Apple Park Visitor Center附近有名的咖啡店Voyager craft coffee，第一眼就喜歡上這間咖啡廳，建築外觀是特別的普魯士藍，搭配粉色的戶外桌椅形成可愛的對比，陣陣咖啡香也從敞開的玻璃門竄出，連裡面也幾乎座無虛席。
有人桌上點杯咖啡盯著筆電螢幕忙碌著，或兩兩入座聊著天，也不少人選擇外帶，享受一杯咖啡沖好時間的悠閒。整間咖啡廳內瀰漫著香氣和輕快的音樂，夾雜著此起彼落的交談聲，卻不會過於吵雜，可以輕鬆融入找到屬於自己的午後，享受典型的矽谷生活。
陸續回訪了幾次，他們家的咖啡怎麼點都不會出錯，除了經典的拿鐵，我也很喜歡他們特色Tokyo拿鐵，輕食的部分一定要試試看Avocado Toast，連本身不太愛Avocado的我也覺得調味出眾、簡單美味。另外，不知道第幾回訪點了egg frittata也很好吃，搭配冰Tokyo 🙂
．Voyager Craft Coffee
20807 Stevens Creek Blvd Suite 200, Cupertino, CA 95014
幫客戶買賣過一間又一間的房子，有時候不得不承認，人算不如天算，機緣很重要。
今天交屋的年輕小夫妻聯繫我的時候說：
我們不急，十月之前買到就可以
我們想一起看過房，再決定跟哪一個經紀人合作
沒關係、沒問題、通通都可以。
因為是好朋友介紹來的，當然要特別照顧一下。
沒想到第一次體驗完看房子之旅，我給他們安排看新房社區、舊house、舊的Townhouse比較一下各種優缺，之後他們就積極準備pre approval letter，第二次看房就在心中排名前兩名的夢幻區域下標，結果遇到43人搶標。當時我們有實力加，但是我們不追了。
第三次看房看到這間，賣出之後又回到市場上，因為原本買家擔心公司lay off 會受影響，放棄交易，於是我們找到機會殺價，一來一往直接省下幾萬元。
這間房子地點方便又位於巷子裡的巷子裡，少有往來車輛，非常安靜，屋主半年前全新裝修，全棟油漆、換了地板跟廁所，特別的是冷、暖氣+所有管道都是全新的，一般的flipper絕對不會做這件事情，主要是原屋主去年規劃還是想留下這房，只是後來計畫有變，所以出售房產。
買家當初想出價的時候也很糾結，畢竟在市場上剛開始看房，這間房子的機緣又來得太突然，在好幾個朋友跟家人還有我都一致認為這是一個好地點、好deal之後，我們先出個低價探個底，後來seller給我們一個counter offer，buyer決定接受，果斷拿下，恭喜我的客戶。
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最近不管是諮詢的買家或是朋友都常問我，利率高、又裁員，房價要跌了嗎？
去年我在推估今年的市場 https://tinyurl.com/nhbj4rka 的時候就說過，今年上半年一定還是旺，無奈今年雨季特別長，市場供給量仍遠遠不及市場需求，這波買氣會因為天氣繼續延長到下半年。不過如果能考慮自己裝修的人，仍有機會撿便宜的。
利率這麼高，到底誰在買房？我服務的都是剛需自住客人，我最近反問我另外一組客人說：「你們為什麼現在想買房？」
客人說：「我們去年還買不起，過了一年多存了一點錢，想說該買的時候就趕快買，利率高沒關係，只希望少一點人跟我們搶。」
想在矽谷落地生根的買家們，無論風雨依然努力不懈。
如果你是剛來到赫赫有名的加州灣區 (矽谷)，不論旅遊還是觀光，應該都迫不及待打開地圖要好好探索。
既然是科技公司重鎮，第一個想到的就是位於Cupertino的Apple Park。整個園區由巨大圓環型建築圍繞，彷彿是太空飛船，佔地之大非常震撼，也是由賈伯斯主導規劃設計，雖然他沒有機會親眼見證完工，但也是他留下完美的作品之一。
可惜是園區內部沒有對外開放，若想一虧全貌，可以走訪旁邊的Apple Park Visitor Center 蘋果總部遊客中心。
有專門為Apple park設計的AR體驗區，透過ipad對著模型觀看園區內部虛擬實境畫面，讓人不得不讚嘆科技之先進。
這天趁著好天氣來朝聖Apple遊客中心，有各式商品陳列區，及限定紀念品可以購買，另一側為Apple咖啡店，寬敞明亮的環境搭配簡約舒適的桌椅，喝杯咖啡的時間坐下休息，享受整面落地窗灑落的陽光。
記得不要錯過拾階走上二樓，通往樓上的樓梯間流暢的設計感沿襲Apple一慣的設計作風，連扶手及階梯轉折處等細節都絲毫不馬乎，盡可能帶給我們最好的使用體驗。
