這個冬天的修房小雜事

家中全室remodel完畢大概9個月了,有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情,跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard: 我家隔壁有顆大紅木,夏末開始我家前院、屋頂都是落葉,直到還是持續有零星落葉,還好夏末快下雨之前,我就請清理gutter的handyman幫我加上網子,可以隨時打開來看那種,未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好,而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況,最近覺得檔大葉子效果不錯,至於會不會淤積,接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多,有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等,大家可以上網查查不同的效用,Home Depot都買的到,施工時注意安全,如果家裡周圍沒有大樹,也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension: 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近,很怕地基因此受潮,於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter:因為所有冷暖氣機都是新的,窗戶也很少開,但是卻發現灰塵問題異常嚴重,之前出門一陣子回來感冒還久咳不止,想來想去不對勁,一拆開暖氣濾網口才發現,原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙,根本沒有過濾空氣的效用,家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金,一個濾網最貴也不過$20~$30,摸摸鼻子自己換上最好的,建議都是一年至少要換一次,濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip,冬天的冷風吹才知道門縫有多大,我家門特殊點,所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold,購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上,很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY,如果有更專業的建議,歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧,最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫,地基外圍也有小小裂縫,應該是house settlement,有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理,再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

矽谷房產筆記/酒莊怎麼買-到加州品酒、逛酒莊

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲酒莊已經超越品酒、買酒功能,土地上還有特殊建築,兼具旅遊、舉辦活動等多元發展。

圖文/簡明葳

常常有人問我,到北加州應該到哪裡玩?除了舊金山知名景點外,兩小時車程外的納帕谷地 Napa Valley以及周邊的 Sonoma County,高低起伏的山巒,一排排綿延不絕的葡萄樹,如果是八到九月造訪,正是葡萄成熟時,綠意盎然、果實累累,絕對是到北加州的必訪之處。

從矽谷往北車程兩小時處的納帕谷地,集結數百家酒莊與葡萄園,鄉村美景為底,酒莊林立,是在台灣難得一見的景致,幾乎每一家酒莊都有提供試酒服務,有些還必須事先預約,不少人一遊即愛上。微醺之餘,對於房地產有興趣的人,還常常討論起酒莊交易。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲現在正值旅行納帕谷地的好季節,綠意盎然、果實累累。

我自己不是紅酒專家,也還沒販售過酒莊,但是有幾位酒鬼好友,是多家納帕谷地酒莊的貴賓,血液裡的酒精濃度經常維持高點,已經有自己投資酒莊的慾望,不斷到處看果園、看酒莊,讓我也吸收了不少關於酒莊的房地產知識。這些酒鬼們已經品酒成精,在加州買座果園、酒莊已經成為自己的夢想,只是納帕谷地周邊太知名、太貴,已經前往中加州其他地方獵地、物色酒莊不動產。在矽谷,也耳聞過舊金山或矽谷工程師們「集資」購買中加州酒莊或果園的案例。

酒莊的交易可大致分為販售果園、販售酒莊生意等兩大類,土地使用上都是農地,並且對於土地上的農舍有所限制。果園的販售主要售出土地與現有的經濟作物,多數都有一棟農舍、部分會有釀酒室,價格依照土地大小、土質、地形、氣候、葡萄種類、有機栽種與否、灌溉設備優缺、現有通路優劣與多寡都有差別,價格從數百萬至數十萬美金不等,差異很大。

而欲販售的酒莊,多已有經營許久的品牌、試酒室、通路、人脈與現有的會員轉讓,還有製酒師合作等後續的經營輔導,部分酒莊還附設釀酒室、酒窖、甚至備有景觀的民宿與婚禮場地,讓酒莊生意更加多元化。酒莊的販售也可能沒有涵蓋土地,只是買葡萄、請製酒師製酒的生意轉讓,賣的只是生意與品牌,酒莊的交易價差更是大,千萬美金的酒莊在納帕谷地並不罕見,中加州或是名氣較小的地方也有百萬美金左右的酒莊。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

▲土地、農舍、葡萄等經濟作物等,都屬酒莊交易的其中一部分,圖非待售酒莊。

近年來中國紅酒需求量龐大,不少中國買家到加州買酒莊、投資酒莊,使得果園或酒莊價格不斷翻漲。根據一位酒莊主人透漏,不論是販售果園還是酒莊,如果品質不差,多數是親朋好友或是釀酒師、富人的「酒友」之間的私人買賣或投資。

