為2018年的買房做準備

轉眼又到年終,一個房市瘋狂的年度將盡,也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…,不論種種原因,我們又過了一關,又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來,如果你有買房計畫,可以透過下列一些方式,先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況:概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds,記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow,每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格,包括基本稅務上知識解釋,當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市:每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析,包括帶著客人下標買房的offer數,自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等,房市已經熱了好幾年,2017更是達到巔峰,2018選擇買房絕對是買在高點,但是在灣區,一定是越早買越好。就目前趨勢看來,股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀,2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter:開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款,銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement,還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost,並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等,選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是,買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的,利率只能在offer被接受開始進入貸款期內,才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數:每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分,信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠,至於如何維持信用分數,建議應平均使用信用卡,舉例來說有三張各$1000額度的信用卡,請不要一張刷到$900,最好是每張刷$300,盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸,或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀:大致確定買房價格帶與學區後,也可以找一個有經驗的經紀人,從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步,再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備,可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間:時間的掌握點很重要,為了避免急著買到房子,或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子,我們要概抓一下時間,首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去,需要多少時間給房東通知,又要繳多少房租,預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」,什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房:REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體,也有篩選功能,了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格,應該是明年開春的房價基礎,可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作,可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

如果您有任何買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間,一個粉紅色的女孩房,好美。

請同業尊重,每一篇文章都是我花了很多時間寫的,也都親自去看過建案,請勿任意複製貼上,或是簡單改寫!如您要分享,請註明出處 https://maggiechien.com/謝謝。

 

矽谷房產筆記/美國買房新鮮事

▲▼洗碗機需要使用專用洗碗精,才不會讓家裡變成泡泡屋。(圖/簡明葳提供)

▲洗碗機需要使用專用洗碗精,才不會讓家裡變成泡泡屋。圖(右)為洗碗機。

▲洗碗機需要使用專用洗圖文/簡明葳(Maggie Chien)

▲▼美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。(圖/簡明葳提供)

▲美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。

記得今年春天一個晴朗的午後,接到剛剛搬入新家的客戶急忙打來:「Maggie,我剛剛把碗盤放到洗碗機,啟動之後,整個地板都是泡沫,我該怎麼辦?你快點告訴賣家,我們家的洗碗機壞了。」

賣家的洗碗機我們交易日前才確認過,不太可能這麼倒楣吧!「冷靜一下,你放的是一般洗碗的洗碗精嗎?」「洗碗機必須使用專用洗碗精,是低泡沫成分,才不會把家裡變成泡泡屋。 」我的客人在電話另一端跟女朋友放聲大笑收場。

加州矽谷的地理位置與高科技產業關係,是一個移民率非常高的地區,根據2017年資料統計,矽谷總人口數約305萬人,其中高達38%約有100萬人是國外出生的移民。如果只看高科技產業,年齡在25歲到44歲的員工中,67% 是在國外出生的移民。

這些初來乍到的移民,跟著我在房屋買賣交易過程中,也發生了不少新鮮事。舉例來說,美國房子裡有太多新奇的「機關」,除了帶看房子,我也常常需要介紹一些大家不熟悉的家電用品。

關於洗碗機,還有不少鮮事,許多人總是認為洗碗機浪費水,洗不乾淨,許多家庭只把洗碗機來當碗架,其實根據不少報告,洗碗機反而省水。不少客戶經我勸說,才體會洗碗機是史上最大發明之一。

如果家裡沒有洗碗機,夫妻之間常有爭執誰來洗碗,這項偉大的發明,想必是大幅減少了許多家庭糾紛。而在家開Home party是住美國的重要社交活動,狂歡之後的殘局誰來收拾?當然是交給洗碗機。只要將碗盤面菜渣沖乾淨依序放入機器內、啟動開關,就能輕鬆搞定一件家事,所以幾乎戶戶都有洗碗機,但是要記得必須定時清理洗碗機的濾網。寫到這裡,一定會有人驚呼:「洗碗機有濾網?」是的,快去 YouTube 找影片看怎麼清理吧。

除了洗碗機,美國人的廚房還有一個廚餘攪拌器(Garbage Disposal),也有人稱之為「鐵胃」,就裝在廚房洗手檯的排水孔下方,功用是將廚餘攪拌成屑,以便排入汙水道。

