股市熔斷+疫情下的 矽谷房市概況

房市熱嗎? 上周末到這周不會太熱了!

因為沒有真正準備好的買家,都轉為觀望了。

但是會不會隨時回來? 沒有人知道

這樣的疫情與股市背景太特殊,就讓我在這歷史之際寫下矽谷房市現況吧。

先分享一下我入行到現在各個小轉折點

2015 年入行時,我在Berryessa KB home host Open house,地點不太好,但是社區新建,還是有一兩個offer,那年冬天幫客戶買到房子,還能議價或加上contingency,根據前輩指出,2012到2015都是相對穩定的房市,2016年想幫自己買房,春夏之際下了幾個offer沒拿到,最後在總統大選前眾人觀望時,我自己入手現在住的房,看回過去四年房價走勢,當初四次加價才拿到是正確的決定。

總統大選後,2017年的房市直飆,一直到2018年五月,我還記得是母親節、Memorial day,同樣回到 Berryessa 幫客戶Open house,房市瞬間急冷,原本三四月還有數十組人的搶房現象,五月底來人數一日剩下十組不到。連續六季的漲幅截止進入後來連續六個季節的整理,整理幅度平均10~15%,直到2020年,矽谷重回搶房熱潮。

前兩個月因為買家回籠,股市高點、利息低點,熱絡到出現數十個offer ( 請到我的粉絲頁往下找,我每一周都在看房,幾乎每一周都有更新,市況是什麼,我就說什麼。) 一直到3月初美國疫情日益嚴重,甚至3月9日出現股市熔斷等,但是這一周股市跟疫情影響,目前賣房受到挑戰,跟幾個listing agent聊天,多數人必須多開一周open house,等待觀望的買家回籠。

2020短短幾個月,股市像雲霄飛車,雖然多數買家轉為觀望,但是房市依然健康,個人認為,金融海嘯後銀行放貸審核謹慎,房市絕對不會垮如2009-2011年,市面上很多 short sale 甚至 foreclosure。

有人說是大好機會,只要病毒疑慮消滅,就能馬上反彈。

有人說不要接刀子,因為衰退是長期的。你怎麼看?

觀察前兩個月的市況,剛性需求還是非常強大,但是買家個人的買房階段準備到哪裡,可能會影響接下來的決定,矽谷有太多人的頭期款來自於股票,幸運者已經賣掉股票等待機會。沒有賣掉股票者,只能等待回檔再來決定。

我則一如過去建議客戶把握機會買房

你要住長期,反而是一個買房的時機點

如果遇到大家縮手,從歷史經驗看來,很大的機會不需要搶房,就能買到沒有缺點的好房子。

若您有其他關於矽谷置產問題,或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

  • 電話/簡訊  408-505-3003 (如未接聽請留言)
  • 電郵: mingwei@kw.com
  • LINE: chienmingwei

全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

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2017 4月矽谷房市行情報告

請您動動手,到我FB按個讚,就能看到我即時分享矽谷地產市況

 

這周幫客戶下了幾個東灣、甚至北灣的offer,通通沒有拿到,歸咎原因「輕敵了!」

我以為房市只有南灣火熱,沒想到東灣、北灣都有十幾份offer的熱況,因為房價不高但是租金報酬不錯,也有許多現金買家在市場上獵房。

近幾個月矽谷房市熱銷,大部分的區域市場呈現搶房、房源從上市到進入合約日期明顯縮短、加價率急速竄升,除了 Los Altos 跟Palo Alto 加價率稍有緩息之外,其餘加價率繼續攀升,市場依然火熱。

請看下列不同城市的數據。統計期間為2016年5月到2017年4月,資料來源是MLS,請看圖參考最新市場成交數據與走勢變化。特別說明這些數據不分產品,包括Single Family, Condo, Town House的平均分析,部分區域跨Zip code,舉例來說Berryessa就有95131,95132,95133。

 

長條圖為上市到進入合約期間平均所需天數、折線圖顯示為平均加價率。

Sunnyvale
Sunnyvale     Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

Campbell
Campbell   Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

Berryessa
Berryessa Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 790 listings

SC
Santa Clara Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings

Cupertino
Cupertino Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 600 listings

 

RW
Redwood City Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 670 listings

E
Evergreen Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

ST
Saratoga Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings

 

LA
Los Altos Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Zip Code is ‘94022’, ‘94023’, ‘94024’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 450 listings

 

PA
Palo Alto Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 460 listings

 

Mountain View
Mountain View Time frame is from May 2016 to Apr 2017 Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 570 listings

以上是市場趨勢大方向,房市經常因為學區、街道、治安、嫌惡設施(硬傷)有所區別,必須個案討論,如果您有任何關於矽谷房地產的問題想與我討論,請您與我聯繫。 謝謝

 

2016年4月最新行情/漲勢確立 各自表現

按照慣例,我又來寫MLS最新資料數據分析,四月的數據反映的是三月的房市,上個月我們歷經了平均開價相較去年跳漲10%的日子 應該很多人好奇三月市場的變化

其實從Agent每天在市場打滾的體驗,下的offer數與看房人數多寡,Buyer的出價勇敢度,大概都能感受到灣區房地產的市場溫度,三月我們與同事在出價時,正常的房子offer數都在10份左右,Sunnyvale則都有15份offer,跟天氣一樣,三月房市已經比二月來的溫暖。

除了漲勢再起,成交日也變短。市場如此,Buyer的加價實力不夠可是買不到房子,這幾個月尤其以Sunnyvale & Berryessa 市場更為火熱,買方加價力道十足,不分產品平均加價率漲至今年高點,成交數明顯稅減以下從MLS統計就能看出,就能房價已經高不可攀的Cupertino還是能看到成交天數縮短,加價率在攀升。West San Jose也是差不多的市況,但是我抓的數據只有顯示Single family(沒為什麼,獨厚我的客戶而已,他正在找這裡的House) 請大家見諒 ^^

再次聲明,每個區域、每個Zip Code都有好區跟差一點點的區域,學區、街廓、鄰居素質、是否靠近高速公路、鐵道或重大建設,都與房價息息相關,每間房子在每個人的心中顯示的價值都不一樣,每一個Agent出價之前都應該給客人近期成交數據分析,評估市場與客戶承擔能力,才進行出價。

若有問題歡迎來電、來信討論

 

SU

Apr 2015 to Mar 2016 Sunnyvale

 

BE
Apr 2015 to Mar 2016 Berryessa

 

Santa clara
Apr 2015 to Mar 2016 Santa Clara

CU
Apr 2015 to Mar 2016 Cupertino

 

West SJ house
Apr 2015 to Mar 2016 95129,95130 House only

 

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