如果百萬預算內、好學區、優質社區在灣區可以買在哪裡？
剛跟客戶認識的時候，我們還一度跑到三谷看房，連斷層帶上的房子我們也下了offer，不過隨著大家回到辦公室上班，最後客戶選擇了通勤跟生活都方便的地點。
這間房子是客戶的長輩看到的，當初我以為他們還在出差，很湊巧地客戶提前回來趕得上offer due date。這房子在北Fremont，學區好、生活便捷，因為之前也有客戶買在附近，所以我知道這裡買菜、吃飯甚至買奶茶都超方便
下高速公路兩分鐘就能抵達的社區，社區屬半開放管理，有專屬出入口，但是不對外連結，內部的馬路是HOA負責維護，乾乾淨淨沒有外車，社區裡的孩子都在路上玩。
建築體本身是雙拼的PUD Townhouse，室內採超挑高設計，整間房子通透明亮，廚房屬半開放空間，客、餐廳連為一線，並且可以直通院子，雖然不是大房，感受卻很寬敞，樓下有房、樓上也有房，方便使用。
恭喜我的客戶買到這麼美的優質好房。
幫客戶買賣過一間又一間的房子，有時候不得不承認，人算不如天算，機緣很重要。
今天交屋的年輕小夫妻聯繫我的時候說：
我們不急，十月之前買到就可以
我們想一起看過房，再決定跟哪一個經紀人合作
沒關係、沒問題、通通都可以。
因為是好朋友介紹來的，當然要特別照顧一下。
沒想到第一次體驗完看房子之旅，我給他們安排看新房社區、舊house、舊的Townhouse比較一下各種優缺，之後他們就積極準備pre approval letter，第二次看房就在心中排名前兩名的夢幻區域下標，結果遇到43人搶標。當時我們有實力加，但是我們不追了。
第三次看房看到這間，賣出之後又回到市場上，因為原本買家擔心公司lay off 會受影響，放棄交易，於是我們找到機會殺價，一來一往直接省下幾萬元。
這間房子地點方便又位於巷子裡的巷子裡，少有往來車輛，非常安靜，屋主半年前全新裝修，全棟油漆、換了地板跟廁所，特別的是冷、暖氣+所有管道都是全新的，一般的flipper絕對不會做這件事情，主要是原屋主去年規劃還是想留下這房，只是後來計畫有變，所以出售房產。
買家當初想出價的時候也很糾結，畢竟在市場上剛開始看房，這間房子的機緣又來得太突然，在好幾個朋友跟家人還有我都一致認為這是一個好地點、好deal之後，我們先出個低價探個底，後來seller給我們一個counter offer，buyer決定接受，果斷拿下，恭喜我的客戶。
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最近不管是諮詢的買家或是朋友都常問我，利率高、又裁員，房價要跌了嗎？
去年我在推估今年的市場 https://tinyurl.com/nhbj4rka 的時候就說過，今年上半年一定還是旺，無奈今年雨季特別長，市場供給量仍遠遠不及市場需求，這波買氣會因為天氣繼續延長到下半年。不過如果能考慮自己裝修的人，仍有機會撿便宜的。
利率這麼高，到底誰在買房？我服務的都是剛需自住客人，我最近反問我另外一組客人說：「你們為什麼現在想買房？」
客人說：「我們去年還買不起，過了一年多存了一點錢，想說該買的時候就趕快買，利率高沒關係，只希望少一點人跟我們搶。」
想在矽谷落地生根的買家們，無論風雨依然努力不懈。
Buyer從諮詢開始就告訴我
。喜歡San Francisco的生活、餐廳、活動，但是又在南灣工作，所以中半島是不二之選。
。房子小一點也沒有關係，還是想要買Single Family
。貸款也需要推薦適合的人選，因為首次買房，雖然公司討論串有人推薦，也需要多聊幾個。
去年底當時第一次溝通的目標很明確，buyer也很快就把pre approval letter給準備好，一次還準備了許多份，是我看見最多的 
超認真！
萬事皆備市場缺的就是房子，於是我們不辭辛勞每個星期都一起看房，大雨滂沱還是繼續前行，有一次下著雨大家都忘了帶傘，一邊滴著雨一邊開著鎖，真是難忘。 (2023年的冬天真的好特別，風大雨大的天氣好多，今天大家開車出去，應該都可以看到遠方白雪皚皚的山頭。)
