標籤: 灣區房產經紀

2021年10月的矽谷房市行情報告

最近開始下了雨，時間相對算早，不過對於乾巴巴的加州來說，下完雨真是讓人感覺神清氣爽。

去年的秋天我們還在畏懼疫情、摸不透這病毒，當然也沒有節日的群聚，看房時只能一家一家約，沒有Open House…，今年隨著人們逐漸習慣疫情，多數人願意打疫苗也敢群聚，從Pumpkin patch跟萬聖節到處要糖果的熱鬧景象，彷彿又把人拉回往日盛況，灣區的樹梢染了豔紅與橙黃，秋意濃，房市一樣維持熱況，很久沒寫房市數據，趁著十月市場數據出爐，趕緊來寫一篇。

先來看看各城市近一年的平均加價率跟平均銷售天數

Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’19 – Sunnyvale‘
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,200 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’18 – Cupertino‘
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,100 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Mountain View‘
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 800 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 660 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘Menlo Park’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 570 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Postal City is ‘San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 9,700 listings
Time frame is from Nov 2020 to Oct 2021
Area Name is ’17 – Saratoga’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 450 listings

沒有每一個城市都抓數據，但是應該可以明顯地看出整體市場從二月過後，就跨入一個新戰場，一路搶房搶到現在並未停歇，一般正常的single family，如果又是好學區，或是開著釣魚價，多數都是10個以上的offer，而一級戰區像是Sunnyvale、Santa Clara、Cupertino、San Jose學區房、Fremont學區房，加價30–50萬也是稀鬆平常。

今年成交價屢創新高，同業都開玩笑說：今年看著價錢不斷飆，下巴一直沒有合攏過。 疫情之後諸多人更重視自己的生活空間，WFH的日子更需要有地方透透氣，因此有土地的房子居高不下，最近加上SB9 跟 SB10法案加持、低利率，房價要跌實在很困難。

還有一件事，就是Covid baby 🙂 不知道是不是自己也生了寶寶，最近好多有小寶寶的客戶找上我，有了孩子以後，需要買房跟換房的需求就更為強烈，這些剛需都在支撐著市場穩步上揚。

說到房價一直漲，你知道今年以來single family漲了多少嗎?

根據MLS 數據，Santa Clara County的single family自從今年五月平均成交價站穩200萬($2,021,052)後，就再也沒回去了，相較於2018年三月平均成交價的最高點$1,741,209 漲幅達13.8%，今年平均最高價則是落在6月的$2,130,954，6月的成交價是4-5月的成交結果，也很符合春天是房價最旺季的說法，有興趣者可以看看下面這張平均成交價表。

而我觀察，現在是從矽谷中心往外蔓延，像是Sunnyvale，老矽谷的起源，今年漲幅跟銷售熱度更勝其他城市。這一個月以來，則看到外圍區正在跟著補漲，雖然有新聞提到美國房市熱度稍減 The housing market will cool off in 2022, but not by much, says Fannie Mae 不過矽谷跟全美其他地區房市實在很不一樣，市場依舊維持低利率跟上市房子遠遠不足的情況下，距離下一次矽谷房市要修正，應該還要一段時間。 我也很不喜歡房價亂漲，因為最近也有想換房子的念頭，不過事實即是如此，就是參照數據與自己的市場觀察來寫文章。

這樣的市場下，買房真的要有點耐心，大家加油了。

相關閱讀：

今年初寫的2021矽谷房市的展望

歷年來寫的房市情報分析

距離上次寫矽谷房市分析剛好一年整整，孩子都四個月了，我也應該上緊發條了😊。

這一年來發文少了一些，關注市場並沒有少，業績也是KW 北加區Top 1%，還是要感謝大家願意信任我，把買賣房屋的大事委託於我，2022年初會再來寫明年房市展望。

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請TEXT)
  • 電郵: mingwei@kw.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

879 Pinewood Dr. San Jose, CA

879 Pinewood Dr. San Jose, CA

4B／2B／1,666Sq Ft Asking $1,680,000

Maggie的新listing上市囉！最新上市的這間位於Strawberry Park Neighborhood 是傳統好區，去Mitsuwa商場買菜用餐走路就到， Westgate & El Paseo shopping centers也是很近，離高速公路也是五分鐘內，街道上大樹林立、且街廓非常寬敞，房子方正、格局整體的布局也好，我自己最喜歡客廳往外看是紅磚院子+大樹、小竹林群的感覺，有一種東方園藝的熟悉感。