二樓露台有更多木質簡約的桌椅讓人好好享受加州宜人的陽光，亮點就是可以隱約看到總部圓環建築，一向注重隱私的Apple連外觀也都只透過樹影間讓我們看一小小角呢。
Apple Park Visitor Center
10600 N Tantau Ave, Cupertino, CA 95014
Buyer從諮詢開始就告訴我
。喜歡San Francisco的生活、餐廳、活動，但是又在南灣工作，所以中半島是不二之選。
。房子小一點也沒有關係，還是想要買Single Family
。貸款也需要推薦適合的人選，因為首次買房，雖然公司討論串有人推薦，也需要多聊幾個。
去年底當時第一次溝通的目標很明確，buyer也很快就把pre approval letter給準備好，一次還準備了許多份，是我看見最多的 
超認真！
萬事皆備市場缺的就是房子，於是我們不辭辛勞每個星期都一起看房，大雨滂沱還是繼續前行，有一次下著雨大家都忘了帶傘，一邊滴著雨一邊開著鎖，真是難忘。 (2023年的冬天真的好特別，風大雨大的天氣好多，今天大家開車出去，應該都可以看到遠方白雪皚皚的山頭。)
看房的過程我也不斷提醒buyer水伏流的可能性 https://rb.gy/twemzk 這期間我們看了Crawl space會積水的房子，也看了View很棒的房，可惜地基斷了，也有地點方便大樹林立的巷內，也是地基有大問題不敢下手。 最近買房是買在市場轉折點，所以我們也參與收了30幾份offer的投標，最後買到這間房，buyer自己都有點意外。
這間房子一進去就被方方正正的格局與完美的採光吸引，房子無缺角，光線超完美，每一次要離開都以為沒關燈。地點能散步到餐廳、trader Joe’s等幾家超市、咖啡店、走路到Hillsdale Shopping Center也只要12分鐘，開車上HWY也只要6-7分鐘。
房子雖然舊了一點但是我們把未來要維修的預算列出，我先勸我的客戶開超低價投標，再看看屋主預期，過程中另外一個offer緊咬不放，我們最後拿到屋主優先counter買到。
Pending之後就請師傅丈量窗戶，抓好時程讓buyer能在租約到期之前就能搬家，讓buyer睡不著的貸款過程意外順利，loan agent 12天就把貸款搞定，順利在兩個星期內成交。恭喜我的客戶買上這麼美的陽光好宅。
剛剛完成執照更新 Broker license Ming Wei Chien (01973756) Expires (4/4/2027)
矽谷房仲生涯邁入第九年
下一個四年矽谷房地產是什麼樣子？我又會變成什麼樣的Broker？🙂
順便來寫一下關於房地產執照的問與答，因為每隔一陣子就會有人私訊問我，我就藉這次機會用FAQ形式回答好了。
一、有沒有教人怎麼考執照？
沒有喔，我是找童光輝律師上課，坊間很多課上網就能找到很多，中英文授課皆有，考執照很簡單，難的是之後的執業過程。
二、考執照的準備？
主要還是勤做題目，把資料讀熟背起來，很多名詞在現實生活用不到，還是得硬背應付考試用。
三、如何快速考上執照？
一鼓作氣，一鼓作氣，一鼓作氣。這次考不上，再考一次就好，總會考過的。
四、有沒有招收新人，有沒有組team？
目前沒有，2024年「可能」會開始組team，要等兒子穩定上學之後再說。
五、持有證照的新鮮人怎麼找房地產公司？
剛開始的時候，你需要找一間能彼此配合時間全套教學的公司，最好有視訊授課或回放，能教你關於執業操作大大小小事情的公司。 授課內容包括合約怎麼寫、Disclosure、房屋檢查、白蟻報告、產權報告、NHD report、HOA document等資料怎麼讀、怎麼host open house、帶看房子注意事項、怎麼做Comparable、怎麼做marketing等。自己也要勤於讀所有知識資料，並且培養與房地產的興趣，關於貸款操作、利率、關於經濟走勢、修房子、房屋保養等等資訊。
第一次帶客人的時候會有很多問題，你還要找到能即時回復的broker/manager或有經驗的agent帶著你。
六、怎麼開始找客人？
有些人喜歡從生活圈、朋友開始，但是根據我的個人經驗，陌生的客戶比例還是最高，剛開始比須先提高自己的曝光率，我在2015年是先從Open House開始接觸陌生客戶，第一年就在Open House期間認識客人並且成交前幾筆transaction。後來則從寫文章、貼文、開始有客戶的朋友referral我買房。
