灣區近年的人口變化 2010-2022

加州財政部上週發布了新的縣人口數據變化

可以看整個灣區出人口變化、國內和國外淨移民以及自然原因對人口的影響（出生和死亡）。

2022 年的數字（到 22 年 7 月 1 日）則是初步估計。

下表這些數據可以看出來這幾年Bay area湧進大量就業人口，但是因為疫情關係，遷出人口出現明顯變化

其中遷出最多人口數是舊金山、以及近郊的衛星城市 (San Marin& San Mateo)，我有幫客戶代租代管舊金山的房子，房子就在大學旁，過去兩年期間明顯感受到因為Work From Home跟在家視訊上學的關係，租屋需求量少了許多。整個城市明顯感受到不再擁擠 (我自己覺得這樣的城市感覺舒服多了)，不過大量人口的遷出，也造成辦公樓、出租公寓跟商業地產出現營運危機，S.F.’s largest landlord defaults on massive loan. What does it mean for the future of city’s real estate? 舊金山最大房東Veritas之前繳不出房貸的新聞已經傳出，可以看出舊金山的商用房地產會有新一波挑戰。

看到這裡，你應該跟很多buyer一樣會問我；「Maggie 人搬走這麼多，房價怎麼沒有大跌？人搬走這麼多，房市有沒有影響？」

你有沒有發現，搬遷原因多數是賣房原因，不過很多搬走的人其實在灣區並沒有房地產，有房產的人就算搬走也不一定會賣房，因為租金還是高水平，找租客並不難。又搬走+又賣房的人以後如果想搬回灣區也不太容易了。

每一次客戶找我諮詢賣房的時候，如果不是換房，我一定會問清楚，你確定你不要再回灣區了？如果你無法100%肯定永遠不回來(尤其是科技業相關工作的人)，我們再考慮賣房。

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2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO, CA 94303

$$旺財又旺丁的Palo Alto旺旺四寶屋已上市$$

Palo Alto 學區最affrodable的condo來啦，剛剛上市的2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO上高速公路只要三分鐘，位於社區後棟，在房子裡聽不到公路的聲音，社區種了許多樹，有一個大泳池，是個旺財旺丁的旺旺四寶屋。

屋主當初買下這房是為了就近在史丹佛上課做研究，現在高升到德州某醫學院去任教，且他們家從搬進去之前一個大寶，現在已經是三個男娃+一個男寶寶在肚子裡唷。

以下是我們上市的時候，屋主貼給我的節錄

「看到照片，內心又是一陣悸動。工作忙孩子小媽媽肚子又懷孕，跟著Maggie風風火火的看房子。深刻記得當初看到屋子時，沒什麼特別感覺，但站在中庭時，微風徐徐，帶來陣陣涼意。光線從屋前大樹灑下，帶著從上飄落的細長葉片。我當時就覺得這是我養育孩子的好地方，就決定是這裡當我們的起家厝。

事實上這真是個福地，我度過非常愉快的時光。小區甚是封閉，年紀還小的孩子們不用擔心吵到左鄰右舍，不用擔心危險的在前庭跑來跑去，嘻笑玩耍，我相信這是其他社區不可得的。更有幸者，我們2456幾乎都是有小孩子的家庭，容忍度高，還認識了非常多有相同年紀小朋友的家庭，看著一群小孩在中庭玩耍是一種幸福。

孩子們家長們甚至結為好友，如今離開甚感不捨。再次感謝Maggie幫助我們這麼多，更感謝Maggie幫助我們找到這麼好的房子。房子本身當然有其不足之處，但卻是養育孩子最棒的地方。在這裡的時光我感到很幸福。」

本周末我們1-4點有Open House，歡迎賞屋。

有買賣房計畫嗎？

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南灣房價走低晚三個月買價差近60萬投資者伺機入場

數位編輯孫愛薇／矽谷報導 2022-08-21 02:15

今年灣區房地產市場變化巨大，從年初的房價高漲，市場熱絡，出現加價超過50萬的現象，至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫，整個市場反轉，買氣快速急凍，市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家，現在又開始伺機而動。

目前租屋在半島Menlo Park的安太太，從疫情中期開始進場看房子，對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態，她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子，雖然一直在市場中看房，卻一直競標失敗。她表示，雖然現在價格下來的一點，但是好的房子很多也先已下市，所以還是再繼續尋找心中理想的房子。

剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示，就是看準市場走低，趁機入場，之前一直加價的買家市場，手上的頭期款真的無法跟著加價，現在市場下來了，正好可以入場，終於買下來美後的第一套房，但後續電器的購買跟房屋的修繕，是另外一場戰鬥。

孫太太表示，希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易，作為投資房使用，有明顯感受到市場上的庫存房增加，但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月，到8月已經有人潮回來，每次open house至少都有兩到三組同時在看房，6月時看房幾乎都只有自己一組人。

