自從2018年5月房市買氣轉下以來，至2019年10月為止，房價價格降幅依照區域有別，從平均10%到部分社區出現15~20%後，市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動，加上股市位於史上高點，還有總統大選行情與低利率的支持下，今年有計畫想賣房的朋友，可以即早開始準備了。

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：矽谷每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案：如果目前有房，必須借款換屋，有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做，我們討論計畫時，可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎？

我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求與問題

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上個月，我們面臨了房子一開價就跳漲10%的日子，這個月，大家仍在搶房子的日子中度過。

供給少於實際需求，於是價格還是繼續走揚，今年因為房價已經高漲，加價率不如去年，許多人出價的時候態度變得謹慎，不過，如果出價太過謹慎，就會聽見「心碎的聲音」，這是我客人實際經歷出價時所開的玩笑。

現在想賣屋的屋主都很精，網路上隨便一查都知道行情，如果不是屋況特差、Location不好，不加個10~15%是進不到第二輪的Counter offer門檻的。除了第二輪 Counter offer，如果屋主需要錢，家裡孩子高中畢業要賣房，可能還需要Final Counter Offer 大決戰，若沒有一鼓作氣，可能就會與心中的Dream house擦身而過，這是我最近幫客人搶房子的心得。

廢話不多說，來看看平均加價率變化曲線，還是 Sunnyvale加價率最高，往南而遞減，到Evergreen稍稍緩息。

 

 

 

 

 

 

 

 

我的客人問我，大陸小孩子年紀輕輕自己就一套房，美國可以嗎?

答案是不行的。

美國聯邦法認定18歲以下尚未有法定行為能力(legal capacity)

但是有例外，除非從軍、經法院宣判合法結婚能買賣不動產 簽訂契約之外 (通常叫作 婚姻成年制 或 法定成年制 Emancipated ) 其餘有非常嚴格之規定，以下在BOE有詳細說明，請參考。

http://www.boe.ca.gov/lawguides/property/current/ptlg/annt/493-0000-all.html

[Quote]
493.0020 Custodianship.
Under California law, a minor may own real property or an interest therein, but a minor may not convey or make contracts relating to real property. Since a minor cannot sell or purchase property held directly in his or her own name, transactions involving a minor’s interests in real property are usually conducted indirectly through a guardianship or trust. The California Uniform Transfers to Minors Act (CUTMA) provides a statutory mechanism for transferring property to an adult “custodian” for the benefit of a minor. A CUTMA custodian holds, controls, manages, and invests the custodial property. When the custodianship terminates, title to the custodial property is transferred to the minor or the minor’s estate.

When property is transferred to a minor’s custodian under the CUTMA, a minor has beneficial ownership of the property, and the custodian only has legal title with powers and limitations similar to that of a trustee. Therefore, for property tax purposes, an assessor should treat a CUTMA custodianship in the same manner as a trust and “look through” to identify the transferor and the present beneficiary. A CUTMA custodian is not considered the beneficial owner.

Thus, there is no exclusion from change in ownership for a transfer of real property from a grandmother to her daughter as a custodian for her grandson under the CUTMA. Such a transfer is considered a transfer from a grandmother to the grandson, and not from the grandmother to the daughter that qualifies for the parent-child exclusion. Neither is the grandparent-grandchild exclusion available since the mother of the grandchild is still living. C 9/14/2007.
[End Quote]

 

 

Here is the latest market analysis by Maggie Chien.  I just finished house market research about South bay, part of east bay and also Berryessa.  Time frame is from Oct 2014 to Sep 2015.  Postal City is Palo alto, Mountain View, Sunnyvale, Cupertino, Fremont, Milpitas, Berryessa.  Property Type is Residential.  Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Town house’.

為各位奉上十月初最新的市場資訊，先來看看

Los Gatos/Monte Sereno & Saratoga 的市況變化

交易天數減少、加價率微服增加0.3%，但是基本上Los Gatos/Monte Sereno & Saratoga這兩區域，

售價接近開價，成交天數仍在一個月以上！

CupertinoCupertino平均成交天數仍維持在19天，加價率從108.3%降至105.4%

Sunnyvale

Sunnyvale 近期市況相較Cupertino更佳，

成交天數 減少一天，市場熱度未減，微加價率微幅跌落從109.1%跌至107.9%，顯示房價仍在高檔盤旋，未見跌價趨勢

主因應是Cupertino房價過高，排擠效應讓不少家庭寧願往外退，畢竟94087, 94086等部分Sunnyvale仍有好學區環境

Berryessa

 數據真有趣！Berryessa的房價曲線與高房價區出現明顯差異

加價率不減反升，從105.2% 上升至106.1%，幫客戶找房子的時候，我也可以明顯感受到Berryessa地區的「熱度」所在！

最近我有客人在看South San Jose的房子，我也跑了一個Single family only的數據供參考

South San Jose成交量少，數據參考值較低，

唯數據可明顯看出成交量與購買力在此區是很低的，房市不熱門，學區分數低，就會影響未來轉手力。

近期房價高漲，影響了換屋意願；租金高漲，影響售屋意願，想賣房子的人實在少數，導致價格依然在高處盤整。矽谷人捧著錢卻買不到好房子，因為市場上釋出量更是越來越少，另外，八月我們經歷了股災，有些人根本不想在此刻銷售房產，希望股市盤整之後再上市。

股災不只波及賣家，也已經影響到以股票、共同基金(Mutual funds)存頭期款的買家，大跌後續雖有大漲，但是道瓊指數在近1個月跌了7.08% 卻是事實，不少買家多多少少都有些影響，特別是在信心層面。

近半年道瓊指數下跌了9.65%，灣區房價還是屹立不搖，很多人以為可以殺價買房，卻眼睜睜看著房子被搶走，套一句我客人說的話，「有錢就任性嗎？」，我想是不動產(Real Estate)在經濟最動盪的時候，產生了它的價值所在。

而股市影響房市的期間往往長達一年之後，我們拿最近2007年8月開始爆發的次貸風暴、2008年9月發生的雷曼兄弟事件造成的全球金融局勢影響來看，道瓊指數動盪直到2009年3月正式落底，當時指數為6547點，請見下圖。

灣區房價真正落底則是2011年，請見下圖，之後房價扶搖直上

很多人最關心，房價會跌嗎？沒有人知道，就跟股票的新聞都是放馬後炮一樣，沒有人說得準，我也問了灣區前輩，上週跟灣區有名的房地產證照老師童老師聊天，他說：「只要是自住、慎選地點，就算跌了也跌幅不大，過了幾年肯定又漲回來，30年前Sunnyvale一棟房子才8萬元，現在都是百萬元。」，我的老闆 Randy也很常說：「錢只會越來越薄啦…..」。

我永遠會提醒買家們，沒有永遠漲不歇的房價跟股市，很難算的準「何時會漲？何時會跌？」

只要你有實際住屋需求，就是最佳買點，但是務必掌握好家庭經濟狀況！！

請在買房之前計算每月支出概算，包括房貸數據、保險、稅金等，如果是投資者，應該算一下房貸金額、保險、稅金、租金投報率等，做好財務規劃，至少預留半年到一年的房貸、保險、稅金等周轉金，才挺得過經濟的高低起伏，享受到投資、存錢在房子上的美妙果實。別忘了，這裡是美國，舒適卻現實的美國，請務必當心。