我們要賣房子之前把房子重新粉刷成Greek Villa的顏色，地板換上自然色系的SPC防水地板，櫥櫃換成全新的白色櫥櫃，天花板也裝了Recessed lights，屋主很用心挑材料，想留給buyer直接move in ready的屋況。

房子原始格局是三房兩衛浴，房間尺寸很適中，窗戶開很多，兩間廁所都有窗，且之前的屋主已經把車庫convert成一個房間(w city permit)，這房間很適合拿來做辦公室、小孩遊戲室或是健身房，如果想convert成車庫或是改建、加建也很容易，前院很大很大很容易加的 🙂

學區Easterbrook Discovery、West Valley Middle、Prospect High，本周末有Open House 10/2-10/3 下午1-4PM 歡迎來看這間舒適陽氣的好房。

本Listing專屬網站http://www.879pinewood.com/

Welcome to the desirable Strawberry Park Neighborhood!  This single-story home features 4 bedrooms and 2 bathrooms with an updated interior!  The living room is adjacent to the dining area on one side and opens to a tree-lined backyard at the other.  Fruit trees and a red-brick patio in the backyard is perfect for entertainment and relaxation.  The home comes with freshly painted interior, new kitchen cabinets/countertops, and new SPC waterproof flooring.  Garage has been converted to a 4th bedroom with permit.  Perfect for a work from home setup!  The large driveway should easily accommodate 2 cars.

Conveniently located near Mitsuwa Marketplace, Westgate & El Paseo shopping centers.  Easy access to highways 280, 17, 85, San Tomas & Lawrence Expressway.  10-minute drive to Valley Fair and Santana Row shopping centers.

http://www.879pinewood.com/

84 Van Cott Ct SAN JOSE, CA 95127

Maggie新的獨家代理上市

84 Van Cott CtSAN JOSE, CA 95127

Ask $699,998 – Low HOA: $280

Come to see it in person!! Unit located in a corner of a well maintained nice community. The house is move-in ready. End unit with a huge yard!! Seller upgraded the house with new recessed lighting, waterproof laminate. Newer kitchen with newer stove, dish washer, and water heater. Washer and dryer in unit. 2 car side-by-side garage. Central heating and cooling. Large patio in the back and a second-floor patio by the master suite. 3 blocks from Transit Center for Buses and Light Rail. Walking distance to restaurants. Available for showing on 8/1-8/2 between 1 – 5PM.

If you are first time buyers, we are qualified for BOA 5-10% down payment, AHG & LMI program! Buyer may get up to $7500 closing cost help and a maximum of $10,000 credit from the lender!! You can talk to any BOA agents for the details.

租不如買，最低只要5% 頭款！首付款最低$36,450再加上$7500 Closing credit補助，$10000買房補助。

首購族千萬別錯過，南灣CP值最高的三房TH🏡🙋‍♀️

#1986年蓋 #屋況極好

84 Van Cott Ct San Jose 《Great For First Time buyer》

3B｜ 2.5B｜1408 Sq.Ft. asking $729,000-

BOA 推出特定區域首購優惠方案，如果你的年收入在19萬元以下，即可能符合資格，低頭款、$7500 Closing credit補助，可以拿來Pre pay HOA，$10000買房補助，美國銀行助你買房。

這個方案有區域限定，我的這間listing就有符合喔！

維護很好的小區，這次要賣的在邊間、有個大院子、新地板、格局好、採光好、Low HOA$280，邊間、安靜、還有超大院子可以養寵物、種花草跟蔬果，HOA 很低只要280。🏡🌲🌳

一樓是大客廳與餐廳空間，直接兩大落地窗對著院子，空間超寬敞，廚房小而美，櫥櫃只有兩年新，back splash也做好啦，全室都有吸頂燈，餐廳還有Spot lights、洗衣房就在車庫旁，車庫停兩台SUV跟放雜物還有空間。

二樓有3房與雙衛浴，主臥好~大~間，放雙人床、小孩床還有餘，走出去有個Patio，你想擺個小桌椅，看看華燈初上的夜景也不錯。另外兩間房間也很大，有樹梢窗景，當辦公室或分租攤房貸也行。 走路就到VTA station，上HWY 680, 101 也很近，交通房、首購房！！