房仲簡明葳(Maggie Chien)表示，「今年6月到7月的市場反轉，手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格，這五組客人大多看了半年到兩年，一直到6、7月才下標到心儀的房子。」

最近幾周股市回穩，利率自6月中後漸進下調，買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復，房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。

在瞬息萬變的灣區房場市場中，市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉，急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房，仍舊搶手，剛性需求的買家，仍在市場上準備逢低買進，原本年初沒有辦法買到理想房的買家，這段時間成為他們進場的機會。

兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房，只差了三個月的購買時間，價格差近60萬，價差之高大，引發關注。

位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近，兩間距離是幾乎只差幾間房，根據Redfin資料顯示，一間在今年5月時購買，三房兩衛浴有室內室外都有整理過，購買價在270萬，另外一間四房三衛浴在8月時購買，買價只有210萬，只差距短短三個月的購買時間，兩間房的購買價格價差接近60萬元。

一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異，但因為這兩間房距離非常近，購買時間也很近，甚至後者的室內空間與房間數較多，卻買到更低60萬的價格，引發網友討論，目前房地產急跌的狀況是否已經到底，也討論到如果再跌是否會引發次貸危機，當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

Fremont 類獨立屋的學區房上市

40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538

3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000

沒時間的先看關鍵字

好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫，車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮)，學區7/7/8考試成績是10/10/10。

Feels like a single family

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買房子要有獨特性，這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身，地點方便、學區好，建築規劃很特殊且少見的蓋法，至少我看過不下千間房，這社區是我第一次看到這樣蓋的。

**建築體本身只有一樓跟鄰居相連，二樓以上就像是各自獨立的建築體，所以隔音佳，三面採光，室內光線特別好。**

這房子地點在Fremont的中心位置，開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth)，走路能到Irvington farmer’s market，Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局，開車五分鐘就能上HWY 680，開車十分鐘上HWY 880。

大家應該知道，車庫跟陽台是不計入房屋面積的，這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎)，另外還有3呎寬，10呎+深的storage area，樓上樓下都有陽台，這些不計入面積的地方大概就有500多呎，屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。

一樓有獨立出入口的套房，要分租或是當客房、辦公室都行，二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間，另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備，3B/3.5B的配置非常實用。

學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ，歡迎參觀賞屋。

#maggiechien #賣房故事 #賣房經紀 #南灣賣房

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一樓有雙平面超大車庫，多於的空間可當儲藏室，另有一間全套衛浴的套房可以出租增加收入或當客房

三樓採雙主臥，主臥有一個Walk-in Closet，樓梯間還有開窗，光線充足的TownHome。

Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.

REDFIN LINK

Zillow LINK

專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/

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2022夏日Deal 3-3 Cupertino prime location

Deal 3-3昨天也順利過戶啦！！

這一個超級方便的Cupertino prime location

2100呎的生活空間、這樣的屋況

絕對也是一個大deal！

買家是灣區名人我不能說太多我很感謝他們有很多選擇最後還是信任我、找我看房，常常自己跑去看open house 之後，還要我來認證把關才能買。

我們之前有機會在市場熱絡的時候買到一個95050的老房子，一條很美的路跟非常漂亮的房子，沒想到listing agent 讓別人加$1000做了雙邊的經紀人，那時覺得她非常惡劣，現在則是覺得唉唷，還好沒買到。

謝謝她讓我們買不到，我們在短短幾個月內等到deal，適時出手，反而買了一個更好的地點，也最適合買家需求的好房。

2022夏日Deal 3-2 Lynbrook high 學區房 x 土地8000呎

續昨天《Deal 3-2 》

Lynbrook high 學區房 x 土地8000呎

Move in ready condition 2.31M

是社區道路小路沖（跟我家一樣) 但是這社區根本沒啥外來車，車流量極少，旁邊都是超美的大房子。這區安靜、樹多、學區好、近公園、圖書館，Buyer買得好開心，正在積極計劃remodel的事。

撿到deal真的是要天時、地利、人和缺一不可

Buyer自己的運氣跟準備也很重要。

這種deal我暫時沒有了，不要來找我啊

恭喜我的客人，他們的agent 搬到外州才找上我的

一切都是緣分吧

2022夏日Deal 3-1 客戶說：「Maggie謝謝你阻止我加價」

《Deal 3-1 》

這週跟下週要成交的三間房，每一間都是deal

記得簽名那天客戶說：「Maggie謝謝你阻止我加價」

當初在下offer的時候，buyer怕買不到，還打給我說我想再加一點，被我勸退了。

該加的時候我會叫你加，不該加的時候我們穩住吧。

照片第二張圖說寫錯了，是七*月初成交，不是上月初成交

今天在幫客戶出offer，市場比5-6月熱絡不少。

市場上房子少，許多seller 知道市場冷一點，很多都延遲上市或轉為出租，inventory 少，好房子還是要加價搶的。

45378 Tom Blalock St #202,FREMONT, CA 94539

奢華兩房Condo上市｜

45378 Tom Blalock St #202,

FREMONT, CA 94539

如果你喜歡奢華型的新建大型社區，不要錯過剛上市的Condo，這間兩房 #邊間是知名建商 #TollBrother 蓋的#MetroCrossing，地點位於南Fremont的Warm Springs新興發展區，走路10分鐘就到BART站，整個區塊都是新建房，建商越賣越高價，就是對這區域越來越有信心。

