2017年的矽谷房市分析報告(南灣篇)

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寫了這篇文章之前，我看了一下去年我寫的房市分析

時光飛逝又一年，這一年的矽谷房市熱度有增無減，漲勢是確立的，而供給量仍顯不足，相較於2016年，南灣 (註一)市場上公開上市的listing少了上千間，成交量持平，成交比率上揚，顯示市場熱絡的程度。

我這次跑的2017南灣市場數字，將整份房市報告延伸到South San Jose，讓大家對於整個市場的行情更有進一步了解。 本篇我從Sunnyvale以南的區域寫起，包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, 至於Sunnyvale 以北的Mountian View,甚至包括 Palo Alto, Los Altos, Atherton, Menlo Park等豪宅區，我過幾天會另外再寫一篇供大家參考。如果你有特殊區域想要進一步了解、想知道現在的房子價值多少，也可以私下與我聯繫。

 

以下我們就來看看2017的南灣房市

本文數據均以2017年1月2日 MLS統計數據為準。

2017年南灣：San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino, Sunnyvale 所有 Listing 數量為12657間，銷售了11898間。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

2016年同期Listing 數量為13957間，減少了1300間Listing，銷售了11837間，相較之下，今年Listing選擇少，整個市場卻還還多賣了61間房。這其中不包括未上市的銷售、部分建商蓋好的全新房屋銷售。

 

Number of New Listings vs Sold
Number of New Listings vs Sold (2017)

 

 

2017年南灣平均銷售所需時間與加價率：淡季已經不再，就連冬天所需售房天數都沒有減少

Avg DOM & Sale to List Price Ratio
Avg DOM & Sale to List Price Ratio

 

2017年南灣銷售價格分布($,000)：可以看出市場主要買家的預算分布

Sales by Price Range ($,000)
Sales by Price Range ($,000)

 

2017年成交總金額排名(以城市、或區域排名) Sunnyvale為首、Santa Clara為其次

Sales Volume by Area
Sales Volume by Area

 

不分產品、不分城市2017年平均成交價格

由2017年1月的$989,318 成長到12月為$1,302,585，去年漲幅為31.66%

2017年1月到2017年12月平均成交行情
2017年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 11,905 listings

南灣不分產品、不分城市2015~2017年平均成交價格

由2015年1月的$855,156 成長到12月為$1,302,585近三年平均漲幅為52.32%

2015年1月~2017年12月平均成交價
2015年1月~2017年12月平均成交價(Sale Price, Average) Property Type is ‘Residential’ Property Sub Type is one of ‘Single Family Home’, ‘Condominium’, ‘Townhouse’ Results calculated from 36,175 listings

 

 

2017年又是一個瘋狂搶房的一年，而且是史上最為熱絡，我知道很多買家紛紛盼望房價跌落，但是就供給量、市場氣勢，2018房價要跌的機會，可說是微乎其微。

(註一) 本篇文章所指的都是南灣，是 Sunnyvale以南的區域起，包括San Jose, Milpitas, Santa Clara(不包括Alviso), Campbell, Los Gatos, Saratoga, Cupertino (Morgan Hill, Gilroy等沒有提到的城市都不算在內)

(註二) 本篇文章指的 Property Type 僅有Residential，Property只看Single Family Home、Condominium、Townhouse三大類。

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我是專職房地產經紀人，也是National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。

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FOR SALE/ 809 Auzerais Avenue,#329, San Jose 95126

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OPEN HOSE 12/09, 12/10 1PM~4PM

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稅改方案對房市造成的影響

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這幾天接到很多人的詢問，也有好幾位客人問我對於稅改方案對房市影響跟看法，先聊聊稅改在房地產方面可能會造成的影響。

房地產稅(Property taxes)
新的規定只允許每年扣除高達1萬美元的房地產稅，影響所及，就是房地產稅單超過1萬元的人。

房屋抵押利息扣除(Mortgage interest deduction)
以前，抵押貸款（貸款）的利息為110萬美元可以扣除現在可能改為

1）100萬美元的貸款利息可以扣除
2）50萬美元的貸款利息可以扣除

2017年11月2日以前Close的貸款都不會受影響，但是還不知道未來如果有refinance的人會不會受影響。

以上是指自住房，如果投資房不在此限

賣房子的優惠年限
目前只要過去的5年中居住在家中2年，每一個在產權上的人有25萬元的資本利得免稅額。現在，新提出的規定是在過去的8年中必須住滿5年，才有免稅優惠。

