Discovery、West Valley Middle、Prospect High,本周末有Open House 10/2-10/3 下午1-4PM 歡迎來看這間舒適陽氣的好房。

本Listing專屬網站http://www.879pinewood.com/

Welcome to the desirable Strawberry Park Neighborhood!  This single-story home features 4 bedrooms and 2 bathrooms with an updated interior!  The living room is adjacent to the dining area on one side and opens to a tree-lined backyard at the other.  Fruit trees and a red-brick patio in the backyard is perfect for entertainment and relaxation.  The home comes with freshly painted interior, new kitchen cabinets/countertops, and new SPC waterproof flooring.  Garage has been converted to a 4th bedroom with permit.  Perfect for a work from home setup!  The large driveway should easily accommodate 2 cars.

Conveniently located near Mitsuwa Marketplace, Westgate & El Paseo shopping centers.  Easy access to highways 280, 17, 85, San Tomas & Lawrence Expressway.  10-minute drive to Valley Fair and Santana Row shopping centers.

http://www.879pinewood.com/

2020 9月矽谷房市行情報告

本文同步刊載於 ETtoday房產雲 矽谷科技人「就地避難」 買房需求大不同!空間格局超越交通便利

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷南灣地區9月平均成交價,創下2018年5月之後的新高點。(圖/簡明葳提供)

房產中心/綜合報導

美國總統川普確診新冠肺炎,再為後疫情時代投下震撼彈。其中,科技重鎮矽谷的房市表現,自3月開始宣布就地避難(Shelter-in-place)開始,房價竟不減反增。區域房市專家觀察,主因是供給量少,以及在低利率、多數人在家工作的高買房需求背景下,助長房價走勢。9月Santa Clara County 平均成交房價,創下2020年新高點約151萬8862美元。

平均房價走勢

根據MLS在10月1日的統計最新數據顯示,在Santa Clara County 平均房價不畏疫情影響,自4月平均房價為140萬9102美元一路攀升,7月創下次高點為150.5萬美元,直到9月又創下最新高點151.8萬美元。在平均成交中位數方面,4月為121.8萬美元,8月高點為125萬美元,9月最新數據則為123.1萬美元。

整個Santa Clara County房屋單月銷售總額也從3月的13.7億美元、到7月創下新高點為21.67億美元,9月最新數據則是21.28億美元。但若比較整體銷售數字,今年1~9月平均每月成交金額為14.8億美元,相較去年15.32億美元,顯見因為疫情,房屋交易量仍有縮水。

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲獨戶獨院帶土地的獨立房,投標數、溢價率不斷創新高。(圖/簡明葳提供)

上市間數今年1~9月為1.4萬間,相較去年同期約2萬間,減少近30%,銷售間數今年1~9月為9205間,是過去5年同期以來最少,顯示因為疫情的關係,賣房、換房數減少許多,過去5年1~9月平均成交量都有1.1萬間左右。上市與銷售間數明顯下滑。

上市間數
成交間數

矽谷房地產經紀人簡明葳表示,最近區域搶房風潮自Shelter-in-place以來有增無減,主要是因為疫情的關係,多數人在家上課上班,不再需要通勤,購屋者對於空間與格局的要求,已經超過交通便利。通勤時間稍長的通勤房,成為新寵,像是Santa Teresa、Berryessa等,今年漲幅非常明顯,而超過Santa Clara County之外的Fremont、Dublin 與Pleasanton等,也是搶房熱區。

客戶買房需求也出現了一些變化,以往覺得3房就夠,現在希望4房以上,才能居家辦公、上遠距課使用;因為在家煮食的機會變多,對於廚房的要求提高;有超大車庫能改裝為健身房;而疫情增加改建房子的難度,Move In Ready的屋況更為加分。

簡明葳指出,所有產品以獨戶獨院的Single Family最受青睞,獨棟房成交價一路上漲,有些區域更超過2018年最高價位,很多屋況不錯的房子,都是多數投標,溢價率超越一般水平。

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲4房與雙客廳產品,在疫情期間大受歡迎。(圖/簡明葳提供)

