如果百萬預算內、好學區、優質社區在灣區可以買在哪裡？
剛跟客戶認識的時候，我們還一度跑到三谷看房，連斷層帶上的房子我們也下了offer，不過隨著大家回到辦公室上班，最後客戶選擇了通勤跟生活都方便的地點。
這間房子是客戶的長輩看到的，當初我以為他們還在出差，很湊巧地客戶提前回來趕得上offer due date。這房子在北Fremont，學區好、生活便捷，因為之前也有客戶買在附近，所以我知道這裡買菜、吃飯甚至買奶茶都超方便
下高速公路兩分鐘就能抵達的社區，社區屬半開放管理，有專屬出入口，但是不對外連結，內部的馬路是HOA負責維護，乾乾淨淨沒有外車，社區裡的孩子都在路上玩。
建築體本身是雙拼的PUD Townhouse，室內採超挑高設計，整間房子通透明亮，廚房屬半開放空間，客、餐廳連為一線，並且可以直通院子，雖然不是大房，感受卻很寬敞，樓下有房、樓上也有房，方便使用。
恭喜我的客戶買到這麼美的優質好房。
幫客戶買賣過一間又一間的房子，有時候不得不承認，人算不如天算，機緣很重要。
今天交屋的年輕小夫妻聯繫我的時候說：
我們不急，十月之前買到就可以
我們想一起看過房，再決定跟哪一個經紀人合作
沒關係、沒問題、通通都可以。
因為是好朋友介紹來的，當然要特別照顧一下。
沒想到第一次體驗完看房子之旅，我給他們安排看新房社區、舊house、舊的Townhouse比較一下各種優缺，之後他們就積極準備pre approval letter，第二次看房就在心中排名前兩名的夢幻區域下標，結果遇到43人搶標。當時我們有實力加，但是我們不追了。
第三次看房看到這間，賣出之後又回到市場上，因為原本買家擔心公司lay off 會受影響，放棄交易，於是我們找到機會殺價，一來一往直接省下幾萬元。
這間房子地點方便又位於巷子裡的巷子裡，少有往來車輛，非常安靜，屋主半年前全新裝修，全棟油漆、換了地板跟廁所，特別的是冷、暖氣+所有管道都是全新的，一般的flipper絕對不會做這件事情，主要是原屋主去年規劃還是想留下這房，只是後來計畫有變，所以出售房產。
買家當初想出價的時候也很糾結，畢竟在市場上剛開始看房，這間房子的機緣又來得太突然，在好幾個朋友跟家人還有我都一致認為這是一個好地點、好deal之後，我們先出個低價探個底，後來seller給我們一個counter offer，buyer決定接受，果斷拿下，恭喜我的客戶。
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最近不管是諮詢的買家或是朋友都常問我，利率高、又裁員，房價要跌了嗎？
去年我在推估今年的市場 https://tinyurl.com/nhbj4rka 的時候就說過，今年上半年一定還是旺，無奈今年雨季特別長，市場供給量仍遠遠不及市場需求，這波買氣會因為天氣繼續延長到下半年。不過如果能考慮自己裝修的人，仍有機會撿便宜的。
利率這麼高，到底誰在買房？我服務的都是剛需自住客人，我最近反問我另外一組客人說：「你們為什麼現在想買房？」
客人說：「我們去年還買不起，過了一年多存了一點錢，想說該買的時候就趕快買，利率高沒關係，只希望少一點人跟我們搶。」
想在矽谷落地生根的買家們，無論風雨依然努力不懈。
Buyer從諮詢開始就告訴我
。喜歡San Francisco的生活、餐廳、活動，但是又在南灣工作，所以中半島是不二之選。
。房子小一點也沒有關係，還是想要買Single Family
。貸款也需要推薦適合的人選，因為首次買房，雖然公司討論串有人推薦，也需要多聊幾個。
去年底當時第一次溝通的目標很明確，buyer也很快就把pre approval letter給準備好，一次還準備了許多份，是我看見最多的 
超認真！
萬事皆備市場缺的就是房子，於是我們不辭辛勞每個星期都一起看房，大雨滂沱還是繼續前行，有一次下著雨大家都忘了帶傘，一邊滴著雨一邊開著鎖，真是難忘。 (2023年的冬天真的好特別，風大雨大的天氣好多，今天大家開車出去，應該都可以看到遠方白雪皚皚的山頭。)