約看打給我 408 505 3003 找Maggie 沒接請留言 😊

矽谷CP值最高的三房Townhouse!! 首購、投資皆宜，租金可以租3150/M

https://www.redfin.com/CA/San-Jose/84-Van-Cott-Ct-95127/home/1368661

疫情下的 矽谷房市概況 7

It’s all about confidence. 我有一個地產名嘴好朋友，我們常常交換心得，其中她讓我印象最深刻的一句話，就是房地產好壞，看的都是信心。


上周末、昨天、今天都有看房，明顯感受到買家信心回到市場，房市回溫，跟這天氣一樣熱熱熱，市面上剛剛上市的房子，如果開價得宜、房子沒太大問題，這幾天開始已經都能感受到multiple offers的熱度。


目前的市況，很明顯地感受到從SIP初期瞬間冷掉的房市人氣，即將遞延到今年夏天。市場上也可以看到不少三月下市的房子，重新上市就有好offer的情況。


因為SIP而關在家的時候，更讓人對於居家條件的需求再度改變。房市轉熱，買家可是要冷靜思考自己所需要的空間是什麼，不要瞎搶。


舉例來說，如果Work From Home成為趨勢，房間數多、多一個辦公室可以在家工作最好，最好還要能鎖上門，避免開會時寵物跟小人物入鏡頭 ><


在家關久了夫妻對看很討厭，多一個客廳能多一台電視也好。如果不愛看電視，多一個空間大家冷靜一下，所以有個living room可能不夠了，再來一個Family room更貼近需求。


大家都開始自己煮菜，廚房如果有中島就更好了，能盡情地把中島拿來做水餃、做麵包、擀麵，反正空間越多越好用，如果只有電爐可能不夠看，房子要有瓦斯爐對有些人來說可能突然變得很重要，如果小Condo一定要有陽台，能種種花草BBQ也是不賴。


我則是覺得我家車庫好像不夠大，很想改成大一點的健身房，也很想改造洗衣房，增加更多收納功能，因為囤貨沒地方塞，老房子也沒Pantry，其實收納空間明顯不足啊。


搶房已經開始，SIP卻還沒結束，你看的房子是真正安靜嗎? 還是現在只是車流量少？你沒注意到。 SIP還沒結束，塞車可能不是問題，如果開放上班，你能忍受住遠一點、或是公司可以讓你常常Work From Home嗎? 冷靜想想，你需要什麼樣的房子與空間。

以上是一點點最近看房的心得與大家分享。

圖片出處為最近喜歡的品牌櫃子Treku 剛剛趁打折買了他們家的電視櫃，滿意 🙂

2020年4月矽谷房市行情報告

SIP延長至五月底，但是觀察市場，最近買氣相對於三月好像回溫不少。

來看看數據，三、四月的成交數據是南灣二、三月的交易數據跟買氣，因為疫情的關係，今年Santa Clara County的四月的交易總額創了2013年以來的新低點，各行各業瞬間停業，我想這交易量瞬間滑落是可預期的。

首先是整個Santa Clara County的加價率與銷售所需時間，我第一眼看到表格時，覺得咦? 市場有這樣好嗎? 後來想想，我覺得去化天數的縮短在這裡並不是很精確，因為很多沒賣掉的房子都取消或暫時下市了，MLS也關閉了計算天數功能，說三月的買氣意即四月的數據變好(尤其是去化天數減低)，並不是很公道，所以這次的數據，大家參考加價率就好，除了加價率有參考指標，價量方面，交易量瞬崩也是精確的，但是交易價格依然沒有顯著的跌幅。

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings




感覺看這一份數據會比較準，過去十年每月成交總金額，往年三到十月都是交易量相對高的時候，尤其最高交易總數額常常在四到七月，今年的四月的交易總額創了2013年以來的新低點。

Time frame is from Jan 2010 to Dec 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’Property Type is ‘Residential’Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’Results calculated from 155,208 listings

過去五年Santa Clara County成交間數↓

Time frame is from Jan 2015 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’Property Type is ‘Residential’Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’Results calculated from 76,108 listings

上面的成交間數相較去年同期量縮了38%

那平均房價跟平均成交價跟中位數呢?