簡明葳提醒,現在搶房的同時要特別注意,未來如果改回通勤上班,矽谷最嚴重的塞車問題,買方是否能承受?高速公路、大馬路邊、航道下的房子,以後是不是會有噪音問題重現?近年來日益嚴重的野火問題,也需在投標之前,好好思考一下。

►簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

10/6 補充

獨立房房價到高點,利率是低點,已經買房的,有機會就refinance。而近半年來賣不太動的condo跟Townhouse將逐漸回溫。受到疫情影響,換房族今年都停下來了,帶疫情真正穩定後,換房需求會出籠,區域性第二次買房的高價產品,應該也會再有一波相對高價房的搶房潮。

我有Realtor & Broker DRE#01973756 執照。是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

2020 7-8月矽谷房市行情報告

點這裡去 看看六月行情資訊

九月啦!! 每次到了九月,天氣涼了一點,看到萬聖節的飾品店又開,好像就覺得要迎接萬聖節、感恩節、聖誕節,然後今年要走到尾聲。

應該很多人都跟我一樣,希望今年日子過得快一點,疫苗也快一點出現吧。唉…疫情、野火、哪裡也不能去,國外不能飛,國內度假不敢去,RV 又貴又嫌麻煩,經驗也不是很豐富,Tesla沒有買到或賣太早 :),怎麼感覺百業蕭條,可是股票跟房市還是沒跌,總之今年就是一個奇異的年,有點難過的年,不知道大家是不是跟我一樣的心聲。

謝謝大家聽我Murmur完畢,來看看過去兩個月的房市走勢,交易量維持穩定,平均成交價在七八月間創下了最高點,平均成交中位價也回到2018年高點水平,以下有我擷取自MLS的圖表給大家參考。

首先是Santa Clara County交易量圖

Time frame is from Sep 2019 to Aug 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Results calculated from approximately 17,000 listings

Santa Clara County Number of Homes For Sale vs Sold,交易量看起來很穩定,我特別去查了MLS Santa Clara County交易間數 2017年總間數是15206,2018年為 13949間、2019年是13367間、2020目前一到八月成交間數為7757間,相較於2019年同期9013間還是相對少一些,但是從listing 間數來看,2019年一到八月總共有17825間房上市,2020年一到八月總共才12281間房上市,難怪一間美房難尋,然後房價暫時沒見跌勢。

再來下面這張是

▲Santa Clara County 平均成交價與成交所需天數

然後,有點驚嚇卻不意外地 平均成交價在2020疫情期間創下歷史新高點平均成交價中位數則是回到2018年最高點水位

▲平均成交價在2020疫情期間創下歷史新高點

平均成交價中位數則是回到2018年最高點水位

我們以為的矽谷房價最高點就在2018了,結果總是還有更高點。我也做出租管理,最近碰到一個租客跟我說,他們等了十年,以為房價會跌,但是都沒有跌,疫情期間原本以為房價能跌一點,沒想到五月以後又以這樣的速度彈回來。

說到這裡,一定又會有人問,房價還會繼續漲嗎? 現在可以下手嗎?每次我都回答,問我房價走勢跟要不要買房子你不如去算命,人生重大決定你來決定,最近則是比較多想換房的客戶,今年我也處理好幾件換房的客戶,一買一賣順利搞定,即使疫情來襲,我們還是關關難過關關過,順利完成了這任務。要不要買房、賣房、換房你決定,剩下的就交給我。

今年我買房最果斷的客戶在兩個星期內買到房子,我們曾經在一天看了十間房子,能如此迅速也需要一點運氣,還要很大的決心,他的果斷讓他至少市值已經增加幾萬塊了。

但是話說回來,買房不是要賺錢,買房是安家也安心,在自己的負擔能力裡面紮根在矽谷,然後努力工作。能在矽谷買房是很幸運的,大量且穩定的工作需求,吸引全球人才到此學習、工作,誰來矽谷不是被高薪吸引過來的? 美國少見的幾個區域一邊住還能一邊賺增值,住兩年三年就能賺錢我不敢說,因為你還要仲介費5%,住五年以上扣掉中介費還能打平的的區域,整個美國也不常見吧。

以下我們看看各區域的加價率與成交所需天數

Time frame is from Sep 2019 to Aug 2020

Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’