看房的過程我也不斷提醒buyer水伏流的可能性 https://rb.gy/twemzk 這期間我們看了Crawl space會積水的房子，也看了View很棒的房，可惜地基斷了，也有地點方便大樹林立的巷內，也是地基有大問題不敢下手。 最近買房是買在市場轉折點，所以我們也參與收了30幾份offer的投標，最後買到這間房，buyer自己都有點意外。
這間房子一進去就被方方正正的格局與完美的採光吸引，房子無缺角，光線超完美，每一次要離開都以為沒關燈。地點能散步到餐廳、trader Joe’s等幾家超市、咖啡店、走路到Hillsdale Shopping Center也只要12分鐘，開車上HWY也只要6-7分鐘。
房子雖然舊了一點但是我們把未來要維修的預算列出，我先勸我的客戶開超低價投標，再看看屋主預期，過程中另外一個offer緊咬不放，我們最後拿到屋主優先counter買到。
Pending之後就請師傅丈量窗戶，抓好時程讓buyer能在租約到期之前就能搬家，讓buyer睡不著的貸款過程意外順利，loan agent 12天就把貸款搞定，順利在兩個星期內成交。恭喜我的客戶買上這麼美的陽光好宅。
剛剛完成執照更新 Broker license Ming Wei Chien (01973756) Expires (4/4/2027)
矽谷房仲生涯邁入第九年
下一個四年矽谷房地產是什麼樣子？我又會變成什麼樣的Broker？🙂
順便來寫一下關於房地產執照的問與答，因為每隔一陣子就會有人私訊問我，我就藉這次機會用FAQ形式回答好了。
一、有沒有教人怎麼考執照？
沒有喔，我是找童光輝律師上課，坊間很多課上網就能找到很多，中英文授課皆有，考執照很簡單，難的是之後的執業過程。
二、考執照的準備？
主要還是勤做題目，把資料讀熟背起來，很多名詞在現實生活用不到，還是得硬背應付考試用。
三、如何快速考上執照？
一鼓作氣，一鼓作氣，一鼓作氣。這次考不上，再考一次就好，總會考過的。
四、有沒有招收新人，有沒有組team？
目前沒有，2024年「可能」會開始組team，要等兒子穩定上學之後再說。
五、持有證照的新鮮人怎麼找房地產公司？
剛開始的時候，你需要找一間能彼此配合時間全套教學的公司，最好有視訊授課或回放，能教你關於執業操作大大小小事情的公司。 授課內容包括合約怎麼寫、Disclosure、房屋檢查、白蟻報告、產權報告、NHD report、HOA document等資料怎麼讀、怎麼host open house、帶看房子注意事項、怎麼做Comparable、怎麼做marketing等。自己也要勤於讀所有知識資料，並且培養與房地產的興趣，關於貸款操作、利率、關於經濟走勢、修房子、房屋保養等等資訊。
第一次帶客人的時候會有很多問題，你還要找到能即時回復的broker/manager或有經驗的agent帶著你。
六、怎麼開始找客人？
有些人喜歡從生活圈、朋友開始，但是根據我的個人經驗，陌生的客戶比例還是最高，剛開始比須先提高自己的曝光率，我在2015年是先從Open House開始接觸陌生客戶，第一年就在Open House期間認識客人並且成交前幾筆transaction。後來則從寫文章、貼文、開始有客戶的朋友referral我買房。
這八年來我沒有參加任何校友會、聯誼會，也沒有花太多時間交際應酬，時間還是花在照顧客戶的需求上，除了幫客戶的賣房投放廣告之外，沒有為個人買過廣告，受媒體採訪都不是付費廣告，甚至還有車馬費領。
這八年來，社群媒體的運用、廣告運用有很大的改變，各種新興社群媒體因應而生，各式各樣的曝光方式也許也會幫助你帶來新的客戶，如果你是新agent不仿多加嘗試各種媒體，總會找到自己的方式。只是要提醒新人，不要因為經營媒體而忘記照顧客戶的需求，有質量的服務才是關鍵。
之前看過一張貼文很有意思，新手agent都是這樣想的▼
We do this not because it is easy, but because we thought it would be easy.
