疫情下的矽谷房市概況 8

這一兩週，房市回溫，尤其體現在有土地的房子上，只要開價合宜，屋況不會太差，兩個星期內都會賣掉。而這幾天據說放了一陣子的小Condo也開始搶了。

買氣累積了幾個月，現在必須消化，但是市面上真的很值得用搶的房子其實不是很多，做好你的貸款準備、心理準備，用沒有contingency的clean offer 在這個市場上也能擁有一點勝算，不一定是高價取勝。

常常有客人告訴我，想買房。但是第一步的貸款文件都沒準備好，往往就這樣錯過了不錯的房子，我們可以電話聊聊你的需求，再來看看需要哪一方面的準備或加強。

前幾天有一個電話諮詢，大概的問題與需求有幾個關鍵字。

80萬、買南灣、學區不要太差、先出租、大學城旁或大公司旁、投資用、兩年後賣掉賺價差。

我很老實地回答這組潛在的客戶，現在不是投資的時候，疫情風暴未止，雖然很多人不再談論疫情，疫情人數卻一直上升，且因為SIP 跟許多大公司都讓員工在家工作，有些人可能搬出矽谷之外找尋更大的房子，或是大學城因為遠距教學，空屋情況頗多，買房出租可能會遇到空租的問題。

這對買家因為個人需求只想持有兩年，兩年後賣房的基本開銷是6%房價，沒有人能保證房價漲幅超過6%，兩年後你可能白忙一場。

我針對他們兩人的現況給予之後再買房的建議。房市的投資要放長期，像2016∼2018的漲法可能不會在短期內出現，#我認為疫情穩定之後、#矽谷就業再次回籠才會有。

今年的買氣與旺季期間，完全被疫情打得沒有規矩可循，但是可以預期的今年七月應該不會是淡季，過去在國慶日前後總是市場會冷淡些，今年出不了城，咱們就繼續看房吧。

想買自住房的，房子一直還會有，我之前就說過，不會有好deal，但是也不需急追。不是拿不到deal，而是市場已經跟1~2個月前不一樣，至於那些吹噓說自己這一兩週拿到好deal的，如果去看看屋況跟周邊行情吧，多數其實就是一個市場價，因為大部分的屋主是很熟悉市場動態的。

今年的買房過程可以拉長一點，但是你必須把自己準備好，財務、心理都是。好房錯過就不再☝️😊我持續每一星期看房，幫你關注矽谷房地產市場。

#耐心等好房 #耐心等好房

圖：昨日看某間房看到的後院🌳😍

https://www.zillow.com/profile/Maggie-Chien/

疫情下的矽谷房市概況 7

SIP 後期，房市逐漸回溫，但是人家在搶，你要冷靜，如果工作型態的改變，你需要什麼樣的房子與空間？

It’s all about confidence. 我有一個地產名嘴好朋友，我們常常交換心得，其中她讓我印象最深刻的一句話，就是房地產好壞，看的都是信心。

上周末、昨天、今天都有看房，明顯感受到買家信心回到市場，房市回溫，跟這天氣一樣熱熱熱，市面上剛剛上市的房子，如果開價得宜、房子沒太大問題，這幾天開始已經都能感受到multiple offers的熱度。

目前的市況，很明顯地感受到從SIP初期瞬間冷掉的房市人氣，即將遞延到今年夏天。市場上也可以看到不少三月下市的房子，重新上市就有好offer的情況。

因為SIP而關在家的時候，更讓人對於居家條件的需求再度改變。房市轉熱，買家可是要冷靜思考自己所需要的空間是什麼，不要瞎搶。

舉例來說，如果Work From Home成為趨勢，房間數多、多一個辦公室可以在家工作最好，最好還要能鎖上門，避免開會時寵物跟小人物入鏡頭 ><

在家關久了夫妻對看很討厭，多一個客廳能多一台電視也好。如果不愛看電視，多一個空間大家冷靜一下，所以有個living room可能不夠了，再來一個Family room更貼近需求。

大家都開始自己煮菜，廚房如果有中島就更好了，能盡情地把中島拿來做水餃、做麵包、擀麵，反正空間越多越好用，如果只有電爐可能不夠看，房子要有瓦斯爐對有些人來說可能突然變得很重要，如果小Condo一定要有陽台，能種種花草BBQ也是不賴。

