2020 9月矽谷房市行情報告

本文同步刊載於 ETtoday房產雲 矽谷科技人「就地避難」 買房需求大不同!空間格局超越交通便利

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷南灣地區9月平均成交價,創下2018年5月之後的新高點。(圖/簡明葳提供)

房產中心/綜合報導

美國總統川普確診新冠肺炎,再為後疫情時代投下震撼彈。其中,科技重鎮矽谷的房市表現,自3月開始宣布就地避難(Shelter-in-place)開始,房價竟不減反增。區域房市專家觀察,主因是供給量少,以及在低利率、多數人在家工作的高買房需求背景下,助長房價走勢。9月Santa Clara County 平均成交房價,創下2020年新高點約151萬8862美元。

平均房價走勢

根據MLS在10月1日的統計最新數據顯示,在Santa Clara County 平均房價不畏疫情影響,自4月平均房價為140萬9102美元一路攀升,7月創下次高點為150.5萬美元,直到9月又創下最新高點151.8萬美元。在平均成交中位數方面,4月為121.8萬美元,8月高點為125萬美元,9月最新數據則為123.1萬美元。

整個Santa Clara County房屋單月銷售總額也從3月的13.7億美元、到7月創下新高點為21.67億美元,9月最新數據則是21.28億美元。但若比較整體銷售數字,今年1~9月平均每月成交金額為14.8億美元,相較去年15.32億美元,顯見因為疫情,房屋交易量仍有縮水。

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲獨戶獨院帶土地的獨立房,投標數、溢價率不斷創新高。(圖/簡明葳提供)

上市間數今年1~9月為1.4萬間,相較去年同期約2萬間,減少近30%,銷售間數今年1~9月為9205間,是過去5年同期以來最少,顯示因為疫情的關係,賣房、換房數減少許多,過去5年1~9月平均成交量都有1.1萬間左右。上市與銷售間數明顯下滑。

上市間數
成交間數

矽谷房地產經紀人簡明葳表示,最近區域搶房風潮自Shelter-in-place以來有增無減,主要是因為疫情的關係,多數人在家上課上班,不再需要通勤,購屋者對於空間與格局的要求,已經超過交通便利。通勤時間稍長的通勤房,成為新寵,像是Santa Teresa、Berryessa等,今年漲幅非常明顯,而超過Santa Clara County之外的Fremont、Dublin 與Pleasanton等,也是搶房熱區。

客戶買房需求也出現了一些變化,以往覺得3房就夠,現在希望4房以上,才能居家辦公、上遠距課使用;因為在家煮食的機會變多,對於廚房的要求提高;有超大車庫能改裝為健身房;而疫情增加改建房子的難度,Move In Ready的屋況更為加分。

簡明葳指出,所有產品以獨戶獨院的Single Family最受青睞,獨棟房成交價一路上漲,有些區域更超過2018年最高價位,很多屋況不錯的房子,都是多數投標,溢價率超越一般水平。

▲▼美國,矽谷房市。(圖/簡明葳提供)

▲4房與雙客廳產品,在疫情期間大受歡迎。(圖/簡明葳提供)

簡明葳提醒,現在搶房的同時要特別注意,未來如果改回通勤上班,矽谷最嚴重的塞車問題,買方是否能承受?高速公路、大馬路邊、航道下的房子,以後是不是會有噪音問題重現?近年來日益嚴重的野火問題,也需在投標之前,好好思考一下。

►簡明葳簡歷

前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人REALTOR®,2019年考取BROKER ® 證照,全職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。個人部落格:https://maggiechien.com/

10/6 補充

獨立房房價到高點,利率是低點,已經買房的,有機會就refinance。而近半年來賣不太動的condo跟Townhouse將逐漸回溫。受到疫情影響,換房族今年都停下來了,帶疫情真正穩定後,換房需求會出籠,區域性第二次買房的高價產品,應該也會再有一波相對高價房的搶房潮。

我有Realtor & Broker DRE#01973756 執照。是 National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況

房市熱嗎? 上周末到這周不會太熱了!