這社區有極為奢華的超大游泳池、烤肉區、Jacuzzi、宴會區、club house，還有看泳池半開放式的健身房，整棟樓有電梯、垃圾直接都trash shoot，我禮拜一去房子，看到打掃阿姨正在打掃樓梯間消毒，這些通通都包括在HOA fee$540裡頭了。

我們這間是邊間，雖然是高速公路第一排，但是建商用了特殊建材跟超厚玻璃，我在裡面根本沒聽到什麼聲音，光線很好，其實有點像住在台北大樓的感覺

空間採開放式格局設計，客廳、廚房很開闊，兩邊各有一個房間，主臥也是面積超寬敞、King Size床、梳妝台放完還是空間很大，兩個房間位於房屋兩側，彼此不受干擾，廚房是耐看的白色櫥櫃，儲物空間不少，另外配有storage。車位是前後停車，車庫有汽車充電設備了，街上停車也容易找到車位。自住投資皆宜，用來當作vacation home也很好。

這一區是Fremont重點開發區，除了大家都知道的Tesla，還有很多科技公司像是 Zoox, Seagate, Western Digital, ThermoFisher Scientific, and FM Industries.等等，新成立的Bringhurst Elementary小學也已經招生，未來淺力無窮。

Welcome to this brand-new condo Community with the luxurious community amenities built by Toll Brothers. This 1 YEAR NEW 2B/2B CORNER-UNIT home with 1 story living and 10 feet ceiling. It features an open-concept living space, a chef’s kitchen island with breakfast bar, winter white cabinets, and ample storage space. Large kitchen island with breakfast bar is great for family and friend’s gatherings. Impressive Primary suite with private on suite bath – dual sinks, shower stall, enclosed water closet and Walk-In Closet. Located exclusively at Norwood Junction at Metro Crossing. This 3 to 4-story gated building features just 28 homes, elevator access, gated underground parking garage with 2 assigned spaces with prewired EV outlet and additional storage space. Easy to park on the street when friends are visiting. Enjoy the community swimming pools, gym, club house within walking distance. Newly built Bringhurst Elementary School. Walk to BART station. Still under builders warranty.

這房子我們有跟艾麗小姐合作宣傳喔

https://www.redfin.com/CA/Fremont/45378-Tom-Blalock-St-94539/unit-202/home/172860357?813945303=variant&2010988919=variant&utm_source=android_share&utm_medium=share&utm_nooverride=1&utm_content=link&fbclid=IwAR0h_JdktFHKCncOZbo1zCQ8yXJd9mt2kbhPzriDlWUzxtugXce3XoIvBdM

Google首座自建園區 | Bay View and Charleston East

周日的早上來欣賞一下Google最新辦公室

新式建築物都有幾項特點，我是谷歌啊，人家有的我當然也要有，於是幾大因素像是環保、低排放量、以人為本、能源循環、節能等都是這建築物強調的特點。這座園區也是第一個Google自建辦公園區，名為Bay View，占地110萬英呎，總共有四棟樓。

之前經過Shoreline trail就常常看到這座造型特殊的建築，蓋了五年終於完工啟用，號稱以人為本，永續觀念打造。以人為本方面，這棟建築物有別於傳統(跟別人買的或租的辦公大樓)，建構之前還特別問問在建築物裡面的工作者需要什麼，團隊工作時需要有更好的隔音跟緩衝，所以上層是工作時應用，下面則是偏重聚會的場所。

整棟建築融入日光、空氣、植物，天窗可以自由開啟，通風系統使用 100% 的室外空氣 (一般大樓系統僅使用大約 20-30% 的室外空氣，這是一項了不起的成就)，一、二樓之間由宛如庭院的斜坡連結，還有綠植點綴其中。整棟建築盡可能選用無毒材質，從地毯、磚、油漆、管道、膠合板和家具，美感方便也與Google常駐藝術家合作，選擇與Bay Area有關的藝術品。

特殊的建築材料有「龍麟」太陽能板(註解1) (Bay View’s first-of-its-kind dragonscale solar skin )跟類似地暖的地熱樁Geothermal piles(註解2)。加上附近風力發電，90%的時候整座園區是無碳能源應用，全年收集雨水的地上池塘和建築廢水處理系統，能提供非飲用水的水源，像是冷卻塔、廁所和灌溉景觀的水源。