自從2018年5月房市買氣轉下以來，至2019年10月為止，房價價格降幅依照區域有別，從平均10%到部分社區出現15~20%後，市場重現搶房熱潮。去年十月房市蠢蠢欲動，加上股市位於史上高點，還有總統大選行情與低利率的支持下，今年有計畫想賣房的朋友，可以即早開始準備了。

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也能配合。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：矽谷每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

四、評估行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

八、尋求可行的貸款方案：如果目前有房，必須借款換屋，有一些銀行與金融機構有很不錯的換屋貸款可做，我們討論計畫時，可以好好聊一聊。

有換房計畫嗎？

我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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註：10/17 再次更新，文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告，主因還是市場有點紛亂，並沒有明確的方向，所以不具參考指標。拉長期一點看，才會明顯感受也確立市場真的是跌價了，平均來說，成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據，目前只更新到八月，再下方的MLS數據才有到九月份的，我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據，2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer，38.2%上市的房子要降價求售，開價就是賣價 (這是平均值，在市場上買房子還是要參照周邊行情)，中位數房價119萬美金，相較去年同期減少8.1%；市場上有一千三百多套房子在賣，相較去年同期多了6.1%， 共有875間賣掉；相較去年同期減少6.9%。

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而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據，2018第四季、2019第三季，平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出，已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後，2019年從2月到8月也不斷攀升，超過20%的Listing會降價求售。

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了，Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數，大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%，其次才是換屋的中青年人，加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州，比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%，2009只有19%，2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了，達到10年來最低，僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家，過去幾年賣房子非常容易，好賣、快賣、大賣，根本不用做什麼事就等offer上門，現在則是買方市場，反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作，同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留，多轉為觀望心態，或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少，disclosure 也發出去不少，但是受到市場跌幅，下offer數減少了。

看完這些，你覺得市場很糟糕嗎？ 其實也沒有！

市場還是有一些樂觀因素， 同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率，僅有2.1%~3.1%之間，是歷史上最低，加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升，2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點，顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告，2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個，新建房數只有18萬3111間，也能充分說明為什麼租金能不斷上揚，具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據，RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA)  顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index  今年最新數據，矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較，以及針對2020的預測。

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告，也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價，用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

向買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點，告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑，不過淺顯易懂，我有專業工班跟多家Staging company合作喔！)

不斷強調數據數據數據！還好以上我都有一直做到 🙂

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