標籤: 矽谷專職地產經紀人

上個月，我們面臨了房子一開價就跳漲10%的日子，這個月，大家仍在搶房子的日子中度過。

供給少於實際需求，於是價格還是繼續走揚，今年因為房價已經高漲，加價率不如去年，許多人出價的時候態度變得謹慎，不過，如果出價太過謹慎，就會聽見「心碎的聲音」，這是我客人實際經歷出價時所開的玩笑。

現在想賣屋的屋主都很精，網路上隨便一查都知道行情，如果不是屋況特差、Location不好，不加個10~15%是進不到第二輪的Counter offer門檻的。除了第二輪 Counter offer，如果屋主需要錢，家裡孩子高中畢業要賣房，可能還需要Final Counter Offer 大決戰，若沒有一鼓作氣，可能就會與心中的Dream house擦身而過，這是我最近幫客人搶房子的心得。

廢話不多說，來看看平均加價率變化曲線，還是 Sunnyvale加價率最高，往南而遞減，到Evergreen稍稍緩息。

我的客人問我，大陸小孩子年紀輕輕自己就一套房，美國可以嗎?

答案是不行的。

美國聯邦法認定18歲以下尚未有法定行為能力(legal capacity)

但是有例外，除非從軍、經法院宣判合法結婚能買賣不動產 簽訂契約之外 (通常叫作 婚姻成年制 或 法定成年制 Emancipated ) 其餘有非常嚴格之規定，以下在BOE有詳細說明，請參考。

http://www.boe.ca.gov/lawguides/property/current/ptlg/annt/493-0000-all.html

[Quote]
493.0020 Custodianship.
Under California law, a minor may own real property or an interest therein, but a minor may not convey or make contracts relating to real property. Since a minor cannot sell or purchase property held directly in his or her own name, transactions involving a minor’s interests in real property are usually conducted indirectly through a guardianship or trust. The California Uniform Transfers to Minors Act (CUTMA) provides a statutory mechanism for transferring property to an adult “custodian” for the benefit of a minor. A CUTMA custodian holds, controls, manages, and invests the custodial property. When the custodianship terminates, title to the custodial property is transferred to the minor or the minor’s estate.

When property is transferred to a minor’s custodian under the CUTMA, a minor has beneficial ownership of the property, and the custodian only has legal title with powers and limitations similar to that of a trustee. Therefore, for property tax purposes, an assessor should treat a CUTMA custodianship in the same manner as a trust and “look through” to identify the transferor and the present beneficiary. A CUTMA custodian is not considered the beneficial owner.

Thus, there is no exclusion from change in ownership for a transfer of real property from a grandmother to her daughter as a custodian for her grandson under the CUTMA. Such a transfer is considered a transfer from a grandmother to the grandson, and not from the grandmother to the daughter that qualifies for the parent-child exclusion. Neither is the grandparent-grandchild exclusion available since the mother of the grandchild is still living. C 9/14/2007.
[End Quote]

Here is the latest market analysis by Maggie Chien.  I just finished house market research about South bay, part of east bay and also Berryessa.  Time frame is from Oct 2014 to Sep 2015.  Postal City is Palo alto, Mountain View, Sunnyvale, Cupertino, Fremont, Milpitas, Berryessa.  Property Type is Residential.  Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Town house’.

為各位奉上十月初最新的市場資訊，先來看看

Los Gatos/Monte Sereno & Saratoga 的市況變化

交易天數減少、加價率微服增加0.3%，但是基本上Los Gatos/Monte Sereno & Saratoga這兩區域，

售價接近開價，成交天數仍在一個月以上！

CupertinoCupertino平均成交天數仍維持在19天，加價率從108.3%降至105.4%

Sunnyvale

Sunnyvale 近期市況相較Cupertino更佳，

成交天數 減少一天，市場熱度未減，微加價率微幅跌落從109.1%跌至107.9%，顯示房價仍在高檔盤旋，未見跌價趨勢

主因應是Cupertino房價過高，排擠效應讓不少家庭寧願往外退，畢竟94087, 94086等部分Sunnyvale仍有好學區環境

Berryessa

 數據真有趣！Berryessa的房價曲線與高房價區出現明顯差異

加價率不減反升，從105.2% 上升至106.1%，幫客戶找房子的時候，我也可以明顯感受到Berryessa地區的「熱度」所在！

最近我有客人在看South San Jose的房子，我也跑了一個Single family only的數據供參考

South San Jose成交量少，數據參考值較低，

唯數據可明顯看出成交量與購買力在此區是很低的，房市不熱門，學區分數低，就會影響未來轉手力。

近期房價高漲，影響了換屋意願；租金高漲，影響售屋意願，想賣房子的人實在少數，導致價格依然在高處盤整。矽谷人捧著錢卻買不到好房子，因為市場上釋出量更是越來越少，另外，八月我們經歷了股災，有些人根本不想在此刻銷售房產，希望股市盤整之後再上市。

股災不只波及賣家，也已經影響到以股票、共同基金(Mutual funds)存頭期款的買家，大跌後續雖有大漲，但是道瓊指數在近1個月跌了7.08% 卻是事實，不少買家多多少少都有些影響，特別是在信心層面。

近半年道瓊指數下跌了9.65%，灣區房價還是屹立不搖，很多人以為可以殺價買房，卻眼睜睜看著房子被搶走，套一句我客人說的話，「有錢就任性嗎？」，我想是不動產(Real Estate)在經濟最動盪的時候，產生了它的價值所在。

而股市影響房市的期間往往長達一年之後，我們拿最近2007年8月開始爆發的次貸風暴、2008年9月發生的雷曼兄弟事件造成的全球金融局勢影響來看，道瓊指數動盪直到2009年3月正式落底，當時指數為6547點，請見下圖。

灣區房價真正落底則是2011年，請見下圖，之後房價扶搖直上

很多人最關心，房價會跌嗎？沒有人知道，就跟股票的新聞都是放馬後炮一樣，沒有人說得準，我也問了灣區前輩，上週跟灣區有名的房地產證照老師童老師聊天，他說：「只要是自住、慎選地點，就算跌了也跌幅不大，過了幾年肯定又漲回來，30年前Sunnyvale一棟房子才8萬元，現在都是百萬元。」，我的老闆 Randy也很常說：「錢只會越來越薄啦…..」。

我永遠會提醒買家們，沒有永遠漲不歇的房價跟股市，很難算的準「何時會漲？何時會跌？」

只要你有實際住屋需求，就是最佳買點，但是務必掌握好家庭經濟狀況！！

請在買房之前計算每月支出概算，包括房貸數據、保險、稅金等，如果是投資者，應該算一下房貸金額、保險、稅金、租金投報率等，做好財務規劃，至少預留半年到一年的房貸、保險、稅金等周轉金，才挺得過經濟的高低起伏，享受到投資、存錢在房子上的美妙果實。別忘了，這裡是美國，舒適卻現實的美國，請務必當心。