我則是覺得我家車庫好像不夠大，很想改成大一點的健身房，也很想改造洗衣房，增加更多收納功能，因為囤貨沒地方塞，老房子也沒Pantry，其實收納空間明顯不足啊。

搶房已經開始，SIP卻還沒結束，你看的房子是真正安靜嗎? 還是現在只是車流量少？你沒注意到。 SIP還沒結束，塞車可能不是問題，如果開放上班，你能忍受住遠一點、或是公司可以讓你常常Work From Home嗎? 冷靜想想，你需要什麼樣的房子與空間。

以上是一點點最近看房的心得與大家分享。

圖片出處為最近喜歡的品牌櫃子Treku 剛剛趁打折買了他們家的電視櫃，滿意 🙂

媒體受訪：居家避疫房市急凍灣區「虛擬看房」興起

居家避疫房市急凍灣區「虛擬看房」興起

記者江碩涵／灣區報導 2020年03月31日 15:09人氣

2020年初灣區房市轉熱，成交量增、銷售速度轉快，不少人認為房市經過2019年一整年的壓抑，終於要回春。但3月開始新冠病毒疫情全球擴散，加州實施居家避疫（shelter in place）措施後，民眾無法外出看房，房市從回溫狀態下急速冷凍，房仲也感嘆，居家避疫措施實施兩周以來，不少原本正在進行中的交易都暫停了，現在只能先「收攤待命」，或轉向網路虛擬看屋來賣房。

今年初受到股市漲、房貸利率下降等利多政策影響，停滯一年的房市逐漸轉熱。根據統計，聖他克拉拉縣全縣公開銷售的房屋中，今年1月房屋銷售天數有43天之久，但2月已縮短至28天，而房屋加價率也從100.5%拉高至103%，拉高2.5個百分點。原本房仲預估3月整體房市仍會持續向上衝，但沒想到卻被疫情阻斷了。

灣區房產經紀人簡明葳分析，今年初房市的確回溫不少，剛性需求出籠，多人搶標的現象又開始出現，好地段、品質好的房屋一周內就可以銷售出去，不乏加價率超過10%的案例；但隨著3月初新冠病毒疫情升溫，灣區實施居家避疫措施，原本正在回溫的房市等於被迫降溫。

她分析，尤其股市漲跌幅上下震盪激烈、疫情愈來愈嚴重，市場開始出現一些零星個案想取消合約或重新談價格，加上整體市場不能帶人看房，就算已進入合約的案子，房屋檢查和估價也拖了滿長時間，市場上有些房屋只好轉下市，少部分賣家開始降價，這兩周以來幾乎「暫停交易」，短期間很難看出價格走勢，市場仍有待觀察。

Keller Williams庫比蒂諾房產經紀人Lingling Wang表示，目前為止的確所有人都在適應以新方式銷售房屋，雖然不能實際看屋，但能透過虛擬看屋（Virtual tour 3D）方式，讓買方先看屋，有些好地段的房屋，在網路虛擬看屋過程中就有人出價了，上周庫比蒂諾、桑尼維爾等熱門地點仍有成交十多戶案例，也有房屋上市一周立刻賣出，端看賣方的價格是否合宜，以及買方是否有買屋急迫性。

Lingling Wang說，對於房仲來說，雖然不能實際帶看屋，台面上的銷售暫停，但仍有很多計畫可以進行，除網路虛擬看屋外，與賣家討論未來銷售方式、調整市場價格，以及公司提供視訊會議、學習課程等，都對個人有不少幫助，房仲也將從傳統的帶看行銷方式轉為更進步的線上銷售。

簡明葳說，大規模的房仲公司的確也開始用Zoom視訊軟體，讓房產經紀人上課，繼續補充知識，等待市場恢復正常，就能應用得上新知識、新的市場分析能力。

過去一年來，矽谷房市怎了？

註：10/17 再次更新，文末補上MLS 發布2019/9月與8月、2019 9月與去年同期比較數據

好幾個月沒有發行情報告，主因還是市場有點紛亂，並沒有明確的方向，所以不具參考指標。拉長期一點看，才會明顯感受也確立市場真的是跌價了，平均來說，成交中價位數減低、銷售量減少、新上市與銷售比例降低 (上市的多、真正賣掉的不多)。