▲Almaden Valley, Blossom Valley, South San Jose
Results calculated from approximately 1,600 listings

▲ Cupertino, Results calculated from approximately 320 listings

▲ Cambrian, Campbell, Willow Glen
Results calculated from approximately 2,100 listings

▲Sunnyvale Results calculated from approximately 720 listings

▲Santa Clara (City) Results calculated from approximately 760 listings
▲ Berryessa Results calculated from approximately 630 listings

▲Palo Alto Results calculated from approximately 400 listings
▲Mountain View Results calculated from approximately 440 listings
▲ Santa Teresa area Results calculated from approximately 280 listings

特此公告今年暫時不接新客戶了,如果您在9/1日之前聯繫過我或是我的老客戶,我一樣服務到底,所有問題隨時傳訊息打電話,找Maggie買房子是一次買房 終身服務的 🙂

2021 年有計畫買、賣房屋、換房的新朋友,我們今年12月再約時間聊一聊囉。房市分析會照樣寫,所有服務一樣照舊,只是2020年目前不再接新客戶,如果需要幫忙轉介其他專業經紀,一樣可以私訊我,謝謝。

Maggie是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

2020年6月矽谷房市行情報告

每周都在看房下offer,發現最近買氣很兩極,如果是區域相對低價房,尤其獨立屋、學區房,常常上市7-10天就multiple offers賣掉,但是僅限開價合理、屋況不差。然而市場買氣雖好,但是還算理性,瘋狂地搶是僅限於少數案例。

如果屋況差,不知道是不是大家覺得維修麻煩?在市場上的日子常常動輒三星期,也有幾個月還乏人問津的,這樣的房子有撿到便宜的機會,就看看賣家心態與買方經紀如何運作了。

其實修房真的沒那麼可怕,做一些簡單的裝修像是把報告列舉出來的問題修好,粉刷油漆、甚至裝個新廚房、做個新廁所都不需要超過三個星期,就是有點麻煩需要採買材料跟監工,但是你能採買自己喜歡的風格與省到不少錢。我還是鼓勵大家自己裝修,有我當你的顧問,問不倒我,問到我不懂的事,我也可以幫你問問結構技師、Licensed Contractor等,真的不需要太害怕。 🙂

來看看過去兩個月的市場~

六月成交數據看五月買氣,來看看過去兩個月的數據,非常地明顯看到買氣回升,甚至房價又漲了!!

在此要特別特別強調,三月到六月之間,MLS有關掉上市天數計算器,在MLS上面的成交所需時間到目前為止都還不準確,但是加價率的變化可以稍微當作參考,加價率跟上市所需時間的關係,應該要到八月時的數據才會有比較精準的參考價值。

銷售數據反彈、平均成交價漲了,平均成交中位數小小跌幅,但是依然維持一定水平。

先看看這張 Number of Homes For Sale vs Sold 紅色是上市房、綠色為賣掉的房子,明顯可以看到整個Santa Clara County買氣跌至四月(五月成交數)之後已經回升,下個月預計將持續升高。

Time frame is from Jul 2019 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 17,000 listings

還記得四月我說交易量瞬崩嗎? 數據已經明顯反彈

過去五年Santa Clara County成交間數從五月成交量降至谷底後明顯回升

雖然不到過去水平,但是在疫情下,這樣的買氣應是不錯吧!此數據為交易間數

Time frame is from Jan 2015 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 77,940 listings

交易總額當然也跟著回升

以下這張是平均成交中位數

平均房價竟然漲了!!!

Time frame is from Jan 2015 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 77,940 listings

再來我們看看整個Santa Clara County的加價率跟銷售所需天數↓ (天數只是參考值,過幾個月才有參考價值)

Time frame is from Jul 2019 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 12,000 listings

過去六個月Santa Clara County成交量大區前10名

ime frame is from Jan 2020 to Jun 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 3,124 listings

以下則是各主要地區的加價率跟銷售所需天數↓ (天數只是參考值,過幾個月才有參考價值)

Palo Alto
Mountain View
Willow Glen, Cambrian, Campbell
South San Jose, Blossom Valley, Almaden Valley
Berryessa
Cupertino
Sunnyvale

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756