看房的過程我也不斷提醒buyer水伏流的可能性 https://rb.gy/twemzk 這期間我們看了Crawl space會積水的房子，也看了View很棒的房，可惜地基斷了，也有地點方便大樹林立的巷內，也是地基有大問題不敢下手。 最近買房是買在市場轉折點，所以我們也參與收了30幾份offer的投標，最後買到這間房，buyer自己都有點意外。
這間房子一進去就被方方正正的格局與完美的採光吸引，房子無缺角，光線超完美，每一次要離開都以為沒關燈。地點能散步到餐廳、trader Joe’s等幾家超市、咖啡店、走路到Hillsdale Shopping Center也只要12分鐘，開車上HWY也只要6-7分鐘。
房子雖然舊了一點但是我們把未來要維修的預算列出，我先勸我的客戶開超低價投標，再看看屋主預期，過程中另外一個offer緊咬不放，我們最後拿到屋主優先counter買到。
Pending之後就請師傅丈量窗戶，抓好時程讓buyer能在租約到期之前就能搬家，讓buyer睡不著的貸款過程意外順利，loan agent 12天就把貸款搞定，順利在兩個星期內成交。恭喜我的客戶買上這麼美的陽光好宅。
剛剛完成執照更新 Broker license Ming Wei Chien (01973756) Expires (4/4/2027)
矽谷房仲生涯邁入第九年
下一個四年矽谷房地產是什麼樣子？我又會變成什麼樣的Broker？🙂
順便來寫一下關於房地產執照的問與答，因為每隔一陣子就會有人私訊問我，我就藉這次機會用FAQ形式回答好了。
一、有沒有教人怎麼考執照？
沒有喔，我是找童光輝律師上課，坊間很多課上網就能找到很多，中英文授課皆有，考執照很簡單，難的是之後的執業過程。
二、考執照的準備？
主要還是勤做題目，把資料讀熟背起來，很多名詞在現實生活用不到，還是得硬背應付考試用。
三、如何快速考上執照？
一鼓作氣，一鼓作氣，一鼓作氣。這次考不上，再考一次就好，總會考過的。
四、有沒有招收新人，有沒有組team？
目前沒有，2024年「可能」會開始組team，要等兒子穩定上學之後再說。
五、持有證照的新鮮人怎麼找房地產公司？
剛開始的時候，你需要找一間能彼此配合時間全套教學的公司，最好有視訊授課或回放，能教你關於執業操作大大小小事情的公司。 授課內容包括合約怎麼寫、Disclosure、房屋檢查、白蟻報告、產權報告、NHD report、HOA document等資料怎麼讀、怎麼host open house、帶看房子注意事項、怎麼做Comparable、怎麼做marketing等。自己也要勤於讀所有知識資料，並且培養與房地產的興趣，關於貸款操作、利率、關於經濟走勢、修房子、房屋保養等等資訊。
第一次帶客人的時候會有很多問題，你還要找到能即時回復的broker/manager或有經驗的agent帶著你。
六、怎麼開始找客人？
有些人喜歡從生活圈、朋友開始，但是根據我的個人經驗，陌生的客戶比例還是最高，剛開始比須先提高自己的曝光率，我在2015年是先從Open House開始接觸陌生客戶，第一年就在Open House期間認識客人並且成交前幾筆transaction。後來則從寫文章、貼文、開始有客戶的朋友referral我買房。
這八年來我沒有參加任何校友會、聯誼會，也沒有花太多時間交際應酬，時間還是花在照顧客戶的需求上，除了幫客戶的賣房投放廣告之外，沒有為個人買過廣告，受媒體採訪都不是付費廣告，甚至還有車馬費領。
這八年來，社群媒體的運用、廣告運用有很大的改變，各種新興社群媒體因應而生，各式各樣的曝光方式也許也會幫助你帶來新的客戶，如果你是新agent不仿多加嘗試各種媒體，總會找到自己的方式。只是要提醒新人，不要因為經營媒體而忘記照顧客戶的需求，有質量的服務才是關鍵。
之前看過一張貼文很有意思，新手agent都是這樣想的▼
We do this not because it is easy, but because we thought it would be easy.
