出價的藝術

 

出價的藝術

最近的房市雖然不熱,但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利,買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價,幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價?」能給什麼建議,通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps,我會找出附近類似產品成交價格,讓你了解一下周邊行情,甚至我會抓半年到一年的行情,讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析:這房子必須維修多少錢,客戶自身想要做的後續維修需要多少錢?你想做哪一些補強呢?換馬桶、換鏡子換洗手盆,裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等,我們可以概抓一下預算。 如果新房,我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況:最近市場狀況如何,需不需要加價,我們可能會遇到多少「對手」也想下offer,跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場:這房子在市場上多久了,也就是我發listing給你參考時,你會看到一個DOM (days on the market),為什麼放那麼久?是屋況太可怕沒人要?還是市場低迷等,搞清楚原因我們再投標。

第五:獨特性:每一個房子都是獨一無二的,就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因,討論出一個價位,搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved,或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點,就想砍價砍到底,低價送offer不是不可能,讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息,如果賣家價格實在很硬,或是賣家脾氣不太好,砍到人家不爽這offer就GG了,有時還是得將心比心嘛,如果你在賣房收到一個很差的offer,可能直接不回應了!

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi,但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的,絕對不是賣家。

 

 

 

FAQ 【為什麼我的agent不幫我下offer?】

【為什麼我的agent不幫我下offer?】
前一陣子在一個論壇看到這項問題,回答問題的人,大概有一半都說:「換掉他」、「換一個人」。
如果在灣區,應該更多人有這項疑問。
目前來說,買房要加價是不爭的事實,如果是正常開價,今年開春以來,加價率10~15%算是均數,如果交通便捷、學區也佳,投標數通常在兩位數之上,加價率也往往超過20%。
那為什麼agent不幫你投標?
因為價格太低了?或是contingency太多了?還有…
這裡沒有歧視的意思,請耐心聽我把話說完。
通常一個買方經紀人在投標之前,都會問清楚disclosure發出去的數量、大概會有幾個人下offer。我通常也會去看看周末open house的來人數,觀察一下多少agent帶看過房子,會知道這房子在市場上有多熱門,當然會精確地做出估價/ 周邊房價成交報告,這些都會影響到出價與加價數。
如果你想出的offer低於行情太多,或是不想加價,甚至是放數個contingencies,基本上得標率超低,甚至0,經紀人當然就不想花太多你跟他與的時間跟精力了。
經紀人不是現實,只是現在的市場上,依然是買家數遠超過於庫存量,我們真的沒有那種好運氣,可以低價買到。
如果你的經紀人不出價,還有一個很重要的理由,就是不想讓買方被賣方討厭。
不管是不是listing price過高,不想加價、或甚至想殺價,也不要第一時間就傻傻遞出一個offer,因為賣方一定會產生不好印象,後續就算買方願意加價,賣方也不見得會考慮。
大家既然雇用了買方經紀人,就是要維護買方的權益,我相信你的經紀人不是不想努力,經紀人肯定比你更想買到房子,如果他不出offer,一定有他的理由,請信任經紀人的專業考量,雙方多多溝通,才能盡速買到好房子。