這八年來我沒有參加任何校友會、聯誼會，也沒有花太多時間交際應酬，時間還是花在照顧客戶的需求上，除了幫客戶的賣房投放廣告之外，沒有為個人買過廣告，受媒體採訪都不是付費廣告，甚至還有車馬費領。
這八年來，社群媒體的運用、廣告運用有很大的改變，各種新興社群媒體因應而生，各式各樣的曝光方式也許也會幫助你帶來新的客戶，如果你是新agent不仿多加嘗試各種媒體，總會找到自己的方式。只是要提醒新人，不要因為經營媒體而忘記照顧客戶的需求，有質量的服務才是關鍵。
之前看過一張貼文很有意思，新手agent都是這樣想的▼
We do this not because it is easy, but because we thought it would be easy.
當房仲到底容易嗎？我沒有答案，我覺得必須親身體驗才知道這行業的迷人之處。
另外補充一點，我拿的是Broker 執照，跟一般的Realtor執照還是有差異，第一次考證拿的都是Realtor (全名Real Estate Salesperson)，必須執業兩年Full time，有一定的時數跟銷售量才能報考Broker，Broker考試也較難通過。可以參考Requirements for the Broker Examination
相關報考地產證照資訊可以上加州地產局網站查詢
若您有其他關於當房仲、或在矽谷置產問題與買賣房屋的需求
請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析
全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
客人想知道矽谷投資房投報率，請我試算成本跟收益。
舉例一、現金60萬買 Condo
一間60萬元的Condo現金買家，租金收入以$2,500計算，年收入$27,500 (假設空租一個月)
每年稅金1.2% 是$7,200、管理費$1,500、HOA$4200 (350/月)、每年維修與保險概抓$2000
淨收入為$12,600 投報率大概2%
如果是貸款，沒有cash flow，只能等增值，HOA也吃掉了很多損益。
舉例二、現金100萬買 Single Family
一間100萬元獨立屋現金買家，月租金收入以$3400計算，年收入$39,100(假設空租0.5個月)
每年稅金1.2% 是$12000、管理費$2448、每年維修與保險概抓$3000
淨收入為$21652 投報率大概也是2.1%
Single Family比Condo來得好租，因為供給量相對少，需求量相對高一點。
如果是貸款，沒有cash flow，只能等增值
經常有很多客人考慮投資矽谷房地產，很多投資者問到現金流都卻步，不過上述的數據是盡可能貼近市場的數據，也是保守估計，我同時也考慮到了空租率並且計入。(如果你對租屋市場行情有興趣，可以參考 https://www.zillow.com/homes/for_rent/ Zillow Rental 。)
如何提高租金報酬？
想提高租金報酬也有一些方式
第一、降低空置期間：寫文章的時候是2023年二月，最近矽谷有裁員潮，租屋市場確實比較緩和，租金也不再節節高漲，不過冬天本來就是租屋淡季，我們會盡可能在春天、夏天出租，空租時期會縮短一點，換房人潮較為踴躍。
第二、提早準備出租：房客要離開之前會給30-60天的通知，收到通知就可以開始先貼文找租客，並且盡可能跟現有租客約好開放帶看。
第三、買房的時候要確認房間數跟廁所數夠多：Work from home的人不少，4房一定比3房好租，3房一定比2房好租，廁所也要夠用，房子內套房多最好，如果說房間數多，還有人願意一間一間分租，租金報酬可能會高一點，或是有人經營Airbnb 或是交由像https://zeusliving.com/短租管理，整體收入也能提高。
不過分租管理不易，Airbnb或短租耗損還是比較大，而且會依照季節租金有別，如果像遇到Covid當時疫情大爆發時的暫停旅遊現象，收入就立即短缺，還是有所風險。如果要做短租，也要注意有些HOA不讓短租或有出租限制，購買前要多留意。
喜歡穩定收益的房東，還是會選擇出租給信用好、穩定的家庭。
長期增值數據
上圖則是2020年至今的增減幅度
既然如此，為什麼還是有人要投資矽谷房地產？
