2020 9月矽谷房市行情報告

本文同步刊載於 ETtoday房產雲 矽谷科技人「就地避難」 買房需求大不同!空間格局超越交通便利

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷南灣地區9月平均成交價,創下2018年5月之後的新高點。(圖/簡明葳提供)

房產中心/綜合報導

美國總統川普確診新冠肺炎,再為後疫情時代投下震撼彈。其中,科技重鎮矽谷的房市表現,自3月開始宣布就地避難(Shelter-in-place)開始,房價竟不減反增。區域房市專家觀察,主因是供給量少,以及在低利率、多數人在家工作的高買房需求背景下,助長房價走勢。9月Santa Clara County 平均成交房價,創下2020年新高點約151萬8862美元。

平均房價走勢

根據MLS在10月1日的統計最新數據顯示,在Santa Clara County 平均房價不畏疫情影響,自4月平均房價為140萬9102美元一路攀升,7月創下次高點為150.5萬美元,直到9月又創下最新高點151.8萬美元。在平均成交中位數方面,4月為121.8萬美元,8月高點為125萬美元,9月最新數據則為123.1萬美元。

整個Santa Clara County房屋單月銷售總額也從3月的13.7億美元、到7月創下新高點為21.67億美元,9月最新數據則是21.28億美元。但若比較整體銷售數字,今年1~9月平均每月成交金額為14.8億美元,相較去年15.32億美元,顯見因為疫情,房屋交易量仍有縮水。

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲獨戶獨院帶土地的獨立房,投標數、溢價率不斷創新高。(圖/簡明葳提供)

上市間數今年1~9月為1.4萬間,相較去年同期約2萬間,減少近30%,銷售間數今年1~9月為9205間,是過去5年同期以來最少,顯示因為疫情的關係,賣房、換房數減少許多,過去5年1~9月平均成交量都有1.1萬間左右。上市與銷售間數明顯下滑。

上市間數
成交間數

矽谷房地產經紀人簡明葳表示,最近區域搶房風潮自Shelter-in-place以來有增無減,主要是因為疫情的關係,多數人在家上課上班,不再需要通勤,購屋者對於空間與格局的要求,已經超過交通便利。通勤時間稍長的通勤房,成為新寵,像是Santa Teresa、Berryessa等,今年漲幅非常明顯,而超過Santa Clara County之外的Fremont、Dublin 與Pleasanton等,也是搶房熱區。

客戶買房需求也出現了一些變化,以往覺得3房就夠,現在希望4房以上,才能居家辦公、上遠距課使用;因為在家煮食的機會變多,對於廚房的要求提高;有超大車庫能改裝為健身房;而疫情增加改建房子的難度,Move In Ready的屋況更為加分。

簡明葳指出,所有產品以獨戶獨院的Single Family最受青睞,獨棟房成交價一路上漲,有些區域更超過2018年最高價位,很多屋況不錯的房子,都是多數投標,溢價率超越一般水平。

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲4房與雙客廳產品,在疫情期間大受歡迎。(圖/簡明葳提供)

簡明葳提醒,現在搶房的同時要特別注意,未來如果改回通勤上班,矽谷最嚴重的塞車問題,買方是否能承受?高速公路、大馬路邊、航道下的房子,以後是不是會有噪音問題重現?近年來日益嚴重的野火問題,也需在投標之前,好好思考一下。

►簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

10/6 補充

獨立房房價到高點,利率是低點,已經買房的,有機會就refinance。而近半年來賣不太動的condo跟Townhouse將逐漸回溫。受到疫情影響,換房族今年都停下來了,帶疫情真正穩定後,換房需求會出籠,區域性第二次買房的高價產品,應該也會再有一波相對高價房的搶房潮。

我有Realtor & Broker DRE#01973756 執照。是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

矽谷房產筆記/酒莊怎麼買-到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能,土地上還有特殊建築,兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文/簡明葳

常常有人問我,到北加州應該到哪裡玩?除了舊金山知名景點外,兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County,高低起伏的山巒,一排排綿延不絕的葡萄樹,如果是八到九月造訪,正是葡萄成熟時,綠意盎然、果實累累,絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地,集結數百家酒莊與葡萄園,鄉村美景為底,酒莊林立,是在台灣難得一見的景致,幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務,有些還必須事先預約,不少人一遊即愛上。微醺之餘,對於房地產有興趣的人,還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節,綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家,也還沒販售過酒莊,但是有幾位酒鬼好友,是多家納帕谷地酒莊的貴賓,血液裡的酒精濃度經常維持高點,已經有自己投資酒莊的慾望,不斷到處看果園、看酒莊,讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精,在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想,只是納帕谷地周邊太知名、太貴,已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷,也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類,土地使用上都是農地,並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物,多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室,價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別,價格從數百萬至數十萬美金不等,差異很大。