當房仲到底容易嗎？我沒有答案，我覺得必須親身體驗才知道這行業的迷人之處。
另外補充一點，我拿的是Broker 執照，跟一般的Realtor執照還是有差異，第一次考證拿的都是Realtor (全名Real Estate Salesperson)，必須執業兩年Full time，有一定的時數跟銷售量才能報考Broker，Broker考試也較難通過。可以參考Requirements for the Broker Examination
相關報考地產證照資訊可以上加州地產局網站查詢
若您有其他關於當房仲、或在矽谷置產問題與買賣房屋的需求
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客人想知道矽谷投資房投報率，請我試算成本跟收益。
舉例一、現金60萬買 Condo
一間60萬元的Condo現金買家，租金收入以$2,500計算，年收入$27,500 (假設空租一個月)
每年稅金1.2% 是$7,200、管理費$1,500、HOA$4200 (350/月)、每年維修與保險概抓$2000
淨收入為$12,600 投報率大概2%
如果是貸款，沒有cash flow，只能等增值，HOA也吃掉了很多損益。
舉例二、現金100萬買 Single Family
一間100萬元獨立屋現金買家，月租金收入以$3400計算，年收入$39,100(假設空租0.5個月)
每年稅金1.2% 是$12000、管理費$2448、每年維修與保險概抓$3000
淨收入為$21652 投報率大概也是2.1%
Single Family比Condo來得好租，因為供給量相對少，需求量相對高一點。
如果是貸款，沒有cash flow，只能等增值
經常有很多客人考慮投資矽谷房地產，很多投資者問到現金流都卻步，不過上述的數據是盡可能貼近市場的數據，也是保守估計，我同時也考慮到了空租率並且計入。(如果你對租屋市場行情有興趣，可以參考 https://www.zillow.com/homes/for_rent/ Zillow Rental 。)
如何提高租金報酬？
想提高租金報酬也有一些方式
第一、降低空置期間：寫文章的時候是2023年二月，最近矽谷有裁員潮，租屋市場確實比較緩和，租金也不再節節高漲，不過冬天本來就是租屋淡季，我們會盡可能在春天、夏天出租，空租時期會縮短一點，換房人潮較為踴躍。
第二、提早準備出租：房客要離開之前會給30-60天的通知，收到通知就可以開始先貼文找租客，並且盡可能跟現有租客約好開放帶看。
第三、買房的時候要確認房間數跟廁所數夠多：Work from home的人不少，4房一定比3房好租，3房一定比2房好租，廁所也要夠用，房子內套房多最好，如果說房間數多，還有人願意一間一間分租，租金報酬可能會高一點，或是有人經營Airbnb 或是交由像https://zeusliving.com/短租管理，整體收入也能提高。
不過分租管理不易，Airbnb或短租耗損還是比較大，而且會依照季節租金有別，如果像遇到Covid當時疫情大爆發時的暫停旅遊現象，收入就立即短缺，還是有所風險。如果要做短租，也要注意有些HOA不讓短租或有出租限制，購買前要多留意。
喜歡穩定收益的房東，還是會選擇出租給信用好、穩定的家庭。
長期增值數據
上圖則是2020年至今的增減幅度
既然如此，為什麼還是有人要投資矽谷房地產？
願意在矽谷買房投資者，主要還是看上長期增值淺力與保值性，長期增值數據可以參照上上圖，除了房價長期能穩定上漲，租金也是長期穩定上漲。
至於保值性則與就業、產業別、氣候、生活環境、便捷性等都有相關。且多數矽谷買方或投資者，都有家人、朋友或是小孩在此就學等地緣關係，才會選擇置產矽谷。
下面的影片第15分鐘也有提到投資議題。
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Early 2023 Data Suggests Buyers Are Beginning to Jump Back In
Compass Report, Early February 2023
December is typically the month that sees the year’s lowest level of deal-making activity – i.e. listings accepting offers (going into contract) – which leads to January usually posting the lowest monthly number of closed sales. (Sales typically close 3 to 6 weeks after going into contract.) In the 11-county, greater Bay Area, accepted-offer activity in December 2022 and closed sales volume in January 2023 generally hit their lowest monthly points in 15 years.