以下兩張是加州地產協會的平均數據，目前只更新到八月，再下方的MLS數據才有到九月份的，我會一一解釋。

根據地產協會最新發布的數據，2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer，38.2%上市的房子要降價求售，開價就是賣價 (這是平均值，在市場上買房子還是要參照周邊行情)，中位數房價119萬美金，相較去年同期減少8.1%；市場上有一千三百多套房子在賣，相較去年同期多了6.1%，共有875間賣掉；相較去年同期減少6.9%。

而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據，2018第四季、2019第三季，平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出，已經是近4年最低。

相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。

▲**過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold**
**(銷售中的房子與售出房子逐月比例)**
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 20,000 listings

▲ **過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold**
**(新上市的房子與售出房子逐月比例)**
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 19,000 listings

降價求售的比例數據在2018年10月達到最高峰後，2019年從2月到8月也不斷攀升，超過20%的Listing會降價求售。

▲ **Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率**
Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 13,000 listings

看到這裡你應該會覺得奇怪，剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎？加州地產協會數據只有抓Detached Single family，我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。

▲ **過去一年Santa Clara 銷售價格中位數**
**(Sale Prices Over Time, Median)**
Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019
County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’
Results calculated from 12,359 listings

2019的市場還有幾點特殊現象可以跟大家分享

第一、Flipper減少了，Flipper占買家比例從2014 30%, 2015 26%, 2016 20%, 2017 24%, 2018 26%, 目前2019年僅有18%。 ( 可喜可賀 )

第二、賣房子住養老院還是市場上的大多數，大概有25%、大換小或搬到老人村者的年紀15%，其次才是換屋的中青年人，加起來12%。

第三、越來越多房屋持有者是賣了房子搬離加州，比例高達30%。上一次的高峰是2005年31%，2009只有19%，2015只有22%。

第四、All Cash Buyers減少了，達到10年來最低，僅19.7%。自2008年起就超過20%直到2012年逼近30%。

第五、 Listing Agent非常積極追買家，過去幾年賣房子非常容易，好賣、快賣、大賣，根本不用做什麼事就等offer上門，現在則是買方市場，反而是 Listing Agent 要來尋求Buyer agent合作，同時也會認真抓客人。

第六、買家有所保留，多轉為觀望心態，或希望在還是依然很貴的市場下撿點便宜。Open House來人數這一季相較於前半年增加不少，disclosure 也發出去不少，但是受到市場跌幅，下offer數減少了。

看完這些，你覺得市場很糟糕嗎？其實也沒有！

市場還是有一些樂觀因素，同時看看過去兩年在Santa Clara的失業率，僅有2.1%~3.1%之間，是歷史上最低，加上摘自Zillow Rental 的資料也顯示租金持續上升，2012~2019偶有修正卻持續上漲至新高點，顯示矽谷依然有大量且穩定的居住需求。

根據加州地產協會最新的2020分析報告，2010~2018 整個Bay Area新的工作機會有84萬5833個，新建房數只有18萬3111間，也能充分說明為什麼租金能不斷上揚，具有買房需求者依然眾多。

而充滿爭議性的數據，RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA) 顯示San Jose City依然有大量住房需求。

根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index 今年最新數據，矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。

利率依然維持低檔等等。

以下附上加州地產協會在9月26日發表的2020年加州地產分析與最新預測報告

抓了兩張2018實際房地產相關數據與2019 年的預測比較，以及針對2020的預測。

加州地產協會在9月26日發表的最新預測報告，也給成員一些建議。

賣房子的時候要精準標價，用數據告訴你的客人而不要用個人意見

協助客人搬遷往來於你熟悉的區域

向買方分享專業知識與正確的數據

利率應該會到達史上低點，告訴客戶們記得Refinance

賣房子的時候要把房子搞得跟HGTV節目中的一樣漂亮 (這點好好笑，不過淺顯易懂，我有專業工班跟多家Staging company合作喔！)

不斷強調數據數據數據！還好以上我都有一直做到 🙂

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析

電話/簡訊 408-505-3003 (如未接聽請留言)
電郵: chienmingwei@gmail.com
LINE: chienmingwei

我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

標籤: 南灣房市

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