當房仲到底容易嗎？我沒有答案，我覺得必須親身體驗才知道這行業的迷人之處。
另外補充一點，我拿的是Broker 執照，跟一般的Realtor執照還是有差異，第一次考證拿的都是Realtor (全名Real Estate Salesperson)，必須執業兩年Full time，有一定的時數跟銷售量才能報考Broker，Broker考試也較難通過。可以參考Requirements for the Broker Examination
相關報考地產證照資訊可以上加州地產局網站查詢
若您有其他關於當房仲、或在矽谷置產問題與買賣房屋的需求
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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
Early 2023 Data Suggests Buyers Are Beginning to Jump Back In
Compass Report, Early February 2023
December is typically the month that sees the year’s lowest level of deal-making activity – i.e. listings accepting offers (going into contract) – which leads to January usually posting the lowest monthly number of closed sales. (Sales typically close 3 to 6 weeks after going into contract.) In the 11-county, greater Bay Area, accepted-offer activity in December 2022 and closed sales volume in January 2023 generally hit their lowest monthly points in 15 years.
Typically, after the long holiday slowdown, the market just begins to wake up in mid-January before accelerating into spring. That being said, inflation has dropped substantially since June and interest rates since November, home prices are well down from last spring, stock markets are up 8% (S&P) to 15% (Nasdaq) YTD as of 2/3/23 (albeit with continuing volatility), and despite escalating layoffs in high tech, early indications in 2023 point to rebounding buyer demand. Open house traffic has jumped, more buyers are requesting listing disclosure packages, and there have been increasing reports of multiple offers and (often unexpected) overbidding of asking price. Based on this preliminary data (much of it still anecdotal*), it appears that buyer demand severely repressed by economic conditions in the 2nd half of 2022 has begun to bounce back.
A similar rebound began in mid-late summer 2022 for similar reasons – a significant drop in mortgage rates and a large rise in stock markets – which then quickly faded when positive economic developments went into reverse. Market activity then slowed further through the rest of 2022. There are currently considerable hopes for a more lasting economic recovery in 2023.
During the long high-tech and pandemic housing boom – which peaked in April/May 2022 – as each year began, the classic dynamic was for buyers to jump back into the market much more quickly than sellers, creating an immediate imbalance between supply and demand. Too few new listings compared to the quantity of motivated buyers sparked often ferocious bidding wars, leading to considerable home price gains virtually every spring. It is too early to conclude, after the general price declines and steep drops in market activity seen in the 2nd half of 2022, that a sustained recovery in market conditions is now underway, and if it is, how quickly it will develop and its impact on prices in 2023. Many economic conditions remain challenging – with critical indicators still much weaker on a year-over-year basis – and forecasts by economists and analysts vary widely. Hopefully, economic conditions will continue to improve, providing the foundation for the recovery in real estate. In the meantime, preliminary indicators are surprisingly positive, and the CEO of Compass recently stated his belief that Q4 2022 saw the bottom of the market.
The “spring market,” which can begin as early as February in the Bay Area, is typically the biggest selling season of the year, especially for luxury homes, and more data regarding new listings coming on market, listings going into contract, sales volumes, speed of sale, overbidding and sales prices will soon become available.* * Most “hard” data in real estate is based on closed, which generally reflects deal-making activity in the previous month, when offers were negotiated. January sales mostly reflect the December 2022 market when new listing activity and buyer demand were at their lowest ebb in years. February and March listing and sales data will begin to better reflect early 2023 conditions.
