小心沒有permit的房子

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment
小心沒有permit的房子
某年幫一位客戶買房，賣家曾經remodel過卻沒有申請permit，但是已經是年代久遠的事。
投標之前我們也再三確認屋主做了哪一類的remodel，一些櫥櫃的更換，水電管線都沒有變動，廁所只換了vanity，也就安心買了下來。
屋主要求rent back 2個月，但是租約未到已經先行搬走，搬走時還很小氣，馬上打電話先切斷了電，由於Santa Clara是Santa Clara utilities，city 派人來切電，眼看這房子remodel過，不分青紅皂白，就開了張罰單，要求up to code。
我的客戶是第一次買房，賣家也堅稱持有過程中沒有做過任何需要permit而沒有申請的remodel，因為屋子已經成交，罰單必須要由新屋主負責，我跟Listing agent都傻了眼，根本沒遇過類似情況…
接下來就是跑市府問清楚，連市府permit center都詫異，這樣的情形怎麼會發生。為了要解決問題，我們只好當作是我們曾經remodel，先畫圖floor plan、到市府申請許可，期間還有模有樣的必須申請Title 24，就是為了要符合city Plan Submission Requirements 當初為了省錢，我們自己花了很多時間自己畫了圖，交上、申請許可、叫檢查，看看出了什麼問題，之後請工人修復、檢查、修復然後檢查通過，過程花了整整一個月，還好期間非常幸運，不僅櫃台的人通融，讓我用自己的格局圖，就拿到permit，也能call for an inspection，後來檢查員只挑出一些電盤老舊、加裝GFCI等小問題，我們請來licensed electrician，就在第二次檢查，把問題順利解決了 ，一切都算是不幸中的大幸。
到底什麼裝修需要permit？什麼不需要，像是San Jose City有一些標準可供查閱，點擊連結就能看到。但是每一個city都有不同的標準，請先諮詢在地市政府permit center。
分享自身的經驗給大家，就連這種不需要permit的裝修，都有可能會被找麻煩了，何況是動了管線、加建、改建卻沒有permit的建築。買房子的時候，從disclosure中去讀seller提供的屋況與歷史，到city permit center查詢歷史也很重要。賣房子的時候不管有沒有permit的整修，一定都要誠實揭示告知。
我是專職加州地產經紀人 CA Real Estate Realtor/Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756

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2019年1~2月矽谷房市行情報告

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

三月過了一半，趁昨天剛好有個空檔看一下過去兩個月的加價率跟去化天數，2019 1月~2月的數據代表2018年底12月與2019年1月的買氣，多個城市都有反彈，更有買個房好過年的跡象。2018年5月以來，矽谷房市已經有跌幅，原因很多，股市、利率、漲多回跌、與最新的稅法都是其一。


2019房市有點回溫，加價率稍有回升、去化天數減少，但是仍不如2017/2018市況激烈，當初幾乎每一套房都是多個offer，最近市場則是要看產品了，目前要地點不差、屋況好、帶土地的房子是現在多數買方的首選。


關於未來房市走向，我們也在持續觀察中。可以預期的是今年房市要漲回2018年春天的機率應該不大，維持平盤是多數人的看法，在這樣的市場，你可以有更多選擇、可以放contingency買房，對於買家有更多交易上的保護。


Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Postal City is ‘Palo Alto’Property Type is ‘Residential’Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’Results calculated from approximately 460 listings

Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Postal City is 'Mountain View' Property Type is 'Residential' Property Sub Type is 'Single Family Home', 'Condominium', and 'Townhouse' Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Postal City is ‘Mountain View’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 540 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is ’19 – Sunnyvale’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 950 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is ’18 – Cupertino’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 590 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is ‘5 – Berryessa’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 830 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is ‘6 – Milpitas’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 590 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is ‘3 – Evergreen’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 770 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is ’14 – Cambrian’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 860 listings
Time frame is from Feb 2018 to Feb 2019 Area Name is one of ’13 – Almaden Valley’, ’12 – Blossom Valley’, ’11 – South San Jose’ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 2,100 listings