Typically, after the long holiday slowdown, the market just begins to wake up in mid-January before accelerating into spring. That being said, inflation has dropped substantially since June and interest rates since November, home prices are well down from last spring, stock markets are up 8% (S&P) to 15% (Nasdaq) YTD as of 2/3/23 (albeit with continuing volatility), and despite escalating layoffs in high tech, early indications in 2023 point to rebounding buyer demand. Open house traffic has jumped, more buyers are requesting listing disclosure packages, and there have been increasing reports of multiple offers and (often unexpected) overbidding of asking price. Based on this preliminary data (much of it still anecdotal*), it appears that buyer demand severely repressed by economic conditions in the 2nd half of 2022 has begun to bounce back.
A similar rebound began in mid-late summer 2022 for similar reasons – a significant drop in mortgage rates and a large rise in stock markets – which then quickly faded when positive economic developments went into reverse. Market activity then slowed further through the rest of 2022. There are currently considerable hopes for a more lasting economic recovery in 2023.
During the long high-tech and pandemic housing boom – which peaked in April/May 2022 – as each year began, the classic dynamic was for buyers to jump back into the market much more quickly than sellers, creating an immediate imbalance between supply and demand. Too few new listings compared to the quantity of motivated buyers sparked often ferocious bidding wars, leading to considerable home price gains virtually every spring. It is too early to conclude, after the general price declines and steep drops in market activity seen in the 2nd half of 2022, that a sustained recovery in market conditions is now underway, and if it is, how quickly it will develop and its impact on prices in 2023. Many economic conditions remain challenging – with critical indicators still much weaker on a year-over-year basis – and forecasts by economists and analysts vary widely. Hopefully, economic conditions will continue to improve, providing the foundation for the recovery in real estate. In the meantime, preliminary indicators are surprisingly positive, and the CEO of Compass recently stated his belief that Q4 2022 saw the bottom of the market.
The “spring market,” which can begin as early as February in the Bay Area, is typically the biggest selling season of the year, especially for luxury homes, and more data regarding new listings coming on market, listings going into contract, sales volumes, speed of sale, overbidding and sales prices will soon become available.* * Most “hard” data in real estate is based on closed, which generally reflects deal-making activity in the previous month, when offers were negotiated. January sales mostly reflect the December 2022 market when new listing activity and buyer demand were at their lowest ebb in years. February and March listing and sales data will begin to better reflect early 2023 conditions.