加州財政部上週發布了新的縣人口數據變化
可以看整個灣區出人口變化、國內和國外淨移民以及自然原因對人口的影響（出生和死亡）。
2022 年的數字（到 22 年 7 月 1 日）則是初步估計。
下表這些數據可以看出來這幾年Bay area湧進大量就業人口，但是因為疫情關係，遷出人口出現明顯變化
其中遷出最多人口數是舊金山、以及近郊的衛星城市 (San Marin& San Mateo)，我有幫客戶代租代管舊金山的房子，房子就在大學旁，過去兩年期間明顯感受到因為Work From Home跟在家視訊上學的關係，租屋需求量少了許多。整個城市明顯感受到不再擁擠 (我自己覺得這樣的城市感覺舒服多了)，不過大量人口的遷出，也造成辦公樓、出租公寓跟商業地產出現營運危機，S.F.’s largest landlord defaults on massive loan. What does it mean for the future of city’s real estate? 舊金山最大房東Veritas之前繳不出房貸的新聞已經傳出，可以看出舊金山的商用房地產會有新一波挑戰。
看到這裡，你應該跟很多buyer一樣會問我；「Maggie 人搬走這麼多，房價怎麼沒有大跌？人搬走這麼多，房市有沒有影響？」
你有沒有發現，搬遷原因多數是賣房原因，不過很多搬走的人其實在灣區並沒有房地產，有房產的人就算搬走也不一定會賣房，因為租金還是高水平，找租客並不難。又搬走+又賣房的人以後如果想搬回灣區也不太容易了。
每一次客戶找我諮詢賣房的時候，如果不是換房，我一定會問清楚，你確定你不要再回灣區了？如果你無法100%肯定永遠不回來(尤其是科技業相關工作的人)，我們再考慮賣房。
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$$旺財又旺丁的Palo Alto旺旺四寶屋已上市$$
Palo Alto 學區最affrodable的condo來啦，剛剛上市的2456 W Bayshore Rd #5,PALO ALTO上高速公路只要三分鐘，位於社區後棟，在房子裡聽不到公路的聲音，社區種了許多樹，有一個大泳池，是個旺財旺丁的旺旺四寶屋。
屋主當初買下這房是為了就近在史丹佛上課做研究，現在高升到德州某醫學院去任教，且他們家從搬進去之前一個大寶，現在已經是三個男娃+一個男寶寶在肚子裡唷。
「看到照片，內心又是一陣悸動。工作忙孩子小媽媽肚子又懷孕，跟著Maggie風風火火的看房子。深刻記得當初看到屋子時，沒什麼特別感覺，但站在中庭時，微風徐徐，帶來陣陣涼意。光線從屋前大樹灑下，帶著從上飄落的細長葉片。我當時就覺得這是我養育孩子的好地方，就決定是這裡當我們的起家厝。
事實上這真是個福地，我度過非常愉快的時光。小區甚是封閉，年紀還小的孩子們不用擔心吵到左鄰右舍，不用擔心危險的在前庭跑來跑去，嘻笑玩耍，我相信這是其他社區不可得的。更有幸者，我們2456幾乎都是有小孩子的家庭，容忍度高，還認識了非常多有相同年紀小朋友的家庭，看著一群小孩在中庭玩耍是一種幸福。
孩子們家長們甚至結為好友，如今離開甚感不捨。再次感謝Maggie幫助我們這麼多，更感謝Maggie幫助我們找到這麼好的房子。房子本身當然有其不足之處，但卻是養育孩子最棒的地方。在這裡的時光我感到很幸福。」
本周末我們1-4點有Open House，歡迎賞屋。
有買賣房計畫嗎？
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數位編輯孫愛薇／矽谷報導 2022-08-21 02:15
今年灣區房地產市場變化巨大，從年初的房價高漲，市場熱絡，出現加價超過50萬的現象，至5月開始因經濟面不利的消息與股市下挫，整個市場反轉，買氣快速急凍，市場從賣家市場迅速轉變為買家市場。原本在年初時一直競標失敗甚至離場的買家，現在又開始伺機而動。
目前租屋在半島Menlo Park的安太太，從疫情中期開始進場看房子，對於過去一年多市場瘋狂加價的狀態，她保守的下了幾個offer都沒有拿下房子，雖然一直在市場中看房，卻一直競標失敗。她表示，雖然現在價格下來的一點，但是好的房子很多也先已下市，所以還是再繼續尋找心中理想的房子。
剛剛買到位於Dublin房源的劉小姐表示，就是看準市場走低，趁機入場，之前一直加價的買家市場，手上的頭期款真的無法跟著加價，現在市場下來了，正好可以入場，終於買下來美後的第一套房，但後續電器的購買跟房屋的修繕，是另外一場戰鬥。
孫太太表示，希望能趁此次市場盤整的機會撿到好的交易，作為投資房使用，有明顯感受到市場上的庫存房增加，但是看房人潮從幾乎沒有人的5、6月，到8月已經有人潮回來，每次open house至少都有兩到三組同時在看房，6月時看房幾乎都只有自己一組人。
房仲簡明葳(Maggie Chien)表示，「今年6月到7月的市場反轉，手上的客人就有五組買到相較於年初更便宜划算的價格，這五組客人大多看了半年到兩年，一直到6、7月才下標到心儀的房子。」
最近幾周股市回穩，利率自6月中後漸進下調，買家和賣家對經濟前景的信心開始有所恢復，房地產的市場也逐漸活絡。但目前許多地區或房型還是傾向於是買方市場。
在瞬息萬變的灣區房場市場中，市場的轉變可能在一兩個月內就峰迴路轉，急漲或是突然平靜下來。目前灣區蛋黃區的好學區好房，仍舊搶手，剛性需求的買家，仍在市場上準備逢低買進，原本年初沒有辦法買到理想房的買家，這段時間成為他們進場的機會。
兩間距離步行可達的南灣好學區獨棟房，只差了三個月的購買時間，價格差近60萬，價差之高大，引發關注。