這個冬天的修房小雜事

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家中全室remodel完畢大概9個月了，有時候必須得過了一年四季才會知道房子有那些問題。這個冬天我們做了幾件事情，跟大家分享一下。

一、 Gutter Guard： 我家隔壁有顆大紅木，夏末開始我家前院、屋頂都是落葉，直到還是持續有零星落葉，還好夏末快下雨之前，我就請清理gutter的handyman幫我加上網子，可以隨時打開來看那種，未來希望可以自己上屋頂吹吹落葉就好，而不需要太費勁清理gutter。

我們加網子而沒加Gutter protectors/cover是想說網子還能看到gutter大概狀況，最近覺得檔大葉子效果不錯，至於會不會淤積，接下來再觀察一下。

關於Gutter周邊產品有很多，有Rain gutter foam、gutter protectors、cover等，大家可以上網查查不同的效用，Home Depot都買的到，施工時注意安全，如果家裡周圍沒有大樹，也許根本不需要加裝。

二、Downspout Extension： 前幾天下大雨才發現之前gutter水往下流的管線離房子好近，很怕地基因此受潮，於是買了Downspout Extension希望水流能遠離房子跟地基。

三、Filter：因為所有冷暖氣機都是新的，窗戶也很少開，但是卻發現灰塵問題異常嚴重，之前出門一陣子回來感冒還久咳不止，想來想去不對勁，一拆開暖氣濾網口才發現，原來之前裝冷暖氣廠商給的濾網薄如紙，根本沒有過濾空氣的效用，家中的灰塵就不斷地循環著。

安裝全新管線加冷暖氣機上萬美金，一個濾網最貴也不過$20~$30，摸摸鼻子自己換上最好的，建議都是一年至少要換一次，濾網購買之前要記得看一下尺寸。

四、Threshold & Weatherstrip，冬天的冷風吹才知道門縫有多大，我家門特殊點，所以地板是自己貼上Vinyl Replacement Insert for Threshold，購自Homedepot。另一個小門框則是從Amazon買到的Weatherstrip自行貼上，很容易操作。

分享幾樣自家的小小工DIY，如果有更專業的建議，歡迎留言指教。

房子總是有些小問題需要不斷修修補補👨‍🔧👩‍🔧，最近又發現全新的Stucco已經有些細微裂縫，地基外圍也有小小裂縫，應該是house settlement，有機會再問問建築師跟結構技師該怎麼處理，再來分享給大家。

#Remodel #修房子 #Handyman #Gutter

出價的藝術

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出價的藝術

最近的房市雖然不熱，但是有逐漸回溫的趨勢。房市溫和對大家最有利，買賣在合理價是最難的事情。

昨天跟客人討論disclosure之後準備出價，幾乎所有的買家都會問我「怎麼出價？」能給什麼建議，通常來說我在出價之前會做幾件事情。

第一、CMA: Comparative Market Analysis, 有時候說很快我們就叫comps，我會找出附近類似產品成交價格，讓你了解一下周邊行情，甚至我會抓半年到一年的行情，讓你知道一下走勢。

第二、屋況分析：這房子必須維修多少錢，客戶自身想要做的後續維修需要多少錢？你想做哪一些補強呢？換馬桶、換鏡子換洗手盆，裝修廚房、換洗碗機、換抽風機等等，我們可以概抓一下預算。 如果新房，我也可提供建商的upgrade大概的所需費用行情。

第三、市況：最近市場狀況如何，需不需要加價，我們可能會遇到多少「對手」也想下offer，跟listing agent的密切溝通的結果就成了下offer時重要線索。


第四、房子與市場：這房子在市場上多久了，也就是我發listing給你參考時，你會看到一個DOM (days on the market)，為什麼放那麼久？是屋況太可怕沒人要？還是市場低迷等，搞清楚原因我們再投標。

第五：獨特性：每一個房子都是獨一無二的，就算在同一個社區也會因為座向、有沒有風景、棟距、停車位、採光、臨路條件、有沒有面對嫌惡設施等價格有很大的差異。

出價之前大概會整理上述原因，討論出一個價位，搭配自身的出價條件(像是cash offer、或是pre approved，或是down payment多寡等等)總和所有自身優點送出offer。