這位酒莊主人也說,酒莊看起來很美、聽起來很夢幻,但是隔行如隔山,實則風險很大,後續經營不易,更難的是維持紅酒、生意的穩定度,目前市面上公開交易的酒莊與果園僅占少數。部分交易開價高昂或是「CP值」對某些買主來說不夠高,才會公開上市。

下次到北加州,別忘了來一趟納帕行,逛酒莊、品酒之外,可以來一趟住酒莊的行程,體驗一下當酒莊主人的感覺,也許哪一天,你也會買下一座加州的酒莊。

▼酒莊與果園多與農舍販售,如果有景觀,價格會更好。

▲▼到加州品酒、逛酒莊。(圖/簡明葳提供)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。

2016/9月 矽谷房市放完暑假 續加溫

9月自開學以來,忙碌不間斷,今天偷了個空檔,寫寫9月行情,去年有一個柯小姐寫信告訴我,我的文章對她很有幫助,前幾天成立FB粉絲頁,一個在台灣專職當地產投資家的陳先生也跟我說,我的部落格很札實,對他了解矽谷房地產很有幫助。謝謝你們的鼓勵。

前陣子李國修的女兒出嫁上了新聞版面,我一直很喜歡李國修說的一句話:「人一輩子能做好一件事,就是功德圓滿」,也不斷告誡自己盡責、盡力,除了對房地產真心感興趣,其他的,真的就是一個理念:「誠實」。

也許是新聞(房地產線)記者出身,對數據敏銳度與正確度要求很高,分析數據、讓房地產資訊輕易可讀,是我這十年來一直在做的工作。

所有部落格內容都是我從加州房地產銷售系統MLS的內部數據資料,美國房子銷售透明且公開,只要產權有所變動,銷售價格與第一次的貸款金額,都會登記在縣市政府,所有人都可以查的到,精確至門牌地址與產權持有者、貸款人姓名都是公開的,與台灣模糊的房價透明化仍有段差距。

 

回到正題,10月顯示的最新銷售數據,是9月的市場狀況,上個月我提到 下個月加價率肯定又回來了,驗證MLS系統公開數據,果然沒錯,主要是暑假過完,對於矽谷房市來說,又是一個新的Peak, 一直要到感恩節,房市價量才會稍有喘息,依照目前的買氣看來,下個月一定會再創新高,銷售天數縮短,加價率回升,期待下個月我的文章吧。

 

看一下近十年南灣房價走勢,房價來到新高點,氣勢很盛!

2006-2016

Time frame is from Jan 2006 to Dec 2016

Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’18 – Cupertino’, ‘6 – Milpitas’, ‘8 – Santa Clara’, ’19 – Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’
Results calculated from 42,662 listings
南灣最新加價率與成交天數

south-bay
矽谷周邊Sunnyvale, Cupertino, Berryessa, Milpitas, Santa Clara近一年成交天數與加價率走勢

 

Time frame is from Oct 2015 to Sep 2016

Area Name is one of ‘5 – Berryessa’, ’18 – Cupertino’, ‘6 – Milpitas’, ‘8 – Santa Clara’, ’19 – Sunnyvale’
Property Type is ‘Residential’
Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’
Results calculated from approximately 3,800 listings

santa-clara
Santa Clara 成交天數明顯縮短,平均加價率還算穩定 Time frame is from Oct 2015 to Sep 2016 Area Name is ‘8 – Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 990 listings

saratoga
這個月有客人對Saratoga有興趣,好奇跑了一下數據,有反彈趨勢。Time frame is from Oct 2015 to Sep 2016 Area Name is ’17 – Saratoga’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 340 listings

berryessa
這兩年漲好多的Berryessa ,看起來在整理中。 Time frame is from Oct 2015 to Sep 2016 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 810 listings

 

cu
沉寂一陣子的Cupertino 寶刀未老,繼續看漲。Time frame is from Oct 2015 to Sep 2016 Postal City is ‘Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 350 listings

Cupertino房價已高,進一年來銷售量並不大,

但是線圖看起來沉寂一陣子的Cupertino 寶刀未老,繼續旺。

 

 

su
Sunnyvale 曲線穩定,下個月預期有不錯表現。 Time frame is from Oct 2015 to Sep 2016 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 880 listings

 

以上都是包括矽谷周邊’Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’的數據分析,若有其他數據或產品的分析等進一步需求,或是有買、賣房子的計畫,歡迎透過下列方式跟我聯繫。

  • 電話 408-505-3003
  • FB/電郵:chienmingwei@gmail.com
  • 微訊:maggiechien002
  • LINE:chienmingwei
  • FB粉絲專頁:Maggie Chien-Realtor

 

2016矽谷房市放暑假!