有了孩子之後，更能體會有孩子的客戶們想幫孩子找個學區房的心情。
大家希望孩子在最好的環境成長，但是這個「最好的環境」在每一個家長中都是有差異的。我曾經有孩子讀Lynbrook High School的媽媽告訴我：「早知道我就不讓孩子念這裡，孩子太累了。」也有一位家長因為孩子先暫住爺爺奶奶家，小學區分數只有3分，這位媽媽說：「孩子念得很開心。」
每個家長追求的學區品質、氣質、教育訴求不一，如果不是親自陪著孩子體會一次孩子的成長跟就讀過程，誰也不知道結果會是如何。而適合你們家的學校不一定適合他們家，我們只能幫孩子從大方向來看看，利用網路工具、家長評價等來幫助了解學區。
如果只看Redfin/ Zillow的學區總分是不夠的，以下的文章能幫助你了解學校分數後的指標跟意義。至於怎麼找學區房，我們能一起討論預算內的最佳選擇，由我幫你設定郵件，定期發送房源。
學區劃分
在美國的教育系統裡，學區跟隨著地址劃分，細微至每一個街廓。
幾個特殊的概念
第一、同一條街雙號邊、單號邊可能就是不同的學區，如果房子就在邊界，請打電話到學區辦公室確認。
第二、房子就在學校旁，讀得也不一定就是那一所學校，學區不是用距離遠近劃分。
第三、學區的畫分跟行政區不一樣，房子門牌是Sunnyvale，Santa Clara也有去上Cupertino School Dictrict的。
所以如果有特別想讀某一所學校、某一個學區一定要用地址在學區網站上查詢，新建房的學校則一定要跟建商、學區辦公室反覆確認。
第四、學區可能會改變，但是機率極小。
學區分數要看細項評分
大家喜歡看GreatSchool.Org參考學區分數，甚至Redfin刷房的時候，下面顯示的學區就能直接連結到GreatSchool.Org。這家學校8分、那家學校也8分，但是要注意，這8分是一項綜合指標的平均，其中包括考試成績 Test Scores 考英文、數學 (註1 )跟科學(註2 )、學生進步程度Academic Progress、出勤率等，2018年之後又加上最重要的指標Equity，要 特別提醒，就算這個學校考試成績很好，也是要注意學校有沒有關注到孩子間的差異（低收入戶、Disabilities孩子、不同種族的孩子進步程度等等）學校是否有沒有對有需要的孩子「因材施教」。此外，師生比例、老師有沒有教學三年以上經驗、學校放假日、家長評價等，都能在GreatSchool.Org看到。
如果是高中評分，還有其他多項指標
College Readiness：升大學的準備，包括畢業率、學生成績高於C的比例，11 年級或 12 年級學生的 SAT 大學準備率
College Success：讀大學課程的畢業生比例
Advanced Courses：多少學生參加大學預修 （AP） 課程(註3)的學生與州平均水平相比的百分比。
Courses & Programs：（AP） 課程教學、學習科目
U.S. News 每年都有全美公立高中和私立高中（Best High Schools Rankings）排名，也能幫助你更了解學校https://www.usnews.com/education/best-high-schools在全美、全加州、自己學區的排名情況
許多客戶在買房的時候，多數會以分數成績當作參考，除了GreatSchool.Org與U.S. News 排名網站參考，若能進一步認識該學區家長、跟周邊鄰居聊聊，有任何疑問自己打電話到學區辦公室、學校網站查查問清楚，多參與Facebook親子版、查查Nextdoor討論區都有助於更認識這學區（學校）。
註1 考英文跟數學的註解，In 2021-2022, California tested students using the California Assessment of Student Performance and Progress (CAASPP), administered through the online Smarter Balanced Summative Assessments. These are comprehensive, end-of-year assessments of grade-level learning that measure progress toward college and career readiness. Each test, English language arts/literacy (ELA) and mathematics is comprised of two parts: (1) a computer adaptive test and (2) a performance task; administered within a 12-week window beginning at 66 percent of the instructional year for grades three through eight, or within in a 7-week window beginning at 80 percent of the instructional year for grade eleven. The summative assessments are aligned with the Common Core State Standards (CCSS) for ELA and mathematics. The tests capitalize on the strengths of computer adaptive testing-efficient and precise measurement across the full range of achievement and timely turnaround of results.
註2 The California Science Test (CAST) is an online assessment based on the California Next Generation Science Standards (CA NGSS) . All local educational agencies (LEAs) with eligible students in grades five and eight and in high school (grade ten, eleven, or twelve) administer the CAST. Every device used for testing must have the secure browser installed. Stable, high-speed Internet is required. The CAST is administered in grades five and eight and once to each student while that student is in high school. All students must take the CAST by the end of grade twelve, but have the option of testing in grade ten or grade eleven.