現在能做什麼？

(1)如果你真想換房，也許可以更積極一點

(2)如果你的房地產稅超過1萬一年，可以先付明年的帳單，至於怎麼付房地產稅，請參考我上周發文

請注意！截自目前12/5號發文日，稅改方案還在眾議院和參議院協商，目前沒有真正的確定方案。至於矽谷房市明年的發展，我認為價格依然會繼續穩定上揚，因為回歸基礎點，矽谷房市目前仍為供需失衡狀態，自住型的買方仍遠多於賣方。然而，價格漲幅的多寡，則需看房子釋出量而定。

以上資訊僅供參考，如果您有稅務上相關問題，請諮詢執業CPA。

https://www.cnbc.com/2017/12/04/homeowners-use-these-year-end-tax-moves-to-save-ahead-of-tax-reform.html

 

今年房地產稅繳了嗎？倒數計時中…

Maggie Chien 簡明葳Leave a comment

每年我們都被房產稅搞得不清不楚、不想面對

今天來解釋一下，到底加州房地產稅繳交是怎麼一回事，文章最後會解釋加州房地產稅率以及什麼是補稅單 Supplemental Tax Bill。

 

每一年稅務日曆如下：

每一年的7月1日才是房地產稅務年度起算日
第一期應繳的稅款是從7月1日至12月31日
第二期應繳的稅款則從1月1日至6月30日

繳交日如下：

第一期帳單大概是10月寄出，將於11月1日到期付款，而12月10日之後就算是欠款啦！

第二期帳單是於2月1日到期，並於4月10日後開始欠款。

第二期帳單跟個人所得稅（4月15日）截止日期非常接近請不要混淆！

今年繳交地產稅已經可以上網繳，我以Santa Clara County的為例，線上交稅順序如下

https://payments.sccgov.org/propertytax
https://payments.sccgov.org/propertytax

 

輸入地址、或APN碼，找出自己要繳交的房子
輸入地址、或APN碼，找出自己要繳交的房子

 

輸入地址，就會顯示與第一期、第二期帳單金額
輸入地址，就會顯示與第一期、第二期帳單金額，你也可以選擇一次繳清

 

選擇繳款方式
選擇繳款方式

 

有些人會一次繳清，讓今年抵稅額度高一點，關於稅務問題詳情請洽CPA

有些人會使用信用卡付費，雖然有手續費，可是可以賺取信用卡點數，每個人各有所好，但是別忘記繳交就是啦！

images

加州房地產稅率

加州房地產稅是房地合一的稅制，一年分兩期繳納，稅金以買房當時的購買價格當成稅基，再乘上1.2%~1.25%不等的房地產稅率，稅率會有別是因為每一個區域都有地方性、甚至社區性的稅務，有些新開發地區甚至還有高額的Mello–Roos費用要繳，這些費用可不是收到帳單才知道，而是都藏在買房時disclosure裡面，你有讀到了嗎？

補稅單 (Supplemental Tax Bill)：

如果是今年初、去年底買房，可能還會收到supplemental tax bill, 這是我們在買房時，當初是以原屋主買價當基礎的房地產稅已經過低，根據法規，正式過戶之後，房地產稅將以最新買價當成稅基來計算，每年如果房價漲幅，也會隨之調漲，所以收到補稅單的時候，也要一併繳納。

我們在去年8月買房，今年9月才收到正式補稅單。補稅單進度依照每一個縣市有所不一，必要時可以上各縣網站查詢，補稅單範例如下。

Sample-supplemental-tax-bill

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矽谷房產筆記／矽谷房市名產　免費售後回租

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▲▼位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。（圖／簡明葳提供）

▲位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文／簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後，才開始常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍，今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城，9月有一間房子上市，要求買家修繕，並且提供免費售後回租7年，還有人買單了，在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場，今年市場溫度有增無減，市場上供不應求的市況，可說是讓買家人心惶惶，深怕買不起房。然而這樣的賣方市場，加上售後回租的優惠，儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋，如果資金有限，「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後，需要大概21天的準備期，包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。（圖／簡明葳提供）

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候，若有眾人出價，即可談判免費售後回租。一般來說，從收到合約到買家貸款完成，所需約30天，如果還能再跟買家要求售後回租，可以再加60天，賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家，雖然這90天因為時間緊迫，讓人難免感到壓力，卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點，在短期買賣的交易過程裡，可能的情形就是賣房買高、賣低買低，至少能在市場的波段中，減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到，在房地產市場瘋狂的矽谷，近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。（圖／簡明葳提供）

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始，如果買家使用的是自住房貸款(註1)，多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易，賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約，租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約，內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客，一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期，新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子，若有任何屋況產生問題，就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間，也可能發生糾紛，新屋主與租客之間的糾紛，地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上，房地產經紀人還是會盡可能協商，達成後續順利交屋的目的。