而欲販售的酒莊,多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓,還有製酒師合作等後續的經營輔導,部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地,讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地,只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓,賣的只是生意與品牌,酒莊的交易價差更是大,千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見,中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等,都屬酒莊交易的其中一部分,圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大,不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊,使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏,不論是販售果園還是酒莊,如果品質不差,多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說,酒莊看起來很美、聽起來很夢幻,但是隔行如隔山,實則風險很大,後續經營不易,更難的是維持紅酒、生意的穩定度,目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高,才會公開上市。

下次到北加州,別忘了來一趟納帕行,逛酒莊、品酒之外,可以來一趟住酒莊的行程,體驗一下當酒莊主人的感覺,也許哪一天,你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售,如果有景觀,價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://maggiechien.com/ 。

在矽谷、聖荷西、舊金山租屋

最近是租屋旺季,在北加州的經紀人,多半是專職買賣,租賃比較少,如果您有意願租屋,可以打電話408-505-3003 問我有沒有合適房源

如果我手上的房源不適合你,我提供以下資訊供您參考,您可以自己找房。

(一)租屋網站

https://www.zillow.com/sunnyvale-ca/rentals/
http://www.bay123.com/forum-40-1.html
https://sfbay.craigslist.org/  (詐騙超多 務必小心)
https://www.trulia.com/rent/
FB group:灣區生活互助會、湾区租房-找室友总群、湾区买房卖房租房自由版

決定租屋之前
第一:請先上網查詢附近治安報告Crime Rate
第二:也要查一左右鄰居有沒有 Sex offender information
第三:晚上一定要到社區周圍繞一繞,因為你晚上留在家時間其實更長,確認沒有讓人驚喜的鄰居再決定要不要租。
第四:學區查詢 http://www.schoolandhousing.com/ 這個網站90%準確,可以再到各個學區網站確認學校分區。

屋主或管理者多會要求
一、信用報告、信用分數
如果您有意願租屋,應該先填寫租屋申請表格(屋主或房屋經理人會提供),他們一定會要求$25~40元不等的支票要求調查您的信用,這一切都是合法的。如果被調查信用,也會影響信用分數,需要謹慎。

二、必要時需要提供存款證明
如果在美國沒有金融往來紀錄、信用分數,此時可以提供存款證明,或是告知願意提高一點點押金或是先預繳一點租金,表明出租意願與誠信。

三、押金到底要繳多少呢?
請注意!加州租屋最高押金一般收取1個月,若有附上家具押金最高會收取2個月。

簽訂合約時才需要繳押金,如果租金明顯低於行情且不看任何資料卻先要求支付訂金跟看證件一定是詐騙,不能帶你親自看房的也一定是詐騙,哪有人要租房不帶看的,千萬小心。

祝福大家都能在矽谷安居。

認識 Maggie Chien

灣區專職經紀人

Maggie曾在台灣當過九年的財經記者,蘋果日報房地產中心(地產王&家居王)、自由時報財經中心房產線總資歷長達七年。我在台灣採訪過數千間建案,在矽谷從2015年開始取得Realtor執照、2019年取得Broker執照,專職當房產經紀,沒換過工作,這六年來看房歷年達千間以上,讀過破千個報告,買過100+間房,目前管理二十個單位。

在矽谷買房子,是一個充滿挑戰的過程。我能提供試算服務、貸款諮詢與轉介、為您挑選適合滿足您需求的房子、一同看屋、一起挑戰競標的過程。我們將逐條念過合約內容,下標之前我會誠實地揭示屋況、屋主詳細情形、報告,而後續的交屋、租屋、修繕、改建等諮詢都在服務範圍之內。

關於賣房,房價評估、市場分析、修繕建議、上市時間建議、Staging評估、風格挑選、行銷方式分析、海報、Post、媒體推廣、行銷媒體選擇、挑選offer輔助,後續交屋,都是我擔任賣房經紀人時的職責。

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  • 電郵: mingwei@kw.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756


I am a California realtor/broker associate in the Silicon Valley, currently working with Keller Williams Realty.

I have always had a passion for Real Estate.  As an Editor/Journalist in Taiwan, I had written hundreds of news articles covering Real Estate and Interior Design.  After moving to the SF Bay Area in 2014, I followed my passion and embarked on a successful career as a Real Estate agent/broker.

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