下面這張是過去五年平均成交價↓，看起來房價好像沒跌

Time frame is from Jan 2015 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 76,108 listings

以下這張是平均成交中位數↓
Time frame is from Jan 2015 to Apr 2020
County is ‘SCC – Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 76,108 listings

接著我們看看各地區數據

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Palo Alto’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 370 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Los Altos‘
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 340 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Cupertino’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 350 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 750 listings


Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Area Name is ‘5 – Berryessa’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 710 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Area Name is one of ‘14 – Cambrian’, ’15 – Campbell’, ’10 – Willow Glen’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 2,100 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Area Name is one of ’13 – Almaden Valley’, ’12 – Blossom Valley’, ’11 – South San Jose’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,700 listings
Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Santa Clara’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 810 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Milpitas’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 520 listings

Time frame is from May 2019 to Apr 2020
Postal City is ‘Fremont’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 1,900 listings

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Maggie的文章都是自己觀察房市自己寫的，沒有代寫、沒有造假，歡迎轉貼，但是不歡迎同業任意複製改寫、貼上就變成自己文章。

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 6

今天股票跌了，就沿用這題目寫第六集吧。

來看一下Shelter in Place快一個月的矽谷房市概況

2020年3月19日起，全加州發布Shelter in Place在家避難指示，多數人開始在家工作，餐飲業只能限制外帶，矽谷房產交易也幾乎瞬間停擺。直到3月28日，加州政府又公布房地產業為改列為an Essential Service(必須性服務)之後，則是有限制性的讓房地產業正式運作，諸多項規定必須遵守，像是看房要簽下文件、同一空間只能三人一起看房、停止Open House等等。

即使加州政府改列房地產業為改列 Essential Service，我只有零星客戶看房，也沒有要求或建議屋主賣房，主要還是擔心疫情會影響到諸多客戶。假設某屋主染病，所有來看過房子的人，是不是都會擔心害怕？

然而再怎麼嚴峻的時期，還是有人必須找房子住。同事的客戶有人租約剛好到期就是想買房，有人剛離婚想自己買一間房，有人要生寶寶啦，有人想趁機看看有沒有便宜可以撿，現在不買房是正常，想買房則是個人強烈性的剛需。

至於最近的市況如何呢？多數房源下市，根據4/6日MLS資料顯示，目前還有1166間房子(包括獨棟房、Townhouse、Condo)在市面上，其中在過去30天內上市的則有646間房，其餘為更早期上市的房子。在1166間房子中有167戶曾經調降過價格、45戶調漲價格。

過去30天內整個Santa Clara County就有433間房子暫時下市Withdraw、取消Cancel、或合約到期而下市Expired。而過去30天內仍有887間房子成交，這些多是在疫情之前進合約。

至於矽谷房價未來走勢，跟病毒也跟股市一樣難以捉摸，因為目前的交易量太少無法看出端倪，但是就市況的觀察，房價目前並未大跌，屋況好、學區好等房子還是有數個投標組數，惟加價率不如今年一月、二月，我估計疫情過後，也許會出現換屋潮，因為疫情與隔離，會讓使用空間的需求出現變化。

目前加州地產局除了限制看房人數，看房的買方也須簽下同意書Coronavirus Property Viewing Advisory and Declaration才能看房，如果要買房進合約，買賣雙方能選擇性簽下Coronavirus Addendum/Amendment。

因為疫情關係，賣房建議完全清空減少沾染病毒的機會，買房看房則須非常謹慎。目前房地產業同時興起了Virtual Tour，透過線上看房交易，但是效果還是不如實際看房。

3/10日的時候，我寫了第一篇文章，其中最後一段寫了以下內容

「我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期，反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手，從歷史經驗看來，很大的機會不需要搶房，就能買到沒有缺點的好房子。」

看看這一個撿到便宜的案例 3298 Victoria Ave 據說是有人退出了，我們辦公室的同事用cash offer拿下的，真是替他們開心啊，沒想到賣家會接受這樣的價格。但是回去看看過去七天這一個zip code成交的房價，也就這一個佔到便宜。房市目前依然還是穩定的！

這個周末我有帶了兩組客戶看房，幾個Listing agent有提到，看房人數增加了，不過offer數我們還在觀察，Maggie跟你一起無間斷觀察房市中！

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Maggie的文章都是自己觀察房市自己寫的，沒有代寫、沒有造假，歡迎轉貼，但是不歡迎同業任意複製改寫、貼上就變成自己文章。

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 3

昨天同事說：「客户今天告诉我，如果湾区情况变糟，她就回国了，房子随风去了」

聽到這句話，我也莫名激動，因為我也感覺到同事很沮喪，在這個時間賣房子，壓力一定比山大，除了賣家急、買家反覆、暫時無法Open House、看房量會減少、還有市場的不確定因素，太多太多了。