▲▼美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。(圖/簡明葳提供)

▲美國多數房子的洗手槽下方都裝有攪拌器,用來攪拌廚餘。

當我帶看房子的時候,經常有人誤觸開關,一陣轟轟聲響,嚇得買家趕緊關閉開關。其實這個攪拌器使用上也有點技巧,這台機器都能並不能輕鬆應付所有的廚餘,常見的果核、蛋殼、完整的檸檬皮、塑膠袋都要小心不能絞入。

最常見的是經常有人絞入湯匙,開啟後會發出驚人響聲,我的客戶不小心絞入過小孩的玩具,只見磨出一陣白煙,機器故障。而使用上最好一陣子就用鋼盆、桶子裝大量的水沖洗,同時開啟開關,定期清理,也能避免累積過多細小的廚餘而發臭。

此外,不管是買賣房屋、或是將房屋出租,煙霧警報器與一氧化碳偵測器是必備的設置,目前最新的設計已經裝有十年環保電池,但是不少舊型裝置需要定期更換電池,如果沒電時,會不定時會發出滴答聲響,提醒家人需要換裝電池。我曾聽說有人被這聲響嚇壞了,不知這莫名聲響何處來,還誤以為家裡有鬼,其實只要換上電池就好啦!很多人則是將電池直接拆掉不理會,煙霧警報器與一氧化碳偵測器可是救命的安全裝置,還是要謹慎一些。

▲▼煙霧警報器與一氧化碳偵測器是居家必備的安全救命設置,需定期更換電池。(圖/簡明葳提供)

▲煙霧警報器與一氧化碳偵測器是居家必備的安全救命設置,需定期更換電池。圖(上)圓圓小白點為煙霧警報器與一氧化碳偵測器。

美國因為排水道的特殊設計,可以直接將一般衛生紙丟入馬桶,卻有不少人使用面紙,最後造成嚴重的堵塞,找上通水管工人,一次可要付上幾百塊美金。不少移民習慣在自己的國家的習慣帶到美國,像是把鞋子放在門口、在公共區域晾曬衣服,這也與當地習慣不同,常遭鄰居側目,或是被社區管委會勸告、開罰單。這些異地生活習慣需稍加注意,可以減少許多後續的煩惱與金錢上的損失。

移民的異鄉生活已經不是一件簡單的事,在他鄉成家更是需要面對種種挑戰。買、賣、修房屋的過程裡,處處都有新體驗,讓人感到時而驚嚇、時而有趣,願大家在異鄉打拼的日子裡,面對困難都能從容以對、迎刃而解。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 

FAQ 【為什麼我的agent不幫我下offer?】

【為什麼我的agent不幫我下offer?】
前一陣子在一個論壇看到這項問題,回答問題的人,大概有一半都說:「換掉他」、「換一個人」。
如果在灣區,應該更多人有這項疑問。
目前來說,買房要加價是不爭的事實,如果是正常開價,今年開春以來,加價率10~15%算是均數,如果交通便捷、學區也佳,投標數通常在兩位數之上,加價率也往往超過20%。
那為什麼agent不幫你投標?
因為價格太低了?或是contingency太多了?還有…
這裡沒有歧視的意思,請耐心聽我把話說完。
通常一個買方經紀人在投標之前,都會問清楚disclosure發出去的數量、大概會有幾個人下offer。我通常也會去看看周末open house的來人數,觀察一下多少agent帶看過房子,會知道這房子在市場上有多熱門,當然會精確地做出估價/ 周邊房價成交報告,這些都會影響到出價與加價數。
如果你想出的offer低於行情太多,或是不想加價,甚至是放數個contingencies,基本上得標率超低,甚至0,經紀人當然就不想花太多你跟他與的時間跟精力了。
經紀人不是現實,只是現在的市場上,依然是買家數遠超過於庫存量,我們真的沒有那種好運氣,可以低價買到。
如果你的經紀人不出價,還有一個很重要的理由,就是不想讓買方被賣方討厭。
不管是不是listing price過高,不想加價、或甚至想殺價,也不要第一時間就傻傻遞出一個offer,因為賣方一定會產生不好印象,後續就算買方願意加價,賣方也不見得會考慮。
大家既然雇用了買方經紀人,就是要維護買方的權益,我相信你的經紀人不是不想努力,經紀人肯定比你更想買到房子,如果他不出offer,一定有他的理由,請信任經紀人的專業考量,雙方多多溝通,才能盡速買到好房子。