因為沒有真正準備好的買家,都轉為觀望了。

但是會不會隨時回來? 沒有人知道

這樣的疫情與股市背景太特殊,就讓我在這歷史之際寫下矽谷房市現況吧。

先分享一下我入行到現在各個小轉折點

2015 年入行時,我在Berryessa KB home host Open house,地點不太好,但是社區新建,還是有一兩個offer,那年冬天幫客戶買到房子,還能議價或加上contingency,根據前輩指出,2012到2015都是相對穩定的房市,2016年想幫自己買房,春夏之際下了幾個offer沒拿到,最後在總統大選前眾人觀望時,我自己入手現在住的房,看回過去四年房價走勢,當初四次加價才拿到是正確的決定。

總統大選後,2017年的房市直飆,一直到2018年五月,我還記得是母親節、Memorial day,同樣回到 Berryessa 幫客戶Open house,房市瞬間急冷,原本三四月還有數十組人的搶房現象,五月底來人數一日剩下十組不到。連續六季的漲幅截止進入後來連續六個季節的整理,整理幅度平均10~15%,直到2020年,矽谷重回搶房熱潮。

前兩個月因為買家回籠,股市高點、利息低點,熱絡到出現數十個offer ( 請到我的粉絲頁往下找,我每一周都在看房,幾乎每一周都有更新,市況是什麼,我就說什麼。) 一直到3月初美國疫情日益嚴重,甚至3月9日出現股市熔斷等,但是這一周股市跟疫情影響,目前賣房受到挑戰,跟幾個listing agent聊天,多數人必須多開一周open house,等待觀望的買家回籠。

2020短短幾個月,股市像雲霄飛車,雖然多數買家轉為觀望,但是房市依然健康,個人認為,金融海嘯後銀行放貸審核謹慎,房市絕對不會垮如2009-2011年,市面上很多 short sale 甚至 foreclosure。

有人說是大好機會,只要病毒疑慮消滅,就能馬上反彈。

有人說不要接刀子,因為衰退是長期的。你怎麼看?

觀察前兩個月的市況,剛性需求還是非常強大,但是買家個人的買房階段準備到哪裡,可能會影響接下來的決定,矽谷有太多人的頭期款來自於股票,幸運者已經賣掉股票等待機會。沒有賣掉股票者,只能等待回檔再來決定。

我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期,反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手,從歷史經驗看來,很大的機會不需要搶房,就能買到沒有缺點的好房子。

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2016年4月最新行情/漲勢確立 各自表現

按照慣例,我又來寫MLS最新資料數據分析,四月的數據反映的是三月的房市,上個月我們歷經了平均開價相較去年跳漲10%的日子 應該很多人好奇三月市場的變化

其實從Agent每天在市場打滾的體驗,下的offer數與看房人數多寡,Buyer的出價勇敢度,大概都能感受到灣區房地產的市場溫度,三月我們與同事在出價時,正常的房子offer數都在10份左右,Sunnyvale則都有15份offer,跟天氣一樣,三月房市已經比二月來的溫暖。

除了漲勢再起,成交日也變短。市場如此,Buyer的加價實力不夠可是買不到房子,這幾個月尤其以Sunnyvale & Berryessa 市場更為火熱,買方加價力道十足,不分產品平均加價率漲至今年高點,成交數明顯稅減以下從MLS統計就能看出,就能房價已經高不可攀的Cupertino還是能看到成交天數縮短,加價率在攀升。West San Jose也是差不多的市況,但是我抓的數據只有顯示Single family(沒為什麼,獨厚我的客戶而已,他正在找這裡的House) 請大家見諒 ^^

再次聲明,每個區域、每個Zip Code都有好區跟差一點點的區域,學區、街廓、鄰居素質、是否靠近高速公路、鐵道或重大建設,都與房價息息相關,每間房子在每個人的心中顯示的價值都不一樣,每一個Agent出價之前都應該給客人近期成交數據分析,評估市場與客戶承擔能力,才進行出價。

若有問題歡迎來電、來信討論

 

SU

Apr 2015 to Mar 2016 Sunnyvale

 

BE
Apr 2015 to Mar 2016 Berryessa

 

Santa clara
Apr 2015 to Mar 2016 Santa Clara

CU
Apr 2015 to Mar 2016 Cupertino

 

West SJ house
Apr 2015 to Mar 2016 95129,95130 House only

 

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