股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況 3

昨天同事說:「客户今天告诉我,如果湾区情况变糟,她就回国了,房子随风去了」

聽到這句話,我也莫名激動,因為我也感覺到同事很沮喪,在這個時間賣房子,壓力一定比山大,除了賣家急、買家反覆、暫時無法Open House、看房量會減少、還有市場的不確定因素,太多太多了。

我馬上對她精神喊話,如果賣房不是現在唯一的選擇,可以選擇下市也不要隨便賣,這是我們賣房經紀的職責。

客戶慌張,我們要比他們冷靜,做出判斷。大部分的客戶一定都有一點周轉金能撐一下,從歷史經驗看來,灣區的房子最糟糕也就是一兩年的整理,更何況同事正在銷售的是一間學區房。

要不要現在出場,當然是客戶的選擇,但是我們能協助判斷,給客戶提出一些選擇,討論後再決定。

昨晚也有人諮詢我趁機換房的打算。 我也實話實說:「賣低買低、賣高買高,能做到賣高買低的的僅在非常非常少數」

然而房子又不只是看價格而已,最近在家工作的人,應該更能體會到居家環境安全、舒適、採光好、格局配置得宜等的重要性。

如果以後在家工作成為趨勢,市場的喜好在格局使用上與地點的選擇,勢必又會有一場調整。

大家加油,我們一起努力面對這樣的挑戰。要相信美國政府的能力,相信科技,相信自己的身體,不要出門、多洗手,珍惜跟家人相處的時光,也許趁機修養一下身心,一同祈求疫情盡快逆轉。

對了,我們能提供個案目前市售價評估,但是暫時不討論房價起伏了,如果您不是要認真馬上投入市場,一直問後續漲幅並無意義。

房地產經紀人是人不是神,誰也不知道後續走勢,我們只能在當下為客戶盡力而為。我們提供選擇,而如何選擇?必須由您來決定。

再次重申,此時請不要恐慌!!🏡希望大家都健康平安❤️

聖荷西首座遊民短住中心開幕

聖荷西首座遊民 短住中心開幕了,大概地址位於1411 Mabury Road San Jose

聖荷西遊民短住社區 落腳貝律耶沙 州眾議員朱感生看好

記者江碩涵/聖荷西報導 2020年02月28日

原文轉載自世界日報網站

加州眾議員朱感生表示,希望社會能夠給予新機構更多機會。(記者江碩涵/攝影)聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,該區也是北聖荷西較多華人群居的聚落。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西第一個「遊民迷你屋社區」就在捷運貝律耶沙(Berryessa)站對面,這一帶也是北聖荷西較多華人群居的聚落。加州眾議員朱感生(Kansen Chu)表示,三年工作期以來,與聖荷西市府一起和當地社區開了九次會議,溝通協調許久,希望社會能夠給予新機構更多機會,也能讓這樣有助於社會的機構不斷拓展至每個角落,幫助更多遊民重生。

朱感生27日參與「遊民迷你屋社區」開張活動。他表示,該片土地遼闊、又是政府擁有,鄰近捷運站,遊民未來要找工作以及重新回到社會都有相當大的幫助,且這個社區也只能讓原本就是聖荷西的居民入住,因此這些人本來就在聖荷西民眾日常生活中,機構只是協助他們更容易、更快速回歸正軌,因此要給予肯定。

灣區地產經紀人簡明葳(Maggie Chien)表示,「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘,並不是緊鄰著其他住宅區,不過居民可能多少仍會擔憂住家旁就有遊民機構,機構剛開始的幾個月內可能會對當地區域房市多少有些短暫的影響。

長遠來看,她認為只要遊民社區運作順利、沒有太大的問題,加上這是市政府第一個示範的機構,應該會花較多心力維護和把關,相信久了以後,居民也能理解該機構對社會的幫助,對社區不會造成太長遠的影響,長期來看有個好的遊民機構,對社會仍有正向幫助。

住在貝律耶沙附近的居民王麥可說,原本就不太常去捷運貝律耶沙那一帶,多半還是在大華超市附近出沒,知道捷運貝律耶沙附近有遊民社區後,覺得可能在安全上會有些顧慮和考量,以後會盡量避免去那個區塊;不過還是要看政府怎麼運作這個社區,若運作得安全,之後應該不會有影響。「遊民迷你屋社區」距離當地的社區約要開車三分鐘。(記者江碩涵/攝影)