寫在搶房的這個初春

朋友傳訊息告訴我,她的朋友最近在搶房,搶得很失落。

 

我也知道我的客戶已經覺得出的這份offer在跟自己拉鋸,是放手一搏地好,沒想到價錢排在後面,連counter offer都沒有,是有多麼難過。

 

 

我只能說,我懂。Offer前後也下了百幾個了,心情難免還是會一起跟著七上八下,努力push buyer下了best offer,卻經常音訊全無,或是listing agent過了幾小時說:「很抱歉,太多更好的offer了。」

 

市場走向有點出乎意料,如果買不到,請你不要洩氣,接下來會有更多房源上市,而且你總是能有多種選擇。

 

 

如果真的買不到,買房計畫又非常急迫

 

第一,可以檢視一下自己的目標,跟你的經紀人談一談,是不是需要轉向其他相對邊陲的區域。第二、留在原本理想的區域,但是下修一下標準,像是學區降低一點點標準,學區還是以高中最重要,小學、中學不妨寬心以待,或是以小孩子目前最需要的學校為準,保留換房的可能性,或是少一間房、少半間或一間廁所,坪數需求降低都是方法,或是經紀人總是有些招數能使,這就需看這經紀人的功力了。

 

如果真的捨不得降低標準,也一定有人選擇再等一等。我一直強調,不會有只漲不跌的市場,現在正是史上高點,沒有人能說得準未來漲幅,雖然今年矽谷房市看不到跌價的可能,但是真沒人能保證明年會如何。

 

買?不買?!

 

如果你真選擇了暫時等待,一定更精算自己的財務金流,最好能忍一忍,住進更便宜的出租房更好,千萬不要因為不用繳房貸跟房屋稅,就把錢給花光了。

 

 

 

Offer數這樣多,激起了買家鬥志

 

就市況來說,我知道最近有些人為了買房,買到失去理智,甚至激發起鬥志,有人試著跟親友借貸、有人在美國借錢,其他國家還錢、有人拿401K借款,無所不用其極,就是不想因為那幾萬美元,失去買到心目中理想房子的機會。 買房雖是人生大事,但是財務槓桿必須精算,現階段全部清倉,我想不見得是一項最好的選擇。

 

買房也須顧及未來生活品質

 

無論怎麼買,一定要預留至少未來半年的房貸與買房時的closing cost預算精算好,甚至要預留一點能自由分配的存款,才能在避免家庭緊急狀況或是未來真的不幸遇到被裁員、失業等狀況時,造成捉襟見肘的窘境。

 

 

願大家不要因為買不到房,變成無理、無禮的人、甚至影響跟家人的感情、或與經紀人建立起的信任。我想你的Agent已經盡力了。然而,這個市場,是需要大家冷靜一點點…。

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2017 1~2月矽谷房市行情報告

今天是驚蟄,灣區不打春雷,而是下了冰雹,跟房地產最近的市場一樣猛烈。

發表一下MLS 1~2月的銷售數據,1~2月的數據代表著去年底與今年1月的買氣,過了一個年,市場的腳步已經站穩,價格繼續挑戰新高,今年的買氣跟去年 (2016年3月我的文章) 買氣相比有增無減,矽谷房市已經熱到頂點,價格繼續前進,銷售量則因為淡季,維持著平均水平。市場上嚴重的問題是房源少、需求高,希望未來的兩個月,會有更多可售房屋釋出,平緩一下漲不停的房價。

其實,在去年總統大選選完一個月,我們就嗅到了市場蠢蠢欲動的氣氛,原本觀望的群眾紛紛跨入買房行列,在下offer的時候,更是能感受到市場的溫度,Mountain View, Sunnyvale, Santa Clara的offer數都在10份以上,近20份則是時有所聞,MV不加個20萬買不到、Sunnyvale Single Family好學區則是15%以上加價率才有counter offer的機會,如果是策略性開低價吸引買方目光的房源,時不時有超過30份offer甚至1月時,Santa Clara出現了55份offer的紀錄。