願意在矽谷買房投資者，主要還是看上長期增值淺力與保值性，長期增值數據可以參照上上圖，除了房價長期能穩定上漲，租金也是長期穩定上漲。
至於保值性則與就業、產業別、氣候、生活環境、便捷性等都有相關。且多數矽谷買方或投資者，都有家人、朋友或是小孩在此就學等地緣關係，才會選擇置產矽谷。
下面的影片第15分鐘也有提到投資議題。
若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求
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全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
Maggie 的新Listing上市囉 3B/3B/1356 SqFt.
159 Ellicott Loop, SAN JOSE, CA 95123 Asking $849,000
今天收到照片非常滿意，心裡想：「就是這個光啊！ 」
朝南大落地窗的房子，陽光普照的感覺，就是讓人感到充滿希望。
這間3B/3B Townhome位於我很熟悉的Santa Teresa地區，很多好朋友都住在這裡，開車到costco只要三分鐘，走路就能去餐廳吃飯，走路就可以買菜、逛街、銀行，開車五分鐘就能到圖書館、農夫市集、游泳池跟健身房。
這間房子六年新，屋主因為upgrade到大新房，才決定要賣房，這個房子是小區內最好的位置，朝南、棟距遠、陽台外有樹景，距離play ground跟信箱最近。
一樓是雙車庫前後停車，還有個小前院能種種花草、BBQ二樓的客廳、餐廳、廚房採開放式設計，朝南的落地窗往外望去真美，花都開好了，有一個full bathroom在二樓。陽台可以放一組小家具喝茶、看Play ground。三樓則是三個房間兩套衛浴，尺寸正好，洗衣機烘衣機也在三樓，方便使用。
HOA 每個月只要$242。
更多照片請看留言連結
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/159-Ellicott-Loop-95123/home/143042396
OPEN HOUSE 時程如下 ：
FRI (2/10) 5PM – 7PM
SAT (2/11) 1PM-4PM
SUN (2/12) 1PM-4PM
MON (2/13) 4PM-7PM
TUE (2/14) 2PM-5:30PM
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3/10/2023更新 https://www.facebook.com/maggiechienrealty/
159 Ellicott Loop今天交屋了。
1/21與屋主見面，中間安排了全室+車庫油漆、深度清潔、修繕、檢查報告、Staging、拍照。2/9上市、今天交屋。
感謝屋主的信任，我們賣出了整個社區有史以來同尺寸、同房型的最高價，buyer還提早一個星期交屋，恭喜我的客戶。
Early 2023 Data Suggests Buyers Are Beginning to Jump Back In
Compass Report, Early February 2023
December is typically the month that sees the year’s lowest level of deal-making activity – i.e. listings accepting offers (going into contract) – which leads to January usually posting the lowest monthly number of closed sales. (Sales typically close 3 to 6 weeks after going into contract.) In the 11-county, greater Bay Area, accepted-offer activity in December 2022 and closed sales volume in January 2023 generally hit their lowest monthly points in 15 years.