  • 抱歉,我不是神仙

今天是9/1號,剛好把7月+8月的房市表現寫一寫,在還沒看數據之前,先跟大家聊一聊最近市場上的心聲,這兩個月我遇到最多人問我「房價會不會跌?」

我在六月跟七月時跟大家說,目前沒有跌,但是有機會撿便宜,不用加價太多,想買房的請把握機會! 

為什麼呢? 因為暑假大家都去度假了啊!比較少買方在市場上,特別是美國國慶日時,城裡好像少了幾乎快一半的人出城,因此有不少人在七月初下手,買了個好價錢,當時產品不多,但是因為競爭少,加價率不會太高,甚至在市場上太久的房子,可以用listing price 或是低於 listing price買到。

我就有客人用現金搶到低於市價5%且五天成交的個案。

不過8月時市場上又回歸4月份時的熱絡,我們可以在部分城市看到加價率又回升的案例(像是Palo Alto, Cupertino, Santa Clara, Mountain View等,請參考下面房價走勢圖),顯示市場稍微回溫,尤其是精華區、好地段域表現更加明顯。

  • 淡季要來了!

本周的長周末(Labor day weekend)是傳統旺季,照理說,市場上會有大量房子推出,但是至今看來是還好,也呈現往年銷售量到九月就開始收縮的型態,秋冬之後,本來就是矽谷房市淡季,但是也是有機會撿到便宜的季節,房價總是在10~1月份穩定,甚至有時候能用可以用listing price 或是低於 listing price買到,直到2月就開始跳漲10%,已經連續好幾年均是如此,想買自住房的,請把握秋冬的機會,但是能選的房子也會相對減少許多

past 8 years sale volume
Time frame is from Jan 2008 to Dec 2016 Postal City is one of ‘Cupertino’, ‘Mountain View’, ‘Palo Alto’, ‘San Jose’, ‘Santa Clara’, ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 101,567 listings

 

房市從2008到2016年至今,目前漲幅突破100%,目前市場上買方加價力道已經衰退,但是為什麼房價沒有下跌?主要是股市近半年驚驚漲,目前仍處於高點多空交戰,矽谷房市多數為工程師、創業家等買方支撐,股票的價值對於此類型買方顯得相當重要,因此股票若位於高點,房價很難出現大幅轉折。

past 8 years sale price
近八年房價走勢 Time frame is from Jan 2011 to Aug 2016 Postal City is one of ‘Cupertino’, ‘Mountain View’, ‘Palo Alto’, ‘San Jose’, ‘Santa Clara’, ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 67,482 listings

 

 

很多人問我要不要買房,老話一句,如果是長期持有,在矽谷可說是越早買越好,除非你的租金遠低於行情,或是還沒有真正的實際需求,像是結婚、生子等等,早知道早點買,這是矽谷房市的硬道理。

  • 奉勸大家一句,買房之後,請把Redfin, Zillow給關了,因為這一兩年是不會有太多變化的,就算有,未來還是修正之後往上走勢,現在房價多少錢都與你無關,請你要賣的那天再來關心就好。

 

接下來看看區域表現! 加價率與成交日期有短期震盪都屬正常現象,每個月成交產品多元,都會有所影響,主要還是要回歸房價走勢大格局!

PA
Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Palo Alto’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listings

CU
Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 560 listings

 

 

Berryessa
今年漲很大,且近幾個月釋出量最多的Berryessa,加價率穩定未深跌,後續值得關注。 Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 800 listings

SU
Sunnyvale看起來是加價率大幅下跌,其實是市場上出現的產品都很兩光所致,很多1間廁所的,或是在大型apartment社區附近的,誰要加價買啊? 別擔心,下個月加價率肯定又回來了。 Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 880 listings

SC
Santa clara 好區還是要加個10% 才拿的到喔! Time frame is from Sep 2015 to Aug 2016 Postal City is ‘Santa Clara’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 910 listings

本文為本人Maggie Chien親自撰寫,轉載請註明出處,若有任何房市問題請來電4085053003!