不僅中古屋需要激烈競標,連新房都是讓人等地苦哈哈,新房案源其實不少,只是想買的人更多,因此Mountain View就有建商的新房採取標售方式銷售。

若是新房案源,以往多數採用先建後售,或至少是半成屋之後開始選擇細部建材與設備,可以作半客製化的建築,且是固定價格銷售。這個新建社區則是連Model home都沒蓋,就開始接受排隊銷售,而且銷售方式是「投標」,而非採固定價格銷售。

截至3/5日為止,該案銷售經理就告訴我,上次release 12間,一共收到160份offer,平均加價9萬美金。 價格相對低的Town house平均加價10萬美金,Single family 平均加7萬美金,下一次的release預計在3/18日,到時候再看看會多瘋狂。

我們來看看MLS 1~2月的成交數據吧,請仔細參考數據圖片下方的圖說,有針對區域、產品別的說明。

第一張是南灣近10年平均銷售價格,區域有Sunnyvale, Cupertino, Santa Clara, Berryessa, Campbell, Milpitas

Time frame is from Jan 2007 to Dec 2017 Area Name is one of '5 - Berryessa', '15 - Campbell', '18 - Cupertino', '6 - Milpitas', '8 - Santa Clara', '19 - Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from 46,971 listings
Time frame is from Jan 2007 to Dec 2017 Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’15 – Campbell’, ’18 – Cupertino’, ‘6 – Milpitas’, ‘8 – Santa Clara’, ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 46,971 listings

接下來是各大城市平均加價率與平均銷售成交日,

我有把某些城市的Single Family 數據獨立出來,以供參考。

Sunnyvale

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 580 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Sunnyvale' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 890 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listings

Cupertino

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 350 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Cupertino' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 250 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 250 listings

Santa Clara

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 870 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 870 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Santa Clara' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 520 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 520 listings

Mountain View

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 560 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 240 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 240 listings

Berryessa

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 820 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '5 - Berryessa' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 490 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 490 listings

Campbell

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '15 - Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is one of 'Single Family Home', 'Condominium', 'Townhouse' Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '15 - Campbell' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 570 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’15 – Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 570 listings

以上是包括矽谷周邊的房市數據分析,若有其他數據或產品的分析等進一步需求,或是有買、賣房子的計畫,歡迎透過下列方式跟我聯繫。

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3/7/2017 Updated! 補上 Evergreen, Blossom Valley, Almaden Valley House的平均成交天數與加價率

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '3 - Evergreen' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 550 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ‘3 – Evergreen’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 550 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '12 - Blossom Valley' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 670 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’12 – Blossom Valley’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 670 listings

 

Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is '13 - Almaden Valley' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home' Results calculated from approximately 360 listings
Time frame is from Mar 2016 to Feb 2017 Area Name is ’13 – Almaden Valley’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’ Results calculated from approximately 360 listings

投資房 管理資訊 SJ Multiple Housing Inspection Program

你想在美國買公寓出租嗎?
管理的困難度可能超過你想像。
今天公司開課,討論San Jose「Multiple Housing Inspection Program」
以下所有的Multiple Housing都是指3 units 以上的property, 兩個unit的duplex, single family不在此限。
San Jose除了今年6月上路的Rental Control已經從8%降到5%,還有更多的管理辦法,促使房東要定期保養出租房,修繕管理等等。
Rental Control 5%意即每年租金漲幅不能超過5%,年漲一次,但是建築物若有更新裝修等提高成本處,可向City申請房租漲幅特殊許可。
至於Multiple Housing Inspection Program房屋安全檢查,聯邦政府每隔5年會派人檢查,若有特殊program,還會有特殊檢查。SJ city依照社區分級3~6年就會檢查社區一次,通常會在一個月前通知,檢查項目非常非常繁雜,但主要都是為了租戶的居住安全與權益。
除了常見的廚房、熱水器安全檢查,還有黴菌、逃生設備老舊、每個出租房間都要煙霧與一氧化碳偵測器等,甚至有許多常被忽略的項目。
舉例來說:
(1)門口把手距離地面過高,因為這樣火災發生時,趴在地上的人可能無法打開門把逃生。
(2)打開門,門後不能堆放東西、鞋櫃等,以免發生火災時,門無法全部開啟,妨礙逃生。
(3)老舊油漆、門廊、屋頂需要更新維修
(4)停車場要鋪水泥,如果是泥土地,怕汽油滲到土裡會造成汙染等急需改善事項。
還有許多細項,可到Multiple Housing Inspection Program 可以點擊這裡看市府官網資訊
想投資房地產,請詳細了解每一個城市的管理法規與辦法,雖然租金高漲,想當房東可要先做功課,千萬不要被投報率給迷惑,後續還有很多管理、維修、保養等成本,每一個城市都有不同的需求,都需要將時間與金錢成本計算在內。
有任何投資需求或任何疑問,歡迎與我聯繫。
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2016矽谷房市放暑假!