註1：美國的自住房貸款利率比投資房低，如果不是買家親自住在房子裡，是不能承作自住房貸款。

 

本文同步刊登於ETtoday新聞雲

有換房計畫嗎？

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為2018年的賣房/換房做準備

Maggie Chien 簡明葳1 Comment

你在矽谷有房好賣？！

在2016年夏天才買到房子的我，真心佩服為早早持有矽谷房地產的人，無論你是運氣好、選擇正確、被老婆逼的、被媽媽叫去買的…..&*^%$#@，在矽谷有房可住，有房地產稅要繳雖然有點辛苦，誰也沒料到這幾年的漲幅如此猛烈，有房在手，還是很讓人稱羨的。

2017年四月的時候有幾組客人告訴我，他們要搬到外州，想賣房了，我也曾寫過文章

還在文章提到：「矽谷的房子只會越來越貴，除非你真的死心踏地不再回到矽谷，對這裡完全不抱期待，那你再找我賣房子。如果你現在賣了房，賣在史上高點，但是，之後的走勢依然看好，我覺得以後很難再買回來了，尤其當初你買到房子的價格，現在看來是多美好，光是房屋稅，就比現在入場搶房的人少太多了。」

我到現在還是同一個理念，然而我去年下半年經手了三次賣屋，又是全然不同的故事，因為想賣房的人，不僅僅是因為搬去外州工作這麼簡單的理由。比如說：想從小屋換大房了、想換學區房的、手上的投資房想換手做1031交換，投資房賣在高點獲利了結，想搬到外州換房子，這些迫切理由我們就要上市賣房。

加上最近在市場上的觀察，高速公路旁、印象中不那麼好的區域 (像是East San Jose)、有噪音大馬路旁、路沖、高壓電等等，只要精心包裝，上市之後還是會造成搶購，如果你有投資想獲利出場，此時不賣何時賣？

要不要賣房之後，又可以延伸出：要不要公開上市或私底下交易、賣房時間點規劃等等等。每一個房子都有不同的組合跟規劃，必須要個案討論，才能有更完整的計畫表。

其實這中間最讓人感受到挑戰的是換房，賣房、買房同時作戰，先買後賣、先賣後買都有不同的程序，當你身兼市場上的賣家與買家，這才是一場讓人驚心之役，之後我會再專寫一篇文章，寫買、賣房同時進行的建議，包括最重要的規劃時間表。

暫不離題，如果你真的在2018年有賣房的想法，可以著手準備了。

一、為什麼想賣房：先開會討論一下每一個房屋持有人，再次確認大家都想一心賣房嗎？想一下必須賣房的理由，不要賣房的替代方案有什麼？賣房後如何再進行後續換屋、買房計畫，這些都是賣房要認真思考的問題。

二、面試經紀人：有經驗的經紀人能應運各種需求，定位、行銷、打扮。定位你的家、精準定價、再幫你把房子打扮地漂漂亮亮的上市，利用各種行銷利器，風風光光賣出好價錢。如果你想低調賣房，不想讓鄰居、同事等人知道，我們也有Private Sale這種選擇。

最重要是收Offer的關鍵點，必須謹慎地選個實在又誠懇的好買家，選個安全的Offer，不在交易過程中出錯，賣了好價，準時Close大家都能睡得安心才是王道！ 沒有人喜歡在交易過程中出了Surprise的。

三、整裝修繕：今年每一個工頭都好忙，每一個工程都落後，如果是正常類型的房子，想賣出好價錢，屋主必須先投資，換個地板、油漆、整理一下院子、櫥櫃重新上漆、換一下Vanity、水龍頭等等、再請專業Staging  Company化妝一下，這幾年的加價率不會讓你失望的。 屋況看起來越好，投標人數就會飆高，價格當然也能讓賣家滿意。

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四、評估一下行情：經紀人、Redfin Estimate/ Zillow Zestimate都有數據能略知一二，如果周邊有不少房屋成交，價格落差不會太大，最怕的是落在不同學區Border/ 不同Zip Code的 Border，甚至屋況差異等等，這就需要經紀人做些Comps來協助你知道行情。

五、計算賣房成本、租屋成本、未來買屋預算：賣屋成本有經紀人的費用、部分地區的賣家需要負擔Escrow Fee、Title insurance、Inspection Report Fee、別忘了銀行欠款還有頭期款的差異，賣房之後如果需要租房、或立即要買房的預算規劃等等，都要事先規劃好、列清楚。

