加州買房基本題-財務篇

很久沒有發買房基本知識的題目,我的客戶中,第一次買房的比例很高,所以有些題目基本上我是每幾周都在回答,今年我會趁著有空檔時,多多寫下買房基本知識,讓更多first time buyer有點概念。

通常第一次諮詢的時候,我會建議buyer跟loan agent 聊聊,買房的第一步就是Pre-Approval letter,銀行會針對buyer的收入試算出最高可貸款金額,加上自己準備好的down payment首付款,就是購買總價,有了這基本概念,會比較好鎖定區域跟購買類型。

每月負擔

買房的時候,到底月供是多少錢?

買房之前要先了解每個月的月繳金額會有常聽到的PITI Principal本金、Interest貸款利息、Tax房屋稅、Insurance保險

貸款本金跟利息的計算方式,可以在利用網路上的Mortgage Calculator試算

每一年都需要繳交加州房地產稅,稅費以買房房價為基礎的1.2%,每一年如果房屋正常漲幅,稅金還可能從原始的稅基再加2%,如果房價有更大的漲幅,稅金漲幅也可能超過2%。

常常會有客戶問我,為什麼我在Zillow跟Redfin看到的是0.7%有時候更少呀? 我想網路上很多計算方式是用屋主的現在房地產稅帳單跟現在的房價估算出來的,這並不正確,只要產權有異動,就必須重新計算房屋稅,如果想要更精確地知道房屋稅額,可參照NHD Report上面都會有房屋正確稅率跟區域特別費。

至於保險,也就是俗稱的火險,有貸款銀行一定會要求新屋主買保險,畢竟銀行也是出了很多錢XD,當然加州還包括意外險等等,這部分要請保險經紀解釋比較好,保險金依照房價Townhouse大概是$500起,Single Family $800起,因為山火的關係,保險也是年年漲價,不過還好幅度不會太嚇人。

這裡不包括地震險跟水災險喔,地震險是個人意願,水災險則是在特殊洪水區有要求就必須買。

如果買的是Town House或Condo,HOA也要計算入每月負擔

CLOSING COST

買房除了房價,還有一筆Closing Cost在過戶之前需要付清,如果在東灣買房,因為是buyer負擔Escrow跟Title insurance,概抓1%房價,如果在南灣則概抓0.8%。

而Closing Cost有哪一些呢?

買房有貸款,貸款成本包括估價師費用$700-$1400、銀行手續費(大概有Processing/Underwriting Fees, Document Preparation Fees, Funding Fees, Tax Service, Flood Certificates, etc.)大約$2000~$4000,有些銀行因為客戶的信用不佳、或想buy down the rate、或外國人沒有信用可能會收Point(%),常聽到收1個point就是貸款金額的1%,借貸50萬元就是另收$5000。 No point no fee是最好的情況,但是依照個人信用有別。

依照縣市習慣不同,買方會需負擔的產權保險費Title insurance Owners’ Title Insurance Fee +如果有貸款也需要付 Lender’s Title Insurance Fee,依照房屋所在地則會有 City transfer tax,至於誰該付什麼並沒有硬性規定,我們都遵照地方習慣,誰來付款可以參考這裡http://chicagotitletransfertax.com/

依照房屋購買日期,Escrow會幫我們prorate買賣雙方的Property Tax,Escrow還會收取一些雜支,比如說Notary公證人來你家簽名的費用,遞送文件到County 的跑腿費,代收County收的一些登記費等等

找到一個Closing Cost試算器挺好用的

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今年房地產稅繳了嗎?倒數計時中…

每年我們都被房產稅搞得不清不楚、不想面對

今天來解釋一下,到底加州房地產稅繳交是怎麼一回事,文章最後會解釋加州房地產稅率以及什麼是補稅單 Supplemental Tax Bill,還有Homeowners’ Exemption,自住房每年房價估值可以減少$7000,每年可以少繳大約$70美金的房地稅


每一年稅務日曆如下:

每一年的7月1日才是房地產稅務年度起算日
第一期應繳的稅款是從7月1日至12月31日
第二期應繳的稅款則從1月1日至6月30日

繳交日如下:

第一期帳單大概是10月寄出,將於11月1日到期付款,而12月10日之後就算是欠款啦!

第二期帳單是於2月1日到期,並於4月10日後開始欠款。

第二期帳單跟個人所得稅(4月15日)截止日期非常接近請不要混淆!

今年繳交地產稅已經可以上網繳,我以Santa Clara County的為例,線上交稅順序如下

https://payments.sccgov.org/propertytax
https://payments.sccgov.org/propertytax

輸入地址、或APN碼,找出自己要繳交的房子
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輸入地址,就會顯示與第一期、第二期帳單金額
輸入地址,就會顯示與第一期、第二期帳單金額,你也可以選擇一次繳清

選擇繳款方式
選擇繳款方式

有些人會一次繳清,讓今年抵稅額度高一點,關於稅務問題詳情請洽CPA

有些人會使用信用卡付費,雖然有手續費,可是可以賺取信用卡點數,每個人各有所好,但是別忘記繳交就是啦!

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加州房地產稅率

加州房地產稅是房地合一的稅制,一年分兩期繳納,稅金以買房當時的購買價格當成稅基,再乘上1.2%~1.25%不等的房地產稅率,稅率會有別是因為每一個區域都有地方性、甚至社區性的稅務,有些新開發地區甚至還有高額的MelloRoos費用要繳,這些費用可不是收到帳單才知道,而是都藏在買房時disclosure裡面,你有讀到了嗎?

補稅單 (Supplemental Tax Bill):

如果是今年初、去年底買房,可能還會收到supplemental tax bill, 這是我們在買房時,當初是以原屋主買價當基礎的房地產稅已經過低,根據法規,正式過戶之後,房地產稅將以最新買價當成稅基來計算,每年如果房價漲幅,也會隨之調漲,所以收到補稅單的時候,也要一併繳納。

我們在去年8月買房,今年9月才收到正式補稅單。補稅單進度依照每一個縣市有所不一,必要時可以上各縣網站查詢,補稅單範例如下。

Sample-supplemental-tax-bill


我是專職房地產經紀人,也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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