  • 抱歉,我不是神仙

今天是9/1號,剛好把7月+8月的房市表現寫一寫,在還沒看數據之前,先跟大家聊一聊最近市場上的心聲,這兩個月我遇到最多人問我「房價會不會跌?」

我在六月跟七月時跟大家說,目前沒有跌,但是有機會撿便宜,不用加價太多,想買房的請把握機會! 

為什麼呢? 因為暑假大家都去度假了啊!比較少買方在市場上,特別是美國國慶日時,城裡好像少了幾乎快一半的人出城,因此有不少人在七月初下手,買了個好價錢,當時產品不多,但是因為競爭少,加價率不會太高,甚至在市場上太久的房子,可以用listing price 或是低於 listing price買到。

我就有客人用現金搶到低於市價5%且五天成交的個案。

不過8月時市場上又回歸4月份時的熱絡,我們可以在部分城市看到加價率又回升的案例(像是Palo Alto, Cupertino, Santa Clara, Mountain View等,請參考下面房價走勢圖),顯示市場稍微回溫,尤其是精華區、好地段域表現更加明顯。

  • 淡季要來了!

本周的長周末(Labor day weekend)是傳統旺季,照理說,市場上會有大量房子推出,但是至今看來是還好,也呈現往年銷售量到九月就開始收縮的型態,秋冬之後,本來就是矽谷房市淡季,但是也是有機會撿到便宜的季節,房價總是在10~1月份穩定,甚至有時候能用可以用listing price 或是低於 listing price買到,直到2月就開始跳漲10%,已經連續好幾年均是如此,想買自住房的,請把握秋冬的機會,但是能選的房子也會相對減少許多

past 8 years sale volume
Time frame is from Jan 2008 to Dec 2016 Postal City is one of ‘Cupertino’, ‘Mountain View’, ‘Palo Alto’, ‘San Jose’, ‘Santa Clara’, ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 101,567 listings

 

房市從2008到2016年至今,目前漲幅突破100%,目前市場上買方加價力道已經衰退,但是為什麼房價沒有下跌?主要是股市近半年驚驚漲,目前仍處於高點多空交戰,矽谷房市多數為工程師、創業家等買方支撐,股票的價值對於此類型買方顯得相當重要,因此股票若位於高點,房價很難出現大幅轉折。

past 8 years sale price
近八年房價走勢 Time frame is from Jan 2011 to Aug 2016 Postal City is one of ‘Cupertino’, ‘Mountain View’, ‘Palo Alto’, ‘San Jose’, ‘Santa Clara’, ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 67,482 listings

 

 

很多人問我要不要買房,老話一句,如果是長期持有,在矽谷可說是越早買越好,除非你的租金遠低於行情,或是還沒有真正的實際需求,像是結婚、生子等等,早知道早點買,這是矽谷房市的硬道理。

  • 奉勸大家一句,買房之後,請把Redfin, Zillow給關了,因為這一兩年是不會有太多變化的,就算有,未來還是修正之後往上走勢,現在房價多少錢都與你無關,請你要賣的那天再來關心就好。

 

接下來看看區域表現! 加價率與成交日期有短期震盪都屬正常現象,每個月成交產品多元,都會有所影響,主要還是要回歸房價走勢大格局!

PA
Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listings
CU
Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings

 

 

Berryessa
今年漲很大,且近幾個月釋出量最多的Berryessa,加價率穩定未深跌,後續值得關注。 Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 800 listings
SU
Sunnyvale看起來是加價率大幅下跌,其實是市場上出現的產品都很兩光所致,很多1間廁所的,或是在大型apartment社區附近的,誰要加價買啊? 別擔心,下個月加價率肯定又回來了。 Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 880 listings
SC
Santa clara 好區還是要加個10% 才拿的到喔! Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 910 listings

本文為本人Maggie Chien親自撰寫,轉載請註明出處,若有任何房市問題請來電4085053003!

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