加州買房攻略-學區

【MING WEI CHIEN/簡明葳】美國最大的福利就是教育,在HIGH SCHOOL之前,念公立學校是免費的,因此不少台灣與中國媽媽遠渡重洋生子,有不少人就是為了教育。在美國置產,通常也因為學區,成了房價的票房保證,不僅房價抗跌,若未來或想先租出去,空置率也相較其他產品低。
目前矽谷地區,學區API分數最高就是Cupertino(庫比提諾),東灣則以Fremont最佳,我在此分享如何找到好分數、如何為家裡的房子尋找真正、正確的學區,供各位家長參考。
學校API分數
School Finder (Locator)
這個網站非常方便,輸入地址就可以找到學區,但是為民間網站,非官方用網,可能稍有誤差,買房之前專業經紀人都會幫忙100%確認。
各區域官方確認網址
Cupertino
Sunnyvale
Fremont
Campbell
Palo alto

http://schoolfinder.pausd.org/

New Heaven

http://www.nhusd.k12.ca.us/

若需進一步的房市目前銷售行情、租屋行情分析,請隨時與我聯繫。Ming Wei Chien (Maggie) 408-505-3003

投資加州商業地產 紮好五步基本功 (轉載自大紀元)

(大紀元記者馬天祥舊金山採訪報導)要進入商業地產,先了解一件事:買商業地產比買住宅要複雜得多。在交易前後及過程中,需要具備更有經驗的專業人員的協助,才能降低投資風險,並避免日後經營中遇到的麻煩。

多年前,一位大陸買家從舊金山灣區購買了一家公司,經營多年後突然接到原股東起訴,稱其違反了某項條款,要收回已出售的公司。雙方打起了官司。最後,大陸買家敗走麥城,損失慘重,被迫交出經營多年的生意。

來美國投資商業地產的大陸人士,面臨最大的問題是不熟悉美國當地的環境、法律。而商業地產比住宅交易複雜得多,為避免失誤和糾紛,買賣雙方必須聘請律師,來爭取自己的權益。

灣區房地產律師出身的地產經紀人陳建友,這些年曾代理多起商業地產交易案。總結華人投資商業地產的經驗和教訓,他提出以下建議:

留意特殊交易表格

商業地產交易一般也是用標準表格,但有規模的地產公司,往往會覺得標準表格無法滿足交易本身的個案特殊需要,因而會採用自製的特殊表格,來保護自己的利益。

因此,商業地產交易中需要尋找地產律師,或與專門的律師樓合作。地產的交易,也需要聘請資深的地產經紀人作為代理,一般的住宅房產經紀人無法完成這類複雜的任務。

選對商產地點

決定商業地產價值的關鍵因素是地點。選錯地點,其帶來的損失,遠遠大於買錯建物本身帶來的損失,可能還會導致事業的失敗。因此,決定購買房子時,要從地產的位置、格局、大小、環境、業務種類等多個方面來考慮。

陳建友說,那些高科技公司,為什麼選擇在硅谷安家?因為那是高科技中心,聚集了全球最頂尖的科技人才和創意。做教育的,往往到教育中心附近租房或者買房。要根據公司的需要,來選擇地點。

做進出口的公司,他們首先要解決的是倉庫問題,在南加州購買?還是在北加州購買?相比之下,南加州的成本要低很多。但還要參考公司的業務,看你的客戶在哪個地點?公司的客戶群在哪?是在南加州、北加州,還是全加州都有。

注意商產出租轉讓權

商業地產的合同相對複雜,一般的地產經紀人甚至看不懂。以倉庫為例,有的合同條件非常有利於房東;有的合同會對租約的轉讓設置很多限制。因此,合同最好需經過專業人士的擬定並審核。

因為商業地產合同往往期限較長,一般在5年以上。在這段時間內,假如公司因為內部或外在條件的變化,需要把租約轉讓給其他人,這時你在簽訂合同時要清楚,自己有沒有為以後的轉讓提供便利。

還有的商業租賃合同,會設置一些意想不到的限制,如果不注意,會給以後的經營帶來麻煩。如,有的商業租賃,限制租賃方股東的變更。如果股東變更超過20%,就要經過房東的同意。這個限制還非常普遍。

另一種租賃合約會限制租賃方多餘空間的轉讓。有的房東會要求經過他同意才能轉讓,或者他有權利收回來,由房東的身份分租給你要出租的人。

支付地稅和保險

商業地產的地稅,房東一般要求由租客承擔。超過80%的商業地產租賃合同,地稅是由租客支付。住宅不同,稅金一般都由房東承擔,房東和房客之間還可以約定稅金承擔的多少。

房東還會要求租客購買商業責任險、場地意外保險。房東也會購買自己應負責的保險。這些在合同中都要註明。

要和律師與會計師合作

做投資前,要注意合作公司的稅務和債務問題,先做前期調查,了解合作公司的財務損益和法律風險。曾有一家公司,投資3千萬購買一商業中心,貸款10年。後來公司想轉讓,打算提前歸還貸款,結果到銀行交涉,發現貸款屬於不可提前還清的種類。交易因此無法繼續。

另外,不同的商業地產,還會受到不同的法律限制。如辦公樓、復建中心和酒莊,在程序、申請的條件和部門都有不同的差異。還涉及到使用、財務、貸款等多種風險。

陳律師說,做商業地產交易,「如果你是外行,就要更多的依賴經紀人。最重要的是,一個懂得商業地產交易合同的專業人士必不可少。」
Ming Wei Chien (Maggie)
Cell: 408-505-3003
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