我馬上對她精神喊話，如果賣房不是現在唯一的選擇，可以選擇下市也不要隨便賣，這是我們賣房經紀的職責。

客戶慌張，我們要比他們冷靜，做出判斷。大部分的客戶一定都有一點周轉金能撐一下，從歷史經驗看來，灣區的房子最糟糕也就是一兩年的整理，更何況同事正在銷售的是一間學區房。

要不要現在出場，當然是客戶的選擇，但是我們能協助判斷，給客戶提出一些選擇，討論後再決定。

昨晚也有人諮詢我趁機換房的打算。 我也實話實說：「賣低買低、賣高買高，能做到賣高買低的的僅在非常非常少數」

然而房子又不只是看價格而已，最近在家工作的人，應該更能體會到居家環境安全、舒適、採光好、格局配置得宜等的重要性。

如果以後在家工作成為趨勢，市場的喜好在格局使用上與地點的選擇，勢必又會有一場調整。

大家加油，我們一起努力面對這樣的挑戰。要相信美國政府的能力，相信科技，相信自己的身體，不要出門、多洗手，珍惜跟家人相處的時光，也許趁機修養一下身心，一同祈求疫情盡快逆轉。

對了，我們能提供個案目前市售價評估，但是暫時不討論房價起伏了，如果您不是要認真馬上投入市場，一直問後續漲幅並無意義。

房地產經紀人是人不是神，誰也不知道後續走勢，我們只能在當下為客戶盡力而為。我們提供選擇，而如何選擇？必須由您來決定。

再次重申，此時請不要恐慌！！🏡希望大家都健康平安❤️

聖荷西首座遊民短住中心開幕

聖荷西首座遊民 短住中心開幕了，大概地址位於1411 Mabury Road San Jose

聖荷西遊民短住社區 落腳貝律耶沙 州眾議員朱感生看好

記者江碩涵／聖荷西報導 2020年02月28日

原文轉載自世界日報網站

加州眾議員朱感生表示，希望社會能夠給予新機構更多機會。（記者江碩涵／攝影）聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙（Berryessa）站對面，該區也是北聖荷西較多華人群居的聚落。（記者江碩涵／攝影）

聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙（Berryessa）站對面，這一帶也是北聖荷西較多華人群居的聚落。加州眾議員朱感生（Kansen Chu）表示，三年工作期以來，與聖荷西市府一起和當地社區開了九次會議，溝通協調許久，希望社會能夠給予新機構更多機會，也能讓這樣有助於社會的機構不斷拓展至每個角落，幫助更多遊民重生。

朱感生27日參與「遊民迷你屋社區」開張活動。他表示，該片土地遼闊、又是政府擁有，鄰近捷運站，遊民未來要找工作以及重新回到社會都有相當大的幫助，且這個社區也只能讓原本就是聖荷西的居民入住，因此這些人本來就在聖荷西民眾日常生活中，機構只是協助他們更容易、更快速回歸正軌，因此要給予肯定。

灣區地產經紀人簡明葳（Maggie Chien）表示，「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘，並不是緊鄰著其他住宅區，不過居民可能多少仍會擔憂住家旁就有遊民機構，機構剛開始的幾個月內可能會對當地區域房市多少有些短暫的影響。

長遠來看，她認為只要遊民社區運作順利、沒有太大的問題，加上這是市政府第一個示範的機構，應該會花較多心力維護和把關，相信久了以後，居民也能理解該機構對社會的幫助，對社區不會造成太長遠的影響，長期來看有個好的遊民機構，對社會仍有正向幫助。

住在貝律耶沙附近的居民王麥可說，原本就不太常去捷運貝律耶沙那一帶，多半還是在大華超市附近出沒，知道捷運貝律耶沙附近有遊民社區後，覺得可能在安全上會有些顧慮和考量，以後會盡量避免去那個區塊；不過還是要看政府怎麼運作這個社區，若運作得安全，之後應該不會有影響。「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘。（記者江碩涵／攝影）

為2020年的賣房/換房做準備

自從2018年5月房市買氣轉下以來，至2019年10月為止，房價價格降幅依照區域有別，從平均10%到部分社區出現15~20%後，市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動，加上股市位於史上高點，還有總統大選行情與低利率的支持下，今年有計畫想賣房的朋友，可以即早開始準備了。

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：矽谷每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案：如果目前有房，必須借款換屋，有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做，我們討論計畫時，可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎？

我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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