六、諮詢CPA相關稅務：賣房有賺錢，當然要繳稅。但是如果是屋主個人自住房，五年內住滿兩年，每一個人在產權上的屋主享有25萬美元的免稅額。舉例來說：假設夫妻在2011年買了一間公寓當時買價為45萬，今年銷售金額為100萬，價差是55萬，扣除房仲成本、賣房開銷等，售房淨利有50萬元，因為夫妻都在產權上，所以這50萬元是不用繳稅，如果再加上這6年來繳的貸款本金、原本買房的10幾萬頭期款再加上現有的淨利，就有60幾萬可以當成下一間房子的頭期款了。

這是算地精準的舉例，假設很幸運地超過50萬元，假設淨利高達70萬元，扣除50萬元的差額就必須要繳交所得稅，詳細情形可以再次與執業會計師確認。

七、HOA相關規定：很多人只在買房子的時候讀過HOA相關規定，其實不少HOA對於賣房子也有相關規定，像是把沒用的衛星拆走、窗戶破掉請補好、甚至要做賣房前檢查，房屋上市之前也有多HOA文件的準備工作。

想賣房子若能先有事前的完善規劃，事先有足夠的時間檢查與修繕，加上行銷面的推廣，就能讓房子賣出好價錢。

 

2017年下半年度我的四個Listing經驗分享

733 Hamilton Ln,Santa Clara, CA 95051

屋主原本告訴我120萬就賣啦~ 我說，我們還是上市吧，結果周末Open House 2天來人數超過200人，當下有4個Offer出了128萬元，最後Counter結果以132萬元順利成交，還提早Close。

6268 Royal Oak Ct SAN JOSE, CA 95123

屋主沒有預算裝修做Staging，我們Open House兩星期，最後成交價89.5萬元，賣比同時間對面的3房還高出1.5萬元，買家為了讓賣家有更足夠的時間完成1031交換，還刻意配合我們的時間晚一點點成交。

464 Clinton St #401REDWOOD CITY, CA 94062

屋主有貓咪們跟嬰兒，所以我們沒有辦法做Staging，超高HOA與HOA Reserve不夠是個挑戰，最後也是順利成交，Buyer準時成交也讓屋主免費再住了兩個月，方便屋主換房子。

809 Auzerais Ave #329SAN JOSE, CA 95126

上市七天內收到offer，準時Close，屋主已經賣房、且順利買到新房。

 

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為2018年的買房做準備

Maggie Chien 簡明葳1 Comment

轉眼又到年終，一個房市瘋狂的年度將盡，也許你在2017 信用分數不夠、還沒有正式簽證、頭期款不夠、股票還不能兌現…，不論種種原因，我們又過了一關，又是一年積累、一年的成長與收穫。

2018即將到來，如果你有買房計畫，可以透過下列一些方式，先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況：概算頭期款Down payment  (如果有含家人贈與金額Gift Funds，記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow，每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格，包括基本稅務上知識解釋，當然更深入的稅務相關話題就交給CPA啦 🙂

二、關注一下房市：每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析，包括帶著客人下標買房的offer數，自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等，房市已經熱了好幾年，2017更是達到巔峰，2018選擇買房絕對是買在高點，但是在灣區，一定是越早買越好。就目前趨勢看來，股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀，2018年房市看來仍有一片榮景。

三、Pre-Approval Letter：開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款，銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement，還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下closing cost，並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等，選擇最有利的貸款方案。 值得注意的是，買房利率在申請pre approval letter期間是不確定的，利率只能在offer被接受開始進入貸款期內，才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數：每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分，信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠，至於如何維持信用分數，建議應平均使用信用卡，舉例來說有三張各$1000額度的信用卡，請不要一張刷到$900，最好是每張刷$300，盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸，或是最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

五、面試買房經紀：大致確定買房價格帶與學區後，也可以找一個有經驗的經紀人，從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步，再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備，可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程遭受風險。

六、了解買房流程跟時間：時間的掌握點很重要，為了避免急著買到房子，或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子，我們要概抓一下時間，首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要month by month繼續租下去，需要多少時間給房東通知，又要繳多少房租，預期拿回多少押金。了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」，什麼又是「Escrow、Title insurance…. 」什麼又是Close of Escrow? 等等。

七、開始線上看房：REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體，也有篩選功能，了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格，應該是明年開春的房價基礎，可以先對區域行情有些概念。

希望這七大準備動作，可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

明天我會寫一篇2018賣房或換屋的準備。

本文同步刊登於ETtoday房產雲

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Indigo11
這是我在一個Indigo社區看到的樣品屋房間，一個粉紅色的女孩房，好美。

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