有些人可能會看到市場變差一點，就想砍價砍到底，低價送offer不是不可能，讓我這個包打聽的先去跟listing Agent探一探訊息，如果賣家價格實在很硬，或是賣家脾氣不太好，砍到人家不爽這offer就GG了，有時還是得將心比心嘛，如果你在賣房收到一個很差的offer，可能直接不回應了！

雖然必須顧及買賣雙方的kimochi，但是買家經紀還是在幫買家做事與捍衛權益的，絕對不是賣家。

 

 

 

2018年的矽谷房市分析報告

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先跟大家說聲新年快樂！

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希望大家都有一個很棒的聖誕節&新年假期，我也回來上班啦，如果有關於矽谷房地產交易需求，可以開始跟我聯繫！

在此先整理一下2018年房市概況，再聊聊2019年的計畫

(想看之前所有房市分析請點擊這裡)

看數據之前，相信大家都感受到市場不再熱絡，在利率不斷攀升、全球經濟放緩以及中美貿易戰影響股市震盪的背景下，漲不停的房市終見喘息。

面對房市的修正，對於長期持有的買家、投資人都是一個機會，買家有更多選擇，投機客、Flipper縮縮手，也盼望這樣的調整讓市場更健康。

2018年9月矽谷房市行情報告一文，我就提到現在價格好談，後來我在10月~12月成交的房子，除了新裝修的房子還是熱門，其他一般condition的房子，幾乎都是低於listing Price成交，客戶在2018年6月進contract的全新房，我們也去跟建商談了價錢，建商也同意降價了。

2018年的房市走勢，1~5月隨著2017年的漲勢價格持續攀升至頂點，建商、社區行情依然不斷創下新高，後續因為利息調整，6月的open house我們就見到冷清的現象，7~9月還算平穩，美國國慶之後甚至還有一波熱潮，後來隨著股市震盪，10~12月都是修正的格局持續至今。

目前的市況因為房屋選擇變多，買家回歸理性，大致可以分為三種情形。第一、屋況條件好、地點好，依然深受歡迎，價格修正不到5%。第二、地點好、屋況普通的房子，買家評估只要能簡易修繕，價差能接受，多半也都會成交，價格修正約10%。第三、屋況不好、地點不夠好的房子則常常有買家棄標，必須back on the market 或甚至下市不賣了，價格修正率多達20%。

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綜觀去年南灣交易量，本文數據均以2019年1月2日 MLS統計數據為準

2018年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為14119間，銷售了10847間。

比較2017年同期(2018年1月2日 MLS統計數據)

2017年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間，銷售了11898間。

2018買氣的確不如2017，但是數據僅供參考，因為這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

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此外，從我在MLS很常擷取下來使用的 Average DOM & Sale to list price Ration也能明顯的看出加價率減低、成交天數增加，顯示市場熱度不再瘋狂，買家回歸理性。先來看看我最熟悉的Sunnyvale，平均加價率幾乎是0%

SU

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Sunnyvale‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 920 listings以上這一篇是以Sunnyvale為例，南灣其他城市也都是類似的走向

Santa Clara

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Santa Clara‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 890 listingsm

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘6 – Milpitas‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 500 listingsCB

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Campbell‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 420 listingsCU

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ’18 – Cupertino‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 550 listingsB

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Area Name is ‘5 – Berryessa‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 730 listingsPA

Time frame is from Jan 2018 to Dec 2018 Postal City is ‘Palo Alto‘ Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, and ‘Townhouse’ Results calculated from approximately 440 listings以上數據能看出市況走向，但是每一個社區、每一個學區的成交價都與位置地點有別而有極大差異，如果要下offer，還是要做好精準的comparable.