Typically, after the long holiday slowdown, the market just begins to wake up in mid-January before accelerating into spring. That being said, inflation has dropped substantially since June and interest rates since November, home prices are well down from last spring, stock markets are up 8% (S&P) to 15% (Nasdaq) YTD as of 2/3/23 (albeit with continuing volatility), and despite escalating layoffs in high tech, early indications in 2023 point to rebounding buyer demand. Open house traffic has jumped, more buyers are requesting listing disclosure packages, and there have been increasing reports of multiple offers and (often unexpected) overbidding of asking price. Based on this preliminary data (much of it still anecdotal*), it appears that buyer demand severely repressed by economic conditions in the 2nd half of 2022 has begun to bounce back.
A similar rebound began in mid-late summer 2022 for similar reasons – a significant drop in mortgage rates and a large rise in stock markets – which then quickly faded when positive economic developments went into reverse. Market activity then slowed further through the rest of 2022. There are currently considerable hopes for a more lasting economic recovery in 2023.
During the long high-tech and pandemic housing boom – which peaked in April/May 2022 – as each year began, the classic dynamic was for buyers to jump back into the market much more quickly than sellers, creating an immediate imbalance between supply and demand. Too few new listings compared to the quantity of motivated buyers sparked often ferocious bidding wars, leading to considerable home price gains virtually every spring. It is too early to conclude, after the general price declines and steep drops in market activity seen in the 2nd half of 2022, that a sustained recovery in market conditions is now underway, and if it is, how quickly it will develop and its impact on prices in 2023. Many economic conditions remain challenging – with critical indicators still much weaker on a year-over-year basis – and forecasts by economists and analysts vary widely. Hopefully, economic conditions will continue to improve, providing the foundation for the recovery in real estate. In the meantime, preliminary indicators are surprisingly positive, and the CEO of Compass recently stated his belief that Q4 2022 saw the bottom of the market.
The “spring market,” which can begin as early as February in the Bay Area, is typically the biggest selling season of the year, especially for luxury homes, and more data regarding new listings coming on market, listings going into contract, sales volumes, speed of sale, overbidding and sales prices will soon become available.* * Most “hard” data in real estate is based on closed, which generally reflects deal-making activity in the previous month, when offers were negotiated. January sales mostly reflect the December 2022 market when new listing activity and buyer demand were at their lowest ebb in years. February and March listing and sales data will begin to better reflect early 2023 conditions.
加州財政部上週發布了新的縣人口數據變化
可以看整個灣區出人口變化、國內和國外淨移民以及自然原因對人口的影響（出生和死亡）。
2022 年的數字（到 22 年 7 月 1 日）則是初步估計。
下表這些數據可以看出來這幾年Bay area湧進大量就業人口，但是因為疫情關係，遷出人口出現明顯變化
其中遷出最多人口數是舊金山、以及近郊的衛星城市 (San Marin& San Mateo)，我有幫客戶代租代管舊金山的房子，房子就在大學旁，過去兩年期間明顯感受到因為Work From Home跟在家視訊上學的關係，租屋需求量少了許多。整個城市明顯感受到不再擁擠 (我自己覺得這樣的城市感覺舒服多了)，不過大量人口的遷出，也造成辦公樓、出租公寓跟商業地產出現營運危機，S.F.’s largest landlord defaults on massive loan. What does it mean for the future of city’s real estate? 舊金山最大房東Veritas之前繳不出房貸的新聞已經傳出，可以看出舊金山的商用房地產會有新一波挑戰。
看到這裡，你應該跟很多buyer一樣會問我；「Maggie 人搬走這麼多，房價怎麼沒有大跌？人搬走這麼多，房市有沒有影響？」
你有沒有發現，搬遷原因多數是賣房原因，不過很多搬走的人其實在灣區並沒有房地產，有房產的人就算搬走也不一定會賣房，因為租金還是高水平，找租客並不難。又搬走+又賣房的人以後如果想搬回灣區也不太容易了。
每一次客戶找我諮詢賣房的時候，如果不是換房，我一定會問清楚，你確定你不要再回灣區了？如果你無法100%肯定永遠不回來(尤其是科技業相關工作的人)，我們再考慮賣房。
若您有其他關於矽谷置產問題，或是買賣房屋的需求。
請利用以下方式與我聯繫、預約看房或賣房分析
全職加州地產經理 CA Real Estate Broker、National Board of Realtors、California Association of Realtors、以及 Silicon Valley Association of Realtors的會員。DRE#01973756
