2020年初灣區房市轉熱,成交量增、銷售速度轉快,不少人認為房市經過2019年一整年的壓抑,終於要回春。但3月開始新冠病毒疫情全球擴散,加州實施居家避疫(shelter in place)措施後,民眾無法外出看房,房市從回溫狀態下急速冷凍,房仲也感嘆,居家避疫措施實施兩周以來,不少原本正在進行中的交易都暫停了,現在只能先「收攤待命」,或轉向網路虛擬看屋來賣房。
Keller Williams庫比蒂諾房產經紀人Lingling Wang表示,目前為止的確所有人都在適應以新方式銷售房屋,雖然不能實際看屋,但能透過虛擬看屋(Virtual tour 3D)方式,讓買方先看屋,有些好地段的房屋,在網路虛擬看屋過程中就有人出價了,上周庫比蒂諾、桑尼維爾等熱門地點仍有成交十多戶案例,也有房屋上市一周立刻賣出,端看賣方的價格是否合宜,以及買方是否有買屋急迫性。
根據地產協會最新發布的數據,2019年8月Santa Clara County的房子(在此僅限Single Family) 要18天才會收到offer,38.2%上市的房子要降價求售,開價就是賣價 (這是平均值,在市場上買房子還是要參照周邊行情),中位數房價119萬美金,相較去年同期減少8.1%;市場上有一千三百多套房子在賣,相較去年同期多了6.1%, 共有875間賣掉;相較去年同期減少6.9%。
而根據MLS (Multiple Listing Service 經紀人專用平台)最新數據,2018第四季、2019第三季,平均來說100間房子正在銷售的房子大概只有51%順利售出,已經是近4年最低。
相較於2017年第一季到2018第二季都有超過65%甚至高達76%的Listing 售出甚遠。
▲過去一年Santa Clara Number of Homes For Sale vs Sold (銷售中的房子與售出房子逐月比例) Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019 County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 20,000 listings ▲ 過去一年Santa Clara Number of New Listings vs Sold (新上市的房子與售出房子逐月比例) Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019 County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 19,000 listings
▲ Santa Clara County過去一年銷售平均所需天數與加價率 Time frame is from Oct 2018 to Sep 2019 County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 13,000 listings
看到這裡你應該會覺得奇怪,剛剛加州地產協會八月不是說要18天就賣掉嗎?加州地產協會數據只有抓Detached Single family,我則是選擇抓Single family, condo, townhouse。 ▲ 過去一年Santa Clara 銷售價格中位數 (Sale Prices Over Time, Median) Time frame is from Nov 2018 to Oct 2019 County is ‘SCC – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from 12,359 listings
而充滿爭議性的數據,RHNA 區域房屋需求分配(Regional Housing Needs Allocation, RHNA) 顯示San Jose City依然有大量住房需求。
根據 Milken Institute’s Best-Performing Cities index 今年最新數據,矽谷 ( San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA )是十大表現最佳城市的第二名。舊金山( San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD)則為第四名。
我是全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756