位在Sunnyvale的兩棟出售獨棟房都在Lochinivar Ave路附近，兩間距離是幾乎只差幾間房，根據Redfin資料顯示，一間在今年5月時購買，三房兩衛浴有室內室外都有整理過，購買價在270萬，另外一間四房三衛浴在8月時購買，買價只有210萬，只差距短短三個月的購買時間，兩間房的購買價格價差接近60萬元。
一間房的價差有可能因為房子本身的保養狀況有異，但因為這兩間房距離非常近，購買時間也很近，甚至後者的室內空間與房間數較多，卻買到更低60萬的價格，引發網友討論，目前房地產急跌的狀況是否已經到底，也討論到如果再跌是否會引發次貸危機，當初購買再高價的房子將會跌超過原本貸款的金額。
Fremont 類獨立屋的學區房上市
好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫，車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮)，學區7/7/8考試成績是10/10/10。
Fremont 類獨立屋的學區房上市
40928 Olmstead Ter, FREMONT, CA 94538
3B/3.5B 1428 Sq.Ft. Asking $1,288,000
沒時間的先看關鍵字
好學區、3套房、3.5間衛浴、19呎超級挑高ceiling、特寬22呎x19呎雙車庫，車庫旁還有Storage、大陽台、2-3樓跟鄰居不相鄰、採光無敵、安靜、LOW HOA 280 (社區有游泳池、BBQ、大草皮)，學區7/7/8考試成績是10/10/10。
Feels like a single family
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買房子要有獨特性，這棟2010年蓋的Townhome集眾多優點於一身，地點方便、學區好，建築規劃很特殊且少見的蓋法，至少我看過不下千間房，這社區是我第一次看到這樣蓋的。
這房子地點在Fremont的中心位置，開車三分鐘能到Central Park of Fremont (Lake Elizabeth)，走路能到Irvington farmer’s market，Fremont Blvd上多家餐廳、咖啡店、超市、銀行跟郵局，開車五分鐘就能上HWY 680，開車十分鐘上HWY 880。
大家應該知道，車庫跟陽台是不計入房屋面積的，這棟房子一樓配有超大雙車位(22呎x19呎)，另外還有3呎寬，10呎+深的storage area，樓上樓下都有陽台，這些不計入面積的地方大概就有500多呎，屋主已經在車庫安裝了電動車充電器 (Permitted)。
一樓有獨立出入口的套房，要分租或是當客房、辦公室都行，二樓是19呎挑高的客廳與廚房的公共空間，另有一間客用廁所。三樓是一間套房以及另一個房間與專屬衛浴設備，3B/3.5B的配置非常實用。
學區是7/7/8 的O. N. Hirsch Elementary School/ John M. Horner Junior High School/ Irvington High School。Test Score 都是10/10/10。本周末我們1-4點有Open house ，歡迎參觀賞屋。
Welcome to the charming, east facing, 3 bed, 3.5 bath townhouse in central Fremont. Dramatic 19-foot-high ceilings bring in abundant natural light into the house. Open floor plan with living room/dining room/kitchen connected to balcony. A gourmet kitchen with an island, granite counter tops, gas range and stainless-steel appliances. No shared walls with the neighbors on 2nd & 3rd floor. 22-foot x 19-foot extra-large garage, plus spacious storage. Central AC & Furnace, Pre-wired with Ethernet cable throughout the home. 240V electric car charger in the garage. Two suites with convenient walk-in closet. Walking distance to all three top-rated Irvington schools (Hirsch Elementary, Horner Middle, and Irvington High); Stroll to parks, restaurants, and Irvington Farmers market. Easy access to Tesla, Costco, Lake Elizabeth, BART, Whole Foods, & Fremont Hub shopping and restaurants. Minutes to I-880/680. Low HOA $280. HOA has a pool, playground, greenbelt, BBQ, and tot-lot area.
專屬網站: https://www.40928olmsteadter.com/
您好我是Maggie Chien矽谷房地產經紀，您可以透過電話預約看房
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