矽谷房市的熱絡度跟股市一直是正相關，高點整理對於股市是健康的，觀察市況，想買房、換房的人一直都沒有少，但是股市震盪導致信心不足，預期2019應該會是維持高檔整理、交易量減少的現象。

若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。

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關於白蟻termite的處理

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

最近客戶買了老屋，都會做一下termite的處理，termite的處理時間必須是交屋後取得產權才能對房子做treatment，如果會做一些小型的remodel，甚至是換櫥櫃等等，則建議裝修後再處理，因為可以避免板材內有蟲卵一併殺除。

加州白蟻有兩種，地下白蟻（Subterranean termites）和乾木白蟻（Drywood termites），在網路上搜尋到一篇文章，還說地下白蟻分兩種，點擊連結可以看到原文，雖然說的是德州的白蟻，但是我覺得挺有意思的，本土型地下白蟻( Native subterranean termite)，及外來種台灣白蟻(Formosan subterranean termite,或翻議成福爾摩沙白蟻)，顧名思義這種白蟻最早在1956年在休士頓發現，推估可能隨載運木頭的船從台灣和大陸福建沿海過來。

地下白蟻喜歡潮濕、陰暗處，注意漏水問題並且不要在房子周邊栽種植物、不要堆積紙張、木頭在房屋旁是一預防方式。

 乾木白蟻 (Drywood Termite)

則是在建築物上比較容易被發現的白蟻，通常木門、窗框、siding有大小孔洞、脆弱的木屑貌，就都是乾木白蟻的痕跡，處理方式就是把房子包起來薰蒸（Fumigation），通常是在過戶之前一兩星期，我們就會聯繫殺白蟻公司估價，並且安排過戶後兩日的薰蒸時段。搬家之前就把房子薰蒸完成，以免後續的麻煩。

殺白蟻公司也會打給PG&E 停止供應薰蒸時期的瓦斯，薰蒸程序過了24小時以後，就對人體無礙，可以安排PG&E重新開啟瓦斯(需要約時間，現場要有成人，才能幫忙開啟瓦斯)。

白蟻公司處理完之後，會再給一份報告，並且提供一到三年不等地保固。

關於殺白蟻的知識，我找了幾篇文章，給大家參考

3 Termite Treatment Safety Concerns

Termite Treatment Options

收到七個offer的案例

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

 

前幾天幫客戶下了一單，屋況極好，屋主自己就是房產專業，對房市熟悉，也知道在這市場上想賣房子就必須整理好屋況。

屋主除了將termite section 1全都修理完畢，也將自家重新remodel一番，換掉老舊的裝備，重新粉刷、換地毯、新草皮，新換的裝備質感不差，也不像一些只想賺錢的flipper都只做表面功夫，不是缺的衣櫃門，就是油漆塗到旁邊去、不然就是留一個毫無生命力的院子，只有一堆廢土，能省則省，讓人offer想下都下不出去。

屋主在disclosure裡面也詳盡告知屋況跟維修歷史，包括這50幾年來家人持有期間都沒有人在屋內死亡等。

下offer之前一日、前兩個小時都跟listing agent好好聊了一下，他說送出去7份disclosure，目前已經3組人馬確定會下offer，沒想到晚上offer截止時間，竟然收到7份offer，我還跟同事開玩笑說沒想到是全壘打，很少送幾份報告出去就回收幾份offer的。

仔細想想，這個價位的購買族群大部分都是有孩子的雙薪家庭，這種 section 1全修好的房子，remodel的質感也佳，當然會受到青睞，有孩子的雙薪家庭，還真的沒有時間大搞remodel。

同一個大街廓各隔一條街不到0.4 mile 的直徑範圍就有三間房子出售，也屬同一個學區，這間上市10天就有7個offer的好成績，其他兩間還在市面上等著買家上門，更別說其中一間只給buyer agent 2%的commission，不少買家經紀可是會直接跳過。

給想賣房子的朋友一點建議，在現在的買方市場，要如何順利賣房，除了房子本身的地理位置是關鍵，在時間允許下，也許可以趁早做檢查報告，把需要維修的問題修好，如果可以做點稍有質感的輕裝修、院子也整理一下，不要那麼小氣只給buyer agent 2% commission，會幫助你賣房子賣得更順利，不然在這樣的市場，就只有等offer、等著被殺價的份。

這間房子最後是我同事買到了，因為其他6個offer都有contingency，他們沒有，賣家也不貪心，只要他們match第一名就賣給他們了，真是恭喜，因為這間房子是讓人覺得安心的好房一間。