Maggie會熱心為您解答Mingwei Business card

 

PALO ALTO 全新裝修豪華房上市

Sold within 3 weeks!

Cash offer $1,142,000.

Congratulations to my seller!

(updated on 6/23/2016)

 

 

Welcome to my new listing!!

各位朋友,這周末我有一個新房源上市,社區位於Palo Alto,念的是Los Altos好學區。全新裝修的開放式空間、大面窗&落地窗,採光極佳、超大主臥,坐在客廳看的就是一面綠景,遠眺社區泳池,而主臥、客廳直接延伸到一個半開放式的大陽台,可放戶外家具供發呆休憩,或是居家BBQ都很方便,歡迎你來Open house參觀。看房請電408-505-3003 Maggie

440 Cesano Ct #113 PALO ALTO, CA 94306

2B,2B, 1400SFT,  asking price $1,149,800

 

Newly remodeled condominium located in a quiet neighborhood on the Los Altos and Palo Alto border. Close to downtown shopping and dining. Gourmet kitchen includes custom cabinetry, granite slab counters and stainless appliance. Spacious Living room & Dining area with sliding door leads to private patio area. Large Master Suite with Den and Walk-in closet. Master bath with dual vanities. Hardwood floor, Central air conditioning, Dual pane windows, 2 designated gated underground parking spaces. Interior Laundry. Excellent Los Altos Schools!!

HOA Dues $503
Community PALO ALTO
MLS# ML81588489
Lot Size 1,650 square feet
Property Type Condominium
County Santa Clara
Built 1981

Upcoming Open Houses

Saturday, Jun 4: 1:30-4:30 pm

Sunday, Jun 5: 1:30-4:30 pm

 

2016年5月最新行情/老矽谷、百萬房還是搶

真是不好意思,五月初就該更新的市場行情,遲至今日(5/23)才有作為,原因就是我太忙了,身為一個房地產經紀人,忙是好事,也請大家見諒 ^^

眾人五月最關注的房地產話題,不外乎就是聽說舊金山房價下跌了!

舊金山房價下跌,主要以Condo領跌,其餘像是Palo Alto, Atherton 等高價住宅區,因為區域房價過高所致,交易已經放緩。

不過,很常見的工程師家庭的百萬元上下的自住需求房子,在2016年前兩季,依然是持續走揚,今年尤以95132 piedmont high school學區, Sunnyvale 念Cupertino學校的區,加上Homestead high學區漲勢最驚人,年初到五月,漲幅早就超過10%。

而百萬元房價區,Santa clara早在二月初就從去年85~95萬左右突破百萬元關卡,95132今年迅速爬升,學區差異讓房價約從80~100萬元都有,大坪數房子已經破百萬元,周邊的Milpitas向來因為垃圾場的味道讓人止步,但是房價相對親民也讓購買力轉移到該區。等等往下看數據圖走勢,就能更知道我在說什麼。

SU
May 2015 to Apr 2016 Sunnyvale Residential Results calculated from approximately 900 listings

Cupertino 2015/04~2016/04
May 2015 to Apr 2016 /Cupertino/Results calculated from approximately 600 listings

 

Be
May 2015 to Apr 2016/Berryessa/Results calculated from approximately 850 listings

SC
May 2015 to Apr 2016 Santa Clara Residential Results calculated from approximately 1,100 listings

MP
May 2015 to Apr 2016/ Milpitas/ Results calculated from approximately 530 listings

 

 

身為房地產經紀人,親自帶客人看房子是必須的,也是最最最基本的條件,如果應付得來,每一組客人我都是自己帶著看房子,而每天在市場上看房、投標房子,從Open house的人數、房子裡的名片數、就不難看該間房的熱度,下offer的時候,有幾分offer,也能感受出區域的熱度,最後都與MLS的系統相應,這樣的感覺,還是要多看房才能培養。

如果您有任何買賣房屋的需求,針對文章有任何疑問,或對其他區域有興趣,歡迎您與我聯繫。