註3 關於更多預修課程 All about Advanced Placement (AP) courses and exams
後記：我的孩子才一歲半，最近開始送他去Daycare，我看了十幾所地方，看到後來霧煞煞，最後好像是在看房子，選了採光最好、後院最大而且是真正草皮的房子。當然有人在舊金山灣區親子同歡會推薦也是一個我會參考的重要指標，這是孩子的第一周，我只能讓他適應看看，如果無法適應，再看如何調整或換學校。
買了房子不像Daycare能隨時換，不過像我自己買的房子雖然環境好且生活便捷，但是並不是好學區，第一次買的房子，當初還沒想到要生孩子，更不用提之後的學區問題。如果真的以後想給孩子換學區，換房、租房或是私立學校也是一個選項。我有客戶預算不夠，選擇自己買下San Jose的房子保值，並且在Cupertino好學區租房，靈活的思維才不會限制了選擇。
若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。
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Zillow 看看交易紀錄與評價
今天交屋的房子在Fremont 、房子新、採光不是好，是超-級-好！！自帶側邊大陽台，位置也是整個社區最好，離馬路遠、距離鄰居也遠，很多窗戶看出去的鄰居不是社區是single family ，視野更開闊。
Buyer雖然在我待產時就諮詢過，但是認真開始看房是近三個月的事情，中間還因為房價漲了一波，急著問我該怎麼辦，我一直告訴他們不急，等你準備好的時候看看市況我們再討論下一步，buyer知道房市這陣子有緩一些，於是開始認真看房，結果這家房子跟我們當初設定的目標完全一樣，地點方便、屋況好、採光好、格局好又很新。
這間房子太漂亮，收到了13個offer，本來buyer自己找到的lender說要45天close，要放loan contingency ，我要下標之前想說天啊，十幾個offer這樣的財務條件怎麼跟別人搶？
於是我果斷幫客戶找了另一間銀行，我心目中的貸款女神15天就幫我們把貸款做下來，搶到了這間房子，buyer很開心，對他們來說也是剛好租約到期，無縫接軌搬新家，恭喜我的可愛小夫妻客人，替你們開心
數位編輯孫愛薇／矽谷報導 2022-08-21 02:15
今年灣區房地產市場變化巨大，從年初的房價高漲，市場熱絡，出現加價超過50萬的現象，至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫，整個市場反轉，買氣快速急凍，市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家，現在又開始伺機而動。
目前租屋在半島Menlo Park的安太太，從疫情中期開始進場看房子，對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態，她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子，雖然一直在市場中看房，卻一直競標失敗。她表示，雖然現在價格下來的一點，但是好的房子很多也先已下市，所以還是再繼續尋找心中理想的房子。
剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示，就是看準市場走低，趁機入場，之前一直加價的買家市場，手上的頭期款真的無法跟著加價，現在市場下來了，正好可以入場，終於買下來美後的第一套房，但後續電器的購買跟房屋的修繕，是另外一場戰鬥。
孫太太表示，希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易，作為投資房使用，有明顯感受到市場上的庫存房增加，但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月，到8月已經有人潮回來，每次open house至少都有兩到三組同時在看房，6月時看房幾乎都只有自己一組人。
房仲簡明葳(Maggie Chien)表示，「今年6月到7月的市場反轉，手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格，這五組客人大多看了半年到兩年，一直到6、7月才下標到心儀的房子。」
最近幾周股市回穩，利率自6月中後漸進下調，買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復，房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。
在瞬息萬變的灣區房場市場中，市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉，急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房，仍舊搶手，剛性需求的買家，仍在市場上準備逢低買進，原本年初沒有辦法買到理想房的買家，這段時間成為他們進場的機會。
兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房，只差了三個月的購買時間，價格差近60萬，價差之高大，引發關注。
位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近，兩間距離是幾乎只差幾間房，根據Redfin資料顯示，一間在今年5月時購買，三房兩衛浴有室內室外都有整理過，購買價在270萬，另外一間四房三衛浴在8月時購買，買價只有210萬，只差距短短三個月的購買時間，兩間房的購買價格價差接近60萬元。
一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異，但因為這兩間房距離非常近，購買時間也很近，甚至後者的室內空間與房間數較多，卻買到更低60萬的價格，引發網友討論，目前房地產急跌的狀況是否已經到底，也討論到如果再跌是否會引發次貸危機，當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。
